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Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 Loi fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis Chapitre I : Définition et organisation de la
copropriété. À jour au 1e avril 2007
La
présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété
est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie
privative et une quote-part de parties communes. A
défaut de convention contraire créant une organisation différente, la
présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre
des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des
parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Sont
privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage
exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les
parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à
l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans
le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : -
le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; -
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les
parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; -
les coffres, gaines et têtes de cheminées ; -
les locaux des services communs ; -
les passages et corridors. Sont
réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction
des titres : -
le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs
locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller
le sol ; -
le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins
constituant des parties communes ; -
le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; -
le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Les
parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et
leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente
loi.
Dans
le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties,
telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation.
Les
parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet,
séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une
licitation forcée.
En
cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux
lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont
les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées
et s'étendent à celles qui y sont rattachées. En
cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire
ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis
à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent
sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis. Toutefois,
l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à
la publicité primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier
de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est
libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu
libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne le
rejet de la formalité de publicité.
Les
cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros
oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Un
règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de
division, détermine la destination des parties tant privatives que communes,
ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve
des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration
des parties communes. Le
règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des
copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la
destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses
caractères ou sa situation.
Chaque
copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use
et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à
la destination de l'immeuble. Toutefois,
si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance
ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient
pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants
droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties
privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée
générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et
des articles 26-1 et 30. Les
travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux
copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf
impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les
copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des
travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot,
soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de
dégradations, ont droit à une indemnité. Cette
indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est
répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les
e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30,
en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de
l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils
sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement
aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le
règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans
chacune des catégories de charges. Tout
règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les
éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer
les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Par
dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont
imputables au seul copropriétaire concerné : a)
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en
demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire
ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le
droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b)
Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour
l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux
d'un lot ou d'une fraction de lot. Le
copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au
syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de
toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la
charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le
juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de
la situation économique des parties au litige.
Sous
réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des
charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition
sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la
loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire
peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En
cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la
répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée
par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée
générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A
défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition
des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire
pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à
l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Dans
les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition
des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un
quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est
inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de
charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions
de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la
nouvelle répartition des charges. Cette
action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration
d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de
ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au
fichier immobilier.
Le
règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées
ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires
qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
La
collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la
personnalité civile. Le
syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions
de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir
cette modalité de gestion. Il
établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il
a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par
le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans
préjudice de toutes actions récursoires.
Pour
faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble,
le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget
prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour
de l'exercice comptable précédent. Les
copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget
voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La
provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour
de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne
sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont
la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. Les
sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées
par l'assemblée générale.
Les
comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits
de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel
sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par
décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice
précédent approuvé. Les
charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont
enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de
leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un
syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de
commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois
exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une
comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin
d'exercice. Les
dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant
réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la
publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Le
syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant,
même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir,
conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la
sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout
copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété
ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Tous
actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution
de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la
condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles
6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le
syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties
privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il
peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne
dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives
acquises par lui.
Les
sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein
droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties
communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque
lot. La
part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par
le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. Les
présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code
de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'expropriation
pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles
bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et
prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de
droits réels immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également
sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à
l'encontre du syndicat. Lorsque
l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des
copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du
syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels
immobiliers. Lorsque
l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les
dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des
indemnités compensatrices. Chapitre II : Administration de la
copropriété.Section 1 : Dispositions générales.
Les
décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ;
leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle
d'un conseil syndical. Dans
les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a
été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des
parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette
première assemblée générale. A
défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de
grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Dans
le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif,
la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu
par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein
droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil
syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée
le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le
président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes
conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques
ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures
qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. L'adoption
ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de
l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
Indépendamment
des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente
loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est
chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret
prévu à l'article 47 ci-dessous : -
d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des
délibérations de l'assemblée générale ; -
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son
entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à
l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; -
d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément
à un contenu défini par décret ; -
d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes,
de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque
syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque
copropriétaire à l'égard du syndicat ; -
de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans,
au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions
spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des
parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être
nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par
l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à
l'article 25 de la présente loi ; -
d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel
sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le
compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la
majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque
l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°
70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La
méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent
valables. -
de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les
cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de
l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des
modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention
de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ; -
lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble
distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux
services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en
mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires
de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de
services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du
"service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de
l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la
liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309
du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à
la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est
fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux
copropriétaires. Seul
responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée
générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une
délégation de pouvoir à une fin déterminée. En
cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence
de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de
stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut
être désigné par décision de justice.
Pendant
le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à
connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des
charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et
d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et
le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont
tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un
jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci
peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le
conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout
copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout
copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de
l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même
jour.
En
cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau
syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions,
la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles
et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans
le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien
syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles
après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des
copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après
mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le
président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé,
d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux
deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts
dus à compter du jour de la mise en demeure.
Les
créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire
sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une
hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après
mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue
exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de
l'article 33 de la présente loi. Le
syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat :
il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en
cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le
copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous
condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente,
demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé. Aucune
inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des
créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les
créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par
l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur
tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une
location non meublée. Dans
ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
L'obligation
de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est
garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code
civil.
A
défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à
l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore
échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus
de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de
la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après
avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des
copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de
grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le
copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article
14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution
provisoire de plein droit. Lorsque
la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du
débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité
d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du
syndicat résultant de l'ordonnance.
Lors
de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au
notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant
qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre
recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de
la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze
jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au
domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds
dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par
l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le
ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à
peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets
de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout
paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des
dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant
régulièrement fait opposition. L'opposition
régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à
l'article 19-1.
Dans
tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et
contrôle sa gestion. En
outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions
concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit
lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de
l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel
la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même
majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel
une mise en concurrence est rendue obligatoire. Il
peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné
avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres
se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à
l'administration de la copropriété. Il reçoit,
en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le
syndicat. Les
membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les
copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de
l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme
mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 (1)
définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints
ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en
qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à
défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement
habilité à cet effet. Le
syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils
sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres
du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas
applicables aux syndicats coopératifs. Le
conseil syndical élit son président parmi ses membres. Lorsque
l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les
candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du
conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est
notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires. Sauf
dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par
une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas
instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité
des voix de tous les copropriétaires. A
défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous
réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou
plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des
intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également
constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical. NOTA (1) : L'article
41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 a été abrogé par l'article 102 I 6°
de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 JORF 19 janvier 2005.
Le
règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs
des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article,
ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous. Chaque
copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une
quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix
dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout
copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier
soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de
trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de
trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de
celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le
mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il
participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses
mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le
syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir
mandat pour représenter un copropriétaire.
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