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La copropriété dans 25 ans Le forum Universimmo et l’Association des Responsables de
Copropriétés (ARC) ont eu l’excellente idée de créer un forum dédiée à "La Copropriété dans 25 ans" thème d’un grand colloque Franco-Québécois qui
aura lieu le 17 Octobre 2012 sous le parrainage de la Ville de Paris. A titre d’appel à des
contributions à ce forum, l’ARC a inséré un inventaire non exhaustif des
difficultés que connaît le fonctionnement des copropriétés québécoises et
françaises. Il est reproduit ci dessous (caractères noirs). Nous avons inséré
des propositions et suggestions (caractères bleus). Elles
seront reprises dans le forum Universimmo en fonction des différentes
discussions qui seront ouvertes. Il n’est
pas concevable de modifier fondamentalement le régime juridique des
copropriétés existantes. Il reste possible
de privilégier des formules différentes procurant la jouissance privative
d’une fraction d’un immeuble collectif. Rien de nouveau à cet égard : il
suffit de reprendre les travaux juridiques et les expériences pratiques qui
ont précédé l’élaboration de la loi du 28 juin 1938. Nous connaissons par
ailleurs la multipropriété et l’attribution d’immeuble en jouissance à temps
partagé. La tendance
récente à évoquer les vertus du régime de la « common law » a pour
but de développer une externalisation extensive et confuse de la gestion des
copropriétés. Il n’est pas souhaitable que les syndics professionnels
fournissent des services matériels aux immeubles ou aux personnes. Qui
trop embrasse mal étreint. Il ne
subsiste aucune controverse relative aux ensembles immobiliers en
volumes. Art. 552 du
Code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus
et du dessous ». Sur une
parcelle définie il peut y avoir trois propriétaires différents : Le
propriétaire du sol Le
propriétaire superficiaire (du dessus) ; c’est un volume défini d’espace Le
propriétaire tréfoncier (du dessous) ; c’est un volume défini du
sous-sol Il est
maintenant possible de définir la position et la contenance d’un volume de
l’espace supérieur à une parcelle par des coordonnées planimétriques (système
Lambert) et altimétriques (cotes NGF). La Cour de cassation, par un arrêt du 19 juin 1973 (JCP 1974 II 17710), a reconnu que la
division d’un immeuble pouvait être réalisée en volumes d’espace. Un tel
volume est considéré comme un « héritage » c’est à dire un bien
immobilier comme un terrain ou une maison. Une
copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 peut être construite dans
l’un des volumes d’un tel ensemble. Les
« copropriétés en volumes » ne relèvent pas de la loi de 1965.
Elles sont présentement caractérisées par l’absence de parties communes
indivises entre les propriétaires des différents volumes. Quant aux
copropriétés classiques, elles sont des ensembles cohérents de volumes
privatifs ou communs définis par le bâti. Cette affirmation n’est pas
incompatible avec la loi de 1965. On dit depuis longtemps que la partie
privative n’est qu’un « cube d’air ». La Cour de
cassation a jugé que la partie privative d’un lot « emplacement
extérieur de stationnement » ne peut être que le volume d’espace
supérieur à la parcelle réservée, objet d’une propriété superficiaire. Elle
ne peut être constituée par un droit exclusif de jouissance sur le sol commun.
(Cass. civ. 3e 02/12/2009 Voir l’arrêt) On doit considérer
que le statut de la copropriété laisse une large place au développement de la
notion de volume. Ainsi pour les questions relatives au droit exclusif de
jouissance d’une partie commune, aux installations sur les
toitures-terrasses, etc … Les AS
groupent des biens et non des personnes. M. Dupont est membre de l’ASL parce
qu’il a acheté une maison inscrite dans le périmètre de l’ASL. Dans un
groupe d’immeubles ( une copropriété comprenant plusieurs bâtiments ),
il est seulement possible de constituer chaque bâtiment en syndicat
secondaire, ce qui génère de plein droit un syndicat principal. Une ASL
serait sans objet. Idem pour une union de syndicats. Dans un
ensemble immobilier comportant des copropriétés et des immeubles locatifs par
étages en monopropriété, l’ASL est la solution privilégiée. On trouve dans les conventions statutaires de ces
ensembles, antérieures à la réforme SRU, une confusion constante entre les
ASL et les Unions de syndicats. Désormais cette confusion n’est plus
possible. Les modalités d’adhésion sont différentes et surtout il est
possible de se retirer d’une union de syndicats. Il y aurait beaucoup à faire pour améliorer la gestion de
ces ensembles : normalisation des bases de répartition des charges de l’ASL, répartition de ces charges
entre les immeubles et non pas entre les propriétaires, participation des
conseils syndicaux au contrôle de la gestion de l’ASL, organisations des
assemblées générales, etc … Les
difficultés et les abus sont bien connus. Les solutions aussi. La réponse
est NON bien sur. La première
mesure à prendre est d’interdire aux notaires de diviser la propriété d’une
maison sans établir en même temps le règlement de copropriété (abus
fréquent). Leur interdire également de vendre un lot alors que la copropriété
n’est pas pourvue d’un syndic. Il faut par
ailleurs cogiter un régime particulier pour ces petites copropriétés. Ce
n’est pas facile. Pour les grands ensembles, l’ASL reste la solution
privilégiée comme indiqué ci dessus. Quand l’ensemble ne comporte aucune
monopropriété, la création de syndicats secondaires est le bon choix. Ces
deux solutions ont l’avantage de demeurer pérennes. Au contraire, un syndicat
a toujours la faculté de « sortir » d’une Union de
syndicats !!! C’est un inconvénient majeur. L’adoption
du régime coopératif est souvent souhaitable. Elle peut faciliter la gestion
mais elle n’a aucun effet sur la structure juridique de l’ensemble
immobilier. C’est au
moment de la conception de la copropriété qu’il faut faire le bon choix.
Il y a certainement des améliorations possibles dans ces domaines. Pour les
petites copropriétés, il faut prévoir la possibilité d’assemblées
spontanées sous certaines conditions. Il arrive actuellement que les
trois ou cinq copropriétaires d’une maison, présents et désireux de se réunir
le jour même montent une assemblée de toutes pièces (convocations antidatées,
bordereau de remise en main propre, etc ….) pour prendre une décision à
l’unanimité.
Juridiquement impossible ; Ce serait une atteinte à
un droit personnel fondamental. On ne pourrait d’ailleurs éviter des
exceptions justifiées. Il est souhaitable de prévoir la possibilité de saisir le
juge des référés en cas de violation manifeste des règles de convocation d’une
assemblée pour obtenir son renvoi à une date ultérieure avec nouvelle
convocation. La mesure aurait pour avantage de faire sanctionner rapidement
une faute du syndic qui devrait en outre convoquer à nouveau l’assemblée à
ses frais. Il ne faut pas compter sur une extension de compétence des
Tribunaux d’Instance, déjà surchargés. Le
législateur de1965 aurait dû remédier à certaines pratiques anciennes :
un balcon et ses éléments fait techniquement partie de la façade. On ne sait
d’ailleurs jamais où commence et finit un « balcon » ! Il ne
peut être que partie commune. Sic pour les radiateurs dans les parties
privatives. L’installation de chauffage central est un ensemble technique
indissociable. Quand il y a de la boue dans un radiateur elle vient de
l’ensemble du circuit.
Le
démembrement ? Il existe déjà pour le sol qui peut appartenir à un
tiers. Les copropriétaires ont la propriété indivise du tréfonds (sous-sols)
et de la superficie (le dessus du sol). Le tiers a conservé la propriété du
sol réduit à sa surface. Il existe aussi des copropriétés créées dans le
cadre d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique. Ces mécanismes
exigent des développements assez complexes. Ils provoquent encore de nos
jours des difficultés importantes. Dans tous
ces cas on constate que sont présentées comme voies d’avenir des solutions
connues et pratiquées depuis des siècles ! Notons à
cet égard l’étude de M. Vorms sur les pratiques anglo-saxonnes, publiée par
l’ANIL, qui est très intéressante, dans la mesure où elle fait connaître les
évolutions récentes de la « copropriété anglo-saxonne ». Mais on
connaît en France les baux emphytéotiques depuis des siècles. L’auteur
reproduit un bail emphytéotique des Hospices de Lyon portant sur un terrain
avec faculté de construire un immeuble en copropriété. C’est une opération
récente ( bail de1980 à 2078 ). Il est
possible de tirer d’opérations beaucoup plus anciennes des enseignements
qu’on ne saurait négliger. L’importance
de cette question est capitale. Nous
l’avons neutralisée parce qu’elle exige des développements importants
dépassant l’objet de notre initiative. Par contre nous traitons le point VI L’adoption
du régime coopératif permet de faire du conseil syndical un conseil
d’administration. Sur ce
point il est nécessaire de mettre la loi de 1965 en harmonie avec cette
pratique. En effet, en l’état du texte, le conseil syndical coopératif n’est
doté d’aucun régime spécifique. Il serait possible, par la même occasion, de
préciser certaines modalités de gestion. Cette mise
en harmonie serait aussi la bien venue pour les résidences-services en
copropriété. Le conseil
syndical ne présente pas d’intérêt pour les très petites copropriétés. Pour les
autres copropriétés, les problèmes relatifs aux conseils syndicaux relèvent
en premier lieu de la formation des conseillers syndicaux. Et plus
précisément encore d’une formation objective donnée par des formateurs
compétents. Il existe de plus quelques difficultés de fonctionnement
importantes mais non fondamentales. Le syndicat
des copropriétaires est une personne morale qui doit être dotée d’un
représentant légal et d’organes d’administration et de gestion. Le syndic
est le représentant légal du syndicat. Il est un mandataire social élu.
Sa qualité résulte en vertu de la loi de 1965 de sa désignation par
l’assemblée qui est un acte juridique collectif, et non d’un « contrat
de mandat » relevant de l’art. 1984 du Code civil. Il est vrai
que c’est seulement dans le projet de réforme du Code civil qui doit être
discuté par le Parlement qu’on trouve la reconnaissance des actes juridiques
collectifs qui, dans les faits, existent depuis des lustres. Une
modernisation du statut de la copropriété ne saurait négliger l’apparition du
droit des institutions collectives. La loi de
1965 précise en outre qu’il est chargé de l’administration du syndicat et de
la gestion de l’immeuble. Ce régime
s’applique à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou non. La
fonction de syndic est civile par nature. La recours
à un syndic professionnel pose sans nul doute des problèmes. Ils sont plus
ardus encore quand le syndic est une société commerciale. Sa fonction demeure
purement civile et les juridictions civiles traitent des difficultés
éventuelles avec le syndicat. Les
prestations fournies par un syndic professionnel trouvent leur source
exclusivement dans le mandat social. La loi du 10 juillet 1965 ignore le
« contrat de syndic ». C’est donc à tort que le décret
d’application traite de ce « contrat de syndic » que le pouvoir
réglementaire ne pouvait créer. Le recours
à la qualification de prestataire de services ne présente aucun intérêt
pratique, dès lors que cette qualification ne peut être qu’accessoire, - très
accessoire -, à la qualité de mandataire social, largement prééminente. Nous
sommes donc sur ce point en parfait accord avec l’ARC. Tous les
problèmes pratiques que nous connaissons à ce propos peuvent être traités
sans qu’il soit nécessaire de recourir à la qualification de prestataire de
services. L’évolution
du statut du syndic, pour les professionnels, impose de revoir les conditions
d’accès à l’activité et bien entendu le régime de la formation à cette
activité. La
généralisation hautement souhaitable du compte bancaire séparé impose de
revoir la régime de la garantie financière. Le syndic ne détient plus les
fonds. Il n’a donc plus à les « représenter ». Il manie les
fonds et il faut garantir les syndicats contre des « vols » voire
des erreurs dans le maniement qui ne pourraient être réparées. Le mécanisme
de la garantie nécessaire est donc différent. Parfait
consensus sur ces points. Il y a ici une large désinformation des
copropriétaires. On peut parler de désinformation puisque peu d’entre eux
savent par exemple que le syndicat peut ouvrir un livret A défiscalisé à
hauteur de 76500 €. Ils l’ignorent parce qu’on semble veiller à ne pas les en
informer.
Les litiges ?
Il faudrait en premier lieu tenter d’éviter leur apparition ! Sur ce point les
syndics ont leur part de responsabilité, les pouvoirs publics également. La
durée des controverses juridiques et des instances judiciaires est beaucoup
trop longue. Elles ont souvent leur origine dans la rédaction défectueuse des
textes. Le contrôle préalable des amendements est insuffisant, ne serait-ce
qu’en ce qui concerne la qualité de la rédaction. Les informations
juridiques fournies aux copropriétaires sont souvent erronées, même
lorsqu’elles proviennent d’institutions officielles ou dédiées. C’est un
point important. Ce point méritera
également des développements incompatibles avec cadre de cette étude. |
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