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Le droit de copropriété

 

 

En 1956, M. Azoulay a donné pour titre à sa thèse de doctorat : « le droit de copropriété. »

En 2003 Mme Florence Bayard-Jammes a consacré la sienne à «  la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier ». Dans sa préface, le Professeur Tomasin note justement que cette thèse « réhabilite l’idée que le copropriétaire est un propriétaire et que l’étendue de ses droits et obligations dépendent du bien nouveau créé par la loi du 10 juillet 1965 : le lot de copropriété ». Elle démontre que la nature juridique du droit du copropriétaire ne peut se réduire à l’opposition des droits sur les parties privatives et les parties communes. Le lien de propriété porte sur un lot de copropriété et cette propriété définit le contenu d’une appropriation.

Elle démontre également que le régime de gestion, mis en place par la loi, ne porte pas atteinte à l’indépendance des propriétés mais permet au contraire d’en assurer la pérennité.

 

Avant même la réforme de 1965, la première chambre de la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 novembre 1955 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct, ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque ».

Rappel en a été fait au bulletin électronique de la Cour de Cassation dans un commentaire de l’arrêt rendu le 30 avril 2003 dans l’affaire « syndicat de la Baie de Valmer ». La Cour de cassation avait alors jugé que l’ensemble des titres des copropriétaires constituait un juste titre opposable à l’action en revendication d’un tiers sur une partie du sol commun de la copropriété.

Plus récemment un arrêt de la Cour de cassation en date du  30 juin 2004 a admis l’existence d’une servitude entre deux parties privatives d’un immeuble en copropriété, ce qui constitue un revirement remarquable puisque la notion de servitude entre parties privatives d’une copropriété était réputée incompatible avec le statut de la copropriété. De cet arrêt on peut extraire ce qui suit :

« Mais attendu que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts »

 

Le lot est donc un bien immobilier pouvant faire l’objet d’un droit de propriété.

Avec M. Azoulay, nous retenons pourtant la notion de « droit de copropriété » car on ne peut occulter ni le caractère collectif de l’institution qui en est le support, ni la nécessité de l’existence du bâtiment pour qu’il y ait des droits de copropriété.

 

Nous examinerons successivement :

 

8-1-1

Les prérogatives individuelles

8-1-2

Les prérogatives sociales

8-1-3

L’encadrement des prérogatives

8-1-3-1

Les droits individuels concurrents

8-1-3-2

L’abus du droit de copropriété

8-1-4

La transmission des prérogatives aux ayants-droit

8-1-5

Les démembrements de la propriété du lot

8-1-5-1

Usufruit

8-1-5-2

Droit d’usage et d’habitation

8-1-5-3

Indivision

8-1-6

Les modes d’exploitation du lot

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

27/04/2008