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8 /4.5 La consistance du lot vendu Postérieurement à la vente, les litiges relatifs à la consistance du lot vendu ne sont pas rares. Dans l’esprit de l’acquéreur la partie privative est celle qu’on lui a présentée lors des visites du bien. Dans l’acte de vente, la partie privative est celle définie par le règlement de copropriété. Il n’y a pas toujours concordance entre « ces deux parties privatives ». I. Non-conformité de la partie privative Par exemple un appartement a été créé par la réunion de cinq chambres de service. Au mieux, cette réunion a été autorisée par une décision de l’assemblée générale mais le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’ont pas été modifiés à l’époque. Il est regrettable de constater que dans ce genre de cas ni l’agent immobilier ni le notaire n’ont pris la peine d’informer l’acquéreur. La situation s’aggrave lorsque le syndic est amené à rechercher un w-c et un débarras communs figurant dans les documents syndicaux. On constate alors qu’ils ont été intégrés à l’appartement créé et, cette fois, de manière irrégulière. Vous trouverez ci dessous un cas identique ayant fait l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2003. La solution de principe est claire : La consistance du lot vendu est celle figurant dans l’acte de vente, mais, de plus, le notaire ne peut insérer dans l’acte que la définition figurant dans le règlement de copropriété publié, en ce compris les modificatifs, s’il y a lieu. Le notaire doit en outre faire référence à un modificatif régulièrement adopté par l’assemblée générale et qui serait en cours de publication. Dans le cas exposé si dessus, l’acquéreur peut être conduit à restituer au syndicat des copropriétaires une partie commune irrégulièrement annexée à l’appartement ou à en payer le prix dans le cadre d’une régularisation amiable. La responsabilité des professionnels peut parfois être engagée. C’est le cas lorsqu’il existe des plans de l’immeuble annexés au règlement de copropriété et qu’un examen de ces plans aurait permis de déceler l’appropriation incriminée. La prescription de l’action réelle du syndicat est la prescription trentenaire de droit commun. Mais par ailleurs le défendeur a la possibilité d’opposer au syndicat l’exception de prescription acquisitive soit trentenaire, soit même abrégée, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies. Dans le cas, semblable à l’exemple cité plus haut, de la réunion de toutes les caves appartenant à un même copropriétaire avec annexion du couloir qui était partie commune, la Cour de cassation, par son arrêt du 29 janvier 2003, a jugé : « Attendu que pour débouter
le syndicat de sa demande et autoriser la SCI à entreprendre des travaux en
sous-sol, l’arrêt retient que le syndicat ne saurait s’opposer utilement à
ces travaux au prétexte qu’ils aboutiraient à une appropriation des parties
communes, que la réunion de toutes les caves réalisée par leur copropriétaire
unique l’a été en 1964, soit depuis plus de trente ans, et que celui-ci a
joui de la réunion de tous les lots du sous-sol de façon continue, paisible,
publique, non équivoque et à titre de propriétaire, jusqu’à ce qu’il les
vende à la SCI le 5 janvier 1995, laquelle a continué à en jouir dans les
mêmes conditions ; « Qu’en statuant ainsi, sans
répondre aux conclusions du syndicat faisant valoir que la possession du
couloir desservant les caves, invoquée par la SCI tant de son chef que de
celui de son auteur n’avait pas été accomplie à titre de propriétaire et
n’était pas susceptible de prescription dès lors qu’elle ne résultait que
d’une simple tolérance, et qu’aucune autorisation des copropriétaires n’avait
été accordée à l’ancien propriétaire des lots de cave, et que le règlement de
copropriété stipulait qu’aucune tolérance ne pouvait, même avec le temps,
devenir un droit acquis, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » Ce faisant, elle a donné satisfaction au syndicat des copropriétaires qui contestait l’arrêt de la Cour d’appel ayant admis la prescription acquisitive. Mais sa critique porte sur le fait que la Cour d’appel n’a pas respecté l’obligation qu’elle avait de rechercher s’il n’y avait pas eu simple tolérance. Il est donc certain que le principe même de la possibilité d’une exception de prescription acquisitive n’est pas écarté. Encore faut-il que les conditions posées par la loi soient réunies. II. Non-conformité des droits attachés au lot vendu Les difficultés se présentent différemment lorsque la non-conformité du lot vendu provient d’une initiative malheureuse de l’auteur de la division de l’immeuble, généralement un rénovateur. Elle peut concerner les droits attachés au lot. La société X vend à un premier acquéreur un groupe de lots. L’acquéreur exige l’intégration à ce groupe de l’escalier de service dont la destination devient ainsi « privative ». Le règlement de copropriété n’est pas immédiatement modifié. Elle vend ensuite un second appartement. Elle fait porter dans l’acte une clause stipulant qu’en conséquence de la première vente, et contrairement aux indications du règlement de copropriété, le second lot vendu ne comporte aucun droit d’accès à l’escalier de service ni au vide-ordures. Le second acquéreur peut-il alors se prévaloir du défaut de modification du règlement de copropriété pour priver la clause insérée dans l’acte de tout effet ? Nous ne le pensons pas, pour ce cas d’espèce, compte tenu de la clarté de la clause et que la bonne qualité de l’information fournie à l’acquéreur. Elle peut être assimilée à un avis relatif à une modification du règlement de copropriété en cours de publication. Mais les modifications apportées par un rénovateur vendeur ne sont pas toujours portées aussi clairement à la connaissance des acquéreurs. Dans bien d’autres cas, il y a réellement modification non portée à la connaissance de l’acquéreur. Un exemple ancien est l’existence d’une loge de concierge dans un immeuble rénové. Les acquéreurs constatent amèrement plus tard que le rénovateur a constitué cette loge en un lot qui reste sa propriété. Il propose alors aux nouveaux copropriétaires soit l’acquisition de la loge, soit la location au syndicat pour le logement de la concierge. La jurisprudence a malheureusement validé cette pratique. La Cour de cassation a maintenu la prééminence du règlement de copropriété dans un arrêt du 4 juillet 2007 (voir l’arrêt). Dans cette affaire, l’existence
du droit de jouissance exclusif d’une partie commune (cour ou jardin), avait
été omise dans la description du bien vendu. Mais cette mention figurait
dans le règlement de copropriété dont un extrait avait été annexé à l’acte. La Cour de cassation approuve
la Cour d’appel d’Aix d’avoir rejeté les prétentions d’autres copropriétaires
qui se prévalaient de la prescription acquisitive sans juste titre et même
contre leur titre puisque le règlement de copropriété est commun à tous les
copropriétaires. Ces derniers exemples nous montrent que les difficultés relatives à la consistance du lot ne sont pas limitées à la parie privative elle-même. Elles peuvent aussi porter sur les droits et obligations attachés au lot, spécifiques ou non à celui-ci. |
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