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La publicité des liens capitalistiques et juridiques
des syndics professionnels avec les banques et les sociétés financières

 

 

C’est dans la plus grande discrétion que l’article 122 de la loi du 25 mars 2009 dite « Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion » (M0LLE) dite aussi  « loi Boutin » s’est glissé dans le dispositif Hoguet.

Il est ainsi conçu :

« Après l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est inséré un article 4-1 ainsi rédigé :


« Art. 4–1. – Les personnes visées à l’article 1er qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenues d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers. »

 

De cette discrétion, faut-il inférer la modestie, voire la vacuité, d’un texte dont la rédaction de prime abord simplette pourrait s’avérer finalement assez effiace ? Certainement pas.

 

Les « personnes visées à l’article 1er » sont les « personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

 

1° L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

 

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

 

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

 

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

 

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

 

6° La gestion immobilière.

 

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

 

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L 121-60 et suivants du code de la consommation.

 

Nous retiendrons ici le 6°. Il s’agit des administrateurs de biens, qu’ils soient gestionnaires locatifs ou syndics de copropriété.

 

Le site MON IMMEUBLE rappelle justement que « La plupart des grands groupes syndics sont à 100% des filiales de banques : Foncia (100% Banques Populaires), Lamy/ Gestrim ( 100% Caisse d'Epargne), Immo de France / CIS et autres (100% Crédit Immobilier de France), Square Habitat (100% Crédit Agricole), etc... » . On pourrait encore allonger cette liste car des groupes moins importants sont également liés à des établissements financiers.

Ces groupes administrent des centaines de milliers de lots de copropriété. Au siècle des diagnostics, il faut mettre en lumière avec objectivité aussi bien les avantages que les inconvénients de l’irruption des financiers dans la gestion des copropriétés.

 

Revenons à l’article 4-1,  dans le cadre restreint que nous nous sommes fixé.

Il dispose que les syndics professionnels

1- « qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières ».

2-  « sont tenus d’en informer leurs clients »

3- « par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers ».

 

La mise en œuvre de l’article 4-1 fera peut être l’objet de dispositions complémentaires dans un décret d’application.

 

En 1-, la formulation est beaucoup plus générale que celle de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 que nous rappelons :

« Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.

« Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

« Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

« Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 4 –1 s’applique aux syndics personnes physiques ou morales.

Il vise aussi bien des relations juridiques que des relations capitalistiques. Un syndic personne physique ou morale qui exerce son activité dans les locaux loués par une banque devra signaler cette relation juridique, tout comme un syndic personne morale filiale d’un établissement financier.

La position du syndic par rapport à la banque ou la société financière importe peu. On peut concevoir que ces dernières soient les filiales du syndic, même si c’est une hypothèse d’école. On peut concevoir aussi bien qu’une banque soit locataire de locaux appartenant à un société anonyme exerçant l’activité de syndic.

 

En 2 -, la loi met à la charge des syndics une obligation d’information à destination de « leurs clients ». Le terme « clients » révèle, si besoin en était, que le texte est d’origine consumériste. Que faut-il entendre par « clients du syndic » ?

Certains y verront la consécration du caractère commercial de l’activité alors que, par nature, elle est purement civile. Ce caractère civil est, de nos jours, incontesté et son maintien est indispensable dans l’intérêt supérieur du régime de la copropriété.

Au demeurant, la tradition veut que l’avocat parle, même en plaidant en Cour d’assises, de son « client ».

On veut croire que le législateur a tenu à reprendre le sens initial du terme : « celui qui vient se placer sous la protection d’une personne puissante », puis, par extension, « celui qui vient confier ses intérêts à une personne compétente et notamment à un homme de loi », d’où son utilisation par les avocats.

Cette hypothèse permet de répondre à une question qui vient de suit à l’esprit : le syndic doit-il informer le syndicat ou les copropriétaires ? La transparence du syndicat doit ici jouer pleinement. Nous en venons ainsi aux modalités de la publicité.

 

En 3 -, le texte précise que l’information doit être fournie « par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers ».

Le syndic doit donc se réserver la preuve de la fourniture de l’information à chacun des copropriétaires qui constituent le syndicat. Il doit donc procéder par voie de notification. Dans la pratique, le syndic pourra profiter de la convocation d’une assemblée. L’indication pourra figurer dans la convocation aussi bien que dans le corps du projet de contrat de syndic lorsque ce document sera joint à la convocation.

L’information devra sans nul doute être donnée à l’occasion d’une candidature à un nouveau mandat. Elle devra également être fournie, en cours de mandat, et le cas échéant, à l’occasion de toute opération juridique ou financière nouvelle.

 

Les syndics professionnels prendront certainement avec le sourire une disposition adoptée avec un coupable retard de vingt années au moins.

Ils retourneront sans doute  le canon contre les « agresseurs » en multipliant les modes de publicité pour faire valoir l’avantage que présente pour le syndicat son administration par une filiale de la banque XX.

Il n’est pas vain de noter que la promulgation de loi « Boutin » coïncide avec la généralisation de la pratique bancaire des services à la personne.

Puis viendra le retour des banques à leur « cœur de métier », qui coïncidera avec la généralisation du compte séparé ouvert au nom du syndicat. 2000 + 15 ! C’est pour 2015 !

 

 

 

 

 

Mise à jour

03/05/2009