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Le cautionnement  (louage et copropriété)

 

 

I.         le cautionnement en droit commun

A.       constitution du cautionnement

1.       conditions de forme

2.       contenu de l’obligation de la caution

B.       les effets du cautionnement

1.       effets entre le créancier et la caution

2.       effets entre le débiteur et la caution

3.       effets entre cofidéjusseurs

C.       l’extinction du cautionnement

1.       décharge de la caution en cas de perte de la subrogation  par la faute du créancier

2.       prorogation accordée au débiteur par le créancier

II.        le cautionnement locatif réglementé

A.       ÉTABLISSEMENT de l’acte de cautionnement

B.       la faculté de résiliation unilatérale de la caution

III.       le cautionnement locatif en droit commun

A.       durée du bail et durée de la caution

1.       la caution est déchargée pour la prolongation du bail

2.       maintien volontaire de la caution

IV.      l’obligation d’information

A.       Établissements financiers

B.       Les extensions de l’obligation d’information

1.       Le cautionnement à durée indéterminée  d’une dEtte professionnelle

2.       le cautionnement indéfini d’une personne physique

3.       Le créancier professionnel et l’avis de défaillance

V.       le cautionnement et le professionnel immobilier

A.       contrôle et agrément de la caution

B.       ÉTABLISSEMENT de l’acte de caution

1.       efficacité de l’acte

2.       information de la caution

3.       sauvegarde de la subrogation de la caution

C.       exploitation de la caution en cours de bail

D.       gestion de la fin du bail

1.       renouvellement du bail et tacite reconduction

2.       maintien abusif du locataire

E.       problèmes pratiques de gestion

1.       les outils de gestion

2.       les prestations

 

 

 

Aux termes de l’article 2011 du Code civil. « celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». Le mot caution, dans le domaine locatif, désigne aussi bien le « dépôt de garantie » versé par le preneur et celui qui se porte garant à l’égard du bailleur de la bonne exécution des obligations du preneur. C’est dans ce sens que nous envisageons ici le cautionnement.

Pour en finir avec la terminologie, il faut indiquer que, dans l’ancien temps, le cautionnement était la fidéjussion, et la caution le fidéjusseur. Ces dénomination a été conservée lorsque plusieurs personnes apportent leur garantie à un même débiteur. On parle alors des cofidéjusseurs (pour éviter le terme de co-cautions)

Le cautionnement est régi par les articles 2011 à 2043 du Code civil. S’agissant des baux d’habitation et mixtes, la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a inséré dans la loi du 6 juillet 1989 un article 22-1 applicable aux cautionnements établis à compter du 1er septembre 1994.

Nous examinerons successivement les règles générales du cautionnement, puis les dispositions spécifiques de l’article 22-1 de la loi de 1989, et enfin le particularisme du régime de droit commun lorsqu’il s’applique à des conventions locatives.

I.               le cautionnement en droit commun

Économiquement le cautionnement se présente comme l’intervention d’une personne de « bonne qualité financière » (la caution) en vue de faciliter à une autre personne plus fragile de ce chef (le débiteur)  la réalisation d’une opération contractuelle avec une troisième personne (le créancier). Pour l’essentiel, la caution s’engage à payer au créancier ce qui est dû par le débiteur si celui-ci est défaillant dans l’exécution de son obligation. La caution fait son affaire du remboursement par le débiteur de ce qu’elle aura payé en ses lieu et place.

Juridiquement, le cautionnement n’est pas une libéralité, bien qu’il puisse constituer en certains cas une donation indirecte. Il a pour cause objective l’obligation principale du débiteur et pour cause subjective le souci d’aider, qui n’exclue pas l’éventualité d’un intérêt personnel sous-jacent. Dans ce cas, de civil par nature, il peut devenir un acte commercial.

A.             constitution du cautionnement

Le cautionnement ne se présume pas et doit résulter d’un acte exprès. On ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (art. 2015 C. civ.).

1.             conditions de forme

L’efficacité de l’acte de cautionnement est soumise au respect des prescriptions de l’article 1326 du Code civil[1] : « l’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite de sa main, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres »

Si plusieurs personnes apportent leur garantie (cofidéjusseurs), les prescriptions légales s’appliquent à chacune d’entre elles. A cet égard la situation d’époux intervenants peut exiger une réflexion relative à leur statut matrimonial.

2.             contenu de l’obligation de la caution

a)            nature et montant des obligations garanties

Ces prescriptions rigoureuses ont pour raison d’être la protection de la caution[2]. Elles n’interdisent pas un engagement indéterminé si la mention manuscrite exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée[3]. C’est le cas pour une obligation périodique dont les éléments sont connus et visés. 

Si l’obligation comporte plusieurs éléments liés mais distincts, la mention manuscrite doit les viser tous explicitement (la caution du remboursement en principal d’un emprunt, et du paiement des intérêts ne s’étend pas au paiement des pénalités). Sur l’étendue de la caution, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation.

b)           durée de la caution

L’étendue de la caution s’apprécie également dans le temps. Les précisions appropriées doivent donc figurer dans les mentions manuscrites pour limiter l’engagement de la caution. Cet aspect est très important en ce qui concerne la caution locative. Nous l’examinerons plus loin.

c)           solidarité de la caution et renonciation au bénéfice de discussion

L’acte de caution peut comporter en outre l’engagement solidaire de la caution et sa renonciation au bénéfice de discussion. Nous reviendrons ci dessous sur ces deux caractéristiques particulières.

d)           mentions relatives aux cofidéjusseurs

La loi permet l’insertion de dispositions dérogeant au principe de la contribution égale des cautions au remboursement d’un paiement effectué par l’une d’entre elles, lorsqu’elle dispose d’un recours (article 2033 C. civ.)

On retiendra l’importance primordiale du contenu de la mention manuscrite qui fixe les limites des obligations de la caution.

B.            les effets du cautionnement

Le cautionnement doit être accepté par le créancier. S’il est mis en œuvre, il établit des liens de droit entre la caution et le créancier, d’une part, la caution et le débiteur d’autre part.

1.             effets entre le créancier et la caution

Le cautionnement ne comporte d’effets entre la caution et le créancier qu’en cas de défaillance du débiteur principal.

a)            la caution doit payer en cas de défaillance du débiteur

L’effet principal du cautionnement, pour le créancier, est de pouvoir demander paiement à la caution s’il ne l’a pas obtenu du débiteur. La caution peut, si elle le juge opportun, payer d’emblée. Elle peut invoquer le bénéfice de discussion préalable, qui oblige le créancier à « discuter le débiteur dans ses biens »,. Il ne pourra obtenir paiement par la caution qu’en rapportant la preuve de l’insolvabilité notoire du débiteur ou de la vanité des poursuites exercées.

La caution ne peut opposer le bénéfice de discussion si elle y a renoncé et, a fortiori, si elle s’est portée caution solidaire.

b)           la caution solidaire et la renonciation au bénéfice de discussion

La parfaite garantie du créancier exige la renonciation de la caution au bénéfice de discussion et, mieux encore, son engagement solidaire. Ces deux dispositions, qui doivent être exprimées clairement dans les engagements manuscrits, lui évitent le souci de poursuivre le débiteur avant de pouvoir demander paiement à la caution. Il lui suffit de justifier la carence du débiteur principal.

Il faut distinguer clairement ces clauses de celles prévoyant la solidarité entre les co-preneurs du bien loué et leur renonciation au bénéfice de division

2.             effets entre le débiteur et la caution

Les effets du cautionnement, dans les rapports entre le débiteur et la caution, ne se manifestent  que lorsque celle ci a du payer. tout ou partie de la dette garantie.

a)            recours de la caution ayant payé contre le débiteur

La caution qui a payé dispose d’un recours contre le débiteur. Le recours est subordonné à un paiement préalable. L’article 2032 C. civ. énumère pourtant certains cas dans lesquels la caution peut agir contre le débiteur avant d’avoir payé.

La caution doit payer le créancier avec prudence. Ayant payé sur simple avis du créancier et sans avoir prévenu le débiteur, la caution, en vertu de l’article 2031 alinéa 2 C. civ. , se trouve dépourvue de recours si le débiteur avait des moyens de faire déclarer la dette éteinte.[4] 

b)           subrogation dans les droits et actions du créancier

La caution est de plus « subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Cette subrogation n’est pas limitée aux garanties mais s’étend à certaines actions, notamment une action en responsabilité contre un notaire ayant commis une faute, tant à l’égard du créancier qu’à l’égard de la caution, dans la détermination de la solvabilité du débiteur[5] Elle peut également se prévaloir de l’action en résolution dont dispose le créancier.

3.             effets entre cofidéjusseurs

L’article 2033 énonce que « lorsque plusieurs personnes ont cautionné un même débiteur pour une même dette, la caution qui a acquitté la dette a recours contre les autres cautions, chacune pour sa part et portion ; mais ce recours n’a lieu que lorsque la caution a payé dans l’un des cas énoncés en l’article [2032] ». A défaut, la caution qui a payé ne peut exercer son recours qu’à l’encontre du débiteur.

C.            l’extinction du cautionnement

Le cautionnement s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations : payement, compensation, confusion, effet au profit de la caution des exceptions opposables au créancier par le débiteur.. [6]

1.             décharge de la caution en cas de perte de la subrogation  par la faute du créancier

Aux termes de l’article 2037 C. civ. « la caution est déchargée lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution ». Toute clause contraire à cette disposition est réputée non écrite.

L’article 2037 vise exclusivement la subrogation dans un droit préférentiel procurant un avantage au créancier. L’accumulation des loyers impayés ne permet pas la décharge . Mais, faute d’avoir exercé en temps utile l’action résolutoire, le bailleur perd la garantie de la caution si la mise en redressement judiciaire du locataire interdit la subrogation[7].

2.             prorogation accordée au débiteur par le créancier

La prorogation accordée par le créancier au débiteur pour s’acquitter ne décharge pas la caution. Elle peut agir contre le débiteur pour le forcer à payer, n’étant pas tenue de subir l’obligation au-delà du temps qu’elle avait prévu (art. 2039 C. civ.).

II.             le cautionnement locatif réglementé

La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a apporté différents correctifs au régime de droit commun du cautionnement lorsqu’il porte sur  des baux soumis au statut de la loi du 6 juillet 1989, établis à compter du 1er septembre 1994.

L’environnement socio-économique des rapports juridiques est ici déterminant. Le bail d’habitation a pour objet la satisfaction d’un besoin élémentaire, le logement, mais aussi l’exploitation économique d’un bien dont le propriétaire peut être une puissante entité financière comme un modeste particulier. Dans tous les cas la sécurité de l’exploitation est recherchée, et parfois d’une manière excessive. Ces excès trouvent leur origine dans l’insuffisance de la protection judiciaire assurée aux bailleurs. Il ne faut pas s’en étonner.

La responsabilité des professionnels immobiliers peut être engagée pour n’avoir pas su apprécier correctement la solvabilité du candidat locataire. À l’encontre, les associations de défense  protestent contre les investigations et exigences des bailleurs ou de leurs mandataires à cet égard.

Le recours systématique au cautionnement  est la conséquence de ces errements et la loi de 1994 est intervenue pour éclairer certains aspects de cette pratique.

A.             ÉTABLISSEMENT de l’acte de cautionnement

Il suppose l’agrément par le bailleur de la caution proposée. La liberté des parties est ici la règle. Il a été précisé que les agences immobilières peuvent demander toutes les pièces nécessaires à la détermination de la «surface financière de la caution. Le principe de finalité doit néanmoins constituer un critère de justification de ces exigences et des investigations excessives auprès de tiers doivent être considérées avec la plus grande circonspection.

 

L’acte de cautionnement doit comporter

·        la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent dans le bail

·        la mention manuscrite exprimant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’obligation qu’elle contracte

·        la reproduction manuscrite de l’alinéa 1 de l’article 22-1 relatif à la faculté de résiliation unilatérale de la caution lorsque le contrat a été conclu pour une durée indéterminée

Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du bail.

De la disposition relative à la reproduction de l’alinéa 1 de l’article 22-1, certains ont cru pouvoir déduire que la portée de ces dispositions, prescrites à peine de nullité du cautionnement, était limitée aux cautionnements à durée indéterminée. Leur conformité aux principes généraux de la matière commande une interprétation différente et la nécessité de les respecter dans tous les cas.

B.            la faculté de résiliation unilatérale de la caution

La caution d’un preneur à bail régi par la loi du 6 juillet 1989 a la faculté de résilier unilatéralement son engagement lorsque sa durée est indéterminée

·        soit parce que l’acte ne comporte aucune indication de durée

·        soit parce qu’il stipule effectivement une durée indéterminée

Rappelons que, par interprétation de l’article 1709 C. civ. la jurisprudence  prohibe les baux perpétuels permettant au locataire, puis à ses héritiers d’obtenir l’effet de leur seule volonté le renouvellement du bail de trois ans en trois ans ou d’une autre manière [8]  Le bail entaché du vice de perpétuité est annulé en son entier.

La résiliation prend effet « au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Pour apprécier l’efficacité de la résiliation, la date à prendre en considération est donc celle de la réception de la notification par le bailleur, ce qui pose une fois de plus le problème de la détermination de cette date : première présentation de la lettre recommandée ou remise effective.

III.           le cautionnement locatif en droit commun

Le droit commun du cautionnement s’applique aux rapports locatifs sous réserve des dispositions dérogatoires de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il présente, compte tenu des caractères propres du contrat de bail un particularisme qui se manifeste par des dispositions spécifiques du Code civil mais surtout par une jurisprudence originale.

A.             durée du bail et durée de la caution

Le bail de droit commun cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (art. 1737 C. civ.). Toutefois si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit (art. 1738). Cette « tacite reconduction » ne peut être invoquée par le preneur ayant conservé la jouissance si un congé a été signifié (art. 1739)

1.             la caution est déchargée pour la prolongation du bail

Dans le cas de maintien du preneur, qu’il soit régulier avec tacite reconduction, ou contre le gré du bailleur, l’article 1740 du Code civil  énonce que la caution donnée pour le bail  ne s’étend pas aux obligations de la prolongation. La règle est étendue par la jurisprudence au renouvellement du bail [9] . Elle trouve sa justification dans la stricte limitation des obligations de la caution qui résulte de l’article 2015..

2.             maintien volontaire de la caution

En cas de tacite reconduction ou de renouvellement, la caution peut être maintenue soit par un nouvel accord soit en vertu de son engagement initial s’il comportait un tel maintien..

Le nouvel accord est soumis aux règles qui ont été exposées. Le maintien de la caution fondé sur l’acte initial, exige dans celui ci une mention manuscrite explicite et non équivoque. Il ne suffit pas que l’acte initial de caution vise un bail prévoyant  son renouvellement dans les conditions légales à défaut de congé [10].

De manière aussi stricte, il a été jugé que si l’acte initial de caution vise son maintien en cas de renouvellement du bail, cet engagement ne s’étend pas au cas de tacite reconduction[11]. Cette rigueur se manifeste dans tous les domaines d’application du cautionnement. Elle est souvent critiquée par les praticiens.

Mme Vial-Pedroletti, au sujet de la décision versaillaise, fait observer que la solution ne correspond à aucune différence fondamentale entre le renouvellement et la tacite reconduction, notions  d’ailleurs confondues dans l’article 15-III de la loi de 1989. Dans l’esprit du bailleur, le maintien de la caution s’entendait pour l’un et l’autre cas. On doit néanmoins considérer que c’est dans l’esprit de la caution et non celui du bailleur qu’il convient alors d’effectuer des investigations. On peut à cet égard établir un parallèle entre cette solution prétorienne et celle de l’article 2039 qui permet à la caution, en cas de prorogation accordée par le créancier au débiteur, d’agir contre ce dernier pour le faire payer, afin de hâter l’extinction de sa propre obligation. L’engagement de la caution est dans la majorité des cas un acte unilatéral de bienfaisance dont elle n’entend pas forcément maintenir les effets au-delà d’une période initiale, passée laquelle le locataire est présumé en mesure de prendre l’entière responsabilité de son engagement principal.

IV.          l’obligation d’information

Le droit du cautionnement a connu depuis une vingtaine d’année l’apparition puis l’extension d’une obligation d’information de la caution par le créancier. Il s’agit en premier lieu de rappeler à la caution l’existence de son obligation et son contenu compte tenu de l’évolution de l’obligation principale du débiteur. Initialement imposée aux seuls établissements financiers, elle a été étendue progressivement et peut porter, dans certains cas, sur les incidents de paiement imputables au débiteur.

A.             Établissements financiers

La loi n° 84-148 du 1er mars 1984, par son article 48, oblige tout établissement de crédit à faire connaître au plus tard le 31 mars de chaque année à une caution le montant  du principal, des intérêts, des commissions frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente sur l’obligation pour laquelle elle s’est portée caution.

B.            Les extensions de l’obligation d’information

Dans certains cas l’obligation d’information est plus étendue encore ou présente des aspects particuliers.

1.             Le cautionnement à durée indéterminée
d’une dEtte professionnelle

L’article 47 II  al. 2 et 3 de la loi n° 94-126 du 11 février 1994, complétant cet article 48, a imposé, à partir du 1er mars 1994 à tout créancier bénéficiaire d’un cautionnement à durée indéterminée consenti par une personne physique pour garantir une dette professionnelle d’un entrepreneur individuel de respecter la même obligation.

Cette obligation semble donc s’imposer pour le cautionnement d’un bail commercial ou artisanal, voire professionnel ( ?), dans la mesure ou le preneur est un entrepreneur individuel et la durée indéterminée (Durée du bail commercial et de ses renouvellements ; voir problème de la tacite reconduction)

2.             le cautionnement indéfini d’une personne physique

La loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 (contre les exclusions) a ajouté à l’article 2016 du Code civil l’obligation faite au créancier d’une personne physique ayant souscrit un cautionnement indéfini, de l’informer du montant de la créance garantie et des accessoires au moins une fois par an à la date convenue entre les parties, à défaut à la date anniversaire de l’acte de caution, sous peine de déchéance des accessoires de la dette, frais et pénalités.

3.             Le créancier professionnel et l’avis de défaillance

Lorsque la caution est donnée par une personne physique, le créancier professionnel doit l’informer de la défaillance du débiteur principal dès le premier dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement. A défaut la caution ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle elle en sera avisée (Même loi ajout au Code de la Consommation art. L 341-1)

 

Cette disposition peut être étendue au secteur immobilier soit parce qu’un bailleur sera assimilé à un professionnel en raison de son activité généralisée dans ce domaine, soit par la prise en compte d’un administrateur de biens, bien qu’il ne soit pas la propriétaire. On doit reconnaître que le but du mécanisme, donc l’esprit de la loi, conduit à ces solutions. Dans cet esprit, voir CA Paris 6 B  30/03/2000  AJDI 2000 637.

 

V.            le cautionnement et le professionnel immobilier

Ce bref examen montre que le cautionnement, maintenant exigé à l’occasion de nombreuses opérations locatives, qu’il s’agisse de locations réglementées à usage d’habitation, ou de locations commerciales, est un avantage économique substantiel pour le bailleur. Elle impose au gestionnaire professionnel la connaissance du droit positif et de la jurisprudence propre à cette matière.

Sa mise en œuvre exige une grande rigueur pour l’établissement d’un bail et sa gestion ultérieure. A la vérification de la solvabilité du candidat locataire doit être ajoutée celle des qualités de la caution proposée.

A.             contrôle et agrément de la caution

La situation est ici délicate. Le gérant est tenu d’effectuer à l’égard de la caution des vérifications alors qu’elle n’a en principe aucun intérêt direct à la réalisation de l’opération et se présente comme disposée à rendre service. Il n’en reste pas moins que l’intérêt du mandant est de disposer d’une caution de bonne qualité, solvable. Il lui est en outre demandé, dans la plupart des cas, de renoncer aux avantages qui la loi lui réserve normalement (bénéfice de discussion) et d’aggraver sa situation par un engagement solidaire que le cautionnement n’impose pas.

La responsabilité de l’administrateur de biens peut être engagée pour n’avoir pas demandé les justifications d’usage ou les avoir exploité de manière incorrecte.

B.            ÉTABLISSEMENT de l’acte de caution

C’est encore le gérant qui établit l’acte et la caution écrit alors sous sa dictée les mentions manuscrites qui doivent y figurer. Il est tenu par une double obligation. Il doit en outre, s’il existe des garanties particulières au profit du bailleur, assurer la sauvegarde de la subrogation au profit de la caution qui, à défaut, se trouve déchargée.

1.             efficacité de l’acte

Le gérant doit faire figurer dans le bail, d’une part, dans l’acte de caution d’autre part, toutes les dispositions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte de caution. C’est à l’occasion d’une éventuelle défaillance du locataire qu’il sera jugé à ce propos. Il doit porter avant tout son attention sur la rédaction des mentions manuscrites dont on a vu qu’elles jouent un rôle prépondérant.

La Cour d’appel de Versailles a ainsi jugé que l’engagement de la caution pour la durée du bail et de son renouvellement éventuel ne s’étend pas aux obligations du locataire résultant de la tacite reconduction[12]. La responsabilité du gérant est ainsi engagée pour n’avoir pas fait inclure dans l’engagement de la caution les deux éventualités se présentant en fin de bail, privant ainsi le bailleur d’une garantie.

2.             information de la caution

Il s’agit ici de l’information de la caution préalable à l’établissement de l’acte, qu’il faut distinguer de l’obligation d’information pendant toute la durée d’effet du cautionnement. Ce n’est pas exclusivement envers le bailleur, son mandant, que le gérant est tenu d’une obligation d’information et de renseignement. En sa qualité de professionnel, il est tenu d'éclairer, avant la signature de l'acte, la caution sur la signification de ce qu’il lui demande d’écrire et de signer. La réalité de cette obligation à l’égard de ceux qui ne sont pas ses clients, mais qui lui verseront néanmoins des honoraires, n’est plus contestable de nos jours.

La validité de l’acte de caution peut être affectée par l’erreur de la caution sur la substance même de son engagement. De toute manière, les principes élémentaires de la déontologie imposent au professionnel le respect de cette obligation.

La connaissance qu’il pourrait avoir, au sujet du futur locataire, d’une situation financière difficile, incompatible avec la possibilité de payer les loyers, doit être prise en considération. En conservant le silence sur cette situation, le professionnel se rendrait coupable de manœuvres dolosives à l’égard de la caution

3.             sauvegarde de la subrogation de la caution

Le bail peut comporter, outre la caution et les garanties légales, des garanties complémentaires. La caution, si elle est amenée à payer, a vocation à bénéficier de ces garanties par la voie de la subrogation.

On a vu qu’en vertu de l’article 2037 C. civ. « la caution est déchargée lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution ». Il appartient au gérant de veiller à la bonne exécution des formalités nécessaires, même s’il ne réalise pas par lui-même. Toute clause contraire à cette disposition est réputée non écrite, rappelons le.

C.            exploitation de la caution en cours de bail

En cours de bail, la principale obligation du gérant est de provoquer l’intervention de la caution en cas de défaillance du locataire. Il doit utiliser les moyens et procédures appropriés en fonction des caractéristiques de l’acte de caution. Tant à l’égard du bailleur qu’à l’égard de la caution, il ne doit pas laisser s’accroître la dette et il peut être amené à informer la caution de ses actions auprès du débiteur pour la coordination des interventions et la sauvegarde des garanties communes ou respectives.

Il peut être amené, dans certains cas à provoquer, de la part du locataire, le changement de caution.

D.            gestion de la fin du bail

La fin du bail s’accompagne en principe de l’extinction des obligations de la caution. Celle ci peut solliciter décharge en cas de libération des lieux avec quittance définitive au locataire. La fin du bail n’impose pas cette libération si l’occupant se maintient en vertu d’un renouvellement de bail ou de sa tacite reconduction.

1.             renouvellement du bail et tacite reconduction

Nous avons déjà précisé les difficultés qui peuvent se présenter à la fin du bail initial, si l’occupation doit se poursuivre d’un commun accord. L’administrateur de biens doit gérer les opérations en fonction des éléments de fait et de droit à prendre en considération. D’une manière générale, le renouvellement du bail est toujours préférable. Il assure au bien un statut résultant d’une action délibérée.

2.             maintien abusif du locataire

Cette hypothèse peut exiger également une intervention auprès du bailleur, en fonction de l’étendue de ses obligations.

E.            problèmes pratiques de gestion

La gestion des cautions ne présente pas de difficultés importantes. Elle impose néanmoins une certaine minutie.

1.             les outils de gestion

La gestion des cautionnements exige une formation et des moyens spécifiques.

a)            Documentation

Il est toutefois nécessaire de disposer d’un formulaire personnel permettant l’établissement sans risque des baux, surtout lorsqu’il s’agit d’opérations courantes qui doivent être réalisées rapidement. A l’occasion de la signature de l’acte, il est bon de pouvoir mettre à la disposition de la caution un modèle exact des mentions manuscrites à retranscrire. Il sera bon de vérifier les incidences possibles de l’apparition de la signature électronique dans ce domaine et de les exploiter avec prudence, le moment venu.

b)           la gestion informatique et les normes de la cnil

Les données particulières de l’engagement de caution doivent être enregistrées au fichier et le logiciel doit permettre une édition dans un format approprié de la liste et des fiches. Il est indispensable de maintenir un lien permanent et efficace entre le dossier de la location et celui de la caution.

Nous reviendrons à cet égard sur les problèmes posés par la conformité de ces fichiers avec les normes édictées par la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés. On peut penser en particulier que dès sa décharge, pour quelque raison que ce soit, la caution est en droit de se prévaloir du « droit à l’oubli » propre aux données personnelles et exiger l’effacement. Il est certain qu’en cas de relocation du bien, la mention d’une ancienne caution ne doit pas apparaître.

2.             les prestations

L’administrateur de biens doit réaliser l’ensemble des opérations nécessaires à la constitution du cautionnement et à sa mise en œuvre éventuelle au mieux des intérêts de son mandant. Il ne doit pas oublier qu’il a des obligations non seulement déontologiques mais également juridiques à l’égard de toutes les parties en cause, malgré le caractère prépondérant  de sa relation avec le bailleur.

Le cautionnement peut interférer avec une assurance de garantie de paiement de loyers. Il doit veiller à l’harmonie des conventions liées et au respect des obligations résultant de ce contrat particulier.

La caution peut être tenue à garantir le respect des obligations non financières du locataire et notamment, si la location porte sur un lot de copropriété, le respect des clauses du règlement de copropriété reprises dans le bail ou annexées. C’est un aspect sur lequel nous reviendrons, qui peut placer parfois le professionnel dans une situation ambiguë lorsqu’il est en même temps gestionnaire locatif et syndic de l’immeuble.

 

 

 

Mise à jour

17/06/2007

 

 



[1] Texte antérieur à la récente modification imposée par l’apparition de la signature électronique.

[2] Cass. civ. 1  15/11/1989 D 1990 190 note Mouly ; JCP 1990 II 21422

[3] Cass. civ. 1  22/02/1984  JCP 1985 II 20442 note Starck

[4] Cass. civ. 1 16/11/1971

[5] Cass. civ. 07/12/1983 RTDC 1984 717 note Mestre

[6] Cass. civ. 03/12/1974 Bull. III 451

[7] Cass civ   1  17/02/1993  Bull civ I 75

[8] Cass. civ. 3  08/05/1973 Bull. civ. III 320

[9] Cass. civ. 3  04/11/1980  Defrénois 1981 a ; 32797 p. 1646

[10] Cass. civ. 1  04/10/2000 

[11] CA Versailles 1 B   25/06/1999  Loy cop 2000 161 précité

[12] CA Versailles 1 B  25/06/1999 Loy Cop  2000 161 note Vial Pedroletti