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La division du lot

 

 

I.        Notion de division du lot. 1

A.       Le lot et la fraction d’immeuble.. 1

B.       Les lots anciens : groupements de fractions. 1

II.       Les catégories de division de lot. 2

A.       La division matérielle du lot : 2

B.       La division juridique du lot. 2

C.       La division matérielle atténuée.. 2

III.      Le régime juridique de la division de lot. 2

A.       Le droit de division du lot. 3

1.        La division du lot : droit individuel fondamental. 3

2.        Les clauses relatives à la division des lots. 3

3.        La division du lot en l’absence de clause du règlement. 3

4.        Divisions juridiques et aliénations séparées de fractions. 4

B.       La procédure de division de lot. 4

1.        Division matérielle.. 4

2.        Division juridique.. 4

3.        L’approbation de la nouvelle répartition des charges. 5

 

 

Le lot est la partie élémentaire de la division de l’immeuble qui caractérise l’état de copropriété. Il peut néanmoins lui-même faire l’objet d’une subdivision. Ces opérations de division de lot, que le statut ignore superbement, sont à l'origine de nombreuses difficultés, dues à la confusion terminologique, à la variété des sources juridiques et à la collision des textes applicables. Il faut donc préciser ce qu’on doit entendre par la division d’un lot avant d’étudier les modalités de réalisation de ce genre d’opération.

I.               Notion de division du lot

On a vu (Généralités sur le statut de copropriété) que le critère d’application du statut à un immeuble est la division de sa propriété en lots comportant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette division caractéristique résulte généralement d’un acte juridique fondateur et on en trouve alors la trace dans un état descriptif de division ( ou un document analogue ). Elle peut résulter exceptionnellement d’un simple état de fait, dont la constatation amiable ou judiciaire implique l’assujettissement de l’immeuble au statut légal et rend nécessaire l’établissement d’un état descriptif et d’un règlement de copropriété.

A.             Le lot et la fraction d’immeuble

Traitant également de la division en propriété de l’immeuble, le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ( antérieur au statut actuel de la copropriété ) portant réforme de la publicité foncière fait référence aux fractions d’immeuble et dispose que l’état descriptif de division dont il exige l’établissement pour la réalisation de certaines opérations doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise.

Le décret n° 79-405 du 21 mai 1979 (postérieur au statut) comporte une définition précise du lot, formé par

toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exerce des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée.

 

Il définit également la fraction d’immeuble au sens de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 

Pour les bâtiments, il s’agit de chaque local principal ( appartement, boutique,  local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc. ) et chaque local secondaire ( chambre de service, cave, garage, grenier, etc. ) ;

Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l’objet d’une inscription ; dans ce dernier cas le reste de l’immeuble constitue également une fraction.

 

Le texte fixe les modalités d’identification de chaque fraction par son emplacement dans l’immeuble et impose le numérotage continu des lots.

Pour la publicité foncière, la notion de fraction d’immeuble n’est pas limitée aux seuls immeubles placés sous le régime de la copropriété tel qu’il est fixé par la loi du 10 juillet 1965 mais le droit de la copropriété, à l’inverse, ne peut ignorer les prescriptions du régime de la publicité foncière. Ainsi doit-on considérer un appartement comme une fraction d’immeuble même si son agencement intérieur rend possible une division par pièce : il ne saurait être question, pour ce motif, de considérer chaque pièce comme une fraction. A fortiori ne forment qu’une fraction les locaux qui ne pourraient être séparés les uns des autres sans que leur nature fût entièrement modifiée ; la boutique d’un boulanger et le sous-sol dans lequel sont installés le four, la réserve de farine, etc. et avec lequel la boutique communique par un escalier intérieur, constituent en principe une même fraction. Au contraire la chambre de service ou le garage acheté avec l’appartement, et que l’acte d’acquisition ou le règlement de copropriété interdit de séparer du dit appartement constitue, par sa nature, une fraction distincte de celui ci bien que, dans l’intention des parties, ces divers éléments ne doivent former qu’un seul ensemble (DA 10 E 4321 n° 9 – 1er août 1986 reproduit in Lafond et Stemmer Code de la copropriété 2000 V° Publicité foncière p. 758)

Au sens moderne du terme, le lot de copropriété est donc une fraction d’immeuble assortie d’une quote-part déterminée des parties communes.

B.            Les lots anciens : groupements de fractions

Dans le temps passé, les différents lots d’une copropriété groupaient au contraire les fractions principale et secondaires. Un lot n° 6 comportait un appartement au 3e étage gauche, une chambre de domestique n° 10 au 7e étage et une cave n° 5 au sous-sol. Les nouveaux textes relatifs à la publicité foncière semblaient donc exiger un remaniement complet des anciennes divisions en copropriété. Compte tenu de l’importance d’un tel travail, la mise en conformité des états descriptifs de division ou documents reconnus comme analogues n’a pas été prescrite. Les divisions anciennes ont donc, sauf exception, été maintenues mais certaines opérations exigent néanmoins l’éclatement des lots de type ancien.

Ces observations conduisent à effectuer une discrimination impérative entre les copropriétés anciennes, dans lesquelles chaque titulaire est propriétaire d’un lot comportant plusieurs fractions et les copropriétés modernes, dans lesquelles chaque titulaire est propriétaire d’un ensemble homogène constitué par un  groupe de fractions d’immeuble constituées en autant de lots ( lot appartement n° 11, lot chambre n° 23 et lot cave n° 37 ).

II.             Les catégories de division de lot

On doit donc distinguer la division matérielle d’un lot de sa division juridique, réservée à la mise en conformité des lots de type ancien. Dans certains cas, la division d’un lot de type moderne présente un caractère matériel atténué dans la mesure ou elle n’exige aucune modification de la structure immobilière (division d’un ensemble d’emplacements de stationnement initialement groupés en un lot unique)..

A.             La division matérielle du lot :

C’est la division de lot au sens propre du terme, limitée à une division de fraction d’immeuble.. C’est par exemple un appartement de cinq pièces que son propriétaire souhaite diviser en deux nouvelles fractions : un appartement de trois pièces et un appartement de deux pièces. Une telle opération exige des interventions techniques qui ne sont pas limitées à la réalisation d’une cloison séparative. Elle exige l’aménagement d’accès séparés, une redistribution des pièces accessoires (cuisines, salles d’eau, toilettes), un réaménagement des distributions de fluides (eau, chauffage) et des évacuations diverses. Elle peut exiger enfin des travaux affectant les parties communes ( création d’une nouvelle porte palière, aménagement des circuits des interphones ). Elle implique toujours une atteinte à l’organisation architecturale de l’immeuble. Lorsque celle ci s’est avérée de bonne qualité, elle en fait disparaître les avantages liés aux précautions prises par le concepteur pour éviter les nuisances et notamment la superposition stricte des pièces ayant même destination et présentant des risques identiques ( bruits, odeurs, humidité ). Lorsque l’organisation initiale présente des inconvénients, la division matérielle en ajoute de nouveaux, sans pouvoir remédier aux anciens.

Les inconvénients techniques de la division matérielle sont fréquemment accompagnés d’inconvénients sociaux : accroissement de la population de l’immeuble, modification de sa qualité. Leur importance, comme celles des inconvénients techniques, se trouve aggravée par le risque futur de prolifération des opérations de même type, qui peut aboutir à une modification fondamentale de la structure de l’immeuble et de son mode d’occupation et, pour tout dire, de sa destination d’origine.

B.            La division juridique du lot

Il ne s’agit ici que de la simple mise en conformité des lots de type ancien avec les dispositions nouvelles du régime de la publicité foncière. Elle se borne à l’annulation de l’ancien lot et à la création d’autant de nouveaux lots que de fractions d’immeuble comprises dans l’ancien lot supprimé. Elle ne comporte pour la copropriété aucun inconvénient particulier mais au contraire l’avantage d’une mise en conformité au moins partielle avec le régime en vigueur de la publicité foncière.

On ne saurait pour autant négliger le fait que l’expérience montre qu’une telle division constitue fréquemment le prélude à une autre opération constituée par la vente séparée d’une ou plusieurs fractions issues de la division. Le statut de 1965 traite spécifiquement ce genre d’opération qualifiée par l’article L 11 d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot  Une telle opération peut présenter pour la copropriété certains au moins des inconvénients que nous venons d’évoquer à propos de la division matérielle. Ceci étant, on doit distinguer strictement les deux opérations.

La licéité de la division juridique, fondée sur une obligation légale et réglementaire, ne peut être contestée au seul motif qu’elle peut permettre la réalisation d’une opération distincte qui présenterait elle-même un caractère illicite. Nous reviendrons sur cette question importante en étudiant ci dessous les modalités juridiques de la division de lot.

 

Un cas particulier de division juridique est, dans un groupe d’immeubles, la réalisation de la construction sur un lot transitoire. On a vu qu’en cas de réalisation par tranches de la construction d’un groupe d’immeubles les actes fondateurs peuvent comporter un ou plusieurs « lots à construire », comportant chacun, outre une quote-part des parties communes, le droit de construire un immeuble dont la consistance est prédéfinie sur une partie déterminée du terrain commun. Lorsque la construction est réalisée, l’état descriptif du bâtiment nouveau est publié, comportant la suppression du lot transitoire et sa subdivision. L’opération de division ne pose aucun problème lorsque la réalisation est conforme au projet initial. Les difficultés pouvant apparaître entre le constructeur et les copropriétaires  des tranches antérieures concernent généralement un défaut de conformité, notamment une augmentation du nombre des lots et la réduction de leur taille.

C.            La division matérielle atténuée

L’exemple classique est celui d’un lot unique à usage de garage en sous-sol comportant un certain nombre d’emplacements ou de boxes de stationnement. A l’origine le lot est exploité par location des emplacements. Le propriétaire du lot peut prendre la décision de mettre en vente tous les emplacements ou boxes, ce qui exige la division préalable du lot unique initial.

Ce type d’opération n’apporte aucun trouble particulier à la vie courante du syndicat. Le nombre des mouvements de véhicules demeure inchangé. Par contre le nombre des copropriétaires est susceptible d’augmenter plus ou moins considérablement. Dans certains cas le lot d’origine présente une relative autonomie technique dont le propriétaire assurait l’entière responsabilité. Il est alors nécessaire d’apporter à la gestion les adaptations nécessaires. Notons incidemment que, dans de telles hypothèses, le syndicat ne peut se désintéresser totalement de la gestion technique d’un lot unique de ce type. Les obligations relatives aux règles d’hygiène et de sécurité peuvent demeurer à charge du syndicat et la police d’assurances doit prévoir avec précision les risques encourus.

La division matérielle atténuée doit respecter la destination initiale du lot unique initial et la consistance des lieux comme leur disposition.

 

Nous avons ainsi circonscrit le domaine de la division de lot et constaté que la notion revêt des aspects fort différents. Il convient maintenant d’examiner le régime juridique applicable à ces opérations.

III.           Le régime juridique de la division de lot

Le statut de la copropriété est, sur ce point, fort discret. On ne peut citer que les dispositions de l’article 11 alinéa 2 de la loi :

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

 

Le dernier alinéa du même article ajoute, pour l’ensemble des cas de modification de la répartition des charges n’exigeant pas une décision unanime :

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

 

Nous examinerons bien entendu ces dispositions qui sont communes à toutes les divisions. Il faut toutefois rappeler que de nombreux règlements de copropriété comportent des clauses relatives à la division des lots 

·        soit pour l’interdire purement et simplement

·        soit pour la soumettre à des conditions plus ou moins strictes.

On les trouve en général dans les règlements de copropriété anciens. Cela explique que  certaines d’entre elles visent l’aliénation séparée de fractions d’un lot. Elles ont donné lieu à une abondante jurisprudence et il existe en ce domaine un important contentieux qui a trouvé sa source dans la conception  du droit de division du lot élaborée par la jurisprudence.

A.             Le droit de division du lot

Nous avons indiqué, dans les généralités sur le statut de la copropriété que l’harmonie de l’institution souvent fragile qu’est la copropriété exigeait le maintien d’un équilibre stable entre les prérogatives des copropriétaires et celles de la collectivité, pour que tout ayant droit se sente propriétaire au sein de la communauté. Nous avons cité les dispositions essentielles, à cet égard, de l’article L 8 alinéa 2 :

le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

 

Et celles  de l’article L 26 alinéa 2

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété

 

Nous avons enfin rappelé que le statut de la copropriété est, pour sa plus grande part, d’ordre public en précisant les particularités de  l’ordre public en cette matière.

Sur le fondement de ces textes, la jurisprudence et, à sa suite, une partie majoritaire de la doctrine ont placé au rang des droits fondamentaux du copropriétaire celui de diviser son lot, et celui  d’en aliéner séparément un ou plusieurs fractions. Toutefois les clauses restrictives des règlements de copropriété peuvent, dans certains cas, être prises en considération.

1.             La division du lot : droit individuel fondamental 

C’est en vertu de la liberté du droit de disposer que la jurisprudence proclame le principe du droit de diviser le lot et d’en aliéner certaines fractions. Telle est la position du droit positif actuel et les praticiens lecteurs du Guide doivent le noter. On verra ci dessous les conséquences qu’il convient d’en tirer quant à la procédure de division.

S’agissant des divisions matérielles à proprement parler, l’affirmation péremptoire de ce principe appelle les plus vives réserves, en raison des troubles apportés à la vie communautaire par la plupart de ces divisions. Au surplus la protection ainsi accordée à un copropriétaire fait bon marché des intérêts légitimes de la collectivité, justifiés ici par le principe supérieur de la conservation de l’immeuble, objet principal du syndicat des copropriétaires. Autant dire que la liberté de disposer, qui doit être sauvegardée, ne comporte pas impérativement celle de bouleverser, à l’occasion de son exercice, l’organisation architecturale, technique et sociale de l’immeuble. C’est donc à notre, avis, le principe exactement contraire qui devrait être admis.

Certains professionnels de l’immobilier font valoir que l’évolution des mœurs et, corrélativement, celle du marché immobilier, peut justifier la liberté des divisions dans la mesure ou elle permet une meilleure valorisation du bien vendu, souci que l’on doit considérer commun à tous les copropriétaires. L’observation est certainement valable dans l’hypothèse d’une restructuration globale de l’immeuble par un propriétaire unique. Elle ne l’est pas dans une copropriété, si les titulaires ont pour souci de rester en place dans l’immeuble qu’ils ont choisi en fonction de ses caractères essentiels, de sa destination en un mot.

Preuve en est que dans nombre d’immeubles anciens des clauses ont été prudemment insérées dans les règlements de copropriété pour assurer la protection des copropriétaires contre les initiatives de certains d’entre eux.

2.             Les clauses relatives à la division des lots

On les trouve dans les immeubles les plus divers mais le plus fréquemment dans ceux d’une certaine qualité, lorsqu’ils ont fait l’objet d’une mise en copropriété concertée ou lorsque la division de l’immeuble a été réalisée par un propriétaire ayant souhaité  conserver pour lui-même un ou plusieurs appartements. Il serait malicieux d’y trouver de ce fait un caractère abusif ou léonin alors qu’en réalité, dans ces cas, les règlements de copropriété ont simplement été établis avec plus de soin que lorsqu’ils ont été l’œuvre d’un découpeur professionnel. A cet égard la présence de ces clauses dans les règlements d’immeubles parfois modestes ne peut laisser place au doute.

Elles peuvent interdire purement et simplement la division du lot. Dans ce cas elles peuvent être tempérées par la possibilité d’une autorisation de l’assemblée, à une majorité qu’elles précisent. Dans d’autres cas ce tempérament n’est pas inscrit et l’on peut se demander dans quelles conditions une assemblée pourrait autoriser la division.

Elles peuvent soumettre la possibilité de division du lot à l’autorisation de l’assemblée, en précisant les conditions à remplir pour permettre l’octroi de l’autorisation. Dès lors la constatation du respect de ces conditions conforte la position de l’impétrant qui n’est plus soumis à une décision arbitraire.

Elles peuvent enfin poser le principe de la liberté de diviser sous réserve du respect de ces mêmes conditions.

On doit considérer en l’état actuel du droit positif que toutes les clauses restrictives sont susceptibles d’être déclarées non écrites en vertu des textes que nous avons cités. Elles demeurent soumises au contrôle judiciaire, dont le critère principal, sous couvert de la notion de destination de l’immeuble, est le bon standing de celui-ci, outre la  qualité de sa situation et celle de sa population. Une affectation à usage exclusivement bourgeois, la vastitude des parties privatives et la proximité d’un plaisant espace vert sont des arguments généralement péremptoires. On ne saurait, comme certains mauvais esprits, parler ici d’une justice de classe puisque les litiges opposent, le cas échéant, des plaideurs réputés issus d’un même milieu.. Au demeurant, les arrêts se réfèrent justement, pour déterminer la destination de l’immeuble, aux préoccupations communes des copropriétaires quant aux modalités de l’occupation. On peut regretter que ce même critère, qui est bien celui du législateur de 1965, ne soit pas pris en considération, mutatis mutandis, lorsque l’affectation est seulement bourgeoise, les parties privatives plus modestes et les parcs plus lointains.

Il n’en reste pas moins que la présente d’une clause restrictive dans le règlement de copropriété doit inciter le notaire chargé d’une division de lot à une certaine prudence. La position du syndicat en est évidemment renforcée.

3.             La division du lot en l’absence de clause du règlement

La position du syndicat n’est pas désespérée. On peut dire que l’absence de clause renverse la charge de la preuve. La division peut être interdite si le syndicat rapporte la preuve d’une atteinte à la destination de l’immeuble.

Le risque de prolifération d’une opération, qui semble déterminant, est pris en compte depuis peu dans un domaine voisin, celui des autorisations d’installation d’antennes. C’est, semble-t-il, une brèche ouverte. Certaines juridictions admettent que l’autorisation d’installation sur une terrasse supérieure interdirait à l’avenir le rejet de demandes semblables, ce qui créerait une situation impossible à gérer. La situation est bien identique en ce qui concerne des divisions matérielles de lots.

Nous verrons plus loin les conséquences procédurales de cette situation particulière.

4.             Divisions juridiques et aliénations séparées de fractions

Les divisions juridiques, au sens propre du terme, ne sont pas affectées par la présence ou l’absence de clause dans le règlement de copropriété. Elles ne constituent pas véritablement des divisions de lots mais de simples mises en conformité avec des dispositions légales ou réglementaires, auxquelles le syndicat ne peut s’opposer dans la mesure ou elles ne peuvent comporter la moindre atteinte à la destination de l’immeuble.

Si la division juridique précède une aliénation séparée de fractions de l’ancien lot, l’opposition du syndicat peut être fondée de manière identique sur une clause du règlement de copropriété ou sur une atteinte à la destination de l’immeuble. A cet égard, - mais la jurisprudence ne s’est pas prononcée sur ce point -, on doit considérer que la clause restrictive visant l’ancien lot groupé doit conserver sa validité en ce qui concerne le nouveau groupe de lots issu de la mise en conformité. Dans cet esprit la réalisation de la division juridique en vue de la vente d’une fraction à un autre copropriétaire, d’un échange avec un autre copropriétaire, ou d’un remaniement de deux groupes de lots appartenant à un même copropriétaire en vue de la vente de l’un des groupes ne laissant aucune fraction accessoire entre les mains d’une personne qui ne serait pas propriétaire d’une fraction principale ne sauraient justifier une opposition du syndicat.

C’est l’intrusion d’un « étranger » qui peut justifier une réaction syndicale. Il s’agit d’éviter le démantèlement d’un groupe logique de fractions par la vente d’une fraction principale à une personne et celle d’une fraction accessoire à une autre, qui demeurerait titulaire de cette seule fraction. La conservation par le vendeur d’une fraction accessoire doit être assimilée à cette situation critiquable, malgré son ancienne qualité de copropriétaire au sens plein du terme. Le souci doit être ici de prohiber la constitution de fractions accessoires orphelines, a fortiori lorsqu’elle a pour seule raison d’être une exploitation économique souvent irrégulière lorsqu’il s’agit d’une chambre individuelle.

En ce qui concerne l’hypothèse particulière, évoquée plus haut, de la division d’un lot unique comportant des emplacements de stationnement, nous avons déjà indiqué qu’elle ne peut, en principe, justifier une opposition du syndicat.

Par contre la modification de la division prévue d’un lot transitoire peut sans aucun doute être contestée. Nous nous bornons à l’indiquer ici, cette hypothèse ne pouvant être traitée dans le cadre de la présente étude.

B.            La procédure de division de lot

La division de lot impose l’établissement d’un projet de division comportant

·        d’une part un projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division

·        d’autre part un projet  de modification de la répartition des charges

 

Elle présente des aspects particuliers selon qu’il s’agit d’une division matérielle ou d’une division juridique.

1.             Division matérielle

Lorsqu’il s’agit d’une division matérielle il appartient au copropriétaire intéressé, compte tenu de la nature du projet et des éléments du dossier, notamment des dispositions du règlement de copropriété et des travaux rendus nécessaires par la division, d’aviser quant à la position à prendre à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le notaire et l’architecte consultés sont tenus d’une obligation de conseil. Ils doivent tenir compte des éléments juridiques susceptibles d’imposer une autorisation préalable, mais également des travaux envisagés dans la mesure ou ils affecteraient en quoi que ce soit les parties communes ou les éléments d’équipement commun. Le syndicat peut retrouver, sur le plan de l’autorisation d’exécution de travaux les affectant, la force d’une position incertaine sur le plan de la division elle-même.

Des contacts préalables avec les membres du conseil syndical peuvent faciliter l’heureux aboutissement du projet. Ils permettent une meilleure information des copropriétaires. De son côté le demandeur peut prendre conscience de la nature des difficultés pouvant entraver sa réalisation.

a)            Demande d’autorisation préalable

Si le copropriétaire opte pour la demande d’autorisation, la première formalité d’une division matérielle consiste à demander au syndic la convocation d’une assemblée à l’effet de délibérer

·        Sur l’autorisation de division du lot

·        Sur la nouvelle répartition des charges  (approbation et non autorisation)

·        Sur l’autorisation d’exécution des travaux

 

Le regroupement des trois demandes est certainement préférable bien que l’autorisation relative aux travaux puisse être demandée après décision favorable sur les deux premiers points. En effet les copropriétaires peuvent légitimement désirer être informés sur les travaux prévus avant toute décision. Le demandeur lui-même a intérêt à obtenir en bloc les trois décisions. La demande doit donc être accompagnée d’un dossier complet sur les trois points. (Voir ci dessous nos observations sur les dossiers relatifs à la division elle-même et à la répartition des charges).

Si un vote favorable intervient sur chacun des trois points, le notaire effectue les formalités dès qu’il a obtenu copie du procès verbal de l’assemblée accompagnée, s’il y a lieu, d’un certificat de non recours. Il convient de veiller à la réalisation de trois scrutins différents et à l’enregistrement scrupuleux des votes pour éviter toute contestation ultérieure de la validité des décisions prises.

b)           Absence de demande d’autorisation préalable

Le copropriétaire demandeur estime que les éléments du dossier lui permettent de procéder à la division matérielle sans se préoccuper des réactions syndicales. Il se trouve alors dans la même situation qu’un copropriétaire désirant effectuer une division juridique, du moins en ce qui concerne les démarches nécessaires.

2.             Division juridique

Le copropriétaire peut procéder de son propre chef aux formalités, auprès des services de publicité foncière. Il est conseillé au notaire de prendre contact préalablement avec le syndic. Indépendamment du caractère courtois de la démarche, il lui est indispensable de savoir si une modification de la répartition des charges est en cours de publication. L’obligation d’information pesant sur le syndic est incontestable. Sa responsabilité, comme celle du syndicat, peut être engagée si une modification, - parfois ancienne -, n’a été ni publiée ni signalée.

Le syndic, informé d’un projet de division matérielle doit, s’il existe une clause restrictive dans le règlement de copropriété, en faire état auprès du notaire et du copropriétaire demandeur et faire mention du risque d’opposition syndicale à défaut d’autorisation préalable. Il importe peu que cette démarche soit vouée à l’échec. Les copropriétaires reprocheront toujours au syndic de ne pas l’avoir effectuée.

En l’état du droit, la perfection de la division de lot, quelle que soit sa nature, exige l’approbation par l’assemblée de la nouvelle répartition des charges.

3.             L’approbation de la nouvelle répartition des charges

Elle est souvent considérée comme une simple formalité, réduite à un problème de fractions permettant de retrouver dans le total des nouvelles quotes-parts un chiffre identique à celui de l’ancienne. L’opération est parfois plus complexe.

Elle est soumise aux règles générales des décisions d’assemblées, tant en ce qui concerne la convocation et les documents à y joindre, la tenue de l’assemblée, la réalisation des scrutins, leur relation dans le procès verbal, la notification régulière de celui ci en cas de nécessité et les contestations éventuelles. Mais les vices intrinsèques du projet établi sont finalement les plus dangereux, surtout lorsqu’ils sont constatés tardivement.

a)            Demande de convocation de l’assemblée

La demande de convocation de l’assemblée doit être accompagnée du projet de la nouvelle répartition et d’un projet de résolution. Le projet de répartition doit être complet et traiter toutes les grilles de répartition établies par le règlement de copropriété et non pas seulement la grille de répartition des charges générales visée par l’article L 10 alinéa 2, généralement alignée sur les quotes-parts de parties communes. Autant dire que le notaire ne doit pas se contenter, comme cela est fréquemment le cas, d’adresser au syndic l’acte constatant la division (modificatif de l’état descriptif) en guise de nouveau tableau de la répartition des charges (modificatif du règlement de copropriété).

L’une des nouvelles fractions peut être exonérée de toute participation aux charges d’un élément d’équipement. Tel est le cas d’une chambre de service non desservie par l’escalier principal, pour les charges d’ascenseur. Fraction issue d’un lot de type ancien, elle est exonérée de participation à cette catégorie de charges.

Dans certains cas, le principe du mécanisme de répartition est posé dans le règlement de copropriété mais les quotes-parts ne sont pas déterminées dans l’acte. Ainsi lorsque les charges de chauffage sont réparties en fonction des surfaces chauffantes, le tableau fait l’objet d’actualisations périodiques. Une concertation avec le syndic est alors nécessaire Elle est d’ailleurs souhaitable dans l’ensemble des cas.

Lorsqu’il s’agit d’un groupe d’immeubles, on peut se trouver en présence d’une organisation en syndicat principal et syndicats secondaires. A défaut il peut exister des parties communes générales et des parties communes propres à chaque bâtiment. La situation est souvent identique pour les éléments d’équipement. La modification de la répartition des charges est plus complexe encore et il est nécessaire de déterminer soigneusement la ou les assemblées à convoquer de même que les personnes ayant vocation à participer aux scrutins.

La division doit être réalisée avant une aliénation séparée. L’approbation de la modification de répartition des charges peut intervenir postérieurement. Il convient alors d’insérer dans l’acte de vente une clause appropriée. La pratique est courante et ne présente pas de risque lorsqu’il s’agit d’une simple division juridique. Il en va différemment lorsqu’une division matérielle laisse planer un risque de contestation.

Le projet de résolution doit être établi par le demandeur, dans la pratique par son notaire. Il n’appartient pas au syndic de se substituer à eux pour endosser ensuite les risques d’une erreur ou d’une contestation quelconque. Lorsque la division est précédée d’une demande d’autorisation, il convient de distinguer soigneusement les deux questions qui doivent faire l’objet de scrutins séparés.

L’approbation de la nouvelle répartition des charges exige seulement la majorité prévue par l’article L 24. Encore faut-il que la modification n’ait aucune incidence sur les contributions imposées aux autres copropriétaires. C’est le cas le plus courant mais la majoration de contribution imposée à une fraction accessoire devenant orpheline n’est pas toujours répercutée sur les autres fractions issues du lot divisé. Les autres copropriétaires souhaitent une réduction corrélative de leurs propres quotes-parts. On se trouve alors dans une situation complexe qui peut rendre nécessaire une décision unanime.

b)           Les effets juridiques de la décision de l’assemblée

L’assemblée peut approuver ou rejeter la demande d’approbation.

Le rejet manifestement injustifié peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, surtout s’il a pour effet de paralyser une opération dont la validité est évidente ou reconnue judiciairement par la suite. Nous avons indiqué qu’en cas de division juridique liée à l’aliénation séparée d’une fraction, la division elle-même n’est pas en cause. C’est l’aliénation séparée qui peut être contestée par le syndicat.

Lorsqu’elle a été réalisée sous condition, de sérieuses difficultés peuvent apparaître car les conséquences du rejet sont importantes :

La perfection de la division exige l’approbation de la nouvelle répartition des charges et la condition insérée dans l’acte n’est donc pas remplie.

L’acquéreur n’a pas qualité de copropriétaire. Il ne peut participer comme tel aux assemblées. Sa participation au mépris de cette conséquence permet leur annulation.

Le vendeur demeure tenu de payer les charges de copropriété.

Le notaire rédacteur ne peut notifier ni la vente ni l’avis prévu par l’article L 20.

Le prix doit demeurer séquestré alors surtout que la dette du vendeur envers le syndicat a vocation à croître jusqu’à régularisation de la situation.

Le rejet permet de saisir le tribunal de grande instance conformément aux dispositions de l’article L 11.

L’approbation de la nouvelle répartition des charges permet la clôture des opérations de division dès que la décision est devenue définitive, soit à l’expiration du délai de contestation de la décision par les éventuels défaillants ou opposants.

Elle permet de rendre parfaite toute opération subordonnée à la division du lot, et de lui donner tous ses effets. Cette affirmation doit toutefois être limitée aux divisions matérielles. L’assemblée, dans ce cas, était informée de l’opération projetée.

Lorsqu’une division juridique est accompagnée ou suivie d’une aliénation séparée de fraction, celle ci demeure contestable. Il ne semble pas que la connaissance plus ou moins officielle que pouvait en avoir l’assemblée puisse rendre irrecevable une action en contestation. Dans certains cas cette connaissance peut résulter d’une notification de l’aliénation séparée faite au syndic avant l’assemblée. On peut s’interroger sur l’efficacité de la notification d’une mutation qui demeurait soumise à la réalisation d’une condition.

c)           La modification judiciaire de la répartition des charges

Le tribunal de grande instance peut être saisie « à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges ».

On a soutenu que le copropriétaire demandeur pouvait saisir directement le tribunal alors qu’il s’était abstenu de provoquer préalablement une décision de l’assemblée. Cette prétention a été rejetée et l’intervention judiciaire exige une saisine préalable de l’assemblée et la justification d’une décision de rejet, d’un refus de vote, voire d’un refus de convocation.

La demande d’approbation judiciaire demeure irrecevable lorsqu’il apparaît que la demande formulée auprès du syndic n’était pas véritablement une demande d’approbation de modification de la répartition des charges, était incomplète ou irrégulière.

Lorsque la saisine judiciaire est recevable et jugée bien fondée, le tribunal fait procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Dans la plupart des cas, cette instance coïncide avec une contestation de la division matérielle du lot.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

27/04/2008