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L’obligation d’assurance du locataire

 

 

I.         Le domaine de l’assurance obligatoire

A.       les Obligations légales

B.       Obligation contractuelle

1.       le règlement de copropriété

2.       le bail d’habitation

3.       le Bail commercial

II.        le régime légal de l’assurance obligatoire  du locataire

A.       champ d’application

B.       contenu de l’obligation

C.       modalités d’exécution

D.       sanction de l’obligation

III.       le régime contractuel de l’assurance obligatoire

A.       champ d’application

B.       contenu de l’obligation et modalités d’exécution

C.       SANCTION DE L’OBLIGATION

IV.      le rôle de l’administrateur de biens

A.       le rôle lors de la location du bien

B.       rôle en cours de bail

1.       contrôle annuel

2.       renouvellement du bail et tacite reconduction

3.       mise en cause de l’assureur du locataire

C.       rôle du gestionnaire en fin de bail

 

 

Le recours à l’assurance pour éviter les risques financiers pouvant résulter d’un dommage individuel à la personne ou aux biens ou de  la responsabilité d’un dommage causé aux tiers est en principe libre. L’obligation de contracter une assurance peut toutefois résulter, dans certains cas, de la loi ou d’une convention. On connaît en particulier l’obligation d’assurance faite au propriétaire d’un véhicule automobile. Les observations qui suivent sont limitées au secteur immobilier et consacrées plus spécialement aux locataires.

Aux obligations pesant sur les locataires correspondent des prérogatives dévolues aux propriétaires, et la charge pour les administrateurs de biens de les exercer pour le compte et le bénéfice de leurs mandants.

I.           Le domaine de l’assurance obligatoire

L’obligation d’assurance peut avoir une source légale ou une source conventionnelle.

A.             les Obligations légales

Elles s’appliquent, en matière immobilière

·        aux locataires du domaine privé de l’État et aux concessionnaires de services publics

·        aux locataires de biens privés : la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 (loi Quillot) a créé, à la charge du preneur, une obligation d’assurance de responsabilité à l’égard du propriétaire (art. 18). En vertu de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, cette obligation a pour objet la souscription d’une assurance pour la couverture des risques dont le preneur doit répondre en sa qualité de locataire.. Il est tenu d’en justifier à la demande du bailleur (art 7 de la loi du 06/07/1989).

·        aux accédants en location accession : la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 art 28 impose à l’accédant la souscription d’une assurance contre les différents risques dont il devra répondre en sa qualité d’occupant

·        aux syndicats de copropriétaires  L’obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble, mise à la charge du syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lui impose la souscription d’une assurance minimale. Son obligation de conseil doit l’inciter à saisir l’assemblée générale  à l’effet de la souscription d’un contrat adapté aux particularités de l’immeuble.

·        aux locataires ne relevant pas du régime des baux d’habitation et mixtes, lorsque le bail comporte une clause d’extension conventionnelle de ce statut : les parties peuvent décider valablement de soumettre leur convention au statut de la loi du 6 juillet 1989 si le motif de cette extension n’est pas d’échapper à un autre statut impératif (baux ruraux, commerciaux, etc.) Il en est ainsi lorsque le locataire est une personne morale (Cass. civ. 3  23/05/1995 Bull civ. III 193). Dans ce cas l’obligation d’assurance a une source contractuelle mais elle est régie par le statut légal.

B.            Obligation contractuelle

Elle peut résulter du règlement de copropriété, si la location porte sur un lot de copropriété, mais aussi d’un bail d’habitation en complément de l’obligation légale, et plus fréquemment d’un bail commercial.

1.             le règlement de copropriété

Le  règlement de copropriété peut  comporter des stipulations relatives d’une part à l’assurance souscrite par le syndicat (parties communes et responsabilité du syndicat), mais également d’autre part, aux assurances souscrites par les copropriétaires, les locataires et les sous locataires, en fonction de la destination des parties privatives. Dans ce cas également le bailleur est fondé à vérifier régulièrement que son locataire, dûment informé de cette obligation particulière, est en règle.

2.             le bail d’habitation

Indépendamment de l’obligation légale sus indiquée, le bail peut comporter soit par application d’une clause du règlement de copropriété, soit par stipulation propre du bail, des clauses relatives à l’assurance.. Elles peuvent viser la responsabilité du locataire, les recours des voisins et des tiers et ses biens meubles dans la mesure ou ils sont affectés à la garantie du bailleur en vertu du privilège du bailleur. Celui ci bénéficie alors de la subrogation légale et dispose d’une action directe contre l’assureur[1] Pour la location d’un immeuble indépendant ou d’une maison, il peut être stipulé que le locataire doit prendre en charge l’intégralité des assurances (dans les baux libres et dans la pratique les baux commerciaux).

3.             le Bail commercial

Le régime des baux commerciaux laisse toute liberté aux parties en ce qui concerne certaines dispositions du bail. Il peut comporter des stipulations impératives à la charge du locataire, a fortiori lorsque le bien loué est un lot de copropriété dans un immeuble dont le règlement comporte lui-même des prescriptions en ce domaine.

II.         le régime légal de l’assurance obligatoire
du locataire

Nous examinerons le champ d’application du texte, le contenu de l’obligation qu’il prescrit, ses modalités d’exécution et la sanction de son inobservation.

A.             champ d’application

Le régime légal est applicable aux locations présentement régies par la loi  du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 2 de la loi de 1989, en sont exclus les locaux meublés, les  logements-foyers,  les logements occupés ou loués en raison d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, et les locations saisonnières.

Depuis la loi de 1986 ces dispositions s’appliquent aux baux de la loi du 1er septembre 1948.

B.            contenu de l’obligation

Le locataire est tenu « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. ». Il s’agit donc d’une assurance de responsabilité couvrant les cas prévus par le Code civil.

Le locataire est en outre tenu de justifier qu’il est bien assuré à ce titre

·        lors de la remise des clefs

·        puis, chaque année, à la demande du bailleur.

C.            modalités d’exécution

Le bailleur ne peut imposer un assureur. Il ne peut souscrire l’assurance aux lieu et place du locataire.

Des associations de locataires peuvent passer avec un bailleur des accords collectifs locaux relatifs aux contrats d’assurance ce qui est prévu par l’art 42 de la loi de 1986 modifié par l’art 3 de la loi de 1989.

La justification de l’assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (loi n° 94-624 du 21 juillet 1994  art 12).Dans certains cas, il est opportun d’effectuer une vérification quant à la régularité de l’attestation.

Le propriétaire peut certainement rejeter une attestation émise par, ou au nom d’un assureur qui ne présenterait pas les garanties d’usage.

L’obligation de justifier de la réalité de l’assurance lors de la remise des clefs est normale mais pose souvent des problèmes pratiques. La présentation d’une simple note de couverture ne peut suffire et le souci de réaliser l’opération ne doit pas conduire u n professionnel immobilier à remettre les clefs sans présentation de l’attestation.

Il n’existe aucun régime évitant au bailleur les risques immédiats d’une résiliation de la police.

D.            sanction de l’obligation

La loi comporte une sanction particulièrement rigoureuse mais son application effective est subordonnée à la présence dans le bail d’une clause résolutoire correctement rédigée.

Une clause prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de souscription d’une assurance par le locataire ne peut porter effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.. Ce commandement doit reproduire à peine de nullité, les dispositions de l’article 7 g alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose ce délai d’un mois.

A l’expiration de ce délai, le propriétaire peut faire constater la résolution de plein droit, sans possibilité pour le juge de suspendre le jeu de la clause et de prolonger le délai.

III.       le régime contractuel de l’assurance obligatoire

Le locataire peut être obligé de souscrire une assurance en vertu d’une clause du bail. Le champ d’application de ce régime contractuel doit être circonscrit. Le contenu de l’obligation et les modalités d’exécution sont différents.

A.             champ d’application

La souscription d’une assurance est obligatoire pour le locataire dans tous les cas ou, indépendamment de l’obligation légale que nous venons d’examiner, il y est tenu par une clause du bail. C’est le cas lorsque le bail n’entre pas dans le cadre des dispositions de la loi  du 6 juillet 1989.

 

Lorsqu’il est régi par ce texte, la clause peut-elle stipuler la souscription d’une police couvrant des risques autres que  ceux dont il doit répondre en sa qualité de locataire ? La réponse est a priori négative puisque le régime légal couvre l’ensemble des risques liés à la qualité de locataire.. Qu’en est-il néanmoins si l’intéressé reste dans les lieux alors qu’il a perdu la cette qualité ? Il a été jugé, pour la présomption de responsabilité de l’incendie édictée par l’article 1733 du Code civil, qu’elle ne cesse pas par le fait qu’il s’est perpétué dans les lieux loués au-delà de l’expiration du bail et contre la volonté du propriétaire (Cass. com. 22/10/1962 Bull civ. III 409 et 27/03/1990 Bull civ. IV 89).

La prudence peut donc commander, dans l’incertitude sur la pérennité de l’obligation légale d’assurance en cas de perte de la qualité de locataire, l’insertion d’une clause précisant qu’elle continuerait à porter ses effets en cas de maintien abusif dans les lieux et qu’à défaut de justification le propriétaire pourrait y pourvoir aux frais de l’ex-locataire.

Mais le champ d’application porte avant tout sur les locations autres que celles visées par la loi de 1989 : baux commerciaux, locations saisonnières et meublées, etc.

B.            contenu de l’obligation et modalités d’exécution

L’obligation porte comme dans le régime légal sur la souscription d’une assurance. La clause peut préciser certaines caractéristiques des risques à couvrir et fixer les modalités de souscription. Sous réserve de certaines dispositions relevant du droit de la consommation et relatives notamment à des locations saisonnières, le bailleur peut se réserver un contrôle plus large de la qualité de l’assureur

Lorsque l’obligation d’assurance résulte du report dans le bail d’une clause du règlement de copropriété, elle est pourvue d’un double support juridique et toute infraction du locataire sur ce point engage sa responsabilité aussi bien à l’égard du propriétaire qu’à l’égard du syndicat. Une difficulté particulière vient de l’obligation faite au locataire commerçant de souscrire une assurance « pertes d’exploitation ».

C.            SANCTION DE L’OBLIGATION

C’est encore une clause résolutoire correctement rédigée qui peut permettre au propriétaire de faire sanctionner la défaillance du locataire. Le commandement devra cette fois viser explicitement la clause du bail et l’inexécution. Mais le juge conserve alors un pouvoir de contrôle et de suspension des effets. Il doit considérer pourtant l’infraction comme particulièrement grave compte tenu de l’importance de ses conséquences en cas de survenance d’un sinistre.

L’infraction du locataire peut comporter une sanction indirecte en cas de sinistre.

IV.     le rôle de l’administrateur de biens

Le mandataire professionnel du propriétaire est directement concerné par les dispositions que nous venons de commenter. Nous maintiendrons nos observations dans le cadre strict de l’obligation légale d’assurance. Elles sont valables, mutatis mutandis, pour ce qui est de l’obligation contractuelle

A.             le rôle lors de la location du bien

A l’occasion de la mise en location, le gérant doit informer le candidat locataire de l’existence d’une obligation légale d’assurance et le mettre en mesure de la souscrire dans les meilleurs délais. Il peut lui remettre une note d’information sur les lieux loués et leurs particularités éventuelles ou un exemplaire pro-forma du projet de bail.

Il a été constaté que certains professionnels, ayant la qualité d’intermédiaires en assurances, proposaient leur intervention pour la souscription de la police. La légalité de cette méthode est contestable et, de toute manière, les conséquences pratiques ne peuvent être que déplorables en cas de sinistre.

Le contrôle de la réalisation de l’obligation doit être effectué avant la remise des clefs. Il ne convient donc pas, même pour rendre service, de confier « une clef » au locataire pour lui permettre de prendre des mesures, de déposer des affaires et a fortiori de réaliser des travaux.

Le contrat de bail doit comporter mention de l’obligation d’assurances et de ses modalités ainsi qu’une clause résolutoire appropriée. Si le bien loué est un lot de copropriété, le bail doit, s’il y a lieu, comporter mention de toute clause du règlement relative aux assurances et applicable au contrat.

B.            rôle en cours de bail

L’attestation d’assurance initiale doit être conservée. Les indications qu’elle comporte doivent être enregistrées au fichier de gestion (Nom et adresse de l’assureur et du courtier ou de l’agent, numéro de la police s’il figure)

1.             contrôle annuel

En cours de bail, le gérant doit vérifier, après chaque anniversaire du bail, le respect de l’obligation. C’est au propriétaire, ou à son mandataire, qu’il appartient de demander la délivrance d’une nouvelle attestation. La photocopie d’une quittance de prime est insuffisante. 

L’informatisation de la gestion facilite évidemment cette tâche. La demande établie par formulaire peut être jointe  à un appel de loyer. Elle doit faire mention d’un délai de retour. La nouvelle attestation doit être enregistrée sans délai. Le fichier doit être mis à jour si le locataire a changé d’assureur.. Le logiciel doit permettre l’extraction des demandes non satisfaites et l’envoi d’une lettre de rappel (recommandée avec avis de réception), mentionnant le risque résultant de la clause résolutoire.

A l’occasion d’une nouvelle extraction des demandes non satisfaites, la constatation de la carence du locataire, qui peut s’accompagner ou non  d’un défaut de paiement du loyer, doit inciter le gérant à réagir pour purger la situation. Les moyens procéduraux n’excluent pas la possibilité de contacts moins rugueux avec le locataire. La conduite à tenir est dictée par la qualité des rapports habituels avec le preneur mais le défaut d’assurance ne peut être laissé en suspens. Le mandant doit être informé. Il convient de faire délivrer le commandement visant la clause résolutoire, mais aussi le texte de l’article 7 g alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le retour du commandement doit être surveillé.

2.             renouvellement du bail et tacite reconduction

Le dispositif est maintenu en cas de tacite reconduction, de renouvellement du bail et de maintien dans les lieux au-delà du bail. Dans ce dernier cas, le formulaire doit être modifié car l’envoi de la demande ne doit pas être assimilé à une reconnaissance de la qualité perdue de locataire.

Dans certains cas, le gérant peut être amené à procéder à une vérification plus approfondie de la situation, notamment en ce qui concerne la qualité de l’assureur.

Il est recommandé d’inclure dans le formulaire un rappel de l’obligation faite à tout locataire de porter à la connaissance du bailleur ou de son gérant les dégradations d’origine externe subies par le bien loué.

3.             mise en cause de l’assureur du locataire

En cours de bail, il incombe bien entendu au gérant de mettre en cause l’assureur du locataire en cas de sinistre pouvant mettre en cause sa responsabilité. La loi du 12 juillet 1930 (art 37) devenue article 121-13 du Code des Assurances, donne au bailleur une action directe sur l’indemnité d’assurance résultant du contrat souscrit par son locataire.

C.            rôle du gestionnaire en fin de bail

On connaît les problèmes posés par la découverte en fin de bail, au moment de l’état des lieux de sortie, de sinistres non signalés au moment de leur apparition. Dans la mesure du possible, il est donc souhaitable d’effectuer une brève visite des lieux dès que la date de libération des lieux est connue. Elle permet de vérifier l’état du bien loué et facilite d’ailleurs la préparation de la relocation.

Si un sinistre non signalé est constaté à cette occasion, les mesures appropriées doivent être prises sans délai, en distinguant les sinistres relevant de l’obligation d’assurance de ceux n’en relevant pas. La responsabilité du locataire est toutefois engagée à l’égard du bailleur pour n’avoir pas signalé l’incident.

A toutes fins utiles, les attestations d’assurances doivent être conservées au dossier, même après le départ du locataire. La révélation tardive d’un sinistre mettant en cause la responsabilité d’un ancien locataire est une mésaventure fréquente pour un propriétaire ou un syndicat de copropriétaires. L’examen de cette difficulté déborde le cadre de la présente étude.

 

 

 

 

Mise à jour

18/06/2007

 

 



[1]   Cass. civ. 04/12/1946 D 1947 25