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Contrat de syndic :
Que faut-il entendre par visite ? Plainte de l’ARC contre
un syndic qui se déplace à l’immeuble Contrôle de fonctionnement du 15 septembre 2021 L’abus n°4066
publié par l’ARC dans son site Internet donne l’occasion d’examiner une
disposition singulière du modèle impératif de contrat de syndic présenté par
le décret n° 2015-342 du 26 mars
2015. Il s’agit de l’article 7.1.1 ainsi conçu : « 7.1.1. Contenu du forfait « Le forfait convenu entre
les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre
de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à
l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il
effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété
impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à
la garde et à l’entretien de l’immeuble. « Il est convenu la
réalisation, au minimum, de
visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété, d’une durée
minimum de heure(s), avec rédaction
d’un rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du
conseil syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les
mentions inutiles) ». Dans la pratique
le syndic doit se rendre à l’immeuble chaque fois que cela est nécessaire, à
l’occasion d’incidents occasionnels et imprévisibles plus ou moins
importants. Ces déplacements ne peuvent être confondus avec les visites et
vérifications périodiques visées par 7.1.1 qui doivent être programmées
notamment quand la présence du président du conseil syndical est prévue. Le syndic
peut toutefois profiter d’un déplacement occasionnel pour effectuer une
visite de l’immeuble et des vérifications. Il peut avoir eu la possibilité de
prévenir le président du conseil syndical. Ce déplacement occasionnel se
substitue alors )à la visite programmée. Il est bien
certain que l’article 7.1.1 ne couvre pas l’intégralité des déplacements à
l’immeuble du syndic pour l’administration, la conservation, la garde et
l’entretien de l’immeuble. Nos
observations exigent la reproduction intégrale de l’abus n° 4066. Elles
figureront à la suite. ABUS n° 4066 : Le
cabinet Mahaut-Girard n’essaierait-il pas de « rouler »
les copropriétaires ? Nous avons
déjà annoncé sur notre site internet que 68 % des contrats types de
syndic présentaient des irrégularités. Ces
irrégularités ont principalement toujours la même finalité : détourner
la vigilance des conseillers syndicaux et copropriétaires afin de pouvoir
facturer des prestations supplémentaires. Voici comment
le cabinet Mahaut-Girard essaye « d’endormir »
les conseillers syndicaux et copropriétaires. Mais avant de présenter l’abus
identifié, arrêtons-nous sur une disposition spécifique prévue dans le décret
définissant le contrat type de syndic. I.
Un nombre de visite(s) qui doit être adapté aux besoins de la copropriété Le décret sur
le contrat type a prévu de moduler trois prestations dans le cadre du forfait
de base en fonction des besoins de la copropriété. On retrouve : - le nombre
de visite(s) de l’immeuble ; - la plage
horaire et la durée de l’assemblée générale ordinaire ; - de manière
optionnelle, le nombre de réunion(s) avec le conseil syndical. Concernant le
nombre de visites, l’article 7.1.1 prévoit la disposition suivante : « il est convenu la
réalisation au minimum de ... visite(s) et vérification périodique de la
copropriété d’une durée de ... heure(s) ». Il en revient
donc au syndic de déterminer le nombre minimum de visite(s) répondant aux
spécificités de la copropriété. Voici donc
comment le cabinet Mahaut-Girard a détourné cette disposition à son avantage.
II. Un
syndic qui ment effrontément Voici le
courrier qu’a envoyé le cabinet Mahaut-Girard aux copropriétaires : « Madame, Monsieur En application
de la loi ALUR vous trouverez ci-joint la nouvelle présentation de notre
contrat de syndic. Cette
présentation étant imposée par le texte législatif il nous a fallu nous y
conformer, mais nous tenons à vous apporter par cette correspondance quelques
précisions sur certains paragraphes trop limitatifs ou mal adaptés à nos
habitudes et méthodes de gestion. Paragraphe
7.1.1 contenu du forfait : Il est
convenu la réalisation au minimum d’une visite et vérification périodique de
la copropriété ».
Ce syndic
affirme donc que le décret impose seulement une visite minimum. Oh le
menteur ! En effet, le
décret sur le contrat type n’a en aucun cas prévu de visites minimum
comprises dans le forfait. Bien au
contraire, la disposition du décret précise qu’il s’agit de « visite(s) » afin de
préciser que le contrat peut prévoir plusieurs visites dans le forfait de
base. Ce nombre de visites minimum doit d’ailleurs être « adapté »
à la copropriété. Ainsi, en
présentant dans son contrat une seule visite, le syndic peut facturer de
manière supplémentaire les autres visites qu’il réalisera, même si dans le
courrier d’accompagnement il affirme : «
Comme par le passé, nous nous déplacerons à l’immeuble autant
que nécessaire. Ces deux dernières années, vous avez pu constater que nous
avons géré les nombreuses recherches de fuites et rendez-vous avec les
entreprises sans facturations supplémentaires. Il en sera de même dans le
futur. [...] » Ainsi le syndic
s’engage à se déplacer « autant
que nécessaire » mais ne veut pas inclure plus d’une
visite dans son forfait ! Pourtant, le seul moyen de garantir que les
visites ne seront pas facturées en plus, c’est bien de négocier dès le
départ, avec le syndic, qu’elles soient incluses dans le forfait. Face à ce
type de pratiques inacceptables, nous allons saisir la Direction
Départementale de la Protection des Populations du Val de Marne. Nous relevons
en premier lieu la phrase « le décret sur le contrat type n’a en aucun cas prévu de visites
minimum comprises dans le forfait ». Sa rédaction est défectueuse mais
on peut néanmoins répondre que le texte du décret est ainsi conçu : « Il
est convenu la réalisation, au minimum, de
visite(s) » Il est aussi défectueux mais « visite(s) » permet sans nul doute de
prévoir une visite unique qui se confond avec le minimum
possible !!! Il est bien sur
possible de stipuler plusieurs visites. Une concertation avec le syndic y
suffit. L’ARC prétend
à tort qu’il « revient donc au syndic de déterminer le nombre minimum de
visite(s) répondant aux spécificités de la copropriété ». Cette
détermination résulte en réalité d’une négociation avec le conseil syndical
approuvée ensuite par l’assemblée. En l’espèce le
contrat ne comporte qu’une seule visite. Cette disposition a été adoptée par
l’assemblée. L’ARC ajoute grossièrement et sans justification : « Ce syndic affirme donc que
le décret impose seulement une visite minimum. Oh le menteur ! ». Pourquoi injurier
en disputant sur une question aussi modeste ? En réalité le
syndic indique clairement qu’il s’agit pour lui d’une clause de style et que sa pratique déjà ancienne et connue des copropriétaires est
de se rendre à l’immeuble « autant que nécessaire sans facturations
supplémentaires ». Il est
vraiment étonnant de lire ensuite que l’ARC va saisir la Direction Départementale
de la Protection des Populations du Val de Marne. Il est
conseillé aux syndics professionnels, en premier lieu, de respecter
scrupuleusement les dispositions réglementaires mais aussi, en second lieu,
de se méfier de la constitution progressive d’une « jurisprudence »
des Directions départementales de la protection des populations. Ces
organismes dont l’éventail de compétence couvre des activités
professionnelles extraordinairement variées formulent des avis souvent très
contestables sur le plan juridique. Il
ne faut pas manquer de réagir très vivement à des interprétations
critiquables. |
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