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Domiciliation d’une entreprise et exercice d’une activité professionnelle dans un lot à usage d’habitation

 

I.         LA DOMICILIATION D'UNE ENTREPRISE INDIVIDUELLE

II.        L'exercice d'une activité individuelle

III.        LA DOMICILIATION D'UNE SOCIETE

A.       La domiciliation de la société

B.       L'exercice de l' activité d’une société

IV.      le régime des domiciliations et la copropriété

 

 

L’inscription personnelle au registre du commerce ou au répertoire des métiers impose une domiciliation. De la même manière l’immatriculation d’une société est subordonnée à l’indication d’un siège social. A l’origine un entrepreneur individuel devait justifier de la jouissance des locaux où il installait le siège de son entreprise en présentant un justificatif (titre de propriété, bail, contrat de domiciliation, lettre adressée au propriétaire, etc.). La solution était identique pour l’immatriculation d’une société.

L’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) interdit le changement d’affectation de locaux à usage d’habitation à Paris, dans les villes de la région parisienne dans un rayon de 50 kilomètres autour de l’emplacement des anciennes fortifications et dans les communes de plus de 10 000 habitants, sauf autorisation administrative spéciale.

 

La loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984 a modifié l’ordonnance n° 58-1352 du 27 décembre 1958 en ajoutant un article 1er ter permettant l’installation du siège d’une entreprise dans le local d’habitation de l’entrepreneur ou du représentant légal d’une personne morale pendant une durée maximale de deux ans ne pouvant en toute hypothèse dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux dans le cas d’un régime locatif ou assimilé.

La loi n° 94-126 a ajouté au texte en imposant la notification préalable au bailleur ou au syndicat de la copropriété de l’intention d’user de ce droit.

 

La loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 a inséré une dérogation partielle aux dispositions rigoureuses de l’article L 631-7 par création de l’article L 631-7-3 CCH

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 631-7, l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

 

L’un des buts de la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l'initiative économique (loi Dutreil), est de faciliter la domiciliation de l'entreprise dans le local d'habitation de son dirigeant. L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 a apporté quelques retouches à ces régimes.

 

D’une part son article 7 complète l’article L 631-7-3 CCH en étendant la dérogation « aux représentants légaux des personnes morales ».

 

Mais surtout, d’autre part l’article 1er ter a été codifié sous l’article L 123-11 du Code de commerce en ces termes :

Toute personne morale demandant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit justifier de la jouissance du ou des locaux où elle installe, seule ou avec d'autres, le siège de l'entreprise, ou, lorsque celui-ci est situé à l'étranger, l'agence, la succursale ou la représentation établie sur le territoire français.

La domiciliation d'une entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises est autorisée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ce décret précise, en outre, les équipements ou services requis pour justifier la réalité du siège de l'entreprise domiciliée.

 

Les dispositions nouvelles s’appliquent aussi bien aux entreprises individuelles qu’aux sociétés, aux entreprises nouvelles  comme à celles déjà immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers.

Les solutions sont par contre différentes selon qu’il s’agit

·        de la domiciliation d’une entreprise individuelle

·        de l’exercice d’une activité individuelle

·        de la domiciliation d’une société

·        de l’exercice de l’activité d’une société

 

I.               LA DOMICILIATION D'UNE ENTREPRISE INDIVIDUELLE

La loi du 1er août 2003 a modifié l'article L.123-10 du Code de commerce. Désormais, la notion de " siège social " de l'entreprise individuelle est abandonnée.

Article L123-10

Les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers doivent déclarer l'adresse de leur entreprise et en justifier la jouissance.

Les personnes physiques peuvent déclarer l'adresse de leur local d'habitation et y exercer une activité, dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose.

Lorsqu'elles ne disposent pas d'un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.

 

L'entrepreneur qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers doit déclarer l'adresse de son entreprise et en justifier la jouissance. Mais il est expressément autorisé à déclarer l'adresse de son local d'habitation.

Il n'y a donc  plus de condition pour pouvoir domicilier une entreprise individuelle dans son local d'habitation. Une telle déclaration n'entraîne toutefois ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux.

Le nouveau régime n’interdit bien entendu pas la solution classique de la domiciliation dans le local où l’activité est effectivement exercée.

Mais la loi Dutreil interdit aux personnes physiques de recourir aux services d'une entreprise de domiciliation pour leur entreprise individuelle.

 

II.             L'exercice d'une activité individuelle

Il ne s’agit plus ici de la simple domiciliation mais de l’exercice effectif d’une activité  dans le local d'habitation de l'entrepreneur.

Il est possible en l’absence de disposition législative ou stipulation contractuelle s’y opposant. L’exercice d’une activité ne doit pas être interdit par le bail du local d’habitation ou par le règlement de copropriété. Si celui ci exige une autorisation préalable de l’assemblée générale, l’exercice de l’activité n’est possible qu’après obtention de l’autorisation.

Notons au passage que, dans le cas de location d’un lot de copropriété, l’autorisation ne pourra être demandée que par le propriétaire du lot qui pourra donc exercer son propre droit de contrôle.

Deux conditions doivent en outre être respectées dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne  :

·        l'activité ne doit être exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local,

  • l'activité ne doit pas comporter de réception de la clientèle ou de marchandises.

 

III.           LA DOMICILIATION D'UNE SOCIETE

La loi Dutreil exige de distinguer ici encore la domiciliation de la société de l'exercice effectif d’une activité.

 

A.              La domiciliation de la société

La loi 1er août 2003 a modifié l'article L.123-11 du Code de commerce et a par ailleurs créé un nouvel article L. 123-11-1 ainsi conçu :

 

La personne morale qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l'alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d'immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de la faculté ainsi prévue.

Avant l'expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d'office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.

Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux.

 

Comme auparavant, toute personne morale demandant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit justifier de la jouissance du ou des locaux où elle installe, seule ou avec d'autres, le siège de l'entreprise.

Mais la personne morale qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal par principe et sans limitation de durée.

 

L’existence de dispositions législatives ou des stipulations contractuelles contraires (par exemple dans le bail) interdisant la domiciliation a toutefois pour effet de limiter dans le temps la possibilité de domiciliation. Dans ce cas, la loi permet néanmoins d'installer le siège de la société au domicile de son représentant légal, mais pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de la société, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Il est de plus  nécessaire, préalablement au dépôt de la demande d'immatriculation de la société, de notifier par écrit au bailleur (ou au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier) son intention d'user de cette faculté de domiciliation. Avant l'expiration de la période de cinq ans, il sera nécessaire, sous peine de radiation d'office, de communiquer l'adresse d'un nouveau siège au greffe du tribunal.

Cette domiciliation n'entraîne ni changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux.

Le texte autorise uniquement la domiciliation dans le local d'habitation du représentant légal (gérant de SARL, président de SA ou de SAS, etc.) ; il n'est donc pas possible de domicilier la société dans le local d'habitation d'un associé non dirigeant.

 

B.            L'exercice de l' activité d’une société

Pour pouvoir exercer une activité (par opposition à la simple domiciliation de la société) dans le local d'habitation du dirigeant, aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne doit s'y opposer (l'exercice de l'activité ne doit donc pas être interdit par le bail ou le règlement de copropriété ; par ailleurs, si le règlement de copropriété exige, par exemple, de recueillir l'accord du propriétaire pour exercer une activité, cet accord devra être obtenu).

En outre, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, les deux conditions suivantes doivent également être respectées pour pouvoir exercer l'activité dans le local d'habitation du dirigeant :

·        l'activité ne doit être exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local,

·        l'activité ne doit pas conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises.

Si ces deux conditions ne sont pas réunies, une autorisation préalable du Préfet est requise.

 

En vertu de l’article 6 II de la loi  du 1er août 2003 art. 6 II, Ces dispositions étaient applicables aux entreprises immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à la date de la promulgation de la loi nº 2003-721 du 1er août 2003.

 

IV.          le régime des domiciliations et la copropriété

Le régime des domiciliations tient compte du particularisme du statut de la copropriété, pour ce qui est notamment de l’exercice effectif d’une activité individuelle ou sociale.

Les clauses du règlement de copropriété doivent être prises en considération. Le propriétaire d’un lot comme le locataire y sont assujettis même dans le cas ou, s’agissant du locataire, elles n’auraient pas été visées dans le bail. La responsabilité du bailleur est alors engagée mais le syndicat peut agir contre le locataire.

A ce jour, le régime initial des domiciliations ne paraît pas avoir suscité de difficultés particulières. Il exigeait de la part des syndics un suivi très strict. Cette obligation n’a pas toujours été respectée.

Le nouveau régime fait apparaître le risque qu’aurait un syndicat à devoir contester une autorisation du préfet d’exercer une activité sociale sans que soit respectée l’une des deux conditions et notamment l’absence de réception de clientèle ou de marchandises. Ce risque semble peu important.

Il n’empêche qu’en ce cas, c’est une autorité publique qui aurait à interpréter la clause de destination de l’immeuble.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

21/03/2006