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La fin du bail : problèmes courants

 

 

I.         cadre légal et terminologie

A.       les textes

1.       le code civil

a)       Textes concernant l’état des lieux

b)       Textes concernant les dégradations et pertes

c)      Textes concernant les réparations locatives

2.       la loi du 6 juillet 1989

a)       Textes concernant l’état des lieux

b)       Textes concernant les réparations locatives

c)      Textes concernant les dégradations et pertes

3.       la commission des clauses abusives

B.       la terminologie

II.        le congé donné par le locataire

A.       délai réduit de préavis

1.       les conditions d’application de la dérogation

a)       Généralités

b)       Mutation

c)      Perte d’emploi

d)      nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

e)       locataire bénéficiaire du revenu minimum d’insertion

2.       les justifications et la contestation du préavis réduit

B.       statut du bien loué pendant le préavis

C.       la rétracTation par le locataire du congé donné

1.       l’irreversibilité du congé donné

2.       la bienveillance du bailleur

a)       La poursuite du bail initial

b)       l’établissement d’un nouveau bail

c)      la constatation de la solution adoptée

3.       le maintien abusif dans les lieux

III.       la reprise des lieux

A.       l’état des lieux de sortie

1.       les effets de l’état des lieux de sortie

a)       détermination de l’état locatif

b)       exécution des réparations locatives

2.       l’établissement de l’état des lieux

a)       modalités d’établissement de l’état des lieux

b)       difficultés d’établissement de l’état des lieux

c)      frais d’établissement de l’état des lieux

B.       la libération des lieux

1.       la restitution des clefs

a)       restitution anticipée

b)       restitution au terme

c)      restitution tardive

2.       le départ furtif

C.       l’apurement des comptes

1.       la créance du locataire sortant

a)       dépôt de garantie

b)       trop perçu sur les charges locatiives

2.       la créance du bailleur

a)       loyers et provisions sur charges impayés

b)       solde débiteur sur les charges locatives

c)      coût des réparations locatives

d)      indemnité d’occupation (libération des lieux tardive)

3.       le paiement du solde

IV.      rôle de l’administrateur de biens

 

 

Nous évoquons quelques difficultés qui surviennent fréquemment en fin de bail. Nos observations concernent principalement les baux d’habitation réglementés.

I.        cadre légal et terminologie

Les problèmes pratiques de la fin du bail relèvent d’un cadre légal qui doit être rappelé. Il comporte une terminologie qui prête souvent à confusion.

A.             les textes

1.             le code civil

Les dispositions du Code civil demeurent applicables aux baux concernant des biens non visés par des textes spécifiques. Ceux ci, sur cette matière, sont partiellement ou totalement muets (statut des baux commerciaux) ou renvoient aux dispositions du Code civil.

a)             Textes concernant l’état des lieux

Article 1730  : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »

Article 1731  : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

b)             Textes concernant les dégradations et pertes

Article 1732 : « Il [le locataire] répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Article 1735 : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».

c)             Textes concernant les réparations locatives

Article 1754 : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : … »

L’énumération qui suit est anachronique. On retiendra seulement le cas des vitres cassées dont le remplacement à charge du locataire « à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle » (cas de force majeure).

Article 1755 : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure »

2.             la loi du 6 juillet 1989

a)             Textes concernant l’état des lieux

Les règles relatives à l’établissement de l’état des lieux sont formulées par l’article 3 (rédaction de l’article 11 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994)

L’état des lieux n’est pas obligatoire. Son utilité est évidente pour chacune des parties. C’est pourquoi, au début comme à la fin du bail, la « partie la plus diligente » peut faire le nécessaire en vue de son établissement. Si l’une des parties a fait obstacle à son établissement, elle est déchue de la faculté de se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil cité plus haut.

L’état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou la restitution des clefs ou à défaut par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés. En cas d’intervention d’un huissier, il doit aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Le texte n’a pas distingué efficacement l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Il en résulte une grande confusion en ce qui concerne notamment les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Nous y reviendrons.

b)             Textes concernant les réparations locatives

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris initialement pour l’application de la loi du 23 décembre 1986 a été maintenu en vigueur par l’article 25 V de la loi de 1989.

Il définit ainsi les réparations locatives : « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à titre privatif ».

Il comporte une liste de réparations locatives qui ne doit pas être considérée comme exhaustive. Pour les réparations énumérées dans la liste, la loi établit une présomption d’imputation au locataire. Le bailleur peut imputer d’autres charges au locataire mais celui-ci peut contester l’imputation.

L’article 4 f) prohibe la clause « par laquelle le preneur s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ». La pratique des estimations forfaitaires est donc condamnée.

c)             Textes concernant les dégradations et pertes

L’article 7 c) précise: « Le locataire est obligé :

….c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »

La loi du 6 juillet 1989 reprend donc l’essentiel  de l’article 1732 du Code civil.

3.             la commission des clauses abusives

La Recommandation n° 2000-01 (BOCC 2000 n° 7 p. 353) traite successivement

Les baux du Code civil

Elle vise les clauses imposant au locataire de faire dresser à ses frais par l’architecte du bailleur ou son gérant l’état des réparations locatives en fin de jouissance.

Dans le même esprit la Commission conteste une clause suspendant la fin effective de l’occupation par le preneur à un certain nombre de conditions (résiliation des abonnements, paiement de la taxe d’habitation, complet déménagement et exécution des réparations locatives). Ce dernier point, seul, est éventuellement discutable, les autres étant justifiés.

Les baux soumis à une loi d’ordre public

La Commission (II C) condamne une clause imposant un « barème de vétusté » pour les réparations locatives en proportion du nombre d’années d’occupation. C’est de barème d’usage qu’il faudrait sans doute parler. Quoiqu’il en soit rien ne peut être imputé au locataire à raison de l’usage ou de la vétusté.

Observations intégrées à l’annexe I

La Commission rappelle qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, serait illicite  la clause stipulant que si le preneur fait obstacle à l’établissement contradictoire d’un état des lieux, lors de l’entrée dans les lieux, ceux ci seront réputés en parfait état Sur ce premier point la présomption légale vise le « bon état de réparations locatives » et réserve la preuve contraire. C’est donc une clause interdisant la preuve contraire qui serait incriminée

Elle formule la même observation en ce qui concerne le partage par moitié des frais relatifs à l’état des lieux établi contradictoirement. Il faut entendre par-là l’établissement par le bailleur, ou son représentant, et le locataire sans l’assistance d’un huissier. Une réponse ministérielle n°24646 JOAN Q 31/05/1999 p. 3334 dénie au représentant du bailleur la possibilité de percevoir une rémunération à l’occasion de l’état des lieux de sortie (comme d’ailleurs lors de l’entrée). Cette rémunération serait limitée à l’acte de location. La question demeure pendante.

 

Les recommandations de la Commission des clauses abusives ne peuvent être négligées. Elles sont strictement appliquées par certains juges bien que souvent contestables.

B.            la terminologie

La vétusté, au sens du Code civil, s’entend de l’usure de tout ou partie du bien loué due à son usage prolongé sans aggravation par le fait du locataire. Le preneur à bail d’une maison n’est pas responsable du mauvais état de la toiture du à la vétusté. Cette exonération de responsabilité s’étend aux dégradations dues à un sinistre provoqué par des infiltrations en provenance de cette toiture.

La force majeure est liée à un événement extérieur soudain, imprévisible et irrésistible. On peut citer comme exemple l’explosion récente de Toulouse. Certaines manifestations météorologiques présentent, pour les dégâts provoqués, les caractéristiques de la force majeure.

L’usage s’entend des effets dégradants de l’utilisation normale et conforme à sa destination du bien loué. La détérioration du bien par simple usage est réputée couverte par les loyers. La mention « en état d’usage » dans un état des lieux est considérée comme une formule abusivement simplificatrice si elle n’est pas assortie de précisions.

L’entretien couvre  l’ensemble des opérations nécessaires à la conservation du bien. Il incombe au bailleur, réserve faite des réparations locatives. Le preneur est tenu de signaler au bailleur toute dégradation nécessitant une intervention au titre de l’entretien. Il est responsable du préjudice subi par le bailleur du fait de sa carence à ce titre (aggravation des dégâts, perte d’une indemnité d’assurance).

Les réparations locatives demeurent à la charge du locataire soit en vertu d’une présomption de faute (vitres cassées) soit parce qu’elles relèvent du « menu entretien » (entretien des serrures, gonds, etc.). L’ancienneté du texte justifie l’établissement de listes adaptées à la modernisation des installations.  

Les dégradations et pertes affectant le bien loué, pendant la jouissance du locataire, demeurent à sa charge, sauf preuve qu’elles sont arrivées sans sa faute. Même solution lorsqu’elles sont causées par une personne de sa maison. La présomption s’applique aussi bien à la maîtresse du locataire [1] qu’à un entrepreneur de plomberie [2]. Elle s’étend, en fin d’occupation, aux dégradations causées par les déménageurs [3]

II.      le congé donné par le locataire

Notre étude est ici limitée à quelques cas particuliers

A.             délai réduit de préavis

L’article 15 de la loi de 1989 fixe à trois mois le délai normalement imposé au locataire pour donner congé. Ce délai est, à titre dérogatoire,  réduit à un mois dans les cas suivants :

·        mutation

·        perte d’emploi

·        nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi (loi du 21/07/1994)

·        locataire âgé de plus de 60 ans dans un état de santé justifiant un changement de domicile

·        locataire bénéficiant du revenu minimum d’insertion

Les deux premiers cas sont à l’origine d’un important contentieux.

1.             les conditions d’application de la dérogation

On peut tenter de résumer les solutions fournies par la jurisprudence.

a)             Généralités

Les faits ou situations invoqués doivent concerner le locataire lui-même.

La notification du congé doit suivre de près la survenance de l’événement invoqué. Il en est ainsi même lorsque le licenciement était subodoré par le locataire mais n’est intervenu effectivement qu’une année après le congé [4]

L’application du texte est subordonnée à des faits précis et réels, à l’exclusion de ceux prévisibles ou probables.

b)             Mutation

La dérogation ne peut s’appliquer qu’à un salarié ou assimilé [5], quel que soit son régime (secteur privé, fonctionnaire, militaire, etc..)

La mutation n’est pas forcément assortie d’un éloignement géographique [6] Dans le même esprit l’attribution d’un logement de fonction liée au nouvel emploi justifie la réduction du préavis.

Mais un éloignement géographique sans mutation justifie un préavis réduit ! C’est le cas pour un simple changement de secteur d’activité [7]

Le fait que la mutation ne soit finalement pas réalisée ne prive pas le locataire de la réduction du préavis, dès lors qu’il s’agit d’une décision de l’employeur [8] Cette solution ouvre la voie à des manœuvres abusives.

Le fait que la mutation ait été demandée par le locataire est indifférent.

L’obtention d’un premier emploi n’est pas assimilée à une mutation.

c)             Perte d’emploi

·        Il ne peut s’agit, dans ce cas encore, que d’un salarié ou assimilé.

·        Elle ne s’entend que d’une perte d’emploi indépendante de la volonté du locataire, c’est à dire d’un licenciement. La démission ou le départ à la retraite volontaire ne peut justifier un délai réduit.

·        La perte d’emploi doit survenir pendant la durée du bail. La Cour de cassation énonce clairement que l’absence d’emploi (chômage) préexistante  ne justifie par la réduction du préavis [9]

·        Le motif du licenciement est indifférent. Toutefois la preuve d’une faute intentionnelle du locataire salarié ayant pour but manifeste de se procurer une justification de réduction du préavis constituerait un vice majeur.

·        Certaines Cours d’appel ont jugé que la fin d’un contrat de travail à durée déterminée ne peut être assimilée à une perte d’emploi .[10] La Cour de Cassation a décidé au contraire que le non-renouvellement d’un contrat à durée déterminée entre dans le cadre des prévisions légales [11] 

·        Les intermittents du spectacle peuvent bénéficier du préavis réduit [12]

·        Un stage universitaire n’est pas une perte d’emploi [13]

d)             nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

·        La dérogation impose au locataire de rapporter la preuve qu’il existe un lien entre le nouvel emploi et la perte antérieure d’un autre emploi. Les deux évènements doivent être survenus pendant la durée du bail [14]

·        La crainte d’un licenciement ne justifie pas l’application de la dérogation.

e)             locataire bénéficiaire du revenu minimum d’insertion

·        Le locataire ne peut se prévaloir d’un revenu correspondant aux conditions d’octroi du revenu minimum d’insertion (RMI). Il doit percevoir effectivement [15] cette aide sociale et en rapporter la preuve.

2.             les justifications et la contestation du préavis réduit

La loi en vigueur, contrairement à la loi Quillot du 22 juin 1982, n’impose pas au locataire notifiant un congé avec préavis d’un mois de joindre une quelconque justification. La jurisprudence en a déduit que la communication spontanée des justifications n’est pas nécessaire. Il est même admis que le locataire n’a pas à indiquer le cas précis invoqué. Il peut se borner à se prévaloir dans le congé des dispositions de l’article  15-I.

C’est seulement en cas de contestation judiciaire de ses prétentions qu’il doit présenter les pièces justifiant ses prétentions. La solution est absurde puisqu’elle génère des procédures inutiles (quand les prétentions sont justifiées) et permet certaines fraudes par établissement, postérieur au congé, d’un dossier justificatif.

Le succès du bailleur a pour effet de laisser à la charge du locataire ayant donné congé les loyers et accessoires ayant couru pendant les deux mois complémentaires de préavis. L’indemnité est réduite si, de fait, ayant récupéré les clefs, le bailleur a reloué avant l’expiration du délai de trois mois.

B.            statut du bien loué pendant le préavis

La notification du congé n’apporte aucune modification au statut du bien loué mais pose le problème de la possibilité pour le bailleur de le faire visiter par des candidats à une nouvelle location.

L’article 4 a) de la loi de 1989 prohibe toute clause « qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Il en résulte a contrario que le droit de visite peut être exercé, pendant le préavis, chaque jour ouvrable pendant deux heures.

L’exercice de ce droit présente parfois des difficultés. Le refus systématique du locataire en place de laisser visiter peut justifier une action judiciaire tendant à faire respecter le droit du propriétaire à cet égard et même à la réparation du préjudice subi du fait de rendez-vous pris et non respectés. Le propriétaire doit, sur ce dernier, point pouvoir rapporter la preuve nécessaire.

C.            la rétracTation par le locataire du congé donné

Il arrive qu’un locataire se ravise après avoir donné congé. Il peut solliciter la poursuite pure et simple du bail ou le report de la date d’effet du congé.

1.             l’irreversibilité du congé donné

Le locataire ne peut rétracter un congé librement donné sans l’accord du propriétaire. Le principe de l’irréversibilité du congé donné est absolu [16]. Le bailleur peut donc s’en tenir à la résiliation du bail résultant du congé et exiger la libération des lieux à la date indiquée. Il n’a pas à motiver sa décision mais une relocation réalisée peut être invoquée car, en fait le locataire peut se maintenir abusivement dans les lieux. C’est souvent pour éviter les difficultés d’une reprise forcée que le bailleur prend en compte le repentir du locataire.

2.             la bienveillance du bailleur

Il ne faut pas se contenter dans ce cas d’une situation de pur fait. Le congé a été délivré et a mis fin au bail. Il est nécessaire de donner un statut précis à la poursuite de l’occupation, ce qui exige l’établissement d’une convention spécifique.

a)             La poursuite du bail initial

Les parties peuvent se contenter de constater la renonciation du preneur au congé donné et l’acceptation par le bailleur de cette renonciation. Le bail retrouve vie sans modification et pour une durée courant jusqu’au terme initialement prévu. Le bailleur doit vérifier que les garanties prévues sont maintenues (cautionnement, assurances).

Le bailleur peut, à cette occasion effectuer une visite des lieux pour s’assurer de l’inexistence d’anomalies. Il peut exiger une remise en ordre préalable à la signature de la convention

Il peut également subordonner son accord à une nouvelle vérification de la solvabilité du locataire et, a fortiori, exiger le règlement préalable d’un arriéré de loyer.

b)             l’établissement d’un nouveau bail

Le bailleur peut être tenté de profiter de la situation pour établir un nouveau bail en modifiant certaines conditions et notamment le loyer. Cette pratique peut tomber sous le coup des dispositions d’ordre public dans certains cas et le bailleur se trouverait dans une situation délicate en cas de litige. Elle est donc déconseillée, à moins que le congé ait été donné, en toute hypothèse, pour une date antérieure à celle d’expiration normale mais néanmoins proche..

c)             la constatation de la solution adoptée

Une convention doit être établie comportant le rappel de la situation générée par le congé et les décisions prises d’un commun accord. Elle doit faire mention du maintien des garanties et du contrôle effectif qui en a été fait.

3.             le maintien abusif dans les lieux

Si, après avoir donné puis retiré son congé, le locataire se maintient abusivement dans les lieux contre le gré du bailleur, celui ci doit obtenir son expulsion par les voies de droit. Il peut obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation qui, théoriquement, peut être supérieure au montant du loyer. Il peut obtenir en outre l’allocation de dommages intérêts en réparation des différents préjudices subis.

III.    la reprise des lieux

Nous examinons ici les problèmes posés, dans toutes les hypothèses, en fin d’occupation des lieux par le preneur, par la reprise des lieux.

A.             l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie permet, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée de vérifier l’inexistence de dégradations et pertes et le respect par le locataire de ses obligations relatives à l’entretien locatif.

Le bailleur ou son représentant peut, par la même occasion, préparer un état des lieux d’entrée pour une nouvelle location.

1.             les effets de l’état des lieux de sortie

a)             détermination de l’état locatif

L’état des lieux de sortie permet, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée de vérifier l’existence ou non de dégradations et pertes et le respect par le locataire de ses obligations relatives à l’entretien locatif.

Il permet de constater, le cas échéant, que des incidents n’ont pas été signalés par le locataire (en particulier dégâts des eaux d’origines diverses). Les observations appropriées doivent être portées sur l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie doit être réalisé après complet déménagement pour que les éléments immobiliers et ceux d’équipement soient visibles et accessibles. Il convient de vérifier l’absence de dégradations consécutives au déménagement lui-même.

b)             exécution des réparations locatives

Certains baux comportent  une clause subordonnant la fin d’occupation à l’exécution effective des réparations locatives à la diligence du locataire. Cette clause est critiquée par la Commission des clauses abusives. Il est souvent préférable pour le bailleur de conserver le contrôle de cette opération.

La pratique des estimations forfaitaires pour la détermination des coûts est condamnée par l’article 4 f) de la loi de 1989.

Les grilles de « vétusté » sont également prohibées par l’avis de la Commission des clauses abusives qui est, à la vérité, sans intérêt.. C’est l’usage, et non la vétusté, qui est en cause.

Les réparations effectuées à la diligence du propriétaire doivent faire l’objet de facturations spécifiques. Les délais particuliers d’exécution, s’ils retardent de manière significative une nouvelle location, doivent être relevés et justifiés.

Les démarches nécessaires doivent être effectuées pour la mise en cause des assureurs concernés, y compris celui du locataire.

2.             l’établissement de l’état des lieux

L’état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties, après déménagement et avant remise des clefs. A défaut il peut être établi par un huissier dans un délai très bref après la remise des clefs.

a)              modalités d’établissement de l’état des lieux

L’état des lieux de sortie est établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants habilités (le gestionnaire pour le bailleur). Il n’est pas toujours aisé de fixer un rendez vous permettant le respect de toutes les conditions dont le respect est souhaitable.

Le locataire a la faculté de faire établir l’état des lieux par un huissier lorsqu’il éprouve des difficultés pour la fixation du rendez-vous contradictoire. Dans ce cas l’huissier requis doit convoquer les parties sept jours à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire ne doit en aucun cas remettre les clefs à l’huissier qui n’a aucune qualité pour les recevoir. Une telle remise ne fait pas cesser l’occupation des lieux.

Le propriétaire peut agir de même. Il est toutefois nécessaire qu’il ait obtenu la remise des clefs. Il ne peut utiliser un trousseau qu’il aurait conservé de manière irrégulière. Les difficultés se présentent s’il ne détient pas les clefs.

b)             difficultés d’établissement de l’état des lieux

L’article 3 de la loi de 1989 (rédaction de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 11) fait allusion à l’établissement de l’état des lieux par huissier de justice, à défaut d’établissement contradictoire. Il précise les conditions de convocation des parties.

Si le locataire ne se présente pas au rendez vous fixé par l’huissier, il est nécessaire d’agir judiciairement pour faire constater la carence du locataire, obtenir la remise des clefs et la réalisation de l’état des lieux par un huissier commis par le Juge saisi. L’huissier commis peut recevoir mission d’établir les comptes entre les parties.

Cette éventualité n’est pas envisagée par le texte qui se borne à préciser : « à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement des lieux »

Les loyers demeurent dus pendant ce temps, ou à défaut une indemnité d’occupation si le bail est parvenu à son terme.

c)             frais d’établissement de l’état des lieux

Les frais d’établissement de l’état des lieux par un huissier désigné par l’une des parties sont partagés par moitié (art. 3 de la loi du 1989). Il en est de même si l’état des lieux est établi par un huissier désigné judiciairement. Dans ce cas, le bailleur peut en outre solliciter et obtenir une indemnité complémentaire au titre de l’article 700 NCPC lorsqu’il s’est trouvé dans l’obligation de recourir à Justice.

En l’état des controverses, les frais d’établissement de l’état des lieux par le gérant, représentant du propriétaire demeurent à la charge du propriétaire, si le paiement par moitié en est contesté par le locataire sortant. Il en est de même en cas d’intervention d’un prestataire extérieur, hypothèse non prévue par la loi et critiquée par la Commission des clauses abusives.

B.            la libération des lieux

La libération effective des lieux ne peut résulter que de la remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Le bailleur peut se prévaloir de l’inopposabilité à son égard de toutes les autres modalités de restitution.

1.             la restitution des clefs

Les clefs peuvent être restituées avant la date fixée dans le congé, à cette date précise ou après cette date.

a)             restitution anticipée

La restitution anticipée des clefs s’entend ici d’une cessation effective d’occupation et de maîtrise du logement. Le locataire a déménagé. L’état des lieux de sortie a été établi. Le propriétaire peut relouer son bien. Il faut tirer les conséquences de cette situation en ce qui concerne la garde juridique du logement et sa couverture en assurance.

Le locataire sortant est tenu de payer le loyer jusqu’au terme prévu par le congé mais cette obligation présente alors un caractère indemnitaire. Elle disparaît d’ailleurs dès la relocation si elle intervient avant le terme du congé.

La situation est différente si le locataire confie un trousseau de clefs au bailleur pour permettre les visites. Dans ce cas, un sinistre survenant pendant une visite peut poser des problèmes de responsabilité assez complexes.

b)             restitution au terme

La restitution au jour du terme fixé est conforme au congé donné.

c)             restitution tardive

Elle peut entraîner l’obligation pour le locataire sortant de payer une indemnité d’occupation et éventuellement des dommages et intérêts au bailleur s’il a subi un préjudice de ce fait. Il est nécessaire pour cela que la tardiveté soit significative.

On a déjà signalé que la tardiveté peut ici se déduire d’une restitution faite au terme mais à une personne non habilitée.

2.             le départ furtif

Le locataire sortant a quitté les lieux sans aviser le bailleur. Cette hypothèse impose au bailleur un certain nombre de démarches dont la description sort de notre cadre. Il se retrouve dans la nécessité évoquée ci dessus d’agir judiciairement.

Il ne doit pas pénétrer dans les lieux de son propre chef et doit adresse un avis de déménagement furtif à l’administration fiscale.

C.            l’apurement des comptes

Il consiste à établir et justifier les créances respectives des parties

1.             la créance du locataire sortant

a)             dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est régi par les dispositions de l’article 22 de la loi de 1989.

Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire mais, à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde restant dû au locataire produit intérêt au taux légal à son profit.

Une pratique locative courante consiste, pour le locataire, à ne pas régler les deux derniers mois de loyer pour compensation. Cette pratique est illégale et peut être sanctionnée. Le dépôt de garantie est en effet affecté par priorité à la garantie des réparations et dégradations locatives.

b)             trop perçu sur les charges locatiives

La régularisation définitive du compte des charges locatives peut faire apparaître un solde créditeur au profit du locataire, différence entre le montant des charges échues et celui des acomptes versés.

2.             la créance du bailleur

a)             loyers et provisions sur charges impayés

Le compte précis doit en être établi

b)             solde débiteur sur les charges locatives

La régularisation définitive du compte des charges locatives peut faire apparaître un solde créditeur au profit du bailleur, différence entre le montant des charges échues et celui des acomptes versés.

Si le bien loué est un lot de copropriété, il peut être difficile d’établir un compte de prestations exact dans le délai prescrit. S’il n’existe aucune difficulté en ce qui concerne les réparations locatives, il est possible d’établir un compte provisoire à partir d’estimations raisonnables et convenir d’une date  plus tardive pour le règlement définitif. L’interdiction des « comptes trimestriels » de copropriété par la loi SRU ne simplifiera pas la tâche des praticiens.

c)             coût des réparations locatives

Nous avons indiqué que le compte détaillé doit en être établi et justifié par les factures correspondantes.

d)             indemnité d’occupation (libération des lieux tardive)

Le compte peut en être établi contradictoirement sauf litige. Le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas impérativement lié à celui du loyer. Il peut être supérieur si le bailleur a subi un préjudice indépendant de la seule perte de loyer.

3.             le paiement du solde

Si les parties tombent d’accord sur les différents éléments du compte, celui ci peut être soldé.

Le compte est soldé par compensation en tout en partie en fonction des montants respectifs des créances. Le solde hors compensation fait l’objet d’un paiement par l’une des parties à l’autre.

IV.   rôle de l’administrateur de biens

Nos observations sont limitées ici aux questions susceptibles de mettre en cause la responsabilité civile professionnelle du gérant.

Celui ci est présumé connaître une législation et une réglementation dont les interprétations jurisprudentielles montrent qu’elles présentent, à côté de dispositions claires, des lacunes, des obscurités, parfois des incohérences. La jurisprudence est elle-même instable.

Il faut porter une attention particulière à l’établissement des états des lieux (entrée et sortie) qui sont des documents fondamentaux du dossier locatif. Leur exploitation en fin de bail doit être assurée au mieux des intérêts du bailleur.

La maintenance du logement entre le jour de sa libération et celui de la relocation doit également être assurée avec diligence.

Sur les autres points le respect des prescriptions légales et réglementaires, assorties des interprétations dominantes, permet au professionnel de respecter son obligation de conseil et d’éviter les risques de responsabilité.

 

 

 

 

Mise à jour

18/06/2007

 

 



[1]  Cass. civ. 13/12/1927

[2]  Cass. soc. 29/05/1954

[3]  CA Dijon  20/11/1981 D 1982 IR 224

[4]  Cass. civ. 21/07/1999 JCP N 1999 47

[5]  Cass. civ. 16/03/1994

[6]  Cass. civ. 20/07/1994 AJPI 1994 836

[7]  A Paris 8 D 18/11/1999 Loyers & cop. octobre 2000 219

[8]  CA Paris 14 B  04/06/1999 Loyers & cop. février 2000 35

[9]  Cass. civ. 04/04/2002  Loyers & cop. juin 2001 142

[10] Cass. civ. 30/09/1998 Loyers & cop. janvier 1999 8

[11] Cass. civ. 3  08/12/1999 Loyers & cop. février 2000 36

[12] CA Paris 6 B 17/06/1999

[13] CA Bordeaux 1 C 30/03/2000 Loyers & cop. nov 2000 250-1

[14] CA Bordeaux  09/12/1999 Loyers & cop. novembre 2000 250-2

[15] CA Toulouse 19/03/1996 Loyers & cop. avril 1997 99

[16] CA Versailles  02/03/2001