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L’acte authentique

 

 

I.         LA MUTATION ACTE JURIDIQUE CLASSIQUE

II.        LA MUTATION ACTE-CONDITION

III.       RÔLE PARTICULIER DE L'ACTE AUTHENTIQUE

 

 

La mutation d'un lot de copropriété présente un double aspect. C'est, entre les parties, un acte juridique classique. Mais le fantôme de l'institution collective hante le cabinet du notaire et c'est un acte-condition [1] dans la mesure ou, indépendamment des libres conventions entre cédant et cessionnaire, elle place ce dernier de plano sous l'empire d'un statut impératif.

I.          LA MUTATION ACTE JURIDIQUE CLASSIQUE

Le syndicat des copropriétaires n'est ni partie ni véritablement tiers lors de la signature de la convention de mutation.

Le syndicat n'y comparaît point. On chercherait vainement dans l'acte la trace d'une quelconque adhésion au groupement social ou à la charte collective des copropriétaires. Pour autant il n'est pas un tiers puisque l'une des conséquences essentielles de l'acte, sous réserve de sa notification au syndic, est l'incorporation de l'acquéreur à la communauté des copropriétaires. Le règlement de copropriété, par certaines de ses clauses, notamment celles relatives à la destination de l'immeuble et celles de ses différents lots, figure, dans nombre de cas, au rang des qualités substantielles du bien cédé.

Pour le reste, l'acte de mutation est un acte classique, qu'il s'agisse d'une vente, d'une donation ou d'une constitution de droit réel, soumis en tous ses points aux règles traditionnelles du Code civil. Les droits et obligations respectifs des parties, - paiement du prix, garantie de la chose vendue -, sont purement contractuels.

II.         LA MUTATION ACTE-CONDITION

C'est l'objet de l'acte, un lot de copropriété, véritable universalité comportant de manière indissociable la propriété d'une partie privative et un ensemble de droits et de prérogatives, d'obligations passives ou actives, qui confère à l'acte de mutation ce caractère particulier qui a pour conséquence essentielle la soumission de son titulaire au statut légal de la copropriété et au statut institutionnel propre à l'immeuble.

Bien qu'il entraîne la création de rapports juridiques entre les copropriétaires en place et le nouvel acquéreur, l'acte de mutation n'est pas un acte collectif. Les copropriétaires ignorent tout de cet acte et n'en connaîtront l'existence qu'ultérieurement. La création de liens sociaux avec la copropriété n'est d'ailleurs ni la cause ni l'objet de l'acte de mutation, mais son effet inéluctable, attaché à la nature du bien cédé.

Aussi peut-on prétendre, contrairement à la doctrine majoritaire, que les droits et obligations liés au statut sont de nature exclusivement réelle nonobstant le caractère initialement conventionnel du règlement de copropriété. Comme toute charte institutionnelle, le règlement de copropriété, dès sa création parfaite, se détache de ses géniteurs et s'impose aussitôt à eux, et à leurs ayants droit, comme un statut impératif auquel une décision unanime peut, seule, apporter une modification fondamentale [2].

III.        RÔLE PARTICULIER DE L'ACTE AUTHENTIQUE

La réalisation en la forme authentique d'une vente immobilière est nécessaire pour sa publication au fichier immobilier, qui assure l'opposabilité erga omnes de l'acte. Cette opposabilité comporte une exception en matière de copropriété. La mutation d'un lot, impliquant l'incorporation de l'acquéreur au groupement des copropriétaires, doit en outre faire l'objet d'une information spécifique à destination du syndicat des copropriétaires. C’est la notification au syndic du transfert de propriété.

Il y a débat sur la possibilité de rendre opposable au syndicat une mutation de lot résultant seulement d'un acte sous seing privé. La Loi du 10 juillet 1965 ne comporte aucune disposition générale relative à la mutation de propriété des lots. L'article L 20, applicable aux seules mutations à titre onéreux, détermine une procédure assurant la protection des intérêts financiers du syndicat. Les seules dispositions d'ordre général sont celles, réglementaires, de l'art. D 6.

Ce texte vise tout transfert de propriété et laisse aux parties la possibilité de notifier le transfert au syndic. Le défaut de publication n'affecte pas la validité de l'acte entre les parties et l'inopposabilité qui en résulte est relative. Les héritiers légitimes ou naturels ainsi que l'époux survivant sont saisis de plein droit des biens du défunt. Il en est de même du légataire universel en l'absence d'héritiers réservataires. Dans ces différents cas le transfert de propriété est indépendant de tout acte authentique. Au contraire les donations entre vifs ne peuvent résulter que d'un acte notarié.

L'article L 20, relatif aux seules mutations à titre onéreux, n'envisage que la mutation par acte authentique puisque la dispense d'avis au syndic est subordonnée à la présentation d'un certificat de quitus au notaire. La réforme récente réserve explicitement au notaire l'envoi de l'avis de mutation. L'examen des travaux préparatoires montre qu'à aucun moment n'a été évoqué le transfert de propriété résultant d'un acte sous seing privé.

Les règles de la publicité foncière ont pour objet de régler les conflits entre acquéreurs successifs d'un même vendeur. Entre ceux ci est préféré celui qui a publié le premier. Le premier acquéreur peut, à défaut de publication, avoir notifié au syndic avant le second qui, lui, a fait publier. On se trouve alors en présence d'un acquéreur membre du syndicat mais non-propriétaire, et d'un autre, propriétaire, mais non-membre du syndicat !

La sagesse commanderait donc de poser en principe que la notification au syndicat d'un transfert de propriété est subordonnée à sa constatation préalable en la forme authentique. En l'état des textes on ne peut prétendre à cette nécessité qu'en ce qui concerne les mutations à titre onéreux. La vente sous seing privé d'un lot avec paiement du prix au mépris des dispositions de l'article L 20 constitue une fraude à la loi que le syndicat peut invoquer pour soulever l'inopposabilité à son égard de la mutation.

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/03/2011

 

Révision

06/06/2007

 



[1] L'acte-condition présente la particularité de placer les parties, ou l'une d'entre elles sous l'empire d'un statut impératif. Le type en est le mariage.

[2] RENARD La théorie de l'Institution p 364 : l'institution échappe à ses fondateurs ; elle est irrévocable