http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

 

 

 

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

8 / 4.6

Annulation ou résolution d’une mutation

 

 

 

I.          causes de l’annulation

Tout acte visé par l'art. D 6 peut être mis à néant par la constatation de sa nullité ou par sa résolution amiable ou judiciaire. Dans tous les cas les conséquences juridiques et pratiques sont identiques pour le syndicat : depuis la notification de la mutation jusqu'à celle de sa mise à néant, le cessionnaire a eu la qualité de copropriétaire.

C'est à juste titre qu'il a été convoqué aux assemblées générales, a participé aux délibérations et aux votes et la validité des décisions collectives ainsi prises ne saurait être remise en question, sauf à rapporter la preuve d'une collusion frauduleuse avec le syndicat. Il est tenu pendant le même temps à participer aux charges financières de la gestion.

Toutefois certaines mutations sont annulées [1] ou déclarées inopposables au syndicat comme constituant une fraude au statut de la copropriété et particulièrement aux dispositions de l'art. L 23 prévoyant la réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Ces demandes en nullité sont associées à des demandes en nullité des assemblées tenues avec la participation du cessionnaire. La mutation n'a eu pour seul but que de rendre inférieur à la moitié du total des tantièmes le nombre des voix du cédant. Le cessionnaire, en ce cas, est considéré comme n'ayant jamais eu la qualité de copropriétaire [2]. Les décisions judiciaires se bornent généralement à constater la nullité des décisions collectives prises dans de telles conditions. On se trouve donc en présence d'un copropriétaire qui n'a pas vocation à participer aux assemblées.

Il y a également fraude au statut de la copropriété lorsque la mutation réalisée comporte une violation à une disposition du règlement de copropriété reconnue valable. Tel est le cas de la vente séparée d'une chambre de service, interdite par le règlement [3]. En ce cas la demande en nullité de la vente est formulée par le syndicat et l'acquéreur demeure copropriétaire jusqu'à la décision judiciaire définitive prononçant la nullité[4].

II.         procédure

L'acte introductif d'une instance en nullité ou en résolution de mutation doit être publié. Le demandeur a la faculté de le notifier au syndic mais cette notification est sans effet juridique. Le syndicat doit néanmoins s'abstenir, jusqu'à la solution définitive du litige, de prendre une décision qui affecterait directement le lot litigieux, a fortiori avec la participation déterminante du cessionnaire défendeur. Sauf dans le cas ou la mise à néant d'une mutation résulte d'une convention amiable, aucune note d'information n'est établie par le syndic. La nullité ou la résolution de la mutation doit être notifiée au syndicat [5]. A défaut, l'acquéreur évincé conserve sa qualité à l'égard du syndicat.

Entre les deux notifications, le syndicat peut poursuivre le recouvrement des charges à l'encontre de l'acquéreur. Postérieurement à la notification de l'annulation ou de la résolution, ses poursuites ne peuvent plus être exercées qu'à l'encontre du cédant redevenu copropriétaire, même pour la période antérieure à la décision judiciaire [6]. Il y aura compte à faire entre les parties sans intervention du syndicat.

La décision judiciaire peut ordonner restitution de tout ou partie du prix. Il s'agit donc d'une mutation à titre onéreux mais les fonds sont versés par le cédant initial au cessionnaire évincé. Celui ci, par la décision d'annulation, se trouve libéré de toute obligation à l'égard du syndicat. Mais il peut être tenu en vertu d'une condamnation antérieure et définitive non encore exécutée. L'art. D 5-1 ne vise pas cette situation particulière. Si, nonobstant la réintégration de l'ancien copropriétaire, le syndicat veut procéder à l'exécution, il ne dispose que de la saisie attribution de droit commun.

Notons enfin que le syndicat peut être partie à l'instance aboutissant à l'annulation ou à la résolution de la mutation lorsque sa responsabilité a été mise en cause pour une faute grave dans l'exécution de son obligation d'information préalable, si cette faute est à l'origine de l'annulation. Il en est de même du syndic.

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/03/2011

 

 



[1] Cass Civ 3  06/07/82 Adm Avr 83  Rep Defr 83 33027 note SOULEAU

[2] Sur cette question voir LAFOND Chron JCP 87 N Part 268

[3] Cass Civ 3  10/03/81 D 81 IR 395 Note GIVERDON

[4] Sur l'ensemble voir KISHINEWSKI BROQUISSE La Copropriété 4e Ed n° 228 et ss

[5] Cass Civ 3 31/03/93 RDI 93 256 et le commentaire de M. CAPOULADE

[6] CA Versailles 1  25/06/92 RDI 93 122