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7 / 6.6 Dépréciation des comptes de tiers Comme tout créancier, le syndicat peut être conduit à constater un risque d’irrécouvrabilité d’une créance, soit sur un copropriétaire (tiers interne) ou un partenaire quelconque (tiers externe). Dans les cas les plus graves, l’évolution du recouvrement impose la constatation de l’insolvabilité totale du débiteur. Les entreprises doivent faire apparaître dans leur comptabilité ce risque d’appauvrissement. Les syndicats de copropriétaires y sont également tenus dès lors que leurs membres devront combler, de manière provisoire ou définitive, l’insuffisance de trésorerie générée par l’incident. Comptabilité commerciale classique Classiquement, le traitement des créances présentant un risque de non-recouvrement comporte deux phases : · Constatation du caractère douteux ou litigieux · Apurement définitif au dénouement de l’affaire
On constate que le créancier a fait disparaître sa créance de 1 000 € en deux temps : Provision de 600 dans l’exercice N Constatation de l’insolvabilité pour le solde soit 1 000 – 600 = 400 en N+1. Notez que la charge de 600 € constaté en N (écriture 3) n’est pas reprise en à nouveau en N+1. En effet les charges et produits sont annulés en fin d’exercice. Comptabilité des syndicats de copropriétaires Ici encore l’article AC 10 impose deux régimes et deux sous-comptes : 491 : copropriétaires (nous disons tiers internes). Il s’agit alors de créances plus douteuses (insolvabilité du débiteur) que litigieuses. Dans ce dernier cas, ce qui est jugé non dû par un copropriétaire est généralement à répartir entre les autres copropriétaires. 492 : personnes autres que les copropriétaires (nous disons tiers externes) Dépréciations sur des créances internes Nous décrivons en premier lieu le mécanisme de la dépréciation des créances sur les copropriétaires. Il fait intervenir au moins six comptes : 450 - copropriétaires 459 - copropriétaires créances douteuses 491 - dépréciation des comptes de copropriétaires 677 - pertes sur créances irrécouvrables 680 - dotations aux dépréciations sur créances douteuses 780 - reprises de dépréciations sur créances douteuses Pour ce qui est des comptes 450, les mouvements affectent en premier lieu le compte du débiteur, en second lieu les comptes des autres copropriétaires appelés à combler l’insuffisance de trésorerie. Ce comblement prend différentes formes. Le syndicat peut décider dans un premier temps de recourir à un « emprunt du syndicat auprès des autres copropriétaires ». Il est porté au crédit d’un compte 712. L’emprunt est affecté au dossier de recouvrement concerné. Certains syndicats de copropriétaires disposent d’une « avance de solidarité ». Elle est définie par l’ARC comme « nécessaire dans le cas où le syndicat se trouve dans l’incapacité de payer ses fournisseurs pour cause d’impayés de charges ». Cette avance n’étant pas prévue par le statut, l’ARC lui donne également comme fondement juridique l’article D 45-1 alinéa 3. On doit toutefois remarquer que l’avance de solidarité n’est affectée à aucun dossier particulier. Elle se présente comme un « matelas de sécurité » qui présente l’avantage d’être constamment disponible alors que l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires exige une décision de l’assemblée générale. Il est d’ailleurs possible d’effectuer un prélèvement sur cette avance en lui donnant une affectation spéciale mais il faut alors veiller au respect de la cohérence des clés de répartition. En effet l’avance de solidarité a été appelée auprès de tous les copropriétaires alors que l’emprunt du syndicat n’est pas appelé auprès du débiteur, comme on le comprend aisément. Sans entrer dans la controverse évoquée ci dessus, nous considérons l’avance de solidarité comme juridiquement possible. Elle est portée au crédit d’un compte 1033. Il faut donc ajouter les comptes
712 et 1033 à ceux indiqués ci dessus. Une créance de 20 000 € peut être considérée comme douteuse à concurrence de 8 000 € lorsque le syndicat bénéficie d’une garantie de paiement à concurrence de 12 000 €. (fonds bloqués chez un notaire au titre du privilège spécial par exemple) Ayant obtenu une décision judiciaire définitive validant sa créance et ordonnant le déblocage des 12 000 €, le syndicat, par ailleurs créancier inscrit en second rang doit apprécier les chances qu’il a de récupérer le solde compte tenu de la valeur du bien d’une part, du montant de la créance inscrite en premier rang d’autre part. Il peut apparaître évident que ces chances sont nulles. La valeur du lot est estimée à 60 000 € au maximum et le montant de la créance prioritaire est de 73 000 €. L’assemblée générale ne prendra pas alors la décision de faire procéder à la saisie immobilière. De même, en présence d’une procédure collective affectant une société copropriétaire, une procédure de saisie immobilière n’est pas possible. La condition de décision de pratiquer saisie immobilière pour constater le caractère irrécouvrable pose donc problème. Le syndic doit faire apparaître le risque en créditant le compte 450 du copropriétaire débiteur par le débit du compte 459 (copropriétaires créances douteuses). Il doit informer le conseil syndical et prendre les dispositions appropriées pour inviter l’assemblée générale à délibérer sur les suites prévisibles de cette opération. En vertu de l’article DC 10, « les dépréciations | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||