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Les états généraux des
professions immobilières La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et l'UNIS (Union des
syndicats de l'immobilier) ont décidé d'organiser des « États
Généraux des professions immobilières ». Objectif : « dans un esprit constructif
d'ouverture », proposer un « nouveau cadre équilibré tendant à
réformer l'exercice de leurs professions régies par la loi du 2 janvier 1970. Il s’agit en fait de contrer les projets de loi
successifs présentés par le Gouvernement. Le SNPI (Syndicat national des professions immobilières) s’est retiré
de l’« intersyndicale ». Or, si le SNPI admet n’être pas
représentatif des syndics de copropriété, il n’en va pas de même pour les
agents immobiliers indépendants qui constituent le « gros » de ses
adhérents. Le site Universimmo présente une étude consacrée aux « Etats Généraux des professions immobilières », aux modalités de leur mise en œuvre,
- une
série d'auditions et de rencontres -, et aux objectifs poursuivis. Nous
conseillons vivement à nos visiteurs la consultation de cette étude : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=610 Le débat impose quelques affirmations plus raides. Les professions immobilières n’ont en commun que l’objet
de leurs activités : le patrimoine immobilier français relevant du droit
privé. Elles comportent des activités civiles
et des activités commerciales qui doivent être
soigneusement distinguées. L’activité de syndic de copropriété est de nature civile. (Voir Cass. civ. le 11-07-1988) Elle s’étend à l’administration d’institutions
collectives voisines (notamment les associations syndicales) et à la gestion
des immeubles ou parties communes qui leurs sont liés. Un syndic de copropriété peut exercer son activité sous
une forme libérale ; Les rapports qu’entretient une société commerciale
exerçant l’activité de syndic de copropriété avec les syndicats mandants
relèvent du droit civil. L’activité d’entremise est de nature commerciale. Par un arrêt du 17 juin 2009 (08-13833) la 3e
Chambre de la Cour de cassation vient encore de rappeler que « le mandat
d’entremise donne pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et
de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de
conclure la vente ». Il s’agit des agents immobiliers. L’activité de gestion locative est classiquement
considérée comme étant de nature commerciale, ce qui est contestable. Cette qualification est fondée sur l’article L 110-1 al.
6 qui qualifie d’acte de commerce « toute entreprise de
fournitures, d'agence, bureaux d'affaires, établissements de ventes à
l'encan, de spectacles publics ; » Elle s’appuie sur un arrêt de la Chambre sociale de la
Cour de cassation du 4 juin 1971. A cette même époque, l’activité de syndic de copropriété
était également considérée comme une activité commerciale sur les mêmes
fondements que dessus. Contrairement à l’avis émis par la Chancellerie, la Cour
de cassation, par un arrêt du 11/07/1988 (JCP 1989 II 21267 note Cadiet) a reconnu le caractère civil du mandat de syndic
et la possibilité pour un avocat d’exercer l’activité. Le Cour d’appel de Rennes (08/04/1987 GP 1987 2 587) a
pareillement jugé « que le syndic, mandataire des copropriétaires, n'est
qu'un agent d'exécution accomplissant des actes civils; que l'exercice
habituel de cette activité ne saurait en modifier la nature; qu'ainsi un
conseil juridique peut adjoindre à son activité celle de syndic de
copropriété sans pour autant devenir un commerçant ». Dans sa conception traditionnelle, l’activité
de gestion immobilière pourrait, à notre avis bénéficier d’une évolution
identique de la jurisprudence. Une lecture attentive de l’article L 110-1 du
Code de commerce conduit à penser que les actes de gestion immobilière ne
peuvent s’insérer entre les ventes à l’encan et les spectacles publics. On retrouve ainsi la
distinction tout aussi traditionnelle entre : Les
administrateurs de biens (syndics de copropriété et gestionnaires locatifs)
dont les activités sont de nature civile Les
agents immobiliers dont les activités sont de nature commerciale Dans le passé, la CNAB
(Confédération nationale des administrateurs de biens) était
« ressentie » comme un Ordre professionnel qui interdisait à ses
membres les activités marchandes. Nous n’entendons pas occulter les problèmes juridiques
qui apparaissent lorsque des actes civils par nature sont effectués par une
personne commerçante. Nous voulons surligner la nature civile des actes de
gestion immobilière, et faire valoir que la distinction que l’on trouve dans
la loi Hoguet entre la gestion immobilière et l’entremise présente une
cohérence fondamentale que l’on n’avait pas soupçonnée jusqu’à présent. Il est vain de vouloir doter d’un statut général
identique des professionnels libéraux et des professionnels commerçants. La proposition Coudray de 1950
tendait à la constitution d’une Chambre nationale des administrateurs de
biens. Le régime des professions concernés était
sans nul doute calqué sur celui des Ordres. M. le Conseiller Capoulade (Les
Professions immobilières Ed. Actualité Juridique 1974) a jugé qu’il était
d’inspiration corporatiste. La proposition Taillade de 1951 portait statut des
professions d’agent immobilier, de mandataire en fonds de commerce et de
négociant en biens. Elle prévoyait la création d’une carte professionnelle,
des conditions de moralité et la constitution d’une Chambre de discipline Le législateur a doté les professions immobilières de la
loi n° 60-580 du 21 juin 1960 dont le décret d’application n° 65-226 n’a été
publié que le 25 mars 1965. Cette première tentative a généré des travaux de
recherches et finalement deux propositions de loi concurrentes : Celle de M. Cousté (06/12/1967 Doc. Parl.
AN n° 563 et 17/07/1968 n° 183) prévoyait un Ordre national des agents
immobiliers, mandataires en fonds de commerce, administrateurs de biens et
syndics, sans prendre en considération le particularisme de chacune de ces
branches. Elle ne comportait aucun disposition
relative à la garantie financière. Elle était vouée à l’échec. Celle de M. Hoguet qui s’est
présentée initialement sous la forme d’une proposition (11/07/1968 Doc. Parl. AN n° 68) « tendant à instituer une carte
professionnelle d’agent immobilier et de mandataire en fonds de
commerce ». L’auteur a précisé qu’il n’envisageait pas la création d’un
statut mais d’une réglementation. Les travaux parlementaires ont considérablement amélioré
le projet initial de M. Hoguet. Nous mentionnerons seulement que le domaine d’application du nouveau régime a été étendu
« à la gestion immobilière ». Mais le « mécanisme
Hoguet » a été conçu pour les agents immobiliers et pour eux seuls. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) a été
complétée par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La loi Hoguet a eu pour objectif principal la
réglementation de l’activité des agents immobiliers. On trouve
occasionnellement dans la loi et le décret des mentions portant adaptation du
régime aux syndics de copropriété. L’activité de syndic est donc assujettie à
cet encadrement réglementaire qui se soucie peu de certaines de ses
spécificités. On ne peut négliger les effets bénéfiques du régime
Hoguet. Mais il est resté figé pendant 35 ans. Pendant ce temps
le parc immobilier collectif a évolué
tant par le nombre des immeubles que par leur volume et la complexité de leur
organisation. Le monde des syndics professionnels a été bouleversé par
l’intrusion des groupes financiers qui ont absorbé un grand nombre de
cabinets indépendants. Des poursuites judiciaires bienvenues ont accéléré ce
mouvement. La « commercialisation » rampante de l’activité
de syndic de copropriété est un fait aussi regrettable qu’incontestable. Elle a une incidence sur le comportement des
professionnels et leur manière d’exercer l’activité mais elle n’affecte pas
les règles fondamentales du statut de la copropriété qui continuent à
s’appliquer indifféremment à tous les syndics, professionnels ou non,
rémunérés ou non. Le principe de la gestion des fonds syndicaux par le
truchement d’un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des
copropriétaires, désormais proclamé par l’article 18 de la loi du 10 juillet
1965, a fait disparaître une particularité propre aux syndics professionnels.
La possibilité de dispense ouverte par le texte n’est qu’une mesure technique
relevant d’un opportunisme prétendument économique. Les avatars récents et la
prohibition de l’utilisation des « comptes reflets » pour la
rémunération des fonds déposés sur un compte unique ouvert au nom du syndic
devraient la faire disparaître ainsi que les inconvénients majeurs qu’elle a
pu générer. Cette disparition pourrait inciter les banquiers à se
contenter à l’avenir de démarcher les syndics pour cumuler les comptes
séparés, quitte à conserver par ailleurs des activités d’entremise dans le
secteur immobilier marchand. Les États généraux des professions immobilières ne posent
pas clairement les problèmes propres à l’activité de syndic de copropriété. Le premier est certainement celui de la
formation des syndics eux-mêmes et des conditions d’accès à la profession.
Dans le régime Hoguet, l’accès à la profession s’entend de la délivrance de
la carte ! L’article 11 du décret du 20 juillet 1972 est, à ce jour,
ainsi conçu : « Sont regardées comme justifiant de
l’aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle
prévue à l’article 1er les personnes qui produisent : « 1° Soit un diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un
niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le
baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou
commerciales ; « 2° Soit un diplôme ou un titre inscrit au
répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau
équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ; « 3° Soit le brevet de technicien supérieur
professions immobilières ; « 4° Soit un diplôme de l’institut d’études
économiques et juridiques appliquées à la construction et à
l’habitation. » Un diplôme, d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études
supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études économiques ou commerciales, serait-il « délivré par
l’Etat ou au nom de l'État », ne peut
justifier une compétence pour l’administration des syndicats de
copropriétaires et la gestion de leurs immeubles. On ne peut admettre une
telle présomption de compétence que pour les études juridiques, et sous
réserve qu’elles aient porté sur les matières du droit privé. On peut en dire autant pour le diplôme et le titre visés
au 2°. Le diplôme de l’institut d’études économiques
et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation était et reste
encore l’une des formations adéquates. Le brevet de technicien supérieur professions
immobilières a suscité de grands espoirs. Le niveau de compétence qu’il
procure reste incertain mais cette voie ne peut être négligée. Compte tenu de la complexité croissante du statut de la
copropriété et des régimes voisins, le socle de la formation des syndics ne
peut être que juridique. Son « sol dur », - pour reprendre le
jargon des bâtisseurs -, est nécessairement un certain niveau de culture
générale, incluant la qualité de l’expression écrite et orale, des relations
humaines, de la moralité et de l’éthique. Le socle des connaissances juridiques en droit privé
facilite l’étude du droit de la copropriété et des régimes voisins, une bonne
pratique de l’interprétation des textes nouveaux et de la jurisprudence. Les
syndics sont alors en mesure, sans nécessité d’être des jurisconsultes
exégètes, de discuter d’égal à égal avec des techniciens du droit et a
fortiori, lors des assemblées générales, avec des copropriétaires initiés à
ces matières, ce qui n’est pas le cas actuellement, sauf rares exceptions.
Dans la pratique ils sont en mesure au moins de détecter les pièges que
recèlent des situations complexes et, le cas échéant, de présenter des
solutions adéquates. L’éventail des connaissances complémentaires et
indispensables est très large : techniques du
bâtiment, comptabilité, informatique, etc… La formation des syndics professionnels exige donc des
enseignements complémentaires dont le niveau doit les porter au niveau des
grandes professions comme celles d’avocat, notaire ou architecte dans un
autre domaine. Le régime actuel de l’accès à la profession de
syndic ne comporte aucune disposition en ce sens. Ces observations s’appliquent pareillement aux
« gestionnaires » salariés des cabinets dès lors qu’ils assument la
quasi-totalité des fonctions dévolues au syndic employeur, et notamment la
tenue des assemblées générales et les relations avec les copropriétaires,
membres ou non du conseil syndical. Faut-il ajouter qu’ils ont vocation à
devenir exploitants ou dirigeants de sociétés dédiées ? A ce seul titre,
ils doivent justifier d’une formation identique. L’évidente nécessité d’une évolution des conditions
d’accès à la profession est connue depuis longtemps. Les instances
professionnelles n’ont pas pris parti à cet égard. Elles ne présentent pas de
propositions claires et cohérentes. C’est regrettable Il faut néanmoins rappeler qu’elles ont contribué à la
mise en place du BTS et à l’amélioration de la formation continue des
salariés. Un autre problème se présente sous la forme
d’un bloc indissociable : Gestion financière des syndicat ;
rémunération du syndic ; inventaire des prestations et respect des
règles de la libre concurrence. Nous ne nous étendrons pas sur ces points traités de
manière exhaustive ici comme ailleurs. Nous maintenons que la généralisation impérative de la
gestion financière par compte séparé devrait mécaniquement provoquer la
résorption des conflits affectant gravement la sérénité des relations entre
les syndics professionnels et leurs mandants. A cet égard la position des organisations professionnelles
est incompréhensible. Celle des pouvoirs publics l’est tout autant. Nous ne saurions conclure sans évoquer le sort des
collaborateurs salariés des cabinets, à tous les niveaux. Les dirigeants de l’École supérieure des professions
immobilières (ESPI) ont signalé à plusieurs reprises le désintérêt des
étudiants pour la branche « gestion des copropriétés ». Les contraintes sont multiples : amplitude
incontrôlable des horaires de travail, modicité relative des salaires,
relations conflictuelles parfois aiguës tant avec les copropriétaires qu’au
sein des cabinets, assujettissement disciplinaire à des procédures ou
pratiques contestables voir manifestement illégales sont le lot de maints
gestionnaires. Il est d’intérêt commun, pour les employeurs comme pour
les copropriétaires, de remettre de l’ordre dans tout cela. « Bon vent » aux États généraux ! |
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