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8 /4.5

La consistance du lot vendu

 

 

Postérieurement à la vente, les litiges relatifs à la consistance du lot vendu ne sont pas rares.

Dans l’esprit de l’acquéreur la partie privative est celle qu’on lui a présentée lors des visites du bien.

Dans l’acte de vente, la partie privative est celle définie par le règlement de copropriété.

Il n’y a pas toujours concordance entre « ces deux parties privatives ».

 

I.          contestation du mesurage carrez

 

Dans la version de la loi n°  96-1107 du 18/12/1996 l’article 46 de la loi de 1965 précise notamment :

« Si la superficie de la partie privative est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

« Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

« L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

 

Il arrive fréquemment qu’il y ait des différences importantes entre la description du lot figurant dans le règlement de copropriété et sa configuration à la date de la vente.

Or le notaire est tenu de reproduire la description figurant dans l’état descriptif. L’auteur du mesurage est tenu de mesurer ce qui existe à la date de la vente.

La jurisprudence dominante admet que le bien doit être pris tel qu’il se présentait à la date de la vente. En ce sens Cass civ 3e 02/10/2013-1   12-21918  pour une cave transformée en réserve (voir l’arrêt)

« Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ; »

 

Et Cass civ 3e 06/05/2014-1   13-13510  pour le cas plus fréquent de la création d’une mezzanine (voir l’arrêt)

« Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui a relevé que la mezzanine existait au jour de la vente, qu’elle faisait corps avec l’immeuble et qu’elle constituait une véritable pièce, en a déduit à bon droit que la superficie de celle-ci devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ; »

 

Ces arrêts confirment le souci de prendre en considération la réalité matérielle du bien vendu à la date de la vente exprimé par Cass civ 3e 13/04/2005-1   03-21004 et 03-21015    (voir l’arrêt)

En l’espèce l’appartement vendu était constitué par le regroupement matériel de plusieurs lots. La superficie de certains de ces lots était inférieure à 8 m² et l’acquéreur prétendait obtenir une réduction de la surface à prendre en considération. La Cour de cassation a écarté cette prétention :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avait une surface inférieure à huit mètres carrés, la cour d’appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 précité étant celle de l’appartement, tel qu’il se présentait matériellement, les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés n’avaient pas à être exclus du calcul de la superficie ; »

En outre l’acquéreur prétendait aussi faire écarter la superficie dune mezzanine. Peine perdue :

« Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; »

 

 

Encore faut-il néanmoins que la partie dont la superficie est en cause soit bien une partie privative. Ce n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’une partie commune sur laquelle le vendeur ne dispose que d’un droit exclusif de jouissance qui sera cédé tel que.

L’arrêt Cass Civ 3e  02/07/2008-2  n°,07-14639 montre que les juges ne peuvent ici que se conformer au texte qui impose de mentionner la superficie de la partie privative. (voir l’arrêt)

La Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 4 avril 2007avait tenté de justifier en équité une solution contraire. L’arre^t de cassation est lapidaire :

« Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que dans l’acte le vendeur avait déclaré que le lot n° 60 avait une superficie de 403,50 m², la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »

 

 

 

1.     CA Nîmes 25/09/2007-1 - JPM Copro

Erreur dans l’estimation établie par un expert

Restitution du prix proportionnelle à la moindre mesure

Garantie légale sans constatation d’une faute ou d’un préjudice

Absence de tout autre préjudice que celui réparé forfaitairement par la loi

Responsabilité de l’expert envers le vendeur (oui)

indemnité égale au montant de la réduction du prix

Responsabilité de l’expert envers l’acquéreur (non) ; lien de droit (non)

 

o     

 

 

 

 

 

 

2.     Cass 02/07/2008-2 - JPM Copro

www.jpm-copro.com/Cass%2002-07-2008-2.htm

 

 

Droit d’usage exclusif sur une partie commune

Droit de propriété (non)

Partie privative d’un lot de copropriété (non)

Mesurage Carrez ; Prise en compte de la superficie (non)

 

 

 

 

3.     CA Paris 06/03/2013-1 - JPM Copro

 

Vente du lot

Contenu du bien vendu et état descriptif

Travaux ayant modifié la partie privative

Annexion de parties communes ou privatives

Échec d’une première transaction puis vente à moindre prix

Responsabilité du notaire (non)

 

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de copropriété ; qu’il n’est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni de contrôler l’exact mesurage ; CA Paris pôle 2 Chambre 1e  06-03-2013

 

 

...

 

4.     Cass 28/01/2009-1 - JPM Copro

www.jpm-copro.com/Cass%2028-01-2009-1.htm

o   

22 févr. 2009 - Application de la loi carrez (non). Cassation civile 3e 28 janvier 2009. Cour d'appel de Versailles du 16 juin 2006. N° de pourvoi: 06-19650.

Réunion de tous les lots en une seule main

Disparition de plein droit de la copropriété (oui)

Vente simultanée des fractions

Application de la loi carrez  (non)

 

 

.

1.     Cass 08/10/2008-1 - JPM Copro

www.jpm-copro.com/Cass%2008-10-2008-1.htm

o   

27 déc. 2008 - Mesurage Carrez ; Prise en compte de la superficie (non). Cassation civile 3e 8 octobre 2008 Cassation. Cour d'appel d'Aix-en-Provence du ...

Droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Droit de propriété (non)

Partie privative d’un lot de copropriété (non)

Mesurage Carrez ; Prise en compte de la superficie (non)

2.      

 

.

 

3.     Cass 16/01/2008-1 - JPM Copro

- Droit de propriété (non). Partie privative d'un lot (non). Mesurage Carrez ; prise en compte (non). Cassation civile 3e 16 janvier 2008 Cassation.

Droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Droit de propriété (non)

Partie privative d’un lot (non)

Mesurage Carrez ; prise en compte (non)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 54 (V)

 

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de la superficie de la partie privative.

 

La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’Etat.

 

 

 

 

II.         Non-conformité de la partie privative

Par exemple un appartement a été créé par la réunion de cinq chambres de service. Au mieux, cette réunion a été autorisée par une décision de l’assemblée générale mais le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’ont pas été modifiés à l’époque. Il est regrettable de constater que dans ce genre de cas ni l’agent immobilier ni le notaire n’ont pris la peine d’informer l’acquéreur. La situation s’aggrave lorsque le syndic est amené à rechercher un w-c et un débarras communs figurant dans les documents syndicaux. On constate alors qu’ils ont été intégrés à l’appartement créé et, cette fois, de manière irrégulière.

Vous trouverez ci dessous un cas identique ayant fait l’objet d’un arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2003.

 

La solution de principe est claire : La consistance du lot vendu est celle figurant dans l’acte de vente, mais, de plus, le notaire ne peut insérer dans l’acte que la définition figurant dans le règlement de copropriété publié, en ce compris les modificatifs, s’il y a lieu.

Le notaire doit en outre faire référence à un modificatif régulièrement adopté par l’assemblée générale et qui serait en cours de publication.

Dans le cas exposé si dessus, l’acquéreur peut être conduit à restituer au syndicat des copropriétaires une partie commune irrégulièrement annexée à l’appartement ou à en payer le prix dans le cadre d’une régularisation amiable.

 

La responsabilité des professionnels peut parfois être engagée. C’est le cas lorsqu’il existe des plans de l’immeuble annexés au règlement de copropriété et qu’un examen de ces plans aurait permis de déceler l’appropriation incriminée.

 

La prescription de l’action réelle du syndicat est la prescription trentenaire de droit commun.

Mais par ailleurs le défendeur a la possibilité d’opposer au syndicat l’exception de prescription acquisitive soit trentenaire, soit même abrégée, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies.

Dans le cas, semblable à l’exemple cité plus haut, de la réunion de toutes les caves appartenant à un même copropriétaire avec annexion du couloir qui était partie commune, la Cour de cassation, par son arrêt du 29 janvier 2003, a jugé :

« Attendu que pour débouter le syndicat de sa demande et autoriser la SCI à entreprendre des travaux en sous-sol, l’arrêt retient que le syndicat ne saurait s’opposer utilement à ces travaux au prétexte qu’ils aboutiraient à une appropriation des parties communes, que la réunion de toutes les caves réalisée par leur copropriétaire unique l’a été en 1964, soit depuis plus de trente ans, et que celui-ci a joui de la réunion de tous les lots du sous-sol de façon continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, jusqu’à ce qu’il les vende à la SCI le 5 janvier 1995, laquelle a continué à en jouir dans les mêmes conditions ;

« Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat faisant valoir que la possession du couloir desservant les caves, invoquée par la SCI tant de son chef que de celui de son auteur n’avait pas été accomplie à titre de propriétaire et n’était pas susceptible de prescription dès lors qu’elle ne résultait que d’une simple tolérance, et qu’aucune autorisation des copropriétaires n’avait été accordée à l’ancien propriétaire des lots de cave, et que le règlement de copropriété stipulait qu’aucune tolérance ne pouvait, même avec le temps, devenir un droit acquis, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Ce faisant, elle a donné satisfaction au syndicat des copropriétaires qui contestait l’arrêt de la Cour d’appel ayant admis la prescription acquisitive. Mais sa critique porte sur le fait que la Cour d’appel n’a pas respecté l’obligation qu’elle avait de rechercher s’il n’y avait pas eu simple tolérance. Il est donc certain que le principe même de la possibilité d’une exception de prescription acquisitive n’est pas écarté. Encore faut-il que les conditions posées par la loi soient réunies.

III.        Non-conformité des droits attachés au lot vendu

Les difficultés se présentent différemment lorsque la non-conformité du lot vendu provient d’une initiative malheureuse de l’auteur de la division de l’immeuble, généralement un rénovateur. Elle peut concerner les droits attachés au lot.

La société X vend à un premier acquéreur un groupe de lots. L’acquéreur exige l’intégration à ce groupe de l’escalier de service dont la destination devient ainsi « privative ». Le règlement de copropriété n’est pas immédiatement modifié.

Elle vend ensuite un second appartement. Elle fait porter dans l’acte une clause stipulant qu’en conséquence de la première vente, et contrairement aux indications du règlement de copropriété, le second lot vendu ne comporte aucun droit d’accès à l’escalier de service ni au vide-ordures.

Le second acquéreur peut-il alors se prévaloir du défaut de modification du règlement de copropriété pour priver la clause insérée dans l’acte de tout effet ?

Nous ne le pensons pas, pour ce cas d’espèce, compte tenu de la clarté de la clause et que la bonne qualité de l’information fournie à l’acquéreur. Elle peut être assimilée à un avis relatif à une modification du règlement de copropriété en cours de publication.

Mais les modifications apportées par un rénovateur vendeur ne sont pas toujours portées aussi clairement à la connaissance des acquéreurs. Dans bien d’autres cas, il y a réellement modification non portée à la connaissance de l’acquéreur.

Un exemple ancien est l’existence d’une loge de concierge dans un immeuble rénové. Les acquéreurs constatent amèrement plus tard que le rénovateur a constitué cette loge en un lot qui reste sa propriété. Il propose alors aux nouveaux copropriétaires soit l’acquisition de la loge, soit la location au syndicat pour le logement de la concierge. La jurisprudence a malheureusement validé cette pratique.

 

La Cour de cassation a maintenu la prééminence du règlement de copropriété dans un arrêt du 4 juillet 2007 (voir l’arrêt).

Dans cette affaire, l’existence du droit de jouissance exclusif d’une partie commune (cour ou jardin), avait été omise dans la description du bien vendu.

Mais cette mention figurait dans le règlement de copropriété dont un extrait avait été annexé à l’acte.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’Aix d’avoir rejeté les prétentions d’autres copropriétaires qui se prévalaient de la prescription acquisitive sans juste titre et même contre leur titre puisque le règlement de copropriété est commun à tous les copropriétaires.

 

 

Ces derniers exemples nous montrent que les difficultés relatives à la consistance du lot ne sont pas limitées à la parie privative elle-même. Elles peuvent aussi porter sur les droits et obligations attachés au lot, spécifiques ou non à celui-ci.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

10/06/2014

 

Révision
24/09/2007