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Responsabilité des intervenants

 

 

I.        INFORMATION PRÉALABLE DES PARTIES

A.       INFORMATIONS PRIMORDIALES

B.       INFORMATIONS APPROXIMATIVES

II.      EXPLOITATION DES NOTIFICATIONS

A.       LISTE DES COPROPRIÉTAIRES

B.       INTÉRÊTS FINANCIERS SYNDICAUX

 

 

La responsabilité des différents intervenants à une mutation de lot peut être engagée en cas de faute. Le cadre et le régime de telles actions diffèrent selon la nature de l'acte passé (vente, donation, etc...), et celle de la faute. La responsabilité des professionnels (notaire, syndic, agent immobilier) est plus lourdement engagée. Enfin pour un même responsable la nature juridique de son intervention peut varier. Le syndic intervient en tant que tel, mandataire social, lorsqu'il est appelé à établir la note de renseignements ou à faire délivrer une opposition. Il n'a plus cette qualité lorsqu'il établit un compte prorata temporis. Le syndicat n'est plus concerné puisque les conventions des parties ne concernent qu'elles seules. Il agit donc en ce cas dans le seul intérêt des parties par qui il est d'ailleurs rémunéré directement.

Nos observations concerneront essentiellement la responsabilité éventuelle du syndicat ou du syndic.

I.          INFORMATION PRÉALABLE DES PARTIES

La fourniture par le syndic de certains renseignements ne saurait exonérer les autres intervenants de leurs obligations respectives.

Le cédant doit donner connaissance des décisions prises par l'assemblée générale et de toute information pouvant intéresser l'acquéreur. Les déclarations inexactes du vendeur, ou son silence, sont sanctionnés [1] comme en droit commun de la vente.

Le notaire a l'obligation de vérifier les documents juridiques syndicaux et la conformité du bien vendu avec les données résultant de l'état descriptif. Il est fréquent qu'un appartement soit vendu alors qu'il apparaît dans le règlement de copropriété sous la description de plusieurs chambres de service. Il doit éventuellement vérifier la compatibilité des projets de l'acquéreur avec la destination de l'immeuble et du lot, ou encore la possibilité de vendre un lot accessoire alors qu'une clause prohibant ce genre d'opération subsiste dans le règlement.

Le syndic, quant à lui, doit fournir des renseignements complets et précis, notamment pour ceux qu'il est seul à détenir : notification d'une injonction administrative de travaux, publication en cours d'une modification du règlement ou de l'état descriptif. Sur le plan financier, la dernière Recommandation de la Commission fait peser sur lui la charge d'une information impérative concernant les réalisations et prévisions budgétaires. Plus généralement une erreur grossière bouleversant l'apurement du compte entre les parties engagerait également sa responsabilité [2].

Il existe toutefois une hiérarchie des informations qui conditionne la responsabilité du syndic..

A.   INFORMATIONS PRIMORDIALES

Certaines informations sont primordiales car elles peuvent avoir une influence directe sur la détermination de l'acquéreur. La décision de construire un ascenseur dans l'escalier d'un immeuble ancien de grande allure peut écarter un acquéreur plus préoccupé d'esthétique que de confort [3]. Le changement autorisé de destination d'un lot peut avoir une incidence identique. Une injonction administrative de réaliser à bref délai un ravalement peut laisser prévoir une charge financière insupportable.

Fournir une information erronée à partir d'une donnée exacte (le montant du budget prévisionnel global est correct mais la quote-part a été mal calculée) est une chose. Exploiter une donnée qui se révélera gravement inexacte alors que le syndic a participé à sa détermination en est une autre. Une erreur grossière dans la détermination du coût de travaux votés peut être mise à la charge du syndic. Selon les cas l'acquéreur ou le vendeur peut s'en prendre au malheureux informateur qui aura sans doute maille à partir avec les autres copropriétaires.

L'appréciation de la faute, comme celle du préjudice posent dans de telles hypothèses des problèmes délicats, tant il faut éviter l'exploitation abusive d'une faute, serait-elle grave.

B.   INFORMATIONS APPROXIMATIVES

La situation est différente lorsqu'il s'agit des informations approximatives. Cela ne permet pas pour autant au syndic de répondre d'une manière fantaisiste et les professionnels ont ici une occasion de revaloriser leur image en apportant un concours efficace aux parties. Ils ne doivent pas oublier que les acquéreurs sont leurs futurs interlocuteurs au cours des assemblées générales. Il n'est pas rare pour un syndic de constater la perte d'un mandat consécutivement à un incident lors d'une opération de mutation.

Pour autant, le syndic n'est pas tenu ici à une obligation de résultat.

Dans ces différents cas, la responsabilité du syndicat peut être invoquée, le syndic fautif étant son représentant légal. De nombreuses décisions admettent toutefois la responsabilité directe du syndic par une extension, que nous considérons pour notre part abusive, de la notion de faute détachable du mandat.

II.         EXPLOITATION DES NOTIFICATIONS

Il est au contraire tenu à une telle obligation en ce qui concerne l'exploitation de la notification et de l'avis de mutation. Il doit exécuter avec diligence les prestations qui lui sont imposées en ce domaine.

A.   LISTE DES COPROPRIÉTAIRES

La notification de la mutation doit provoquer une modification immédiate de la liste officielle des copropriétaires. C'est l'acquéreur qui devra être convoqué à toute nouvelle assemblée. Il est toutefois regrettable que l'article D 6 ait laissé aux parties la possibilité de réaliser une telle notification alors qu'elle ne présente pour le syndic destinataire aucune garantie de réalité.

Il est responsable du défaut de convocation à l'assemblée d'un acquéreur récent si la notification lui est parvenue. Mais il ne connaît que l'adresse de l'acquéreur figurant dans la notification. Si, entre temps, celui ci a emménagé dans son nouvel appartement sans en informer officiellement le syndic, celui ci n'est pas responsable du défaut ou du retard d'acheminement de la convocation.

B.   INTÉRÊTS FINANCIERS SYNDICAUX

L'avis de mutation de l'article L 20 doit entraîner une réaction immédiate si elle n'est pas accompagnée du règlement des charges dues par le vendeur. L'omission, la tardiveté ou l'irrégularité de l'opposition engagent la responsabilité du syndic.

Dans le passé, le syndicat victime devait apporter la preuve d'un préjudice réel. Ce préjudice était inexistant lorsque le syndicat se trouvait primé par des créanciers inscrits. Le rétablissement du privilège a réduit ce risque et les cas de responsabilité du syndic risquent d'être plus nombreux. L'allongement à quinze jours du délai facilite toutefois sa tâche. Les exigences du nouveau texte ne laisseront aucune place à l'amateurisme.

Le droit de faire opposition au paiement du prix doit être exercé judicieusement et dans le cadre légal. Il doit donc être limité à la garantie des charges liquides et exigibles. Le cantonnement légal des effets de l'opposition au montant figurant dans l'opposition réduit l'importance du préjudice éventuellement subi par le vendeur.

Le syndic ne doit pas se borner à faire délivrer l'opposition. Il devra suivre le recouvrement effectif des sommes dues et notamment les procédures d'ordre auxquelles le syndicat devra désormais participer plus fréquemment que par le passé.

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/03/2011

 

 



[1] Cass Civ 3  07/01/87  RL 87 164

[2] Jugé toutefois que c'est le syndicat qui est responsable de l'inexactitude grossière du budget prévisionnel voté par l'assemblée TGI Paris 8 02/07/84  R.L 85 152

[3] Voir CA Paris 23  12/05/93 Adm Fev 94 65 pour un immeuble 23 Rue de Tournon à Paris