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00043608 CHARTE Ne
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7 / 6.3.3 Comptabilité des emprunts du
syndicat ( art. 26-4 à 26-8 de la loi de 1965)) Nous présentons ici un projet pour la comptabilisation des opérations générées par un emprunt du syndicat tel qu’il est régi par les nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Cette publication a pour objet de faciliter une
étude collective ouverte notamment aux auteurs et intervenants du site
spécialisé Universimmo. Il ne s’agit donc pas d’une
méthode définitivement adoptée. Le projet est établi en fonction des caractéristiques juridiques énoncées dans la loi : - La loi évoque « la souscription d’un emprunt bancaire au nom du
syndicat des copropriétaires » - L’emprunt est alors
souscrit au bénéfice des
seuls copropriétaires décidant d’y participer - Il est versé par l’établissement bancaire au syndicat des
copropriétaires, représenté par le syndic. - Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement au syndicat Nous considérons que les fonds versés au syndicat
par l’établissement bancaire, au bénéfice des seuls copropriétaires
« décidant d’y participer » ne sont pas un produit du syndicat. Il est vrai
que l’article 4 du décret du 14 mars 2005 indique que les produits constatés
pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les emprunts
contractés par le syndicat. Mais en 2005 il ne pouvait s’agir que de
l’emprunt classique opposable à tous les copropriétaires. Il est alors
possible de porter directement les fonds au crédit du compte 712 en
l’associant à l’une des grilles de l’état de répartition des charges . Dans le cas
du nouveau régime, il ne peut exister dans l’état de répartition des charges
aucune grille appropriée. Les fonds doivent transiter par un compte
spécifique pour être ensuite virés au crédit des comptes 450 des intéressés
au fur et à mesure des appels de fonds réalisés par le syndic pour le
financement des opérations, et à due concurrence des quotes-parts dans ces
appels. De pareille
manière, les remboursements incombant aux copropriétaires ne peuvent
considérés comme des charges de copropriété. A propos de la garantie par le
privilège spécial, le régime précise que les remboursements sont assimilées à des charges. Bien
entendu le traitement comptable doit respecter la procédure d’engagement
juridique. Il est
nécessaire de compléter le plan comptable par un compte 1640 (numérotation du
PCG). Nous avons
utilisé les comptes 461 et 462 pour enregistrer les opérations de transit. Il
est bien sur possible de compléter le plan comptable à cet effet. Les mouvements figurent dans le tableau suivant :
Les opérations successives sont les suivantes : Écriture 01 : Appel de fonds de 3000 € pour les travaux de l’article 14-2 ; crédit de 102 par le débit des 450 A et B. Écriture 02 : Encaissement par le syndicat des fonds prêtés ; débit du 512 par le crédit du 1640 compte affecté aux fonds provenant d’un emprunt. Cette écriture constate l’existence d’un dette syndicale de 3000 € envers la banque. Écriture 03 : Cette écriture crée l’image virtuelle de la relation créée par l’emprunt entre le syndicat, « emprunteur pour le compte des copropriétaires demandeurs », et ces derniers. Constatation en 461 (débiteurs divers) et 462 (créditeurs divers). Écriture par OD sans mouvement de fonds Écriture 04 : Le syndic, pour le compte des copropriétaires emprunteurs, utilise l’emprunt pour « payer » l’appel de fonds pour les travaux. (écriture 01) ; Virement au crédit de 450 A et 450 B par le débit du 462. Écriture par OD sans mouvement de fonds. Écriture 05 : Le syndic prépare le paiement à l’établissement financier de la première annuité de remboursement soit 1500 € en principal. Appel de fonds à ce titre par le débit des 450 A et B au crédit du 462 Écriture 06 : Le syndic paie la première annuité ; crédit du 512 (banque) par le débit du 1640. Écriture 07 : Le copropriétaire A paie sa quote-part de l’annuité ; débit du 512 par le crédit du 450 A. Écriture 08 : Le copropriétaire B paie sa quote-part de l’annuité ; débit du 512 par le crédit du 450 B Écriture 09 : Le syndic prépare le paiement à l’établissement financier de la seconde annuité de remboursement soit 1500 € en principal. Appel de fonds à ce titre par le débit des 450 A et B au crédit du 462 Écriture 10 : Le syndic paie la seconde annuité ; crédit du 512 (banque) par le débit du 1640. Écriture 11 ; Le copropriétaire A paie sa quote-part de l’annuité 2 ; débit du 512 par le crédit du 450 A Écriture 12 ; Le copropriétaire B paie sa quote-part de l’annuité 2 ; débit du 512 par le crédit du 450 B Les comptes 461 (3000 au débit) et 462 (3000 au crédit) sont soldés. Comme nous n’avons pas passé les écritures du compte du chantier, le solde débiteur en 512 banque montre que le syndicat détient les fonds correspondant à l’appel de fonds travaux enregistré en 102. Le tableau qui suit se
présente comme un grand livre à double entrée. Il présente les écritures triées 1) dans l’ordre des comptes et 2) dans chaque compte dans l’ordre des numéros d’écriture.
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