Vente de lot ; convention préparatoire et information des parties

La gestion des dossiers de mutations de lots exige une grande attention et la connaissance des pièges qu’elle peut receler. La loi du 21 juillet 1994, le décret du 15 février 1995, la douzième Recommandation de la Commission de la Copropriété ont apporté à cette question un éclairage nouveau.

Que faut-il entendre par « mutation de lot » dans notre jargon ?

L’article D 5 exige l’établissement d’une note d’information préalable « avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4 ». L’article D 4 concerne : « tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel ».

L’art. D 6 [1] exige la notification au syndic de « tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits ».

C’est logiquement que, s’agissant de droits réels autre que la pleine propriété, l’article D 5 vise la constitution alors que l’article D 6 vise également le transfert.

Dans la plupart des cas, il s'agit d'une vente pure et simple, dont nous examinerons les différentes phases depuis les pourparlers initiaux jusqu'à la clôture des comptes entre les parties.

I. LA CONVENTION PRÉPARATOIRE

Les biens en copropriété à vendre sont généralement présentés aux éventuels amateurs sans constitution préalable d'un dossier d'information comportant un plan coté, les dispositions essentielles du règlement de copropriété, les comptes des deux derniers exercices, le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et les procès verbaux des deux dernières assemblées. Cette carence impose aux syndics de devoir répondre à des demandes d'information qui doivent être traitées avec prudence. C'est au vendeur qu'il appartient de fournir l'essentiel des informations relatives à l'immeuble. Il doit ménager, si nécessaire, à l'architecte de l'acquéreur éventuel l'accès aux parties communes. Les intermédiaires professionnels doivent s'astreindre à la constitution de la documentation nécessaire à l'accomplissement de leur mission.

La vente est amorcée par une convention préparatoire (promesse de vente ou vente ferme sous seing privé, affectées le plus souvent de conditions suspensives), parfois établie avec une étonnante légèreté, alors qu'elle s'avère essentielle pour la détermination future des droits et obligations des parties. C'est généralement la date de cette convention préparatoire qui est retenue pour fixer la prise en charge financière des travaux importants décidés par une assemblée générale. Il en résulte des difficultés pour les décisions prises par l’assemblée entre cette date et celle de la signature de l’acte authentique

Dans les meilleures circonstances, des contacts sont pris avec le syndic ou l'architecte de la copropriété pour vérifier la possibilité technique d'exécuter certains travaux privatifs affectant les parties communes. Des conditions suspensives peuvent être insérées, relatives à l'octroi par l’assemblée de l'autorisation de les effectuer. Trop souvent les acquéreurs éventuels sont mal informés des difficultés qu'ils sont susceptibles d'éprouver lors de la mise en œuvre de tels projets.

La connaissance qu'a le syndic d'un projet de vente, voire de l'existence d'une convention préparatoire, serait-elle une vente ferme sous seing privé, n'a aucun effet juridique à l'égard du syndicat[2]. On ne peut donc reprocher au syndic de n'avoir pas convoqué à l'assemblée le bénéficiaire d'une promesse de vente, alors qu'il avait seulement reçu une demande de délivrance de la note d'information préalable[3].

Lorsque le bien vendu est un lot de copropriété, la convention préparatoire doit comporter un certain nombre de mentions liées à cet état particulier. Les formules traditionnelles, utilisées si la convention est établie sous seing privé, font référence à l'état descriptif de division ainsi qu'au règlement de copropriété et précisent les nom et adresse du syndic. Une clause impose généralement au vendeur d'informer le candidat acquéreur de toute convocation en assemblée générale en lui adressant par pli recommandé avec demande d'avis de réception la convocation et l'ensemble des pièces annexées, voire un pouvoir de représentation. Cette pratique, dont l'intérêt n'est pas niable, peut entraîner des difficultés lorsque finalement l'opération n'aboutit pas.

Il est stipulé que les travaux votés avant la signature de l'acte préparatoire, exécutés ou non, demeureront à la charge du vendeur. La clause se borne à énoncer un principe général, sans autre précision sur la nature des travaux, le montant estimé de la quote-part afférente au lot, la date de la décision syndicale ou celle prévue pour le début d'exécution des travaux. Les effets de cette clause doivent être désormais appréciés en fonction des dispositions nouvelles du décret du 17 mars 1967.

Il est fait mention de l'existence d'un règlement de copropriété mais il est rarement précisé que l'acquéreur est réputé en avoir pris connaissance pour l'avoir eu à sa disposition. L'insuffisance de l'acte est alors évidente car les clauses du règlement constituent des caractères essentiels du bien vendu. Ainsi jugé que la connaissance qu'a un locataire de la consistance de l'appartement qu'il occupe depuis seize ans n'est pas suffisante, l'immeuble faisant l'objet d'un projet de division en copropriété, pour lui permettre d'apprécier l'opportunité d'exercer son droit de préemption, en l'absence de communication du règlement et de l'état descriptif[4].

Le statut apparent de certaines parties de l'immeuble peut occasionner des mécomptes. Un ascenseur n'est pas toujours un élément d'équipement commun et l'acquéreur peut être amené à en payer le droit d'utilisation[5] , s’il a été installé aux frais d’un groupe de copropriétaires avec l’autorisation de l’assemblée. Une partie privative n'a d'existence que constituée en lot et son utilisation exclusive ancienne ne bénéficie pas forcément d'une protection juridique.

La charte syndicale ne permet pas seulement l'identification du lot. Elle contribue à en déterminer la consistance[6] qui comporte indivisément la matérialité du lot privatif et l'ensemble des droits et obligations qui lui sont attachés. Ceux ci constituent des qualités substantielles du lot dont l'acquéreur doit avoir une pleine et préalable connaissance.

II. INFORMATION PRÉALABLE DES PARTIES

La vente immobilière est consacrée par l'établissement d'un acte authentique. Les dispositions du statut de la copropriété ne s'imposent qu'à ce stade de l'opération. Pour ce qui est de l'information des parties, elles se limitent à l'établissement d'un état daté comportant un certain nombre d'indications financières et comptables visées par l'art. D 5 .

Dans la pratique, cet état daté n'est pas un document autonome mais s'insère dans un document plus complet que l'on peut qualifier de note d'information préalable. Sa délivrance est demandée par le notaire au syndic. Elle se présente généralement sous la forme de plusieurs feuillets liassés. Leur utilisation n'est pas impérative et le syndic peut utiliser une formule propre dès lors que le traitement bureautique répond aux vœux des notaires.

L'indication par le notaire de la date prévue pour la signature de l'acte est importante. Le syndic doit veiller à ne pas adresser la note d'information plus d'un mois avant cette date[7]. En cas de report de la signature, elle doit bien entendu être actualisée car l’état daté traité par le notaire doit, au jour de la signature de l’acte authentique, avoir moins d’un mois de date.

Le seul établissement de la note d'information justifie la perception par le syndic d'un honoraire dont le montant est prévu au contrat de gestion dans la catégorie des honoraires exceptionnels. Nous reviendrons sur cette question

A. INFORMATIONS D'ORDRE GÉNÉRAL

La note d'information est une création de la pratique notariale antérieure à la Loi de 1965. Le statut n'en a retenu que le cadre financier. Le syndic n'est donc pas tenu légalement de fournir les informations d'ordre général qui sont habituellement demandées. Un tel refus, sur certains points, paralyserait la mutation.

1. règlement de copropriété et descriiptif de division

Le syndic est invité à fournir les indications usuelles relatives aux documents syndicaux (dates de dépôt et de publication, nom et résidence du notaire dépositaire, objet sommaire des modificatifs).

Le notaire est tenu d'obtenir délivrance d'un état hypothécaire relatif au lot et doit veiller à recueillir par la même occasion copie complète de la fiche générale de l'immeuble. Il doit donc vérifier l'exactitude des renseignements fournis par le syndic. S'agissant des actes publiés, la responsabilité du notaire se trouve seule engagée en cas d'inexactitude des mentions figurant dans l'acte.

Mais si une modification du règlement de copropriété ou de l'état descriptif récemment décidée est en cours de publication, le syndic doit en faire état, même si elle semble sans incidence sur l'acte en préparation. Dans certains cas, c’est une modification ancienne dont la publication a été omise. Une telle omission peut avoir des conséquences dommageables doit le syndicat doit alors supporter la responsabilité.

Il est conseillé au syndic de vérifier la concordance des numéros des lots dont la vente est envisagée avec ceux figurant à son fichier. Toute discordance doit être traitée et contrôlée. L'expérience montre la fréquente inexactitude des fichiers syndicaux, établis par simple reprise des fichiers des prédécesseurs. La vérification peut permettre de constater qu'un lot accessoire (chambre ou cave) n'est pas visé par le notaire. Il peut s'agir d'une omission mais aussi de la manifestation de l'intention du vendeur de conserver la propriété de ce lot accessoire ou de le vendre à une autre personne. Ce projet peut être en contradiction avec une clause du règlement de copropriété. Bien que la légalité de ces clauses soit parfois contestée, le syndic doit manifester son opposition au projet et, de toute manière signaler l’incident.

2. Assurance du syndicat

Le syndic indique les nom et adresse de la Compagnie d'assurances du syndicat, le numéro de la police et sa date de souscription. Il doit préciser l'étendue de la garantie en ce qui concerne l'incendie (valeur à neuf en général).

Cette indication est importante pour le prêteur de deniers. Il notifiera, après la vente, une opposition sur les indemnités à percevoir en cas de destruction de l'immeuble par incendie. La gestion de ces oppositions doit être assurée avec soin par les syndics dont la responsabilité peut être engagée pour des sommes importantes[8].

3. Prêts et autres financements

Le syndic doit faire mention des opérations de financement concernant l'ensemble de la copropriété en précisant les nom, adresse, numéro de dossier de l'organisme prêteur ainsi que les modalités stipulées en cas de vente d'un lot. Cette obligation d'information s'étend aux financements privatifs obtenus dans le cadre d'un dossier géré par le syndic[9].

La situation est identique lorsque le vendeur a bénéficié de l'échelonnement décennal de sa contribution au financement de travaux d'amélioration (article L 33). Dans ce cas le financement intermédiaire peut avoir été assuré par les autres copropriétaires ou par un prêt extérieur. Le bénéfice de l'échelonnement disparaît à l'occasion de la première mutation entre vifs du lot l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société. Il convient de régulariser les comptes en principal et intérêts et de procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire prise à ce titre par le syndicat.

Les financements de type crédit-bail ou assimilés ne doivent pas être omis. Ils sont mis en place à l'occasion de rénovation d'éléments d'équipement importants (chaufferies ou ascenseurs). Le contrat de financement est alors lié à un contrat d'entretien de durée identique, pouvant inclure forfaitairement ou non, des fournitures et une convention de garantie totale[10]. Ces contrats peuvent également comporter des clauses de réserve de propriété.

4. Contentieux syndical

L'acquéreur doit être informé de l'existence d'instances judiciaires mettant en cause le syndicat, défendeur ou demandeur. Il devra supporter les frais de ces instances et contribuer au paiement des condamnations éventuellement mises à la charge du syndicat. Au contraire le vendeur a intérêt à conserver le bénéfice des indemnités susceptibles d'être allouées au syndicat par une future décision judiciaire. Il appartient au notaire d'insérer dans l'acte les clauses appropriées.

Il n'est pas fait état, en pratique, des procédures courantes de recouvrement d'arriérés de charges sauf lorsqu'il existe un risque d'insolvabilité définitive du débiteur. Il demeure difficile d'apprécier l'étendue des avantages effectifs des privilèges syndicaux.

L'opportunité de faire état d'un risque de procédure est discutable. Le souci d'une information complète et loyale commande l'information mais le syndic court alors le risque de se voir imputer la responsabilité de l'échec d'une vente alors que finalement la procédure n'aurait pas lieu. Sur demande du notaire, le syndic peut être amené à compléter l'information sommaire fournie. Il doit se garder de tout pronostic quant à l'issue d'une instance.

Si le syndicat se trouve en état de cessation de paiement, la situation doit être signalée. Il en est de même lorsqu'il est placé sous le régime d'assistance prévu par la loi du 21 juillet 1994 relative aux copropriétés en difficulté..

5. Situation administrative de l'immeuble

Le syndic doit faire état des notifications administratives qu'il a pu recevoir. Il peut s'agir d'un arrêté de péril, d'une injonction d'exécution de travaux ou de mise en conformité avec les dispositions réglementaires d'hygiène et de sécurité.

Des notifications de même importance peuvent émaner d'un architecte, d'un entrepreneur ou d'un prestataire de services. Ainsi lorsque le titulaire du contrat d'entretien d'un ascenseur dénonce des défaillances graves et indique la nécessité de mise à l'arrêt de l'appareil. L'acquéreur a eu la possibilité de vérifier ou faire vérifier l'état général des parties communes, mais il n'a pu avoir accès aux machineries. Si le vendeur a eu connaissance de ces difficultés, sa responsabilité peut être engagée s'il n'en a pas fait état de son propre chef.

Le syndic doit encore faire état des mesures d'inscription à l'inventaire ou de classement comme Monument Historique. Ces mesures affectent le régime juridique des parties classées ou inscrites, notamment en ce qui concerne les travaux pouvant les concerner. Elles peuvent interdire certains travaux de modernisation tels que l'installation d'un ascenseur[11]. Il peut s'agir d'un monument se trouvant sur le terrain commun mais soumis à un régime particulier.

6. Patrimoine syndical

Nous avons indiqué par ailleurs que les syndicats des copropriétaires ne sont pas dotés d’un véritable patrimoine propre. Dans la pratique, on parle pourtant de patrimoine du syndicat lorsqu’il est « propriétaire » d’un ou plusieurs lots privatifs acquis pour les nécessités des services collectifs. Il peut également s'agir d'un lot échu au syndicat à l'issue d'un recouvrement de charges, aucun enchérisseur ne s'étant présenté lors de la vente sur saisie immobilière. Dans ce cas, le syndicat envisagera certainement la revente du lot et le notaire insérera une clause relative au produit de la vente.

Les œuvres d'art contribuant au décor de l'immeuble sont des parties communes au sens strict du terme lorsqu'elles sont immeubles par destination (rampes d'escalier, vitraux), ou des éléments d'équipement commun (luminaires). Elles peuvent être placées sous sauvegarde administrative.

B. INFORMATIONS COMPTABLES (ÉTAT DATÉ)

Les obligations légales du syndic sont présentement déterminées par les dispositions de l'art. D 5 modifié par le décret du 27 mai 2004, qui énoncent les indications devant figurer dans l'état daté. La douzième Recommandation de la Commission de la Copropriété apportait sur ce point des précisions importantes, dont certaines demeurent d’actualité malgré la réforme récente.

Rappelons, avant de les examiner, qu'on entend par charge du syndicat une obligation financière liquide liée à une prestation déterminée (facture de réparation, salaire, mémoire de travaux, etc...). Dans le cours de l’exercice comptable, les charges du syndicat sont, à l’égard des copropriétaires des dépenses qui ne deviendront des charges des copropriétaires qu’après approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale.

Le préfinancement global des dépenses courantes, sans affectation spécifique, est assuré, conformément à l’article L 14-1 par des provisions dont le montant est fixé en fonction du budget prévisionnel adopté par l’assemblée. Ces provisions sont, à l’égard des copropriétaires, des avances.

Des provisions peuvent être appelées également être appelées pour le financement de travaux ou d'opérations particulières.

Plus généralement, notre matière est dominée par la distinction fondamentale qui doit être faite entre les charges, dépenses, provisions et avances « du budget prévisionnel » que l’on peut qualifier de courantes, et celles ne relevant pas du budget prévisionnel, dites exceptionnelles.

1. L’article 5 nouveau du décret de 1967 (art. D 5)

L’article 5 nouveau est ainsi rédigé :

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

« Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Une brève comparaison avec le texte précédent s’impose.

Les indications sont, comme auparavant, données « pour le lot considéré ».

La mention « pour les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé » a disparu. Elle était effectivement redondante.

Le texte ancien faisait successivement référence au lot concerné, puis au copropriétaire intéressé. On en déduisait que l'indication relative aux charges impayées par le vendeur s'étendait à celles dont il était éventuellement redevable pour des lots non mis en vente. C'est l'interprétation que donnait la Commission à l'expression « libre de toute obligation à l'égard du syndicat ». Le texte nouveau reste dans le cadre strict de l’opération envisagée et ne fait aucune place aux sommes dues pour des lots dont il demeurerait propriétaire.

Néanmoins le texte de l’article L 20 n’a pas été modifié et le syndic reste libre de ne pas délivrer le certificat prévu par ce texte. Nous verrons par ailleurs que l’article D 5-1 nouveau lui permet de faire opposition au paiement du prix pour « les créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci dessus ». La réforme ne prive donc pas le syndicat de cette garantie.

Dans sa rédaction précédente, l’application de l’article D 5 posait le problème de la liquidité et de l'exigibilité des charges à prendre en considération pour l’établissement de l’état daté. Le régime nouveau est à cet égard beaucoup plus simple.

L’état daté ne peut désormais comporter, dans la première partie, que des sommes manifestement liquides et exigibles. Les provisions « du budget prévisionnel » ou « non comprises dans le budget prévisionnel » et les avances exigibles résultent de décisions de l’assemblée. Les charges impayées sur les exercices antérieures sont par nature liquides et exigibles. Il en est de même des sommes dues au titre de l’article L 33 .

C'est à la lumière de ces observations que nous pouvons examiner le contenu de l'état daté.

2. Contenu de l’état daté

L’état daté se présente désormais en trois parties :

· les dettes du cédant envers le syndicat

· les dettes du syndicat envers le cédant

· les « sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire pour le lot considéré »

a) dettes du cedant envers le syndicat

La note doit préciser distinctement :

· Les provisions impayées au titre du préfinancement des dépenses courantes

· Les provisions impayées au titre des dépenses exceptionnelles.

· Les sommes mentionnées à l’article L 33 sont celles dues, le cas échéant, au titre de l’étalement sur dix ans du paiement de certains travaux d’amélioration effectués aux frais du syndicat.

· Les sommes dues au titre des avances exigibles. Il peut s’agir d’appel de fonds pour constitution de la réserve de trésorerie (ancienne avance permanente de trésorerie), d’une provision pour travaux futurs ou d’une provision pour couverture d’une insuffisance de trésorerie, qualifiée d’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires dans les nouveaux textes.

C’est désormais au notaire ou au « propriétaire cédant » qu’il appartient de communiquer les renseignements fournis par le syndic aux créanciers inscrits.

b) dettes du syndicat envers le cédant

Il s’agit du remboursement des avances régies par l’article 45-1 :

· avance au titre de la réserve de trésorerie

· avance au titre d’une provision sur travaux futurs

· avance au titre d’un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires

Le remboursement des avances ne doit pas porter préjudice au syndicat. Nous verrons que les avances doivent être « reconstituées » par l’acquéreur. Il faut entendre par-là que l’acquéreur doit effectuer cette reconstitution à l’occasion de la signature de l’acte. Le terme « reconstitution » impose à notre avis un paiement au syndic pouvant être effectuée par l’intermédiaire du syndic.

Ce mode de reconstitution s’impose lorsque le vendeur est débiteur envers le syndicat. Le paiement peut en effet effacer la dette en tout ou partie ce qui évite au syndic le recours à une opposition à paiement de prix.

Dans le cas contraire, il est possible de procéder par remboursement direct au vendeur mais il est alors nécessaire que le notaire atteste au syndic la réalisation effective de l’opération en procédant à la notification du transfert de propriété.

Pour les deux dernières catégories d’avances, il peut y avoir négociation entre les parties. C’est surtout le cas pour l’emprunt auprès des copropriétaires qui peut révéler l’existence d’un recouvrement de charges dont ‘l’issue serait aléatoire. Le risque doit peser en principe sur le vendeur. Quant aux travaux futurs, il ne peut s’agir de travaux ayant fait l’objet d’une décision d’exécution prise par l’assemblée car, dans ce cas, l’avance ne serait pas remboursable. Ils restent donc en principe à la charge de l’acquéreur.

c) obligations prévisibles de l’acquéreur

C’est fort opportunément que le décret impose la fourniture par le syndic des indications visées dans la troisième partie.

Le texte a pour objet d’informer l’acquéreur sur les obligations qui pèseront sur lui :

· soit le jour de la signature de l’acte pour la reconstitution des avances

· soit ultérieurement pour les provisions sur dépenses courantes ou exceptionnelles, en vertu de décisions prises par l’assemblée qui lui deviendront opposables.

d) information complémentaire de l’acquéreur

Le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.

On peut penser qu’il existe une erreur de rédaction. Pour le passé, c’est évidemment le montant des charges réelles qui peut intéresser l’acquéreur. Le texte ancien imposait d’ailleurs l’indication « du montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté ». C’est alors « quote-part afférente au lot considéré dans les dépenses (ou dans les charges) du budget prévisionnel » qu’il aurait fallu écrire.

De plus les indications relatives aux dépenses hors budget prévisionnel ne présentent aucun intérêt. Elles peuvent être modestes en 2003 et importantes en 2004 ou le contraire sans qu’on puisse en tirer aucune conclusion pour 2005 dès lors qu’elles sont liées à des décisions de l’assemblée.

L’acquéreur doit en outre être informé des procédures en cours.

Les renseignements à fournir dans l’annexe ont pour objet la parfaite information de l’acquéreur. Elles lui imposent une réflexion sur ses facultés financières. La Commission a fait observer que cette disposition a pour objet de porter ces indications à la connaissance de l'acquéreur éventuel pour lui permettre de vérifier, en cas d'acquisition, qu'il sera en mesure de faire face aux obligations juridiques et financières attachées à sa qualité de copropriétaire. L'intention est louable mais la mesure est inefficace. Dans la plupart des cas l'acquéreur se trouve définitivement engagé lorsque la demande de renseignements est adressée au syndic. C'est dans le dossier du vendeur ou de l'agent immobilier que l'acquéreur éventuel devrait trouver ces informations.

Relevons toutefois que les observations de la Commission tendent à constituer en obligation pour l'acquéreur la vérification de l'adéquation de ses facultés financières avec l'importance des charges du bien acquis. La démarche n'est pas sans intérêt. Il convient d'étendre sa portée à certains professionnels intervenant dans la transaction. On voit mal l'agent immobilier mener des investigations sur ce point. Il n'en est pas même des organismes de financement. La témérité de certains prêts a été justement critiquée. Le Tribunal de Grande Instance d'Évry en a déduit, avant la loi du 21 juillet 1994, l'obligation pour l'organisme prêteur de régler les charges impayées par un vendeur alors que l'inscription du privilège de préteur de deniers absorbait l'intégralité du prix de la vente sur saisie[12].

C. EFFETS DE l’état daté et de LA NOTE D'INFORMATION

Ces documents n'ont d'effet direct qu'à l'égard du notaire destinataire. Ses effets à l'égard des parties dépendent des conditions dans lesquelles les informations qu'ils contiennent sont portées à leur connaissance. La note comporte des informations dont la communication n'est pas imposée par le statut mais résulte de la pratique courante. La communication des autres informations est prévue par les textes mais ni l'omission de la demande ni celle de la réponse ne sont sanctionnées.

Nous considérons pourtant qu’un notaire engage sa responsabilité en ne demandant pas la délivrance de l’état daté et même en ne réalisant pas les diligences particulières pour obtenir sa délivrance effective. Le syndicat des copropriétaires, les parties à l’acte et même les tiers inscrits peuvent subir de ce fait un préjudice.

1. Effets à l’égard du notaire

La réception de la note d'information impose au notaire l'obligation d'en donner connaissance aux parties, et ce dès avant le jour de signature de l'acte si elle comporte des informations pouvant avoir une incidence sur leur détermination. Elle lui impose, en vertu de son obligation de conseil, d'attirer leur attention, particulièrement celle de l'acquéreur, sur les conséquences de telle ou telle information, et de proposer l'insertion dans l'acte de clauses appropriées.

Les informations figurant dans la note ne sauraient dispenser le notaire d'effectuer les diligences et contrôles qui relèvent de sa compétence. Il doit tenir compte de toute modification du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division en cours de publication, qui lui serait signalée. Enfin le notaire ne saurait, alors qu'il est informé de l'existence de charges impayées par le vendeur, accepter la réalisation d'une mutation à titre onéreux comportant le paiement du prix hors sa comptabilité.

L’importance des clauses à insérer dans l’acte sera désormais plus grande. Nous verrons qu’après la notification au syndic du transfert de propriété, l’acquéreur sera tenu de payer au syndicat tous les appels de fonds afférents au lot vendu, quel que soit la sort définitif de la charge correspondante. Si le vendeur a accepté dans l’acte de supporter les frais de travaux votés avant la date de la vente mais non encore exécutés, l’acquéreur sera seul débiteur envers le syndicat des provisions appelées à ce titre. Il aura la charge d’en obtenir le remboursement par le vendeur.

On retrouve ici la distinction classique entre la poursuite et la contribution. Le syndic ignore les clauses de l’acte relatives à la charge des travaux et n’a pas à s’interroger à ce sujet.

2. Effets à l’égard des parties

Ayant pris connaissance de la note d'information, les parties ne peuvent plus se prévaloir d'un quelconque vice de consentement relatif aux actes et faits juridiques relatés. Elles doivent, si elles le jugent opportun, solliciter des compléments d'information.

La connaissance de la note rend opposables à l'acquéreur les décisions de l'assemblée générale comportant des implications financières. Elle ne constitue pas pour autant une notification lui ouvrant un quelconque droit de contestation. L'acquéreur peut être amené à invoquer les réticences fautives du vendeur à l'occasion de la signature de la convention préparatoire. Il peut également constater qu'une assemblée générale a eu lieu sans qu'il en ait été informé dans les conditions prévues par cette convention.

Mais le syndic n’a plus la possibilité, déjà contestable dans le passé, d’inclure dans l’état daté des « provisions estimées pour charges futures ». Les justifications pratiques invoquées sont maintenant dépourvues de fondement. A fortiori il ne peut inclure de telles provisions dans les causes d’une opposition à paiement de prix.

D. LE CERTIFICAT DE L'ARTICLE L 20

L'art. L 20 impose au vendeur, lors de la mutation à titre onéreux, la présentation au notaire d'un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. A défaut, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic par lettre recommandée.

La délivrance du certificat avant la signature de l'acte rend le prix immédiatement disponible. Elle dispense le notaire d'adresser avis[13] de la mutation au syndic et lui permet de remettre l'intégralité du prix de vente au vendeur. Elle oblige le syndicat à donner éventuellement mainlevée de l'hypothèque syndicale.

Le syndic n'est tenu de délivrer le certificat que dans la mesure ou le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. Pour la Commission, l'expression libre de toute obligation s'entend des obligations pesant sur le vendeur pour l'ensemble des lots dont il est propriétaire dans l'immeuble, y compris ceux non vendus.

Le certificat de l'art L 20 n’est pas obligatoirement joint à la note d'information si elle mentionne l'absence de charges liquides et exigibles dues. Aucun texte ne prévoit une telle obligation. Au surplus, rien ne s'oppose à l'annulation par le syndic, avant la signature de l'acte authentique, d'un certificat délivré au titre de l'article 20. Elle peut être justifiée par la constatation d'une erreur ou par la mise en répartition de nouvelles charges entre la date de délivrance et celle de la signature. Le syndic doit se réserver la preuve de l'annulation et joindre un nouvel état daté.

A réception de la notification de mutation la situation est radicalement modifiée. Le syndic commet une faute s'il refuse la délivrance du certificat en l'absence de dette liquide et exigible.

III. les diagnostics en cas de vente

Nous indiquons ci dessous les diagnostics imposés dès à présent en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Notons que certaines dispositions ne concernent que les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation (plomb et gaz naturel)

A. Le dossier de diagnostic en cas de vente du lot

L’article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, ( Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005 art. 18 ) est ainsi rédigé

I. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1. Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3. L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;

4. L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6. Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code.

Les documents mentionnés aux 1º et 4º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º et 4º sur la partie privative du lot.

B. Les différents diagnostics

Nous rappelons les règles propres à chaque diagnostic.

1. Plomb

Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP.) a pour objectif d'informer les acquéreurs de biens immobiliers sur la présence de revêtements contenant du plomb et leur état de conservation. Il permet de repérer le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti de façon à identifier les situations d'insalubrité.

Le constat mentionné à l'article L. 1334-5 du code de la santé publique est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation pour les parties privatives.

Le propriétaire doit présenter un état des risques établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un CREP. en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le rapport à une durée de validité qui varie en fonction de la présence ou non de plomb à une concentration supérieure au seuil réglementaire. Dans le cas de présence de plomb, le constat est valable un an dans le cas d'une vente ou six ans dans le cas d'une nouvelle mise en location (à compter d'août 2008).

Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Le diagnostic plomb sera généralisé à l'ensemble du territoire national dès la parution des textes d'application de la loi du 9 août 2004. Ce nouveau dispositif vise à renforcer la lutte contre le saturnisme infantile lié au plomb contenu dans les peintures anciennes. Il sera par ailleurs interdit d’effectuer le contrôle avec un appareil à fluorescence X équipé d'un tube à rayon X, celui-ci pouvant conduire l'opérateur à des conclusions erronées sur la présence de plomb.

2. Amiante

Les obligations concernant la recherche et la détection de l'amiante dans les immeubles résultent du décret du 13 septembre 2001 modifiant le décret du 7 février 1996. Le diagnostic est imposé à tout vendeur de maison, immeuble ou appartement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (art. L 1334-6 du Code de la Santé publique). L'article 179 de la loi SRU du 13 décembre 2000 fixe l'obligation d'annexer à toute promesse de vente un état concernant l'amiante. Ce diagnostic doit être effectué par un expert certifié (depuis le 1er janvier 2003 une attestation de compétence délivrée par des organismes accrédités par les ministères de la santé et du logement est obligatoire).

La norme AFNOR NF X 46-020 a été homologuée pour les constats. Elle prévoit trois conclusions possibles :

- il n'a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante

- il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante pour lesquels des investigations et des analyses ultérieures doivent être effectuées

- il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante

Le champ d'application est limité aux parties de l'immeuble accessibles sans travaux destructifs.

Le propriétaire doit communiquer à l’acheteur un certificat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dès la signature de l’avant-contrat, le constat établi n'a pas de limite de validité. Le défaut de production de l’état interdit de mentionner dans l’acte une clause d’exonération de garantie des vices cachés résultant de la présence d’amiante (article L. 1334-7 du code de la santé publique).

Le diagnostic concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. Toutefois pour un immeuble en copropriété, L’information ne portait jusqu’à présent que sur les résultats des recherches de flocages, calorifugeages et faux-plafonds. A partir du 1^er janvier 2006, la production de la fiche récapitulative du dossier technique sera suffisante.

Ces obligations incombent au propriétaire sans possibilité de transfert depuis le décret du 13 septembre 2001.

3. Termites

Dans les zones contaminées par les termites et autres insectes xylophages délimitées par les préfets, le vendeur doit produire un état parasitaire établi depuis moins de trois mois (6 mois à parution des textes) mais avec l'obligation de refaire un constat à chaque mutation.. Les zones reconnues contaminées sont selon les cas délimitées à la parcelle près ou peuvent concerner une ville entière comme Paris intra-muros. A défaut d'attestation annexé à l'acte de vente, la vente ne sera pas nulle mais si l'on décèle l'existence de termites, le vendeur sera tenu responsable.

« Art. L. 133-4. - Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

« Art. L. 133-5. - Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.

« En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

« Art. L. 133-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

Les conclusions de l'état parasitaire devront être conformes à la norme NF P 03-200 relative au constat d'état parasitaire sur les immeubles bâtis et non bâtis et à la norme NF X 40-501 relative à la protection des constructions contre les termites en France.

4. Gaz naturel

Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz est désormais obligatoire pour tout bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.

Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction : « Art. L. 134-6. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

Les installations de chauffage collectif en chaufferie ne sont pas concernées.

Ce rapport a une durée de validité de trois ans.

Le propriétaire d'une installation intérieure de gaz se doit de mettre à disposition de l'occupant du logement une installation en bon état et doit s'assurer en cas de vente du logement que celle-ci ne comporte pas de vice caché.

L'article 31 de l'arrêté du 2 août 1977 précise : " ... Les défauts constatés à l'occasion de visites d'installations intérieures en service peuvent donner lieu, de la part du distributeur ou d'un des organismes agréés visés à l'article 26 ainsi qu'au troisième paragraphe du présent article, à une injonction adressée à l'usager d'avoir à effectuer les réparations ou modifications nécessaires; le distributeur ou l'organisme agréé peut alors fixer un délai à l'issue duquel la fourniture de gaz est interrompue si l'usager n'a pas procédé aux travaux prescrits. Toutefois, en cas de danger grave et immédiat, le distributeur ou l'organisme agréé interrompt aussitôt la fourniture de gaz jusqu'à suppression du ou des défauts constituant la source du danger. "

5. Risques naturels et technologiques

Cet état a pour objectif d'informer les acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur l'exposition de ces biens par rapport aux risques naturels et technologiques majeurs existants. Sont concernés les immeubles situés dans des zones dotées d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ainsi que les zones de sismicités définies par décret en conseil d'État.

Les principaux textes de référence sont l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction et le décret n°2005-134 du 15 février 2005 .

L'article L125-5 du code de l'environnement dispose :

I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l'immeuble, l'état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.

II. - En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986.

III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.

IV. - Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

V. - En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

VI. - Un décret en Conseil État fixe les conditions d'application du présent article.

Le décret n°2005-134 du 15 février 2005 est relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs.

6. Performance énergétique

Ce diagnostic a pour objectif d'informer les consommateurs pour une action judicieuse en mettant à leur disposition des indicateurs simples, une "étiquette énergétique" ou des valeurs de référence élaborée par des calculs basés sur les mêmes conditions d'usage pour un comportement de type standard. Ce diagnostic propose des critères de comparaison pour le choix d'un logement ainsi que des recommandations pour réaliser des économies d'énergie.

Tous les immeubles collectifs d'habitation sont concernés pour les seules parties privatives. Ce diagnostic est valable dix ans.

Le diagnostic performance énergétique constitue un cas particulier dans la mesure où le parlement en application d'une directive européenne et du protocole de Kyoto a prévu qu'il entrerait en vigueur au 1er juillet 2006 pour les