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Actions judiciaires liées au louage du lot de copropriété

 

 

I.        Le locataire auteur de trouble

A.      Action directe contre le locataire

B.      Action oblique contre le locataire

1.       Sort des exceptions opposables au bailleur

2.       Mise en cause et intervention du bailleur

C.      Action contre le copropriétaire bailleur

D.      Régime de la prévention des troubles du voisinage

II.       Le locataire victime du trouble

A.      Action directe du locataire contre le syndicat

B.      Action directe du locataire contre le syndic

C.      Action directe contre un copropriétaire ou un colocataire

D.      Action oblique du locataire

III.            Les actions récursoires

 

 

Les rédacteurs du Code Civil n'avaient pu envisager que le louage traditionnel, créant des relations réciproques entre bailleur et preneur, et l'hypothèse particulière des colocations d'immeubles de rapport. Les solutions correspondantes existaient déjà dans les droits anciens et particulièrement dans le droit romain.

 

La location d'un lot de copropriété fait apparaître des rapports complexes, impliquant des personnages dotés de statuts disparates :

- locataire

- bailleur occupant ou non l'immeuble

- syndicat des copropriétaires

- syndic

- conseil syndical

- locataires d'autres lots

            appartenant au même propriétaire

            ou à des copropriétaires différents

 

Les difficultés survenant entre ces différents acteurs sont fréquentes et variées et sont à l'origine de nombreuses décisions judiciaires. Le locataire est, soit auteur, soit victime d'un trouble. Dans certains cas le locataire n'est pas impliqué directement dans une difficulté opposant d'autres acteurs mais le contrat de louage est néanmoins en cause.

 

Nous écarterons bien entendu les difficultés entre bailleur et preneur relevant exclusivement de l'inexécution des clauses du bail.

I.               Le locataire auteur de trouble

Le locataire peut apporter, par son activité ou son mode de jouissance de la partie privative ou des parties communes, un trouble aux copropriétaires ou à d'autres locataires. Ce trouble peut affecter son propre bailleur co- occupant, ou d'autres locataires de son bailleur. Il peut encore affecter tous les lots de l'immeuble, ou certains d'entre eux seulement. Il peut s'agir d'une infraction au règlement de copropriété, d'une faute délictuelle ou quasi délictuelle.

 

La détermination du régime des actions judiciaires visant la cessation du trouble et l'indemnisation du préjudice pose trois problèmes principaux :

- le syndicat des copropriétaires, chargé de faire respecter le règlement de copropriété, peut-il (ou doit-il) agir dans tous les cas ?

- le demandeur, quel qu'il soit, peut-il agir contre le locataire directement ou seulement contre le propriétaire bailleur, et, en cas d'inaction de ce dernier, contre le locataire par l'action oblique ?

- le demandeur, quel qu'il soit, peut-il obtenir la résiliation du bail ?

A.             Action directe contre le locataire

La recevabilité de l'action directe du syndicat des copropriétaires contre un locataire auteur de trouble est admise par la Cour de Cassation[1]. La Cour d'Appel de Versailles[2], statuant dans le même sens, justifie cette position en relevant que la clause du bail prescrivant la conformité de l'activité du locataire aux dispositions du règlement de copropriété est une stipulation pour autrui au profit du syndicat justifiant l'action directe.

 

Cette explication est conforme à la conception traditionnelle du droit de copropriété. Elle est, nous semble-t-il, contestable :

- L'insertion dans le bail de la clause de conformité à la destination est, pour le propriétaire, une obligation absolue. Or la stipulation pour autrui est, par nature, une manifestation spontanée et unilatérale de volonté.

- La notion de stipulation tacite a été utilisée pour justifier certaines solutions pratiques, notamment dans la célèbre affaire du naufrage du Lamoricière[3]. Mais en matière de louage la clause doit être impérativement insérée dans le bail.

- La stipulation pour autrui ne peut imposer des obligations au syndicat tiers bénéficiaire[4]. Or on ne peut nier l'existence de certaines obligations du syndicat envers les locataires.

- La stipulation pour autrui demeure révocable par le stipulant tant qu'elle n'a pas été acceptée par le bénéficiaire, en vertu de l'art 1121 C Civ. Or l'obligation de respecter les clauses du règlement de copropriété est permanente et perpétuelle, s'imposant à tout ayant droit sur le lot.

- Le promettant (locataire) peut invoquer la nullité du contrat principal (bail) pour faire disparaître son obligation envers le tiers bénéficiaire (syndicat)[5]. Or l'annulation éventuelle du bail ne peut faire disparaître l'obligation pour le preneur demeuré, à quelque titre que ce soit, dans les lieux, de respecter les dispositions du règlement de copropriété.

 

La conception institutionnelle permet une justification mieux structurée de l'action directe. En effet, le contrat de louage, tout comme le contrat de vente d'un lot pour l'acquéreur, impose de plano au locataire les prescriptions du règlement. L'absence éventuelle de référence à ces prescriptions dans le bail ne peut faire obstacle à cette règle et ne saurait interdire au syndicat d'en obtenir judiciairement le respect, sauf à ce que le locataire lésé puisse engager la responsabilité du bailleur ou du rédacteur de l'acte, du chef de cette omission.

 

L'exercice de l'action syndicale impose au syndic l'obtention préalable d'une autorisation de l'assemblée, sauf s'il s'agit d'une action en référé. Le locataire défendeur, conformément à la jurisprudence actuelle de la Cour de Cassation[6], peut se prévaloir du défaut d'autorisation d'agir mais ne peut invoquer l' irrégularité de l'autorisation donnée car l'usage de cette exception reste attaché à la qualité de copropriétaire. La décision d'autorisation ne peut disparaître qu'à la suite d'une action en nullité d'assemblée ou de décision, dont l'exercice est réservé aux seuls copropriétaires.

 

L'action individuelle directe d'un copropriétaire est également recevable[7] . Cette recevabilité est toutefois subordonnée à l'existence d'un préjudice personnel. La jurisprudence ne reconnaît qu'avec restriction un tel préjudice, notamment quand il s'agit d'une atteinte aux parties communes, la seule qualité de propriétaire indivis ne justifiant pas toujours le droit d'agir.

La controverse, qui concerne le caractère individuel de l'action, et non son caractère d'action directe, est limitée à l'hypothèse d'une atteinte aux parties communes. Pour certaines juridictions la seule qualité de propriétaire indivis des parties communes suffit à établir un préjudice personnel et à justifier l'action. Telle est la position d'un arrêt de la Cour d'Appel de Versailles en date du 16 mai 1990[8]. Une telle position, accueillant une action qualifiée justement par M. Giverdon d'action ut singuli reprend l'argumentation développée dès 1984 par la Cour de Cassation[9]. Quatre ans plus tard la Cour de Cassation fonde une solution identique sur la notion d'intérêt légitime du demandeur, qui demeure bien obscure[10], invoquée à nouveau en 1991[11].

 Pour d'autres juridictions l'existence d'un préjudice personnel ne peut résulter de la seule qualité d'ayant droit et implique un trouble manifeste affectant la partie privative du demandeur ou sa personne même. De telles décisions ont été sanctionnées par les arrêts de Cassation que nous venons de citer. Mais un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 30 juin 92 [12] semble indiquer un revirement très net ainsi qu'il résulte de la citation par M. Capoulade de l'avis de M. le Procureur Général Charliac qui écrit : Quand les parties communes sont seules en cause, l'action appartient normalement au syndicat et le copropriétaire doit démontrer qu'il éprouve un préjudice personnel.

 

L'action individuelle directe d'un autre locataire est considérée comme recevable par la doctrine. Elle se fonde sur un arrêt ancien de la Cour d'Appel de Lyon[13]. M. Giverdon et Mme Kischinewsky Broquisse relèvent l'harmonie de cette solution avec les dispositions de l'art 1725 qui dispense le bailleur de garantir le preneur du trouble que des tiers lui apporteraient par voie de fait à sa jouissance mais autorise le preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Cette action peut être fondée sur les dispositions du règlement de copropriété lorsqu'elle est justifiée par une infraction à ces dispositions. Chaque locataire, s'il est tenu par le règlement, peut aussi bien s'en prévaloir, puisqu'il est subrogé à cet égard dans les droits de son propriétaire. Toutefois on admet actuellement que le fondement juridique de l'action  est constitué par les art 1382 à 1384 C Civ. Le règlement de copropriété n'est invoqué que pour qualifier la faute commise[14].

Elle exige incontestablement la preuve d'un trouble personnel puisque le locataire n'est pas propriétaire indivis des parties communes.

 

L'action directe contre le locataire n'exclut pas la mise en cause du propriétaire de l'auteur du trouble. Les cas de condamnation in solidum sont nombreux. Toutefois le demandeur doit préciser explicitement le fondement de sa demande à l'égard de chacun d'entre eux pour éviter toute confusion avec une action oblique. Les règles de recevabilité et le jeu des exceptions diffèrent sensiblement.

B.            Action oblique contre le locataire

L'action oblique permet à un créancier d'exercer les droits et actions de son débiteur, à l'exclusion de ceux exclusivement attachés à la personne (art 1166 C Civ.)

Il s'agit en général d'une obligation pécuniaire, mais l'action oblique est recevable pour toute obligation, y compris celle de respecter les clauses d'un bail. Le droit d'obtenir le respect d'une telle obligation n'est pas attaché à la personne du créancier. La victime du trouble a intérêt à obtenir le respect des conditions du bail. Les conditions d'exercice de l'action oblique sont remplies dès lors que le demandeur peut rapporter la preuve de l'inaction du bailleur.

 

Le syndicat des copropriétaires peut sans nul doute exercer l'action oblique pour obtenir la cessation du trouble provoqué par un locataire.

Il y trouve intérêt lorsque le but final de l'action est d'obtenir la résiliation du bail. Il s'agit en général d'un bail commercial et d'un preneur qui ne respecte pas les dispositions du règlement relatives à la destination du lot ou de l'immeuble. Le syndicat, qui n'est pas partie à la convention de bail, ne peut trouver que dans le patrimoine du copropriétaire bailleur le droit de faire jouer la clause résolutoire incluse. Face à un bailleur inactif, il ne peut qu'utiliser ce biais.

 

Par un arrêt très motivé du 14 novembre 1985[15], la Cour de Cassation a consacré le droit ainsi reconnu au syndicat.  La Cour d'Appel de Paris, par un récent arrêt du 10 mars 1992[16] a donné un nouvel exemple d'application de cette procédure.

1.             Sort des exceptions opposables au bailleur

L'action oblique, a fortiori lorsqu'elle vise la clause résolutoire, exige une infraction aux conditions du bail.

Tel n'est pas le cas lorsque le copropriétaire bailleur lui-même a commis une infraction en consentant un bail autorisant une activité professionnelle ou commerciale interdite par le règlement. Dans cette hypothèse, l'action oblique du syndicat ne peut qu'être rejetée[17]. En effet les exceptions opposables par le locataire au propriétaire sont également  opposables au syndicat qui vient en représentation du bailleur[18].

La possibilité pour un autre copropriétaire d'exercer l'action oblique est contestée[19].

2.             Mise en cause et intervention du bailleur

L'action oblique peut être exercée sans mise en cause du bailleur[20]. Il est toutefois préférable, et parfois indispensable de l'assigner également, ne serait ce que pour obtenir sa condamnation et l'autorité de la chose jugée à son égard, en particulier si le preneur oppose une exception tirée du bail. Si l'action implique une interprétation du règlement de copropriété, il est également souhaitable que la décision lui soit opposable.

Tenu informé d'une action oblique contre son locataire, le propriétaire peut également intervenir dans la procédure pour assurer la défense de ses propres intérêts et prendre parti s'il y a lieu.

C.            Action contre le copropriétaire bailleur

La victime du trouble occasionné par un locataire peut se contenter de diriger son action contre le seul bailleur, sans mise en cause du locataire. La responsabilité du copropriétaire bailleur du fait des agissements fautifs de son locataire est incontestable. Le bailleur condamné dispose d'une action récursoire contre son locataire pour obtenir garantie[21].

 

Lorsque le bailleur et le preneur sont en cause, ils peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts alloués à la victime[22].

Si le bailleur seul a été assigné, puis condamné, sans mise en cause du locataire, celui ci peut exercer son recours contre la décision susceptible de lui causer préjudice par la voie de la tierce opposition[23].

 

La responsabilité du seul locataire doit être recherchée lorsque la cause du dommage, indépendante du statut de la copropriété ou de la convention de louage réside dans un élément dont la garde juridique a été transférée au locataire. L'action fondée sur l'art 1384-1 C Civ doit être exercée contre celui ci (débordement d'appareil sanitaire [24] ; fuite sur un sanibroyeur [25]). Le fait que l'installation ait été réalisée et payée par le propriétaire n'a pas d'incidence sur le transfert de la garde du lot au locataire.

 

Il en est de même pour une action fondée sur l'art 1382 C Civ en raison, par exemple, de l'attitude injurieuse d'un locataire. Le copropriétaire ne peut être directement mis en cause. Si les faits se renouvellent, il doit prendre l'initiative d'obtenir la résiliation du bail et peut engager sa responsabilité à l'égard du syndicat en cas d'inaction.

 

D.            Régime de la prévention des troubles du voisinage

La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 a complété comme suit les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes :

« Est réputée non écrite toute clause :

[…]

« g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs « ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée » ;

 

Elle a également inséré dans les dispositions de la loi un article 6-1 ainsi rédigé :

« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

 

La loi du 5 mars 2007 a fait l’objet d’un excellent commentaire de Madame Vial-Pedroletti [26]. Elle rappelle d’abord l’étonnant parcours parlementaire de l’article 6-1. Les amendements successifs prévoyaient

- Une procédure de résiliation par voie oblique qui aurait permis au syndicat des copropriétaires d’exercer l’action en résiliation aux lieu et place du bailleur [27]

- Puis ajout à l’article 1384 du Code civil

- Et finalement son insertion dans statut particulier des baux d’habitation.

 

Le texte de l’article 6-1 conserve la trace de ces errements. Il présente en effet la particularité d’être inséré dans le régime des baux d’habitation alors qu’il ne vise aucun des partenaires habituellement et ensembles assujettis à ce régime. Sont en effet concernés :

- « les propriétaires des locaux à usage d’habitation », mais pas spécialement les bailleurs, et,

- « les personnes qui occupent ces locaux », mais pas spécialement les locataires

 

On en déduit logiquement que le texte est applicable aux squatters. Mais le texte impose aux propriétaires « d’utiliser les droits dont ils disposent en propre » pour faire cesser les troubles de voisinage ! Il ne peut s’agir alors des droits fondés sur les clauses du bail. C’est bien le droit de propriété seul qui est le support de l’action. Peut-il permettre au propriétaire de solliciter autre chose que l’expulsion des occupants sans droit ?

Il est évident que le texte n’a pas été modifié en fonction de son classement final.

 

Par ailleurs la solution sénatoriale de l’action « oblique » a été écartée par l’Assemblée nationale, comme contraire à l’effet relatif des contrats. On peut penser que l’action proposée par le Sénat était une action directe, ce qui justifierait mieux l’opposition de l’Assemblée nationale.

Il est bien certain que la solution de l’action oblique, déjà admise par la jurisprudence, était la bonne. En l’espèce, - des troubles de voisinage -, les risques pour les tiers, et a fortiori pour le syndicat des copropriétaires, de se voir opposer une exception tirée des clauses du bail étaient bien minces.

 

Pourtant le texte évoque la possibilité d’un « motif légitime ». Quel peut être ce motif légitime ? Madame Vial-Pedroletti écrit : « Sont certainement visées ici les hypothèses où les diligences du bailleur n’aboutissent pas parce que le juge refuse la résiliation ou accorde des délais d’expulsion qui ne vont pas permettre au bailleur de faire cesser dans l’immédiat les troubles ».

Ce risque existe malheureusement. Mais le texte n’exige pas du bailleur la cessation effective des troubles. Il n’impose au bailleur que l’utilisation des droits dont il dispose. Dès lors qu’il a engagé une action judiciaire contre « les personnes qui occupent le local », sa responsabilité est dégagée.

On voit mal enfin comment le motif légitime pourrait être recherché en la personne de l’occupant. Un travail de nuit, aussi respectable soit-il, ne peut légitimer un trouble de voisinage récurrent.

Il faut donc admettre que le « motif légitime » serait celui qui justifierait l’abstention (et non pas la carence) du propriétaire dans l’exercice de l’action contre l’occupant. Mais on ne voit pas quel pourrait être alors ce motif légitime.

 

Venons-en à la mise en œuvre du texte dont le mérite ne saurait être mésestimé.

Dans le cas le plus courant de troubles de voisinage causés par des locataires, le propriétaire doit, après avoir vérifié autant que faire se peut les allégations des victimes, délivrer une mise en demeure dûment motivée.

Elle doit donc viser :

- Les troubles de jouissance allégués et suffisamment décrits

- La clause du bail, le cas échéant

- Le texte de l’article 6-1.

 

La loi fait état d’une mise en demeure. Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception devait suffire mais la prudence commande la délivrance par huissier surtout si la clause résolutoire du bail est visée.

 

Si les troubles de voisinage perdurent, le propriétaire doit agir comme à l’ordinaire : faire constater la résolution de plein droit sur le fondement de la clause résolutoire du bail ou demande la résiliation en l’absence de clause.

Dans tous les cas l’expulsion doit être demandée. S’il s’agit d’occupants sans droit ni titre, et à fortiori de squatters, il s’agit de la seule demande possible.

 

Toutefois la disposition nouvelle de l’article 4 ( ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée )  semble exiger la constatation préalable des troubles de jouissance par une décision de justice passée en force de jugée.

 

Il reste à préciser ce que doit faire un syndic de copropriété en cas de carence du propriétaire bailleur.

La réponse traditionnelle était le recours à l’action oblique. Dans ce cas le syndicat est habilité à exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur. On peut craindre désormais que l’exploitation habile des travaux parlementaires ne conduise à dénier au syndicat la possibilité d’utiliser la voie oblique. Le syndicat ne pourrait alors qu’agir en responsabilité contre le bailleur.

 

Une fois encore, l’exploitation d’une bonne mesure risquerait d’être paralysée par des contestations byzantines.

 

II.             Le locataire victime du trouble

Le bailleur doit à son locataire la jouissance paisible et normale du lot, et doit le garantir contre toute éviction. Dans un immeuble en copropriété, le trouble trouve son origine dans l'action du syndicat, d'un autre copropriétaire ou d'un autre locataire. Le dommage peut aussi être le fait d'une partie commune ou d'un élément d'équipement commun.

Il s'agit donc, comme précédemment, de savoir si le locataire doit agir exclusivement à l'encontre de son propriétaire, pour obtenir la cessation du trouble et la réparation du préjudice, ou s'il dispose de l'action directe ou de l'action oblique contre l'auteur du trouble.

A.             Action directe du locataire contre le syndicat

L'action directe du locataire contre le syndicat des copropriétaires est admise, mais la jurisprudence diverge en ce qui concerne le fondement et les modalités de cette action.

La Cour de Cassation[28] précisait nettement en 1988 que l'action du locataire, tiers par rapport au syndicat, ne pouvait être fondée sur les dispositions du statut de la copropriété, le bailleur pouvant seul les invoquer. L'action n'est donc recevable que sur le fondement de la théorie générale des troubles anormaux de voisinage.

La situation est différente si le trouble est provoqué par le mauvais état d'une partie commune. Dans ce cas, la responsabilité du syndicat est engagée, en vertu de l'art L 14, même vis à vis des tiers[29]. L'action contre le syndicat peut, seule, prospérer utilement car le copropriétaire bailleur n'a pas la possibilité juridique de remédier au trouble. Le locataire ne peut demander à son propriétaire qu'une intervention auprès du syndic pour provoquer les diligences nécessaires[30].

 

Les locataires commerçants dont le bail contient une clause d'exonération de responsabilité du bailleur, en cas de trouble de jouissance, doivent agir directement contre le syndicat qui ne peut leur opposer l'existence de cette clause, dont la portée est limitée aux rapports entre bailleur et locataire en vertu de l'art 1165 C Civ.

Dans une telle hypothèse, le syndicat des copropriétaires assigné prétendait bénéficier de la clause par le biais d'une stipulation pour autrui. Cette argumentation a été écartée[31]. En effet la clause, dans le cadre du bail, trouve contrepartie dans une minoration de la valeur locative. Elle n'aurait aucune contrepartie à la charge du syndicat, la stipulation pour autrui excluant d'ailleurs toute possibilité de constituer une obligation à charge du tiers bénéficiaire.

On notera que le refus au locataire d'une action directe contre l'auteur du trouble, dans une telle hypothèse, aboutirait à une perte totale des garanties les plus élémentaires. Qu'en serait-il d'un trouble causé par une décision d'assemblée générale ?

 

On perçoit encore ici la nécessaire adaptation des clauses des baux, et particulièrement des baux commerciaux, lorsqu'ils concernent des lots de copropriété.

B.            Action directe du locataire contre le syndic

Le syndic n'est pas le mandataire des copropriétaires mais celui (mandataire social) du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires eux-mêmes n'ont pas d'action directe contre le syndic, exclusion faite d'une faute détachable de son activité de gestionnaire de l'immeuble. En 1978 Mme Kischinewski Broquisse pouvait écrire : Cependant, la carence ou la faute de son représentant [le syndic] entraîne la responsabilité du syndicat, son mandant. Le syndic agissant dans la limite de ses pouvoirs et en sa qualité de représentant de la copropriété engage son mandant : le syndicat. Ce sera donc à ce dernier, sauf à se retourner contre le syndic, qu'incombera l'indemnisation du dommage causé par le syndic[32]. Dès lors la responsabilité directe du syndic ne trouvait application qu'en fonction d'un excès de pouvoir, d'une faute personnelle détachable[33] ou lorsqu'il agissait sans faire connaître sa qualité de syndic.

La jurisprudence a considérablement évolué depuis lors et admet de plus en plus fréquemment la recevabilité d'une action individuelle directe d'un copropriétaire contre le syndic, écartant tout recours au critère du rattachement de la faute au mandat social. La Cour d'Appel de Versailles a admis une action de ce type engagée par un copropriétaire bailleur, fondée sur l'inexécution de travaux nécessaires pour permettre la mise en location d'un lot[34].

 

Cette évolution est critiquable car la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut seule être engagée lorsque le syndic commet une faute dans le cadre de son mandat de gestion, sous réserve de sa propre action en responsabilité contre le syndic. Elle soulève, entre autres, trois difficultés majeures :

- Le cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle est interdit

- Une situation insolite résulterait d'une reconnaissance de la responsabilité du syndic qui aurait par ailleurs reçu le quitus éclairé[35] de l'assemblée.

- elle est contraire au droit commun de la responsabilité des mandataires sociaux[36].

La position jurisprudentielle ouvrait la porte à des actions de même type au profit des locataires. On en trouve un exemple dans une décision du Tribunal de Grande Instance de Paris qui retient le principe de la recevabilité de la demande, tout en la déclarant mal fondée en l'espèce[37].

C.            Action directe contre un copropriétaire ou un colocataire

Le locataire victime d'un trouble dont se rendrait fautif un copropriétaire ou un colocataire peut exercer une action directe fondée, dans la plupart des cas, sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Si le trouble est provoqué par la défaillance d'une partie privative, l'action peut être fondée sur les dispositions des articles 1383 et 1384.

Les observations qui ont été faites plus haut demeurent valables, mutatis mutandis.

D.            Action oblique du locataire

En cas d'inaction de son propriétaire, le locataire victime d'un trouble peut exercer l'action oblique mais cette possibilité est affectée de certaines limites.

 

Il peut agir à ce titre contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'exécution de travaux et la réparation du préjudice subi.

 

Nous avons déjà évoqué l'éventualité d'une intervention du locataire par voie oblique aux fins d'obtenir l'annulation d'une assemblée ou d'une décision d'assemblée. Mais le locataire ne peut demander en son nom propre la nullité d'une décision d'assemblée[38]. La solution serait sans doute différente s'il s'agissait de constater l'inexistence d'une telle décision. En effet la demande judiciaire tendant à faire constater l'inexistence d'une décision d'assemblée n'est pas une action en contestation ou en nullité, et n'est donc pas soumise aux mêmes règles[39].

 

La réception de la notion d'inexistence d'une décision collective est liée à une remise en cause de la classification des actes juridiques faisant une place à la notion d'acte juridique collectif[40].

Le mécanisme d'élaboration de la volonté d'une personne morale est un acte juridique collectif soumis à des règles propres. Les infractions à certaines d'entre elles[41] affectent l'existence même de l'acte[42].

La constatation judiciaire de l'inexistence d'un acte juridique n'en est pas moins nécessaire mais le rôle du Juge est limité à la vérification de la réalité du vice fondamental.

III.           Les actions récursoires

Le copropriétaire bailleur tenu à indemniser son locataire à la suite d'un trouble peut obtenir la garantie du syndicat des copropriétaires finalement responsable. Les positions de la Cour de Cassation[43] et des juridictions de fond sont ici concordantes[44].

 

Le locataire mis dans l'obligation de cesser une activité commerciale non admise par le règlement de copropriété peut obtenir réparation de son propriétaire qui l'a induit en erreur lors de la conclusion du bail[45]. Encore faut-il qu'il n'ait pas eu connaissance du règlement au moment de l'établissement du bail[46]

Dans certains cas, il y a lieu à partage de responsabilité

- soit entre le syndicat, le bailleur et le locataire

- soit entre le syndicat et le copropriétaire

- soit entre le copropriétaire bailleur et le locataire

 

Il a été objecté à un locataire victime du mauvais état des parties communes qu'il connaissait la vétusté de l'immeuble lorsqu'il a accepté le renouvellement de son bail[47].

Enfin, on le sait, les parties responsables peuvent être condamnées in solidum à l'égard de la victime[48].

 

On peut constater que, dans ce domaine, la jurisprudence demeure incertaine. Les lacunes du statut de la copropriété et l'inexistence d'une conception théorique logique et homogène du droit de copropriété sont sans nul doute les causes principales de ces errements.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/07/2007

 

 



[1] Cass Civ 04/05/82 D 83 IR 435

[2] CA Versailles 1 30/11/88 RL 90 34

[3] Cass Com 19/06/51 D 51 717 Note RIPERT

[4] Cass Civ 3 10/04/73 D 74 21 Note LARROUMET

[5] Cass Com 25/03/69 Bull Civ IV 118

[6] Jurisprudence dont nous contestons le bien fondé, mais ce point est étranger à notre étude.

[7] Cass Civ 3 11/05/82 RL 82 538  Adm Fev 83

[8] CA Versailles (Ch Réunies) 16/05/90 RDI 90 533

[9] Cass 06/03/84 D 84 IR 411

[10] Cass Civ 304/05/88 RDI 88 506 * 06/07/88 D 89 IR 160

[11] Cass Civ 3 27/03/91 et 15/05/91 RDI 91 389

[12] Cass Civ 3 30/06/92 IRC 92 388 Note CAPOULADE  Adm Mai 93 Note GUILLOT

[13] CA Lyon 24/10/63 IRC 63 316 AJPI 64 II 578

[14] Cf VIGNERON Juriscl Coppté Fasc 68 n° 168

[15] Cass Civ 3 14/11/85 RL 86 253 Note AUBERT

[16] CA Paris 6 C 10/03/92 Adm Mai 93 Note GUILLOT

[17] TGI Paris 8 10/03/80 Adm Juil 80 et les observations de Me LOT.

[18] Cass Civ 10/07/1867 DP 1867 1 344

[19] Pour l'irrecevabilité : Cass Civ 3  21/10/63 AJPI 64 II 577 (Sous l'empire de la Loi de 1938).

[20] Cass Civ 1 27/05/1970 JCP 71 II 16675 Note POULAIN

[21] CA Grenoble 03/05/89

[22] CA Paris 25 A 29/05/87 D 87 IR 167

[23] CA Paris 06/11/80

[24] Cass Civ 1 23/02/77 RL 78 355 Somm

[25] CA Dijon 1 2 25/06/87 RL 88 19 Somm

[26] Loyers et copropriété mai 2007 p. 7 et ss.

[27] Solution déjà admise par la jurisprudence (Cass. civ. 3e 20/12/1994 Loyers et copropriété 1995 n° 125)

[28] Cass Civ 3 20/07/88 RL 89 139

[29] Cass Civ 3 28/11/78 RL 79 158

[30] Cass Civ 3 18/11/92 RDI 93 123

[31] CA Paris 23 18/11/92 Loy Cop Fev 93

[32] La copropriété des immeubles bâtis 3e édition n° 482

[33] Coups et blessures à un locataire : IRC Dec 64 482

[34] CA Versailles 1 1 27/02/90 RL 90 438

[35] Le quitus n'a d'effet que pour les actes de gestion présumés connus de l'assemblée..

[36] La responsabilité sociale est la régle de principe : CA Paris 26/09/1964 GP 65 I 23

[37] TGI Paris 8 12/04/83 RL 85 145

[38] CA Paris 23 27/10/81 RTDC 82 772  D 83 IR 335 Note GIVERDON * 02/07/84 RDI 83 103

[39] Sur la notion d'inexistence de la décision : CA Paris 23 B 11/10/91 Loy Cop Dec 91

[40] Acte exprimant la convergence des volontés, par opposition aux actes unilatéraux ou synallagmatiques.

[41] Par exemple le défaut de convocation d'un ayant droit

[42] Sur ces points voir ROUJOU DE BOUBEE Essai sur l'acte juridique collectif Paris LGDJ 1961

[43] Cass Civ 3 30/03/89 RL 89 221  RDI 89 3 387

[44] CA Paris 23 20/09/89

[45] Cass Civ 3 28/01/87 Adm Août 87 Note GUILLOT

[46] Cass Civ 3 17/07/86 RL 86 450

[47] CA Paris 23 22/11/91 Loy Cop Mars 92 Partage de responsabilité.

[48] CA Paris 25 A 29/05/87 D 87 IR 167