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Textes réglementaires applicables

à la rémunération des syndics professionnels

 

 

 

Nous reproduisons ci-dessous les textes réglementaires, de portée générale ou spécifique, applicables à la rémunération des syndics de copropriété, savoir :

1 - Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels (B.O.S.P. 3 décembre)  modifié par l’arrêté du 19 mars 2010 art. 1er

 

2 - Arrêté du 3 décembre 1987 relatif à l'information du consommateur sur les prix (J.O. du 10 décembre, BOCCRF du 16 décembre), modifié par l'arrêté du 4 mai 1993 (J.O. du 13 mai)

 

A la lecture de ces textes on constate qu’il n’est tenu aucun compte des textes généraux dans les controverses qui subsistent à propos de la rémunération des syndics professionnels.

L’annexe n° 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 impose la production d’un « décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment » et non pas d’un « contrat de mandat du syndic ».

L’article 14 de l’arrêté du 3 décembre 1987 énonce que « le prix de tout produit ou de toute prestation de services proposés au consommateur selon une technique de communication à distance doit être indiqué de façon précise au consommateur, par tout moyen faisant preuve, avant la conclusion du contrat. » L’article 18-1-A interdisant au syndic d’insérer dans son « contrat de syndic » une clause relative à sa rémunération au titre des travaux de l’article 14-2 est en contradiction formelle avec le principe de l’information préalable du consommateur proclamé par les articles 13 et 14.

Il est vrai que la loi l’emporte sur un arrêté. Cela reste-t-il vrai lorsque l’arrêté s’appuie sur un principe général du droit, exprimé dans le Code civil, comme la nécessité d’un accord préalable entre les parties contractantes sur le prix, le loyer ou le salaire pour la validité du contrat ?

 

Les textes

 

 

Arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels (B.O.S.P. 3 décembre)

 

Art. 1er. - A titre de mesure de publicité des prix, les professionnels distribuant ou proposant les produits et services concernés sont tenus de respecter les règles relatives à l'information du consommateur définies dans les textes énumérés à l'annexe n° 1, ainsi que les règles reprises en annexe n° 2.

Art. 2. - L'application des mesures visées à l'article 1er ne dispense pas des obligations prévues à l'arrêté n° 25-921 susvisé (Abrogé et remplacé par l'arrêté du 3 décembre 1987).

ANNEXE N° 1  (sans intérêt)

ANNEXE N° 2  Syndics de copropriété  

Un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic doit être fourni à l'assemblée générale des copropriétaires et faire ressortir le montant total des honoraires, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment. (Arrêté 19 mars 2010 art. 1er en vigueur le 1er juillet 2010) « Les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. »

 

I.               Annexe

LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE

 

Prestations invariables

 

I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

 

I-1. Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).

 

I-2. Réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale. ― Objet de la réunion.

I-2.1. Établissement de l’ordre du jour.

I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

 

I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

 

I-4. Tenue de l’assemblée générale.

I-4.1. Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.

I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.

I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.

I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).

I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux.

I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].

 

II. ― COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ

 

II-1. Établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires.

II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.

II-1.2. Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical.

 

II-2. Compte copropriétaires.

II-2.1. Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.

II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires.

II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*).

II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

 

II-3. Compte fournisseurs. ― Factures.

II-3.1. Vérification et paiement des factures.

 

II-4. Remise au syndic successeur de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

 

II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

 

III. - ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

 

III-1. Archives du syndicat.

III-1.1. Détention :

Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d’assurance de l’immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans.

III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur.

III-1.3. Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

 

III-2. Conseil syndical. ― Obligations administratives.

III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*).

III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

 

III-3. Entretien et maintenance.

III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser).

III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires.

III-3.4. Carnet d’entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

III-3.6. Gestion des travaux d’entretien et de maintenance.

 

IV. - ASSURANCES

 

IV-1. Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat.

 

IV-2. Déclaration des sinistres concernant :

― les parties communes ;

― les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

 

IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

 

V. ― GESTION DU PERSONNEL

 

V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**).

V-2. Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**).

V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**).

V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**).

V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**).

V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**).

V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**).

V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**).

V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**).

 

V-I. Divers.

V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat.

 

(*) Prestations hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

 

Note JPM : L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 inséré ci-dessus visait les textes suivants :

Le code de commerce, notamment son livre IV ;

Le code de la consommation, notamment ses articles L. 113-3 et R. 114-1 ;

L’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels ;

L’avis du Conseil national de la consommation relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » en date du 27 septembre 2007 ;

Le Conseil national de la consommation consulté le 10 mars 2010,

 

 

Arrêté du 3 décembre 1987 relatif à l'information du consommateur sur les prix (J.O. du 10 décembre, BOCCRF du 16 décembre), modifié par l'arrêté du 4 mai 1993 (J.O. du 13 mai)

 

Art. 1er. - Toute information sur les prix de produits ou de services doit faire apparaître, quel que soit le support utilisé, la somme totale toutes taxes comprises qui devra être effectivement payée par le consommateur, exprimée en monnaie française.

Toutefois, peuvent être ajoutés à la somme annoncée les frais ou rémunérations correspondant à des prestations supplémentaires exceptionnelles expressément réclamées par le consommateur et dont le coût a fait l'objet d'un accord préalable.

 

[ Articles 2 à 12 Dispositions relatives aux produits seulement]

 

Art. 13. - Le prix de toute prestation de services doit faire l'objet d'un affichage dans les lieux où la prestation est proposée au public.

L'affichage consiste en l'indication sur un document unique de la liste des prestations de services offertes et du prix de chacune d'elles Ce document, exposé à la vue du public, doit être parfaitement lisible de l'endroit où la clientèle est habituellement reçue.

En outre, le prix de tout ou partie des prestations proposées au public doit faire l'objet d'un affichage lisible de l'extérieur, selon des modalités fixées par arrêté du ministre chargé de l'économie.

Art. 14. - Le prix de tout produit ou de toute prestation de services proposés au consommateur selon une technique de communication à distance doit être indiqué de façon précise au consommateur, par tout moyen faisant preuve, avant la conclusion du contrat.

Constitue une technique de communication à distance au sens du présent arrêté toute technique permettant au consommateur, hors des lieux habituels de réception de la clientèle, de commander un produit ou de demander la réalisation d'un service.

Sont notamment considérés comme des techniques de communication à distance la télématique, le téléphone, la vidéotransmission, la voie postale et la distribution d'imprimés.

Art. 15. - Des modalités d'information sur les prix, particulières à certains produits ou services, peuvent être prévues par arrêté ministériel.

Art. 16. - L'arrêté du 16 septembre 1971 relatif au marquage, à l'étiquetage et à l'affichage des prix est abrogé.

Art. 17. - L'article 1er de l'arrêté du 2 septembre 1977 relatif à la publicité des prix à l'égard du consommateur est abrogé.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/11/2011