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8 / 4.3

Opposabilité au syndicat du transfert de propriété

 

 

Mise à jour 08/06/2014

La loi ALUR a profondément modifié les règles juridiques applicables à la vente d’un lot de copropriété.

Une réforme bienvenue est l’amélioration de l’information des acquéreurs au moment de la convention préparatoire.

Malheureusement le législateur a inutilement alourdi le dossier d’information.

Vous trouverez dans l’étude 8 / 4-1-1 les dispositions législatives nouvelles. Elles doivent être complétées par un décret d’application. Nous attendons la publication de ce décret pour procéder au remaniement des l’étude.

 

 

I.         NOTIFICATION DE LA MUTATION (ART D 6)

A.       Modalités et contenu

B.       Omission ou insuffisance

C.       Effets de la notification

II.        AVIS DE LA MUTATION (ART L 20)

A.       Modalités et contenu

B.       Effets de l’avis

C.       OPPOSITION AU PAIEMENT DU PRIX

1.       PROCEDURE

2.       EFFETS

 

 

L'acte est habituellement établi par le notaire de l'acquéreur. Le vendeur peut exiger le concours de son propre notaire. Dans ce dernier cas le prix de la vente est remis par le notaire de l'acquéreur à son confrère. Le concours de deux notaires entraîne fréquemment des difficultés pratiques.

I.          NOTIFICATION DE LA MUTATION (ART D 6)

La mutation n'est opposable au syndicat qu'après sa notification prévue par l'art. D 6. Cette notification est effectuée sans délai soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste ou constate ce transfert ou cette constitution.

La faculté laissée aux parties de notifier la mutation est heureusement peu utilisée. Le syndic est en effet dépourvu de tout moyen de contrôle de la réalité des affirmations du déclarant. La prudence commande d'exiger la production d'une copie de l'acte invoqué et de vérifier en particulier les mentions relatives à son enregistrement, s'il s'agit d'un acte sous seing privé.

L’obligation de notification s’impose dans tous les cas de transfert de propriété, partiel ou total, en ce compris l’expropriation et la résolution de la vente.

A.        Modalités et contenu

La notification est effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article L 23 al 2. Les dispositions de l'art. D 6 sont insuffisantes puisqu'elles ne coïncident pas avec les exigences de l'article D 32.

Responsables de la tenue de la liste officielle des copropriétaires, de la régularité des convocations en assemblée générale et des notifications des procès verbaux, de la composition de ces dernières et des modalités de vote, les syndics sont fort démunis pour assumer correctement ces tâches faute de pouvoir toujours obtenir communication des informations qui leurs sont nécessaires, malgré les suggestions de la Commission de la Copropriété en sa troisième Recommandation mise à jour en 2006.

Il subsiste à ce jour un défaut de cohérence entre

·         les nécessités de la gestion

·         les indications figurant dans le statut de la copropriété

·         et les décisions de la CNIL, telles qu’elles apparaissent dans la norme relative aux opérations de gestion immobilière.

Sur intervention d'une association de consommateurs, la Commission Nationale Informatique et Libertés avait répondu par une lettre du 26 juin 1992 dont nous citons le dernier paragraphe : « En conséquence, les seules données que le syndic est habilité à connaître sont les suivantes : identité (nom, prénoms, nom marital), adresse, numéro de téléphone caractéristique des lots (sic). »

Sur saisine aux fins de rectification, la CNIL par lettre en date du 13 juillet 1994  a précisé que « : les informations devant obligatoirement être collectés par le syndic auprès des intéressés sont les suivantes :

- état civil du copropriétaire

- état civil de son conjoint dans l'hypothèse ou celui ci a également des droits sur le lot de copropriété

- état civil de chacun des indivisaires

- état civil du ou des titulaires des droits visés à l'article 6 du décret du 17 mars 1967

- éléments d'identification s'il s'agit d'une personne morale

- domicile réel ou élu de ces personnes »

Le syndic a en outre la possibilité d'enregistrer au fichier des informations complémentaires à la condition que les personnes soient clairement informées du caractère facultatif de la réponse et que le choix de ne pas répondre n'ait aucune conséquence. Ces informations complémentaires sont les suivantes :

- numéros de téléphone ou l'on peut joindre le copropriétaire et les titulaires de droits

- nom, adresse et numéro de téléphone du mandataire commun

- nom, adresse et numéro de téléphone de la personne qui gère le lot pour le compte du copropriétaire

- informations relatives au locataire (nom, prénoms, date d'entrée dans les lieux, compagnie d'assurances, numéro de la police)

Enfin la C.N.I.L recommande aux tuteurs ou aux curateurs d'incapable de notifier au syndic la décision les désignant comme tels et les décisions ultérieures modifiant la situation de l'incapable.

Sur la situation à ce jour : voir la Délibération n° 2003-067 DU 18 décembre 2003 relative à la gestion et aux négociations des biens immobiliers  (Norme simplifiée n° 21)

B.        Omission ou insuffisance

Le vendeur demeure, à l'égard du syndicat, copropriétaire tant que la notification n'a pas été régularisée.

Il est tenu au paiement des charges et régulièrement convoqué aux assemblées. On doit signaler un étonnant arrêt de la Cour d'Appel de Paris [1]. Dans cette espèce, la vente, effectivement réalisée, n'avait pas été notifiée au syndic. Celui ci avait convoqué l'ancien propriétaire à une assemblée qui avait décidé des travaux. Le syndicat fut débouté de sa demande en paiement de la quote-part afférente au lot, tant du chef de l'acquéreur, non convoqué, que du vendeur, la promesse de vente stipulant que les travaux devaient demeurer à la charge de l'acquéreur ! Cette décision a heureusement été censurée par la Cour de Cassation [2].

Réserve faite de quelques décisions judiciaires la connaissance qu'a pu avoir le syndic de la mutation, par d'autres voies, ne peut suppléer l'absence de notification [3]. L'avis prévu par l'article L 20, lorsqu'il est adressé au syndic, doit être pris en considération, par prudence, pour la modification de la liste des copropriétaires même en l'absence de notification conforme à l'art D 6. La publication de la mutation au fichier hypothécaire est inopposable au syndicat [4].

Nonobstant l'absence de certaines indications dans la notification, celle ci doit être exploitée si elle permet l'identification de l'acquéreur. Il appartient au syndic d'obtenir les renseignements complémentaires. Si la désignation d'un mandataire commun, souvent omise par les notaires, peut être obtenue judiciairement, il n'en est pas de même de l'élection de domicile, aussi souvent omise lorsqu'elle est nécessaire. Cette lacune est d'autant plus regrettable qu'il s'agit là d'une formalité importante pour la régularité des convocations en assemblée et des notifications en général.

Notons que le décret n° 2007-285 du 1er 2007 a supprimé l’obligation d’élection de domicile en France pour les copropriétaires domiciliés hors du territoire français métropolitain.

Le syndic peut-il notifier au notaire émetteur le rejet d’une notification de transfert de propriété ? La réponse doit être prudente. Il peut, et même doit, lui notifier toute omission entraînant une atteinte au droit d’information du syndicat. C’est le cas lorsque l’adresse de l’acquéreur est limitée à l’indication d’une boîte postale.

C.        Effets de la notification

A l'égard du syndicat des copropriétaires, la notification de la mutation a généralement un double effet :

- Le cédant perd la qualité de copropriétaire

- le cessionnaire acquiert cette même qualité.

Certaines opérations maintiennent le cédant au sein du syndicat en modifiant sa qualité. La constitution d’un usufruit fait apparaître un nu-propriétaire et un usufruitier.

Le cédant n'est plus membre du syndicat. Il est privé de tout droit sur les parties privatives ou communes. Il n'est plus tenu par les obligations du statut et se trouve exonéré de toute contribution aux charges collectives, hors celles demeurant dues à la date de la mutation. Il ne fait plus partie du syndicat. S'il y a lieu, son mandat de membre du conseil syndical est éteint. L'extinction radicale des rapports entre le vendeur et le syndicat comporte toutefois quelques tempéraments.

Si une assemblée générale a eu lieu quelques jours avant la vente, c'est à lui, destinataire de la convocation, que le procès verbal doit être notifié en cas de défaillance ou d'opposition à une résolution. Il conserve le droit d'agir en nullité de cette assemblée ou d'une résolution. La Commission de la Copropriété a recommandé aux syndics de « notifier » en ce cas le procès verbal à l'acquéreur. Cette notification ne saurait, à notre avis, lui ouvrir un droit de contestation. Mieux vaut donc parler de communication du procès verbal à l'acquéreur.

Le vendeur demeure responsable des infractions au statut qu'il a pu commettre et notamment des empiètements ou constructions sur les parties communes. Mais le syndicat, découvrant l'empiètement, ne peut agir qu'à l'encontre du nouveau copropriétaire. C'est, en quelque sorte, le lot qui est responsable. L'acquéreur aura la faculté d'appeler en garantie son vendeur.

L'acquéreur devient membre du syndicat à la date de réception par le syndic de la notification. Il est alors investi des prérogatives attachées à cette qualité et peut, en particulier, participer aux assemblées.

Il est également assujetti aux charges financières de la gestion mais ici encore le principe comporte quelques tempéraments. Si la notification est tardive, le syndicat peut le rechercher, comme le vendeur, en paiement des charges nées postérieurement à la date de la mutation [5].

Au contraire, dans le cas d'une assemblée tenue peu avant la signature de l'acte, il demeure dépourvu de toute action en nullité de l'assemblée ou d'une décision. S'il a représenté son vendeur, il peut seulement inciter celui ci à une action dont le bénéfice lui reviendra finalement, s'il y trouve intérêt.

Certaines mutations n'entraînent pas l'exclusion du cédant. Il s'agit essentiellement des constitutions de droit réel impliquant un démembrement du droit de copropriété : usufruit et nue propriété, droit d'usage et d'habitation. Les deux parties sont, à la suite de l'acte, membres du syndicat mais à des titres différents. Elles contribuent aux charges et participent aux assemblées en fonction de la nature de leurs droits respectifs et des clauses particulières de l'acte. La vente en viager et la donation n'entrent dans ce cadre que si elles sont assorties d'une réserve d'usufruit ou de droit d'habitation.

La situation est identique pour les actes de location accession soumis à la Loi du 12 juillet 1984. L'accédant est, pour reprendre l'expression de M. SIZAIRE, un quasi-copropriétaire. Le vendeur et l'accédant sont membres du syndicat. Ils participent aux assemblées et contribuent aux charges selon la nature des décisions à prendre et des charges à financer.

La cession d'une quote-part du lot, créatrice d'une indivision, engendre une situation différente car les droits des indivisaires sont de même nature et ne diffèrent que par l'importance des quotes-parts respectives. Les clauses anciennes d'indivisibilité des charges sont également réputées non écrites. Ici encore le syndicat est victime de convenances personnelles et doit poursuivre individuellement les ayants droit.

Notons toutefois que la 8e chambre de la Cour d’appel de Paris a adopté une position contraire en admettant le recouvrement de la totalité des charges afférentes au lot contre l’un des indivisaires sur le fondement de l’article 1222 du Code civil [6]

Dans tous ces cas, la désignation par les ayants droit d'un mandataire commun dont la mission, plus étendue que celle prévue par le statut, comporte la réception des comptes et le paiement des charges de copropriété est parfaitement licite.

Par ailleurs le régime légal de l’indivision récemment créé facilitera sans doute les relations du syndicat avec des copropriétaires indivisaires.

II.         AVIS DE LA MUTATION (ART L 20)

L'article L 20, déjà évoqué, dispose notamment : Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception...

A.        Modalités et contenu

L’avis prévu par l’article L 20 doit être donné dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété.

Le contenu de l'avis n'est pas précisé. Il est nécessaire et suffisant qu'il permette au syndic d'identifier l'opération réalisée pour faire délivrer l'opposition à paiement du prix. De l'obligation, incidemment indiquée, de délivrer l'opposition au domicile élu il faut déduire qu'une élection de domicile doit y figurer, sans que l'on sache d'ailleurs qui est domicilié à l'adresse indiquée. Dans la pratique l'opposition est délivrée au notaire rédacteur ou à l'un des notaires intervenants, précisé dans l'avis, généralement celui du vendeur, qui a été mis en possession du prix de vente.

L'avis de la mutation est donné par le notaire. L'ancienne rédaction laissait ce soin à la diligence de l'acquéreur. Lorsqu'il y a concours, c'est le notaire du vendeur qui donne habituellement l'avis. Les observations postérieures au 15 février 1995 permettent de constater que la plupart des notifications (Art D 6) de mutation à titre onéreux diligenté par les notaires des acquéreurs comportent toujours des avis (Art L 20) qui sont suivis d'un second avis émanant du notaire du vendeur. De ces errements résultent la multiplication d'oppositions inutiles, le second avis étant généralement accompagné du règlement des sommes dues avec demande de délivrance du certificat.

Il eût donc été préférable pour simplifier la procédure de préciser :

·         que la notification de la vente est effectuée, en cas de concours, par le notaire de l'acquéreur

·         que lorsque le vendeur n'a pas présenté un certificat du syndic [...], cette notification comporte avis au syndic d'avoir à pratiquer opposition entre les mains du notaire du vendeur  pour obtenir le paiement des sommes dues

 

Au contraire, le nouveau texte édicte, même en cas d'intervention d'un seul notaire, une obligation d'indépendance de l'avis et de la notification n'excluant pas leur simultanéité : « Cette notification [7] doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée. » MM. Capoulade et Giverdon justifient cette disposition par le fait que ces deux notifications ont une portée différente et que la pratique avait souvent confondu les deux formalités. L'observation est exacte, mais on ne voit pas en quoi l'insertion d'une notification et d'un avis ayant une portée différente dans un seul et même document pourrait présenter un quelconque inconvénient. Ils précisent heureusement que leur simultanéité n'est cependant pas proscrite par la nouvelle disposition de l'article 6.

Quoiqu'il en soit le notaire unique intervenant est tenu d'adresser au syndic deux lettres recommandées avec avis de réception. L'une comporte la notification de la mutation prévue par l'article D 6. L'autre comporte l'avis de mutation prévu par l'article L 20. Il peut les expédier le même jour mais en deux plis séparés !

On s'est interrogé sur la procédure à suivre lorsqu'il s'agit d'une vente judiciaire à la barre du Tribunal. L'article 5-1 nouveau du décret a redressé opportunément ce qui parait avoir été une inadvertance du législateur.

B.        Effets de l’avis

Le prix demeure totalement indisponible jusqu'à obtention du certificat de l'article L 20 ou expiration du délai de quinze jours. Il n’y a cantonnement qu’après la délivrance au notaire détenteur des fonds de l’opposition, et à due concurrence du montant de celle ci.

Le règlement des sommes réclamées par le syndic au titre des charges impayées ne permet pas au notaire détenteur du prix de s'en libérer. Le syndic conserve en effet la possibilité de pratiquer opposition pour des charges devenues liquides et exigibles entre la date de la note d'information et celle de l'acte de mutation. Si le syndic n'a aucune réclamation complémentaire à formuler, il doit adresser le certificat sans retard. Si des sommes demeurent dues, une concertation efficace entre les intéressés permet la libération rapide des fonds.

Si le règlement des charges dues n'est joint à l'avis de mutation, le syndic doit sans désemparer faire délivrer opposition à paiement du prix.

C.        OPPOSITION AU PAIEMENT DU PRIX

Nous nous bornerons ici à rappeler les grands traits de la procédure d'opposition.

1.         PROCEDURE

L'opposition doit être régularisée par acte extra judiciaire avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de l'avis de mutation, au domicile élu dans cet avis. Elle contient elle-même élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, et énonce le montant et les causes de la créance.

L'opposition valant mise en œuvre du privilège, l'article D 5-1 comporte des prescriptions méticuleuses relatives à l'énoncé des charges dont garantie et paiement sont demandés. Celles ci sont classées en quatre catégories :

·         Créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles L 10 et L 30 de l'année courante et des deux dernières années échues

·         Créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles L 10 et L 30 des deux années antérieures aux deux dernières années échues

·         Créances de toute nature garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci dessus

·         Créances de toute nature non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci dessus

 

Il s'agit donc :

1) des créances privilégiées sans concours

2) des créances privilégiées avec concours

3) des créances non privilégiées garanties par une inscription

4) des créances chirographaires

Dans les deux premiers cas sont garanties les créances fondées sur les articles L 10 et L 30. Dans les deux autres sont garanties les créances de toute nature. Pour chaque catégorie, le syndic doit préciser le montant et les causes dans l'opposition.

2.         EFFETS

La récente réforme a apporté de sensibles modifications en ce domaine.

L'indisponibilité du prix de vente est limitée au montant de l'opposition. Le vendeur peut, comme précédemment, en  demander le  cantonnement. On peut regretter l'efficacité de l'ancienne procédure qui entraînait le blocage de la totalité du prix mais le déséquilibre était trop évident entre le montant de la dette et l'importance de la garantie.

L'opposition vaut mise en œuvre du privilège dont bénéficie le syndicat. On doit louer la simplicité du mécanisme adopté. L'article D 6-1 impose au détenteur des fonds, destinataire de l'opposition, d'informer s'il y a lieu les créanciers inscrits. Si le règlement amiable s'avère impossible, elle aboutit à l'ouverture d'une procédure de paiement par ordre. Les syndics peuvent, sous certaines conditions, prendre l'initiative de l'ouverture de cette procédure afin de parer au laxisme fréquent des créanciers inscrits.

Les conflits avec les créanciers inscrits sont fréquents lorsqu’ils peuvent invoquer des irrégularités dans la rédaction de l’opposition.

 

Nous examinons les difficultés relatives à l’application du privilège spécial du syndicat dans les études consacrées au recouvrement des charges.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/03/2011


Révision

06/06/2007

 



[1] CA PARIS 23 B 30/11/90 ADM Mars 91 65

[2] Cass Civ 3  17/11/93 RDI 94 97 Note Capoulade

[3] Pour la communication de pièces entre avoués ou avocats valant notification Cass Civ 3  23/01/79  JCP 79 G IV 106 et CA Paris 26/01/79 D 80 IR 156. De telles décisions paraissent maintenant obsolètes.

[4] Cass Civ 3 06/11/91  GP 92 Pan 02/02/92

[5] CA Paris 14/02/90  Loy Cop Mai 90  RDI Juil 90 411

[6] CA Paris 8e 31/08/2000 Loy Cop 2001 n° 44

[7] Il s'agit de la notification de l'art. D 6