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7 / 4.2.5 Guide d’utilisation du plan comptable (Classe 7) Références : art. DC 10 = article 10 du décret comptable du 14 mars 2005 De même : .art. AC 10 = article 10 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 Les comptes de la classe 7 sont les comptes de produits. Les textes comptables définissent les produits mais ne fournissent pas d’indications précises pour leur maniement.
L’article DC 3 alinéa 2 indique : « Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur incombant, enregistrées à la date d’exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires. » L’article DC 4 indique : « Les produits constatés pour les travaux et
opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de
chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant
de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts
contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les
subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties
communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le
syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation
décidée par l’assemblée générale des copropriétaires. « Les produits pour travaux et opérations
exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité. « Les subventions sont à constater dès leur notification, à l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux prévus au premier alinéa du présent article et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, dès leur notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant la subvention. » La comptabilité des syndicats de copropriétaires comporte une originalité : c’est pour les produits qu’il existe en embryon de procédure d’engagement juridique. Les appels de fonds effectués au titre de la contribution au préfinancement des charges courantes sont enregistrés à la date de leur exigibilité. « Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité. » Cette formulation est imprécise. La date d’exigibilité des appels de fonds pour travaux doit être fixée par l’assemblée. La date d’exigibilité des loyers et autres redevances contractuelles est fixée dans la convention. La date d’exigibilité d’une indemnité d’assurance est celle de l’accord des parties sur son montant. La date d’exigibilité des produits financiers est également déterminée par la convention avec la banque. Pou un syndicat de copropriétaires il n’existe pas en principe d’opérations boursières. Enfin les subventions doivent être enregistrées à la date de leur notification, réserve faite de celles dont le paiement s’effectue sur plusieurs exercices. On note ici un décalage avec la procédure normale d’engagement qui organise le report des engagements sur exercices futurs. La structure de cette classe comporte trois catégories principales de comptes : En 70 : les appels de fonds En 71 : les autres produits En 78 : les reprises de dépréciation sur créances douteuses 70 Appels de fonds Les comptes 70n n’enregistrent pas des mouvements de trésorerie mais les montants globaux des appels de fonds répartis entre les copropriétaires. Le plan comptable prévoit · 701 : provisions sur opérations courantes. Le montant global de la provision appelée va au crédit du 701 par le débit des comptes 450-nn des copropriétaires. Mise à jour 25/04/2012 Le compte 701 est utilisé en
fin d’exercice comme compte de passage pour la mise en répartition des
charges. L’article 10 de l’arrêté précise : « à l’arrêté des comptes, le compte 450 est débité ou crédité de l’excédent ou de l’insuffisance sur opérations courantes par la contrepartie du compte 701 ». Ce mécanisme est expliqué dans le tableau suivant. L’exemple est simpliste : deux copropriétaires seulement dont les quotes-parts sont égales et deux charges seulement. La rémunération du syndic pour 800 € et la fourniture de gaz (chauffage collectif) pour 1500 €. Le total des provisions appelées es de 2500 €. On constate facilement qu’en fin d’exercice il y a un excédent de 200 €.
A la lettre de l’arrêté il suffirait de porter 100 € au crédit de chaque copropriétaires. L’information correcte des copropriétaires exige de justifier le calcul du solde. Les relevés individuels seront détaillés et identiques :
On note qu’après l’écriture 01 les comptes de charges 6031 et 621 sont soldés. Le compte 701 présente un solde créditeur de 200 € Après les écritures 02 (remboursement des provisions appelées) et 03 (répartition des charges) les compte 701 est également soldé. Les deux comptes 45001 et 45002 présentent chacun un solde créditeur de 100 € qui sera imputé sur un prochain appel de provision. Fin de mise à jour · 702 : provisions sur travaux et opérations exceptionnelles. Dans ce cas, la procédure est de porter le montant global de l’appel de fonds au crédit du 102 (provisions pour travaux décidés) par le débit des comptes 450nn des copropriétaires. Dans un second temps, le 702 est crédité par le débit du 1032 au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans la pratique, il est conseillé de virer les appels enregistrés en 1032 dès le début effectif des travaux. Il faut toutefois conserver en 1032 les fonds qui ne seront manifestement pas utilisés avant la fin de l’exercice, dans le cas d’un chantier assez long. · 703 : avances. Le plan indique que ce compte peut être alimenté par le débit du 1031 (avance de trésorerie) ou par le débit du 1033 (autres avances). Un abondement par le 1031 ne peut être qu’exceptionnel. Le montant de l’avance de trésorerie (souvent qualifiée de fonds de roulement), doit demeurer constant tant qu’il n’a pas été modifié par une décision de l’assemblée. En d’autres termes, il n’y a pas lieu, à notre avis, de constater un prélèvement sur l’avance de trésorerie. Il est seulement possible de constater en 1031 une réduction (ou une augmentation) de l’avance de trésorerie. Les fonds constituant l’avance de trésorerie ne sont isolés que si cette avance fait l’objet d’un placement. A défaut, ils sont confondus avec les fonds de provenance différente pour constituer la trésorerie disponible. Le compte 703 peut être alimenté par le débit du 1033 (autres avances) dans la mesure des besoins de trésorerie générés par des dépenses autres que celles relatives aux travaux décidés par l’assemblée générale. En fin d’exercice, on doit retrouver, le cas échéant, les montants crédités au 703, catégorie par catégorie, dans l’annexe n° 3, aux lignes « produits affectés ». Ils doivent être listés avec détail « par poste ( ?), par imputation, avec indication facultative des numéros de comptes ». · 704 : remboursement d’annuités d’emprunts : il ne peut s’agir alors que d’un « emprunt du syndicat », décidé à l’unanimité des copropriétaires. Le montant de l’annuité de remboursement fait l’objet d’un appel de fonds porté au crédit du 704 par le débit des comptes 450nn des copropriétaires. Le paiement de l’annuité à l’établissement financier est porté au débit du compte 661 (remboursement d’annuités d’emprunt) par le crédit du compte de banque. Le plan des comptes analytiques doit prévoir la répartition judicieuse du 661 et du 704 pour que les deux opérations apparaissent clairement dans les comptes individuels en fin d’exercice, à défaut d’une centralisation préalable permettant la confusion des deux soldes. 71 Autres produits Le plan comptable comporte ici six comptes : · 711 subventions : Les subventions ne sont pas enregistrées directement dans ce compte. L’engagement est enregistré en 131 (subvention accordée en instance de versement). L’article DC 4 précise que « la constatation en produit au compte 711 est effectuée au fur et à mesure de l’avancement de la charge qu’elle couvre ». Cette disposition est plus critiquable encore que pour 702. La subvention ne couvre souvent qu’une partie de la charge et le syndic ne peut s’évertuer à assurer l’épuisement du compte en plusieurs fois. On ne peut virer en 711 que les subventions attribuées globalement au syndicat. Les subventions attribuées aux copropriétaires doivent transiter par les comptes 450 concernés (au crédit). Elles viennent alors en contrepartie des appels de fonds effectués par le syndic. · 712 emprunts : sont enregistrées en 712 les fonds provenant d’un prêt consenti au syndicat. Il peut aussi s’agir des paiements adressés aux entrepreneurs par l’organisme prêteur au nom et pour le compte du syndicat. Dans ce dernier cas, le crédit du 712 a pour contrepartie le débit du compte du fournisseur 401nn ainsi payé. La comptabilité du syndicat conserve ainsi la trace de ces opérations. Il faut bien entendu éviter toute confusion entre le compte 712 et le compte 704 affecté aux remboursements d’annuités d’emprunt. · 713 indemnité d’assurance : Il doit s’agir d’une indemnité revenant au syndicat. Quand une indemnité encaissée par le syndicat doit faire l’objet d’une ventilation en différents postes, il est préférable de l’enregistrer d’abord en 472 (compte en attente d’imputation créditeur). La partie revenant au syndicat est ensuite virée en 713. Si elle doit entrer dans le financement d’un chantier nn, il faudra, le moment venu, débiter le compte 713 pour créditer le 702nn. Mais la procédure strictement régulière est certainement de ventiler un paiement à l’entrepreneur par le débit des différentes sources de financement (subvention, indemnité d’assurance, provisions, etc…). · 714 produits divers : le décret nous indique que les produits divers incluent les intérêts légaux dus par les copropriétaires. Il faut y ajouter les indemnités diverses allouées au syndicat par une décision judiciaire. Une pratique courante est de porter ces indemnités (dommages-intérêts, indemnité de l’art. 700 NCPC) au crédit d’un compte de charges. Elle est condamnable puisqu’il s’agit bien d’un produit qui doit apparaître comme tel et qu’en outre elle aboutit à fausser le total des charges réelles de l’exercice et le calcul du budget prévisionnel pour le poste « contentieux ». · 716 produits financiers : ce poste n’appelle pas d’observation particulière. · 718 produits exceptionnels : c’est à tort que l’on donne parfois comme exemple le prix de vente d’une partie commune. En effet ce prix est, dès la régularisation de l’acte, la propriété des copropriétaires, chacun pour sa quote-part, conformément à l’article L 16-1. Le syndic, légalement constitué comme mandataire des copropriétaires intéressés, dépose pourtant les fonds au compte du syndicat. Il doit les répartir sans délai. Le versement global est enregistré dans un sous-compte 472 qui est ensuite débité par la répartition du prix au crédit des 450nn des copropriétaires. Cette
procédure doit être respectée, même si l’assemblée a décidé, avec la vente,
l’affectation des fonds à la constitution d’une provision, par exemple.
Dans ce cas, le syndic effectue de plus l’appel de fonds nécessaire à la
constitution de la provision. Les copropriétaires n’ont rien à encaisser ni à
payer mais ils trouvent mention des
deux opérations sur les relevés individuels. Le syndic peut alors virer les
fonds sur un compte de placement. |
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