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Particularités du louage des lots de copropriété

 

 

Nous constaterons en premier lieu que le droit de louer est un droit primordial du copropriétaire. Nous étudierons ensuite les incidences du statut sur l'établissement, puis sur l'exécution du contrat de louage.

I.        Droit de louer

La location d'un lot de copropriété est l'une des modalités d'exercice du droit de jouissance dévolu au copropriétaire et doit être même considérée comme l'un des buts de l'institution.

A.             La mise en location, modalité de la jouissance du lot

Toute clause du règlement de copropriété qui aboutirait à interdire la location d'un lot doit être considérée comme non écrite en vertu des dispositions d'ordre public du statut[1].

Il en est de même des clauses qui apporteraient de simples restrictions à l'exercice du droit de louer

forfait de charges en cas de location de chambre individuelle[2]

obligation de confier la gestion locative au syndic[3]

nécessité pour louer d'une autorisation du conseil syndical (même décision)

interdiction de diviser le lot en vue de la location[4]

 

On notera en particulier que la clause d'interdiction de division du lot, lorsqu'elle est reconnue valable en cas de vente n'est pas applicable à des opérations de location. Cette solution est critiquable puisque la raison d'être en est la tranquillité de l'immeuble.

 

Toutefois certaines restrictions peuvent trouver une justification dans la nécessité d'intérêt commun de sauvegarder le standing de l'immeuble et sont alors validées.

B.            Les exceptions : restrictions licites au droit de louer

Elles sont fondées sur la destination de l’immeuble ou du lot, mais également sur l’existence de difficultés techniques rendant impossible la location.

1.             Restrictions tenant à la destination de l'immeuble et du lot

La faculté de louer trouve ses limites dans la destination du lot et celle de l'immeuble. Le contrat de location doit respecter les clauses d'habitation bourgeoise qui restreignent à l'occupation mixte (habitation et exercice d'une profession libérale), voire celles d'occupation exclusivement bourgeoise qui interdisent toute activité professionnelle dans les lieux loués.

S'agissant d'une location commerciale, et malgré le libéralisme qui marque la jurisprudence dominante, le bailleur doit agir avec une grande prudence compte tenu des stipulations du règlement de copropriété. En consentant un bail pour une activité manifestement interdite, il peut engager sa responsabilité à l'égard du locataire tout aussi bien qu'à l'égard du syndicat[5].

2.             Difficultés techniques d'exploitation du lot

Certains textes spécifiques au louage imposent le respect de normes techniques dont certaines relèvent de l'état des parties communes de l'immeuble.

Dans le même ordre d'idée, certaines activités commerciales (teintureries, boulangeries, restaurants) imposent des installations (notamment de ventilation) qui ne peuvent être réalisées qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Il convient de ne pas le tenir pour acquis avant la signature du bail.

Si des autorisations de travaux sont insérées dans le bail, elles doivent l'être sous condition suspensive de l'autorisation régulière du syndicat[6].

 

Les syndics n’ont pas compétence pour donner, seuls, ces autorisations. Outre celle du syndic, la responsabilité du copropriétaire serait sans nul doute engagée en cas de réalisation des travaux en vertu d'une autorisation irrégulière. Certaines juridictions estiment même que le preneur doit s'informer des conditions d'octroi de l'autorisation[7].

Sous ces réserves, dont l'importance ne doit pas être négligée, tout copropriétaire bénéficie de la liberté d'affecter son lot à la location.

II.      L'établissement du contrat de louage

La nécessité, rappelée par certains textes impératifs, de donner connaissance au locataire des dispositions du règlement de copropriété en ce qu'elles touchent aux modalités de jouissance des parties communes ou privatives, aux services communs et au système de répartition des charges, relève en réalité du droit commun de la location et cette obligation s'imposait dès avant ces rappels législatifs.

Il a toujours été admis que le règlement de copropriété est opposable, pour ce qui les concerne, aux locataires et il est donc nécessaire de leur en donner connaissance avant même la conclusion du bail afin de leur permettre d'apprécier l'importance de leur engagement et le contenu même de la location consentie.

Rappelons ici que certaines grilles de répartition des charges ne figurent pas explicitement dans les règlements de copropriété, soit parce qu'il s'agit de modifications non publiées, soit parce que le critère de répartition est, seul, indiqué sans autre précision. Il en est souvent ainsi des grilles de répartition des frais de chauffage lorsque le critère retenu est la surface chauffante des radiateurs. Il est alors prudent de préciser les tantièmes affectés de ce chef au lot loué.

 

Les locations ou occupations actuellement en cours sont régies, selon les cas, par les lois du 1er septembre 1948, du 22 juin 1982, du 23 décembre 1986 ou du 6 juillet 1989.

Dans certains cas, l'immeuble peut être assujetti à un système de concertation avec une association de locataires qui peut alors bénéficier de certaines prérogatives en ce qui concerne le contrôle des charges locatives, c'est à dire, en fait, de certaines charges de copropriété parmi les plus importantes.

En droit commun, le bailleur n'a pas la maîtrise personnelle de ces charges dont l'importance et la répartition dépendent des décisions prises par l'assemblée. Ce sont les comptes de la copropriété qui déterminent les charges locatives récupérables.

Mais si la récupération effective des prestations n'est pas suspendue à l'approbation préalable des comptes par l'assemblée[8], à l'inverse cette approbation ne fait pas perdre au locataire son droit de contestation[9]. Au demeurant les indications habituellement données par les syndics professionnels quant au caractère récupérable ou non de certaines charges ne sont pas non plus opposables au locataire qui conserve un entier droit de contestation à cet égard. Ces indications ne peuvent d'ailleurs tenir compte, lorsqu'il s'agit de baux commerciaux, des stipulations particulières pouvant être insérées dans les baux.

Les syndics professionnels doivent assurer à la présentation des comptes de copropriété un soin permettant une exploitation et un contrôle faciles pour le bailleur et le preneur.

 

Certaines modalités de jouissance peuvent avoir été déterminées par des décisions d'assemblée non publiées et qui peuvent affecter considérablement la jouissance d'un lot. Il en est ainsi des modalités d'accès à l'immeuble lorsque des dispositifs de sécurité ont été installés, contrariant éventuellement l'entrée d'invités ou de clients.

 

Le statut de la copropriété prohibe la clause de non concurrence qui était règle courante dans les anciens immeubles locatifs de rapport, préconisée au surplus par certains Ordres Professionnels. Elle peut néanmoins rester opposable au propriétaire de deux boutiques louées dans un même immeuble. Dans ce cas, en effet, le locataire le plus ancien tient d'une stipulation de son bail le droit d'interdire la location de le seconde boutique à un concurrent éventuel, et ceci indépendamment du statut de la copropriété.

 

Le statut de la copropriété a une incidence importante sur l'application des articles 1733 et 1734 du Code Civil relatifs à la responsabilité du locataire en cas d'incendie.

Lorsque le copropriétaire a loué un seul lot à un locataire unique, celui ci est responsable de l'incendie sauf preuve de la communication par une maison voisine.

Lorsque le bailleur est propriétaire, dans le même immeuble, de plusieurs lots loués à plusieurs locataires, on revient à l'hypothèse traditionnelle de la colocation, entraînant l'application de l'article 1734. Les polices d'assurances modernes peuvent facilement régler ces difficultés. Encore faut-il que bailleur et locataire soient diligents en ce domaine.

 

Si le locataire n'a pas vocation à participer de son chef à l'assemblée des copropriétaires, il est désormais possible au bailleur de lui donner procuration à l'effet de le représenter. Les clauses anciennes des règlements de copropriété interdisant cette pratique sont désormais lettre morte.

Enfin, si le règlement ne peut imposer au bailleur de confier au syndic la gestion locative de son appartement, ce mandat peut par contre être confiée volontairement, ce qui est souvent une heureuse solution. Les deux mandats demeurent totalement indépendants l'une de l'autre et, en particulier, le bailleur ne peut opposer au syndicat des copropriétaires créancier de charges, la créance qu'il aurait à l'encontre de l'administrateur de biens au titre de la gestion locative[10].

 

Est-il besoin de préciser que ces prescriptions et recommandations s'imposent a fortiori aux professionnels immobiliers ? Leur responsabilité peut être gravement engagée s'ils omettent d'en tenir compte.

III.    L'exécution du contrat de louage

La convention de location crée un tissu d'obligations réciproques entre bailleur et preneur. Le cadre institutionnel de la copropriété impose des modifications substantielles aux règles de ce jeu et l'existence de rapports juridiques dans un environnement inconnu dans le louage classique.

A.             Les droits du locataire

Le droit essentiel du locataire est celui d'user de la chose louée, c'est à dire de l'ensemble du lot :

- partie privative

- parties communes dont l'usage est attaché à la partie privative

- services communs

- éléments d'équipement commun

L'exercice de ce droit s'inscrit dans un cadre très strict, conforme au droit commun du louage, mais dont les limites sont déterminées par le statut de la copropriété.

 

Le locataire ne doit

- ni altérer la chose louée

- ni troubler les tiers

- ni déroger à la destination du lot

Le locataire doit user normalement du lot et ne doit ni le modifier ni le dégrader.

 

Nous ferons bien entendu abstraction ici des modifications et dégradations susceptibles d'être apportées à la partie privative, mais l'interdiction s'applique également aux éléments communs. L'interdiction de dégrader relève du droit commun et nous examinerons principalement les problèmes posés par l'usage des parties et éléments d'équipements communs.

 

Le locataire doit user des parties communes conformément aux dispositions du règlement de copropriété, qui peuvent d'ailleurs être complétées par des dispositions plus restrictives du bail.

Il est de jurisprudence constante que la possibilité, prévue par le règlement de copropriété, d'exercer une activité professionnelle libérale ouvre celle, que le locataire tient du bailleur, d'apposer une plaque sur les parties communes[11].

Par contre l'installation d'enseignes est généralement soumise par les règlements de copropriété à des prescriptions souvent très restrictives. Le locataire est tenu de s'y conformer[12].

Bénéficiant d'un droit de stationnement dans la cour commune, il ne peut par contre prétendre en faire bénéficier sa clientèle[13] .

Il ne peut, ne détenant pas plus de droit que son propriétaire, procéder de son propre chef à l'installation d'un conduit de ventilation dans les parties communes, même si cette installation s'avère indispensable pour l'exploitation de son activité, notamment pour respecter des prescriptions réglementaires[14]. Solution identique pour l'installation de volets roulants par le Trésor Public, locataire, pour des raisons de sécurité[15] . Il ne peut, a fortiori, faire procéder à l'installation d'un ascenseur[16].

L'interdiction peut s'étendre à des installations effectuées dans la partie privative mais branchées sur des conduites communes, tel un W-C sanibroyeur, soumis à une réglementation très stricte trop souvent méconnue[17] .

 

Le locataire ne peut empiéter sur les parties communes. Mais si cet empiètement est antérieur à son entrée en jouissance, sa responsabilité est dégagée[18], contrairement à celle du copropriétaire bailleur, responsable des infractions de son vendeur.

 

Si les travaux réalisés par le locataire ont fait l'objet d'une autorisation donnée par le syndic, qui n'avait pas, en réalité qualité pour la donner, la bonne foi du locataire est habituellement reconnue[19], mais certaines juridictions, on l'a vu, estiment que le preneur doit s'informer des modalités régulières d'autorisation[20]. Ces demandes d'autorisation doivent être formulées avec le concours du bailleur et par son intermédiaire lorsqu'elles exigent une autorisation de l'assemblée générale, que le locataire ne peut saisir directement[21] .

 

D'une manière générale, toutes les solutions jurisprudentielles applicables aux copropriétaires le sont mutatis mutandis aux locataires, les critères étant identiques, en ce qui concerne les changements de destination et les travaux affectant les parties communes.

 

L'usage normal du lot doit être exclusif de tout trouble pour les voisins, qu'il s'agisse de copropriétaires ou de locataires, voire de simples occupants. L'exercice d'une activité interdite par le règlement de copropriété ou provoquant une gêne est donc prohibée[22]. Une application très particulière de cette règle a été faite à propos d'un locataire dont les activités politiques faisaient peser sur l'immeuble un risque constant d'attentat[23] .

L'antériorité de la présence dans l'immeuble de l'auteur du trouble causé par une activité commerciale, industrielle ou artisanale est fréquemment invoquée, mais il a été jugé que les dispositions de l'article 112-16 CCH ne s'appliquent qu'à des immeubles voisins et non entre lots de copropriété[24].

 

L'exercice d'une activité concurrente n'est pas un trouble puisque la Cour de Cassation a cru devoir ranger la clause de non-concurrence au rang de celles réputées non écrites. La victime, ne pouvant agir en vertu du statut de la copropriété n'est pas plus recevable sur le fondement de l'article 1382 du Code civil [25].

La jurisprudence est divisée quant aux troubles occasionnés non par le locataire mais par sa clientèle. Tel était le cas d'un médecin dont les patients faisaient stationner leurs véhicules dans des conditions anarchiques. Sa responsabilité, retenue par la Cour de Bordeaux, a été écartée par la Cour de Cassation[26] , qui a précisé que l'interdiction d'encombrer les parties communes figurant dans le règlement de copropriété, ne peut s'appliquer aux véhicules automobiles des tiers. Il faut comprendre que la responsabilité des tiers peut être engagée mais non, de leur chef, celle du locataire, qui ne peut être tenu personnellement que pour son propre véhicule.

 

L'usage, enfin, n'est normal que s'il est conforme à la destination du lot. Cet aspect de la question est à l'origine d'innombrables difficultés contentieuses qui ont des origines diverses :

- incompatibilité des nécessités du commerce avec les lourdeurs de la gestion syndicale

- légèreté de certains intermédiaires et de leurs clients, propriétaires ou locataires

- incertitude permanente de la jurisprudence, dont certaines décisions se sont révélées particulièrement laxistes dans ce domaine.

 

Les difficultés apparaissent généralement lorsqu'une activité professionnelle, commerciale, industrielle ou artisanale est en cause.

Trois cas peuvent se présenter :

- la destination prévue dans le bail est conforme à celle prévue dans le règlement, mais plus restrictive. Dans cette hypothèse l'activité est une infraction au bail et non au règlement. Il s'agit d'une difficulté restreinte aux relations entre bailleur et preneur.

- la destination prévue dans le bail est strictement conforme à celle prévue dans le règlement. L'activité est en infraction avec le bail comme avec le règlement.

- la destination prévue dans le bail constitue elle-même une infraction aux dispositions du règlement de copropriété. L'activité est conforme aux stipulations du bail et le copropriétaire bailleur ne peut s'en prévaloir à titre personnel contre le locataire. Le syndicat ou un copropriétaire peuvent, seuls, agir.

 

La situation est rendue particulièrement complexe par les tolérances jurisprudentielles, certaines juridictions n'hésitant pas à déclarer non écrites des clauses restrictives d'une extrême précision et dont on peut penser qu'elles avaient pour seul but la protection de la collectivité des copropriétaires, et reflétaient la commune intention des parties, en ce compris les acquéreurs postérieurs à l'établissement du règlement de copropriété, réputés avoir acheté en connaissance de cause. La clause interdisant dans l'immeuble une activité politique a été déclarée non écrite au profit de la permanence d'un parti[27]. Solution identique pour l'interdiction de transformer un cinéma en salle de spectacles[28].

 

Les tendances dominantes de la jurisprudence actuelle peuvent, avec prudence, être déterminées de la manière suivante :

Il est fait référence à la destination du lot, lorsqu'elle est précisée, pour la détermination des catégories principales d'occupation : habitation, bureau, commerce, mixte habitation professionnelle, etc.; Le respect de ces affectations est strictement contrôlé. Toutefois la transformation d'un local commercial ou professionnel en local d'habitation est souvent admise car cet usage est réputé moins gênant pour l'entourage.

Dans le cadre respectif de chacune de ces catégories, les clauses restrictives sont réputées non écrites lorsque l'activité visée est considérée comme compatible avec la destination de l'immeuble. Ainsi une activité commerciale ne peut être exercée dans un local affecté expressément à l'habitation, mais une clause limitant les activités pouvant être pratiquées dans une boutique pourra être écartée. Un exemple caractéristique est constitué par l'affaire du Cinéma la Rotonde à Paris. La clause du règlement interdisant la transformation en salle de spectacles a été reconnue valable par la Cour d'Appel, mais déclarée non écrite par la Cour de Cassation (Voir note 29).

La gêne présumée inhérente à certaines activités (restaurants, pizzeria, crêperies) justifie parfois une interdiction a priori, compte tenu d'éléments propres à l'espèce souverainement appréciés par les juridictions du fond. Le plus généralement, c'est la gêne constatée qui justifie a posteriori une décision de cessation d'activité. On peut admettre qu'une gêne irrémédiable liée à l'exercice de l'activité litigieuse entraîne systématiquement une décision de ce type.

 

Les autorisations judiciaires sont données sous réserve d'absence de trouble.

Lorsque le règlement comporte une liste d'activités professionnelles autorisées, la jurisprudence n'hésite pas à pratiquer des assimilations : la possibilité d'exercer une activité d'artiste peintre est étendue à celle de photographe d'art[29] .

Pour les lots comportant à l'origine un local commercial et un local d'habitation (arrière boutique), l'extension de la commercialité à l'ensemble du lot est couramment admise. Ceci a permis l'installation  de cuisines de restaurants dans des arrière boutiques donnant dans les cours intérieures, ce qui occasionne de nombreux troubles (odeurs, bruits de ventilation, de vaisselle, etc..)[30]

La clause d'occupation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, même libérale[31] alors que la clause d'occupation bourgeoise laisse place aux professions libérales, le plus souvent avec occupation mixte. Les salons de thé, les agences immobilières, les bureaux de marchand de biens sont interdits. Il en est de même des activités administratives, voire, classiquement, des activités de type libéral mais exercées sous la forme d'une société commerciale. L'évolution de la législation dans ce domaine devrait entraîner une modification de la jurisprudence à cet égard, en particulier pour les cabinets d'avocats.

La déspécialisation commerciale, comme en matière de baux commerciaux, est fréquemment admise et il est admis que les boutiques peuvent être affectées à toutes les sortes de commerce sauf troubles spéciaux (boucheries, poissonneries, vente de disques avec diffusion permanente ou écoute préalable, etc...).

L'utilisation des caves, à usage d'habitation, professionnel ou commercial a fait l'objet de nombreuses décisions. L'extension de l'activité commerciale dans une cave annexe, a fortiori en cas d'existence d'un accès direct par la boutique, est le plus souvent admise. Les décisions sont contradictoires en ce qui concerne l'affectation à usage d'habitation.

L'extension d'habitation aux combles et greniers est fréquemment écartée, le plus souvent pour des raisons techniques d'intérêt général.

 

Les positions jurisprudentielles varient d'une juridiction à l'autre, et souvent d'une chambre à l'autre d'une même juridiction. On notera enfin une tendance récente à tenir compte de l'évolution dans le temps des pratiques commerciales. On considère ainsi que l'évolution des méthodes de vente dans le commerce des meubles anciens justifie l'adaptation d'une clause d'un règlement ancien dans un immeuble de la rue des Saints Pères à Paris.

 

L'objectivité commande de rappeler que toute transformation de commerce dans un immeuble entraîne de la part des copropriétaires des réactions parfois incontrôlées et injustifiées. De nombreux locataires commerçants, de leur côté, entendent s'exonérer de toute contrainte et se conduisent en maîtres dans les immeubles dès leur entrée en jouissance, avec souvent la complicité de leurs bailleurs.

Ce n'est donc que dans les cas extrêmes que l'on peut observer des réactions jurisprudentielles claires et précises.

B.            Les obligations du locataire

Le locataire a pour obligations actives de payer le loyer et ses accessoires et d'assurer l'entretien courant de la chose louée. Dans le cadre de notre étude, il y a confusion des deux obligations. Nous examinerons également l'incidence des dispositions du Code Civil en cas d'incendie, dans ce cas particulier.

 

Le paiement du loyer n'appelle aucune observation particulière, si ce n'est pour rappeler qu'il constitue le gage du syndicat des copropriétaires pour la garantie du paiement des charges de copropriété dues par le bailleur. Le syndicat bénéficie d'un privilège occulte sur les loyers.

1.             Régime des prestations récupérables

Le régime des prestations locatives récupérables est directement affecté par le statut de la copropriété puisque le bailleur se borne à répercuter sur son locataire des charges dont le principe et le montant sont décidés par l'assemblée générale, pour une quote part déterminée par le règlement de copropriété.

Le bailleur et le locataire ne sont pas toutefois livrés à l'arbitraire de la collectivité.

Copropriétaires et locataires ont, d'une manière générale, un intérêt commun à la maîtrise des charges et à la recherche du meilleur rapport qualité/prix pour les contrats de fourniture et d'entretien. C'est, le plus souvent, dans des domaines qui n'impliquent pas contribution des locataires que des décisions somptuaires peuvent être prises.

 

Elles peuvent toutefois être répercutées sur les preneurs lorsque, s'agissant de baux commerciaux, ils ont accepté de supporter le remboursement de toutes les charges de copropriété. L'application de cette clause peut donner lieu à contestation lorsque les charges comportent des travaux de ravalement ou des travaux d'amélioration importants tels que l'installation d'un ascenseur. Le preneur doit-il supporter de telles charges ?

La clause est, en toute hypothèse, vicieuse puisqu'elle peut entraîner une importante minoration de la valeur locative en cas d'expertise.

Il parait donc souhaitable, même en régime de liberté des conventions, de s'en tenir à la pratique habituelle de détermination des charges récupérables.

 

La prévisibilité des charges récupérables, quant à leur nature et leur répartition, découle pour le preneur de la connaissance préalable du règlement de copropriété, qui détermine les éléments d'équipement et services communs mis à la disposition des occupants de l'immeuble, et de l'examen du budget prévisionnel de l'exercice en cours dont il peut légitimement demander la communication. C'est en fonction de ce budget prévisionnel que le montant des provisions mensuelles doit être calculé.

 

Le locataire doit se méfier des incertitudes jurisprudentielles dans ce domaine. Il faut signaler à cet égard une importante et récente évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation en ce qui concerne les charges relatives au gardiennage et à l'entretien des parties communes qui sont désormais considérées comme charges de conservation, réparties en fonction des tantièmes de copropriété et non plus en fonction de l'utilité[32]. Les lots commerciaux, dont les exploitants n'ont pas accès à certaines parties communes et prétendent ne pas bénéficier des services de la concierge, doivent donc participer au même titre et sur la même base que les autres lots à ces frais.

2.             L'approbation des comptes syndicaux n'est pas opposable au locataire

Le locataire n'est pas lié d'une manière absolue par les comptes de la copropriété. Il ne peut ni contester la décision d'approbation des comptes de l'assemblée, ni formuler en nom propre une demande de modification de la répartition des charges.

Mais il conserve sans nul doute le droit de contester, à l'égard de son propriétaire, les comptes qui lui sont présentés. Les copropriétaires bailleurs ne doivent donc pas hésiter à contester une décision d'assemblée qui lèseraient manifestement leurs locataires car ils risquent d'être confrontés à un rejet de leurs prétentions à remboursement sans pouvoir ensuite se retourner contre le syndicat en raison de la forclusion édictée par l'art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est prefix et la contestation ne peut être soulevée par voie d'exception. A l'expiration du délai, le compte de copropriété devient définitif et exécutoire à l'encontre du copropriétaire bailleur, tout en restant contestable par le locataire.

Ces contestations peuvent porter notamment sur des charges concernant des éléments d'équipement commun ou des services qui ne présenteraient aucune utilité pour le lot. Elles trouvent alors un double fondement juridique :

- l'imputation est prohibée par le statut de la copropriété, et le bailleur aurait du la contester.

- en second lieu, par hypothèse, ces éléments d'équipement et ces services ne peuvent être inclus dans le bail.

 

Le syndicat des copropriétaires, sous réserve de ce qui sera dit plus loin sur les systèmes de concertation, conserve une entière liberté de décision quant au choix des fournisseurs et des méthodes de gestion. Il doit s'abstenir de toute fraude et a, dans certains cas, l'obligation, qui pèse matériellement sur le syndic, de fournir des précisions suffisantes sur certains types de contrats afin d'en permettre la ventilation des coûts entre charges récupérables et non récupérables. Il en est ainsi des contrats d'entretien de chaufferie avec garantie totale dont les coûts sont répartis en rubriques P1 (fourniture de combustible), P2 (Entretien du matériel) P3 (garantie totale), ce dernier poste n'étant pas récupérable dans le cadre impératif des baux d'habitation.

D'une manière générale, le syndic doit présenter des comptes suffisamment détaillés pour permettre aux bailleurs d'établir les décomptes de prestations récupérables. Sa responsabilité peut être engagée à ce titre.

 

Le locataire ne saurait se prévaloir des rémunérations de dépôts de fonds dont pourrait bénéficier le syndicat, mais il semble qu'il pourrait engager la responsabilité pénale du syndic qui aurait perçu des ristournes sur fournitures entrant dans le cadre des prestations récupérables. La qualité ou non de tiers du locataire, par rapport au syndicat, prend ici un nouvel intérêt.

Le locataire peut se prévaloir du défaut de mise en place d'un système de comptage imposé par la Loi. Il en est bien entendu ainsi des répartiteurs de frais de chauffage qui sont imposés, sous certaines réserves.

S'agissant des frais de consommation d'eau, ils doivent être répartis en fonction des relevés de compteurs lorsqu'il en existe, à défaut au prorata des tantièmes de copropriété. Tout autre système de répartition, notamment en fonction du nombre d'occupants, peut être contesté.

 

La méthode comptable des répartitions trimestrielles de charges facilite la tâche des bailleurs, sous réserve que soit respecté le rattachement effectif des charges au trimestre considéré. La normalisation des échéances des contrats divers est également souhaitable et les comptes doivent préciser, en toute hypothèse, les périodes contractuelles couvertes par les règlements effectués (Ets Dupont Entretien chauffage 1er trimestre 1993).

 

Si les locataires formulent souvent des contestations abusives, il est tout aussi vrai que certains propriétaires, et même certains professionnels, présentent les comptes de copropriété ou les décomptes des prestations récupérables dans des conditions déplorables.

Par un arrêt récent, la Cour de Cassation a condamné la pratique des jugements de débouté en l'état qui permettait, notamment, à un propriétaire n'ayant pas présenté un dossier justificatif complet à l'occasion d'une demande de paiement de prestations récupérables, de formuler une nouvelle demande, le jugement de débouté en l'état ne pouvant fonder une exception de chose jugée. Le Juge n'est pas tenu, en effet, de substituer une opération d'expertise à une absence totale de preuve et propriétaires et gestionnaires locatifs devront donc à l'avenir être particulièrement prudents.

Les difficultés éprouvées par un copropriétaire bailleur pour obtenir le paiement des loyers et charges récupérables dus par son locataire ne sauraient justifier le défaut de paiement des charges de copropriété[33]. Il n'en est pas moins vrai que des situations de ce genre lèsent gravement des propriétaires peu fortunés.

C.            La responsabilité en cas d’incendie

Le Code Civil, en ses articles 1733 et 1734, comporte des dispositions particulières au louage d'immeuble. Le locataire répond de l'incendie de l'immeuble loué à moins qu'il ne puisse prouver

- que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction

- ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Il y a controverse au sein de la doctrine pour dire si une partie commune ou un lot voisin doit être assimilé à une maison voisine.

 

Si l'immeuble est occupé par plusieurs locataires, ceux ci sont responsables proportionnellement aux valeurs locatives respectives de chaque local loué, à moins qu'ils ne prouvent

- que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'entre eux, celui ci étant alors responsable du tout

- ou, pour quelques-uns uns d'entre eux, que l'incendie n'a pu commencer chez eux.

 

L'application de ces textes appelle quelques observations.

Il est classiquement admis que la présomption légale de responsabilité ne joue qu'entre le bailleur et le preneur. La Cour de Cassation[34] a ainsi cassé un arrêt de la Cour d'Appel de Paris[35] qui avait admis la prétention de l'assureur du syndicat des copropriétaires et de certains copropriétaires, subrogé dans leurs droits, de l' invoquer.

Toutefois, en droit commun du louage, l'assureur du propriétaire qui l'a indemnisé, se trouve subrogé dans ses droits et peut invoquer la présomption.

Dans les immeubles en copropriété, l'assurance contre l'incendie est souscrite par le syndicat des copropriétaires et ceux ci ont la qualité d'assurés. La Cour d'Appel de Paris[36] en a déduit la possibilité pour l'assureur du syndicat d'invoquer la présomption à l'encontre d'un locataire pour obtenir le remboursement de l'indemnité versée pour les dégâts subis par la partie privative qu'il occupait.

 

Si le copropriétaire a loué un seul lot à un locataire unique, l'art 1733 trouve pleine application.

 

S'il est propriétaire de plusieurs lots loués à des preneurs différents, certains auteurs estiment que la responsabilité collective découlant de l'art 1734 doit être écartée, le locataire dont le local a brûlé se trouvant replacé dans les conditions de l'art 1733. Cette solution parait raisonnable, sans que l'on aille jusqu'à faire bénéficier néanmoins le locataire des cas d'exonération prévus par l'art 1734, outre ceux prévus par l'art 1733, comme le souhaite M. Giverdon.

 

Si, enfin, le copropriétaire bailleur occupe lui-même l'un des lots, les autres étant loués, il lui faut démontrer que le feu n'a pas pris naissance dans son lot avant d'engager la responsabilité de l'un de ses locataires.

 

Les dispositions du Code Civil sont totalement inadaptées à une combinaison avec le statut de la copropriété. La technique des assurances permet de remédier à ces difficultés mais encore faut-il que la police du syndicat ait été judicieusement établie et qu'il n'y ait pas de difficulté relative à la prise en charge du sinistre.

D.            Les obligations du copropriétaire bailleur

Le bailleur est tenu de deux obligations essentielles

- délivrance du bien loué

- entretien du bien loué

 

1.             DÉLIVRANCE DU BIEN LOUE

 

La délivrance du lot loué ne s'entend pas seulement de la remise des clefs mais couvre trois groupes d'obligations précises :

- Mise à disposition en bon état

- Garantie d'éviction

- Garantie des vices cachés

On comprend aisément qu'ici encore l'intervention du statut de la copropriété complique la situation puisque le bailleur n'a pas la pleine maîtrise de l'intégralité du bien loué. Il peut prendre toute disposition en ce qui concerne la partie privative, encore qu'elle puisse subir les conséquences d'une défaillance d'un élément d'équipement commun, mais l'intervention du syndic est nécessaire pour remédier à certaines insuffisances des parties communes et cette intervention peut être, elle-même, subordonnée à une décision de l'assemblée.

En admettant la bonne volonté générale, la relative complexité des procédures à respecter implique un temps de réaction qui peut entraîner, pour le preneur, un incontestable préjudice.

2.             MISE À DISPOSITION EN BON ÉTAT

En vertu de l'art 1720, et en droit commun, la chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce. La partie privative doit donc être en état normal d'usage et les éléments d'équipement en bon état de fonctionnement. Cette obligation s'étend aux parties communes et aux éléments d'équipement commun. Les services communs prévus doivent être en place.

Cette disposition peut faire l'objet de clauses dérogatoires qui sont d'interprétation stricte.

Ces clauses sont toutefois sans effet lorsqu'il s'agit de baux d'habitation relevant des statuts spéciaux (Lois de 1982, 1986 et 1989), qui imposent le respect de normes très strictes en ce qui concerne l'état du bien loué. Ainsi le décret du 6 mars 1987 précise que l'immeuble ne doit comporter de défaut d'entretien grave et que le gros œuvre doit être en bon état d'entretien. Cette disposition vise les parties communes et s'ajoute aux prescriptions propres à la partie privative. Le tout doit faire l'objet d'un état des lieux.

 

Si, en droit commun, le recours du locataire se limite, dans la pratique à l'invocation d'un vice caché, les statuts spéciaux prévoient par contre la possibilité pour lui de demander la mise en conformité du bien loué. Cette demande doit préciser les défaillances invoquées. Elle peut faire l'objet d'une solution amiable, à défaut d'un recours judiciaire qui permettra, le cas échéant, au Juge d'ordonner sous astreinte l'exécution des travaux.

Si la demande vise des défaillances relatives aux parties communes, le copropriétaire bailleur devra mettre en cause le syndicat des copropriétaires pour obtenir cette exécution.

Le syndicat est tenu d'exécuter de tels travaux, sans pouvoir prétendre que la décision de louer un lot lui est étrangère. La location est l'un des modes de jouissance du lot et le syndicat a l'obligation d'assurer à tous les copropriétaires une jouissance normale qui ne s'entend pas seulement de l'occupation des lieux.

La responsabilité du syndicat peut être engagée de ce chef.

3.             ENTRETIEN DU BIEN LOUE

L'obligation d'entretien est répartie entre bailleur et preneur, ce dernier étant tenu des réparations dites locatives.

Il est, ici encore, nécessaire de distinguer les baux de droit commun, du moins à ce point de vue, et les statuts spéciaux, soit plus explicitement les baux commerciaux et les baux d'habitation.

 

Un bail commercial peut comporter des clauses très variées concernant la charge des travaux, y compris ceux de grosses réparations, ces clauses trouvant contrepartie dans la détermination du loyer. L'interprétation de ces clauses, dont l'origine et le texte remontent souvent au Code Civil, sinon à des temps plus anciens, et qui font souvent référence à l'art 606, est divergente selon les juridictions, et sur deux points précis :

- on peut prétendre que l'obligation de supporter la charge des gros travaux, n'existant qu'entre le bailleur et le locataire, se limite à ceux qui doivent être réalisés dans la partie privative mais ne peut être étendue au remboursement de la quote part du coût des travaux exécutés par un syndicat de copropriétaires

- on rappelle par ailleurs qu'en droit commun les travaux imposés par l'administration, ce qui est le cas du ravalement, sont imputables au seul propriétaire.

Cette controverse appelle quelques observations.

4.             Prise en charge par le locataire des travaux réalisés par le syndicat

Par arrêt du 10 octobre 1990 [37], la Cour de Paris a rejeté la demande formulée par un bailleur, tendant au remboursement de la quote part des frais de ravalement effectué dans un immeuble en copropriété, en se fondant sur l'absence d'énonciations claires du bail, sur l'absence de décision propre du locataire et sur le fait que celui ci n'avait pas été appelé à formuler ses observations à l'occasion de l'assemblée du syndicat des copropriétaires.

L'impossibilité d'une initiative propre du locataire est liée au statut de la copropriété.

L'absence d'énonciations claires dans l'acte rappelle aux professionnels immobiliers que la rédaction d'un bail doit tenir compte des particularités du statut de la copropriété. Si le preneur est tenu des grosses réparations, il doit être précisé que, s'agissant d'un immeuble en copropriété, cette obligation peut trouver exécution par le remboursement au bailleur de la quote part des travaux lui incombant. A cet égard, le locataire ne saurait être le débiteur direct du syndicat.

Enfin la Cour évoque audacieusement l'éventualité d'une participation effective du locataire aux délibérations de l'assemblée générale. Elle marque ainsi une tendance qui a abouti à certaines dispositions légales relatives aux baux d'habitation réglementés mais dont certains auteurs, notamment M. Giverdon, se font toujours les apôtres. Certains bailleurs se prêtent à une telle évolution en donnant pouvoir à leurs locataires de les représenter aux assemblées, solution qui est maintenant possible compte tenu de la totale liberté du choix du mandataire. Dans cette hypothèse, le locataire peut faire valoir aussi bien ses propres observations que celles de son bailleur, dans le cadre toutefois des instructions de vote qu'il a reçues.

5.             Travaux imposés par l'Administration

Le principe selon lequel les travaux imposés par l'Administration incombent au bailleur a été énoncé par un arrêt de la Cour de Cassation du 14 janvier 1895 [38]. Il a été réaffirmé par un arrêt du 12 mars 1985 [39], rejetant le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour de Bordeaux du 12 juillet 1983. Toutefois une convention contraire peut être insérée dans le bail de droit commun. Elle doit être d'une extrême précision puisque les clauses dérogatoires sont d'interprétation stricte.

En raison de la multiplication des règles de sécurité d'ordre public, les professionnels et les bailleurs doivent être extrêmement prudents dans ce domaine, en particulier pour les locaux à utilisation monovalente (hôtel, cinéma). Il est admis que, dans ce cas, le bailleur doit livrer un local conforme aux normes techniques et il ne peut être libéré de cette obligation que par une clause incontestable visant expressément les travaux objet de l'injonction administrative.

 

Aux charges financières résultant d'une telle obligation, on doit ajouter les problèmes pouvant résulter pour le bailleur de la nécessité d'obtenir du syndicat des copropriétaires les autorisations indispensables pour l'exécution des travaux.

Dans la pratique on constate l'existence de nombreuses difficultés de cet ordre relatives à la ventilation des locaux et à l'établissement de sorties de secours réglementaires.

 

La création de sorties de secours se traduit fréquemment par la reconnaissance ou la constitution d'une servitude au profit du lot concerné. Or la Cour de Cassation estime que la notion même de servitude est incompatible avec le statut de la copropriété. Elle exige en effet la coexistence de fonds voisins appartenant à des propriétaires différents, ce qui, pour les Hauts Conseillers, ne peut se concevoir en raison du caractère collectif de la propriété dans ce domaine.

Cette position est justement critiquée par une partie de la doctrine, au moins en ce qui concerne les servitudes de lot à lot, les parties privatives pouvant être assimilées à des fonds voisins.

Pour les servitudes entre un lot et les parties communes, il s'agit de savoir si une servitude peut exister entre un fonds appartenant à un propriétaire et un autre appartenant à une indivision dont ferait partie le propriétaire de l'autre fonds. Cette situation est admise[40].

Certains techniciens proposent de remédier à cette difficulté par l'insertion de clauses adéquates dans les règlements de copropriété, et plus précisément dans la définition des lots concernés. On doit remarquer que, s'agissant d'une servitude imposée à une partie commune, elle ne peut être admise que par une décision unanime de l'assemblée.

Il paraît donc préférable d'admettre la compatibilité de la notion de servitude avec le statut de la copropriété, sauf à sanctionner les clauses qui aboutiraient à la dénaturation des fonds servants, en transformant par exemple une partie commune en véritable partie privative.

 

Par une extension difficilement admissible du principe, la Cour de Cassation vient enfin de décider que les travaux de ravalement, qui font l'objet, dans un certain nombre de villes, d'arrêtés municipaux, doivent demeurer à la charge du bailleur, à défaut d'une clause particulière du bail[41], et nonobstant une clause visant les travaux de l'art 606 C Civ. !

E.            La destruction de l’immeuble

En vertu de l'art 1741 du Code Civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose.

Par ailleurs l'art 1722 traite de la destruction de la chose louée en cours de bail par cas fortuit :

- si elle est détruite en totalité, le bail est résilié de plein droit

- si elle est détruite en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail.

- La résiliation a lieu sans dédommagement.

 

La perte de la chose ne s'entend pas seulement de sa destruction mais également de l'impossibilité par cas fortuit de l'utiliser pour l'usage prévu. C'est ainsi que la constatation de l'insécurité d'un immeuble à usage de cinéma équivaut à la perte de l'immeuble[42]. Même solution lorsque le délabrement de l'immeuble, non imputable à un défaut d'entretien par le bailleur, le rend inapte à sa destination[43].

Si, par contre, la destruction de l'immeuble est consécutive à un défaut d'entretien par le bailleur, il doit reconstruire, ou supporter les conséquences de la résiliation prononcée à ses torts.

On assimile au cas fortuit la destruction par vétusté, lorsque les frais de reconstruction sont excessifs par rapport à la valeur du bien.

 

Le statut de la copropriété, de son coté, apporte une très importante restriction à la pérennité du droit de copropriété. L'art L 38 prévoit en effet que la reconstruction est décidée par l'assemblée des copropriétaires du bâtiment affecté par la destruction. Si la destruction est partielle, l'assemblée groupe donc des copropriétaires sinistrés et des copropriétaires non sinistrés. La reconstruction est obligatoire si moins de la moitié du bâtiment a été détruite et la majorité en voix des copropriétaires sinistrés le demande.

On trouve ici un cas particulier de majorité minoritaire. Le législateur a voulu garantir par une disposition dérogatoire la vocation des copropriétaires à la perpétuité de leur bien, tout en admettant la reconnaissance éventuelle de l'opportunité d'une décision de non-reconstruction par la majorité des seuls intéressés.

 

Dans cette hypothèse encore le copropriétaire bailleur n'est pas maître de la situation et il peut y avoir conflit entre les deux statuts.

Il est toutefois admis par la doctrine que pour apprécier la notion de destruction de l'immeuble en copropriété, il peut être fait référence à l'interprétation des termes de l'art. 1722 relatif à la perte de la chose louée.

Si la résiliation du bail a lieu aux torts du copropriétaire pour défaut d'entretien, celui ci a bien entendu la faculté de se retourner contre le syndicat, notamment s'il peut rapporter la preuve de ses diligences pour inciter l'assemblée à exécuter les travaux nécessaires.

 

Ces observations permettent d'apprécier l'incidence importante du statut de la copropriété sur le celui du louage et de justifier l'opportunité d'une étude consacrée à ces problèmes dont l'importance pratique est incontestable.

 

A ce tissu de droits et d'obligations correspondent bien entendu des actions permettant d'en obtenir l'exécution et le respect.

 

 

 

 

 



[1] Cass. civ. 06/03/73 JCP 73 Ed. G IV 151

[2] Cass. civ. 17/07/91 IRC 92 159 Note CAPOULADE

[3] CA Lyon 22/01/69 AJPI 69 II 418

[4] CA Versailles 1 1 24/01/89 D 89 IR 122 GP 17/09/89 Somm ;  !

[5] Cass. civ. 3 28/01/87 Adm  août 87 Somm. Note GUILLOT

[6] Cass. civ. 3 09/01/91 Loy. cop. Mars 91

[7] CA Paris 16 A 18/03/87  Adm  mars 88 Note GELINET

[8] CA Versailles 1 1 11/10/90 Adm Janv 91 73

[9] CA Versailles 1 1 11/10/90 Adm Janv 91 73

[10] CA Reims 20/10/77 Quot. Jur 13/07/78

[11] CA Versailles 1 1 21/11/83 RL 854 380 Somm (Huissier)

[12] CA Paris 8 A 14/11/90 Loy Cop Janv 91

[13] CA Versailles 1 1 25/05/92 Adm Nov 92

[14] Cass. civ. 09/01/91 Loy Cop Mars 91

[15] TGI Chalons sur Saone 07/06/88 GP 04/02/90

[16] Cass. civ. 3 16/11/83 RL 84 93

[17] CA Dijon 1 2 25/06/87 RL 88 19 Somm

[18] Cass. civ. 3 31/03/93 IRC 93 193 Note CAPOULADE

[19] CA Paris 28/02/72 Adm Juil 72 Solution fondée sur la notion de mandat apparent du syndic.

[20] CA Paris 16 A 18/03/87 RL 88 277

[21] CA Paris 23 A 08/10/90 Adm Janv 91 73 et 04/06/91 Adm Fev 93 Note AUBERT.

[22] Cass. civ. 3 04/01/91 Loy Cop Mars 91 (Activité interdite de location meublée);

[23] TGI Paris Référé 03/05/82 Adm Juil 82

[24] Il n'y a pas de responsabilité pour trouble de voisinage si l'auteur, installé antérieurement, exploite dans des conditions conformes aux normes en vigueur.

[25] Cass. civ. 3 11/01/89 RL 89 117

[26] Cass. civ. 3 12/06/91 RL 92 160

[27] TGI Paris 1 RL 87 487 Somm

[28] Cass. civ. 3 10/12/86 Adm Mars 87 Note GUILLOT D 87 146 Note GIVERDON

[29] CA Paris 23 B 08/07/80 D 81 IR 102

[30] Cass. civ. 06/12/89 D 89 IR 322 Il s'agit d'un revirement de jurisprudence ; Cf Cass. civ. 3 09/12/87 RL 88 73 Somm

[31] Cass. civ. 3 06/11/86 Adm Mai 88 Note FRANCK (club de bridge)

[32] Cass. civ. 3 11/06/92 Adm Mars 93 Note GUILLOT  RL 93 165  AJPI 93 430 Note GELINET considéré comme arrêt de principe * Idem Cass. civ. 09/12/92 Loy Cop Mars 93

[33] CA Paris 20/01/83 Adm Avril 84

[34] Cass. civ. 3 22/06/83 Bull 244.

[35] CA Paris 02/02/82

[36] CA Paris 7B 22/10/87 GP 89 1 Somm 9

[37] CA Paris 8A 10/10/90 Bannier/Zammit D 90 IR 247

[38] Cass. civ. 14/01/95  GP 96 I 182  S 95 1 192

[39] Cass. civ. 3 12/03/85 Bull 48

[40] Juriscl Civ art 637 à 639 F 10 n° 18 et T Civ Beauvais 30/03/1944 GP 44 1 251  RTDC 44 188 note SOLUS

[41] Cass. civ. 3 24/03/93 Adm Nov 93 Note BARBIER

[42] Cass Comm 19/06/62 Bull III 323

[43] Cass. civ. 29/05/85 Bull III 87