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7 / 3.7 Constatation des charges et produits A. charges constatées pour les opérations courantes B. produits constatés pour les opérations courantes II. travaux et autres
opérations exceptionnelles A. charges sur travaux ou opérations exceptionnelles B. produits sur travaux et opérations exceptionnelles 1. nature des produits sur travaux et opérations exceptionnelles 2. constatation des produits sur travaux ou opérations exceptionnelles III. théorie
de la répartition immédiate des dépenses A. principe de la répartition immédiate des charges B. effets de la répartition immédiate des charges 1. effets pratiques : les situations comptables 2. effets juridiques : l’action directe du créancier du syndicat C. obligation d’enregistrement ponctuel des charges L’article 2 du décret du l4 mars 2005 indique que les comptes de l’exercice comportent les charges et produits pour les opérations courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les opérations exceptionnelles. Nous examinerons donc successivement les opérations courantes et les opérations exceptionnelles. L’article 3 du décret est ainsi conçu « Les
charges constatées pour les opérations courantes comprennent les sommes
versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont a
bénéficié par le syndicat. « Les
produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes
reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur
incombant, enregistrées à la date d’exigibilité. Ils comprennent aussi les
produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblé
générale » A. charges constatées pour les opérations courantes Doivent être considérées comme charges pour opérations courantes celles qui sont susceptibles, par nature, d’entrer dans le contenu du budget prévisionnel. Du point de vue comptable, il importe peu qu’elles aient été prévues dans le budget. Il convient donc, pour constituer la liste des charges pour opérations courantes, d’éliminer les dépenses « non comprises dans le budget prévisionnel » selon la terminologie de l’article 44 du décret du 17 mars 1967. A propos du budget prévisionnel, l’article 2 comptable du décret mentionne les « dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ». A propos des charges constatées, l’article 3 fait état « des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat ». L’article L 14-1 vise les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. On peut établir comme ci dessous le tableau des dépenses pouvant être incluses dans le budget prévisionnel et de celles qui en sont exclues :
Les dépenses pouvant être incluses dans le budget prévisionnel ont vocation a être considérées comme des charges courantes. On relève l’importance nouvelle de la notion de maintenance, qui s’entend pour l’essentiel « des travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun », en ce compris les menues réparations. On retrouve une prédominance identique dans le projet de décret sur les charges locatives récupérables faisant suite au rapport de M. Pelletier. Ce texte distingue en outre : · la maintenance préventive, qui a pour objet de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun. ·
la maintenance corrective, qui comporte le changement
des pièces (pour les éléments d’équipement communs). C’est encore dans le droit des baux que l’on retrouve la notion de « menu entretien » (article 1754 C. civ.) qui est laissé à la charge du locataire au titre des réparations locatives. Au contraire les
« gros travaux », qui incluent le remplacement des éléments
d’équipement, demeurent à la charge du bailleur et, dans le statut de la
copropriété, exigent une décision spéciale de l’assemblée générale. On ne
peut les considérer comme des opérations courantes. Toutefois l’article 45 du décret permet le classement des remplacements d’éléments d’équipement commun, tels que ceux de l’ascenseur ou de la chaudière, dans les travaux de maintenance « lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent. » Le texte fait ainsi allusion aux contrats d’exploitation et de maintenance comportant une clause dite de garantie totale. L’article L 14-3 indique que les charges courantes doivent être constatées dès leur engagement juridique, c’est à dire dès la commande ou l’ordre de service pour des travaux d’entretien. L’article 3 du décret du 14 mars 2005 exprime une solution radicalement contraire puisque les charges courantes « sont les sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont le syndicat a bénéficié » . C’est alors à la livraison de la fourniture ou après exécution du travail que la charge doit être constatée. Aucun des deux textes ne prend en considération le cas des redevances périodiques liées aux contrats divers souscrits par le syndicat. Ces redevances sont en outre payables d’avance. On se trouve alors face à une dépense exigible le 1er juillet, mais qui ne peut être constatée que le 1er octobre ! La solution réglementaire a de plus l’inconvénient majeur de faire disparaître les avantages réels de la procédure d’engagement. Le premier est de pouvoir connaître à tout moment la situation comptable et financière réelle du syndicat. On ne peut donc qu’inciter les syndics à utiliser la procédure d’engagement juridique pour les dépenses les plus importantes au moins. Ils constateront rapidement que le relatif alourdissement de la tâche trouve une compensation significative dans une appréciation plus facile des facultés financières de chaque syndicat. La solution est d’autant plus légitime que la procédure d’engagement juridique est applicable aux produits pour les opérations courantes qui doivent être constatés, quant à eux, à la date de l’exigibilité. Il est évident que tout retard de paiement effectif d’un produit courant affecterait l’exactitude de la situation financière ne présentant aucune trace des commandes passées. B. produits constatés pour les opérations courantes Ils comprennent, selon l’article DC 3 : - « les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur incombant ». - les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires. Dans le second cas, Il existe plusieurs modalités d’affectation du produit : · les produits prévisibles et récurrents peuvent être affectés par anticipation : par exemple les loyers d’une partie commune à l’abondement d’une provision sur travaux futurs · l’affectation d’un produit imprévu peut être proposée par le syndic, après concertation avec le conseil syndical, mais doit être ratifiée par l’assemblée, qui peut faire un autre choix. Il est donc prudent d’enregistrer ce produit, en un premier temps, dans un compte d’attente. · Enfin certains produits sont affectés impérativement en raison de leur nature. Une indemnité d’assurance doit être affectée au paiement des travaux nécessités par le sinistre. Tout copropriétaire peut remettre en cause un autre emploi. Les praticiens distinguent habituellement : § les produits internes, en provenance des copropriétaires ; § les produits externes, en provenance des tiers ; Le syndicat peut recevoir des sommes dont le destinataire final est un copropriétaire, pour tout ou partie. C’est souvent le cas pour les indemnités d’assurance qui ne doivent être considérées comme produit que lorsqu’elles couvrent un préjudice ayant affecté les parties communes. Les produits internes doivent être enregistrés à la date d’exigibilité, soit le premier jour du trimestre conformément à l’article 14-1, sauf décision différente de l’assemblée générale quant aux modalités. C’est donc le montant global de la provision sur charges appelée qui doit être enregistré. Les paiements effectués ultérieurement par les copropriétaires ne sont pas des produits. Ils viennent seulement au crédit de chaque compte de tiers (copropriétaires) concerné. Si la provision du 2e trimestre de l’exercice est d’un montant global de 10 000 €, c’est cette somme qui est enregistrée au crédit du compte des produits. Elle a pour contrepartie les différentes quotes-parts qui sont passées au débit des comptes des copropriétaires. Les paiements effectués par les copropriétaires sont passés au crédit de leurs comptes respectifs par le débit de la banque. Les produits pour les opérations courantes doivent être constatés à la date de leur exigibilité. II. travaux et autres opérations exceptionnelles Le décret comptable traite successivement des charges et des produits relatifs aux travaux ou aux opérations exceptionnelles. A. charges sur travaux ou opérations exceptionnelles L’article 4 du décret du 14 mars 2005 est ainsi conçu : « Les charges constatées pour les
travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à
verser, pour les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet
1965 susvisée et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les
charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation
des travaux ou de la fourniture des prestations. « Lorsque les travaux ou
prestations s’effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant
aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l’exercice au
cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés. « Les charges comprennent aussi
les dépréciations sur créances douteuses à l’encontre des personnes autres
que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et
soumise au vote de l’assemblée générale. Les dépréciations de créances
douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis
en oeuvre les diligences nécessaires au
recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à
la saisie immobilière. « Les produits constatés pour les
travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à
recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur
incombant résultant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée,
les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour
travaux, les subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers
des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements
décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant
affectation décidée par l’assemblée générale des copropriétaires. « Les produits pour travaux et
opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur
exigibilité. « Les subventions sont à constater
dès leur notification, à l’exception des subventions dont le versement
s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des
travaux prévus au premier alinéa du présent article et opérations
exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, dès leur
notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions
prévues par la décision accordant la subvention. Nous examinerons successivement les travaux et les opérations exceptionnelles. 1.
travaux
exceptionnels Il s’agit des travaux visés par l’article D 44, soit les dépenses afférentes : -
1° Aux travaux de conservation ou
d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ; -
2° Aux travaux portant sur les éléments
d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ; -
3° Aux travaux d’amélioration, tels que
la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants,
l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage
commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la
surélévation de bâtiments ; -
4° Aux études techniques, telles que
les diagnostics et consultations ; - 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. C’est à l’occasion de la constatation de la charge que sa qualification doit être déterminée. Cette tâche incombe au gestionnaire. Son exécution correcte impose de prendre en considération les observations qui suivent. a)
préfinancement et procédure d’engagement Il appartient à l’assemblée de déterminer les conditions d’exigibilité, c’est à dire les montants et dates des appels de fonds que le syndic devra effectuer. Cette décision doit tenir compte des stipulations contractuelles des marchés, notamment de la nécessité éventuelle du versement d’un acompte à la commande. Elle doit tenir compte également de la durée prévue des travaux. Le procès verbal de l’assemblée justifiera : - Le passage en engagement du montant total des crédits ouverts pour un chantier déterminé, à la date de signature des marchés. Les montants correspondants aux honoraires particuliers du syndic, aux coûts d’assurance et aux frais annexes (voirie ou autres) doivent être pris en considération pour la détermination du crédit global à ouvrir pour un chantier déterminé. - Les appels de fonds successifs dont les montants globaux seront passés au crédit d’un compte de produits exceptionnels par le débit des comptes des copropriétaires concernés, avec réduction à due concurrence du montant de l’engagement. On note toutefois que l’arrêté comptable impose un passage préalable par le compte 102. Ce n’est qu’à l’occasion de la nécessité de payer les acomptes successifs, sur présentation de situations de chantier, que les sommes nécessaires seraient prélevées du compte 102 pour passer au crédit du compte de produit affecté au chantier ; les praticiens critiquent à juste titre cette procédure, d’autant que nous verrons qu’en fin d’exercice il n’est pas prévu de tenir compte des sommes figurant au compte 102 pour faire apparaître dans le compte 12 la position financière du chantier lorsqu’il doit se poursuivre sur l’exercice suivant. Les travaux supplémentaires devront faire l’objet de décisions régulières et seront soumis aux même prescriptions comptables. b)
constatation des charges (travaux et
opérations exceptionnelles) Le décret prévoit la comptabilisation des charges par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations. Cette formule n’est pas contraire au respect des clauses contractuelles classiques en matière de marchés de travaux. Indépendamment de l’acompte à la commande, les acomptes successifs font l’objet de bons d’acompte émis par le maître d’œuvre s’il en existe un ou directement par les entrepreneurs si le chantier est suivi par le syndic. Les constatations successives des bons d’acomptes se traduisent par la réduction à due concurrence de l’engagement. c)
chantiers couvrant plusieurs exercices La durée d’un chantier peut entraîner son rattachement à deux exercices ou plus. L’assemblée peut organiser un programme de travaux différents s’étalant sur plusieurs années et faisant l’objet de décisions définitives. Le projet initial de décret comptable prévoyait à ce sujet que les montants correspondants aux travaux et prestations votés à effectuer sur exercices futurs seraient mentionnés en « engagements sur exercices futurs » dès la signature du contrat. Cette procédure satisfaisante a été abandonnée. Les documents de fin d’exercice ne comportent plus aucune mention liée à un plan pluriannuel de travaux. La seule indication est celle figurant, de manière globale, dans le compte 12, limitée aux chantiers en cours à la date de clôture. Nous examinerons plus loin les remèdes qui pourraient être apportés à ces inconvénients. La réactualisation des devis en vertu d’une clause contractuelle pourra être constatée dès qu’elle aura fait l’objet d’un décompte approuvé comme conforme à la clause. d)
clôture et apurement des comptes de travaux
exceptionnels La clôture comptable définitive d’un compte de travaux est soumise à la condition de son approbation préalable par l’assemblée générale. Ce principe est inopposable aux cocontractants qui sont en droit de réclamer le paiement du solde dans les conditions prévues aux marchés. Les assemblées initiales doivent donc voter l’ouverture de tous les crédits nécessaires au respect des stipulations contractuelles. La pratique généralisée de la couverture des retenues de garantie par un cautionnement bancaire justifie cette solution. Elle impose au syndicat le paiement complet des travaux. Le syndicat dispose par ailleurs des moyens d’assurer la sauvegarde de ses intérêts en cas de malfaçons. On peut s’interroger sur les conséquences comptables d’une réception sans réserve des travaux lorsqu’ils comportent des travaux supplémentaires n’ayant pas fait l’objet de décisions préalables. Il est conseillé d’enregistrer l’engagement correspondant. En effet, même en cas de faute par excès de pouvoir du syndic, le syndicat est engagé. L’approbation du compte permet au syndic de mettre en répartition le solde, débiteur ou créditeur du compte. Il s’agit par exemple de l’acquisition d’une partie privative pour création d’un local de conciergerie ou de rangement. Dans ce cas, la signature d’une convention préparatoire exige le passage en engagement d’un montant équivalent au prix et aux frais de l’opération. Les indications fournies ci dessus pour les comptes de travaux demeurent valables mutatis mutandis. Il faut noter toutefois que la réalisation d’une opération exceptionnelle est souvent effectuée à bref délai à compter de la date de l’assemblée qui a pris la décision. Le financement doit donc être assuré rapidement quels qu’en soient les moyens. La réforme comptable introduit dans la comptabilité des syndicats de copropriétaires une notion et des opérations jusqu’à présent inconnues. L’actualité récente montre que leur maniement par les comptables professionnels n’est pas toujours aisé. Les syndicats ne connaissaient jusqu’à présent que les appels de couverture et la constatation définitive de l’insolvabilité du débiteur. Malgré l’ambiguïté du texte du décret, et bien qu’elle n’entraîne pas d’abandon partiel par le syndicat créancier, la dépréciation d’une créance ne peut être constatée qu’après décision de l’assemblée générale. Il s’agit bien entendu d’une charge. Mais il est évident que la quote-part du débiteur demeurera impayée. On peut donc penser que le rétablissement de l’équilibre financier du syndicat exigerait qu’elle ne soit répartie qu’entre les autres copropriétaires, surtout si le lot du débiteur est important. a)
Dépréciation avec appel de fonds Il s’agira souvent de créances sur copropriétaires. Le texte précise qu’elles sont alors constatées après avoir mis en œuvre les diligences nécessaires au recouvrement, et au plus tard au moment du commandement de saisie immobilière. On peut se demander si les rédacteurs du décret comptable ont pris en considération les particularités de la mise en œuvre du privilège spécial immobilier, en particulier dans le cas d’une procédure collective affectant le copropriétaire débiteur. Le statut prévoit désormais en l’article D 45-1 l’appel de fonds de couverture sous la forme d’un « emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ». Cela montre que le décret est fondé sur une autonomie bien illusoire du patrimoine du syndicat. La réalité est que les copropriétaires se prêtent à eux-mêmes et qu’en cas d’insolvabilité définitive du débiteur ils devront faire une croix sur le remboursement, malgré l’absence de solidarité entre les copropriétaires. Un emprunt de ce genre ne peut être effectué qu’auprès des copropriétaires non-débiteurs, réputés solvables. Il exige donc l’établissement d’une grille spéciale de répartition. Il faut prohiber la réalisation de l’appel en fonction de la grille ordinaire des charges générales pour deux raisons majeures : · d’une part le produit sera amputé de la quote-part du débiteur · d’autre part le compte de celui-ci sera débité de cette quote-part qui ne peut être intégré dans le compte des sommes mises en recouvrement. b) Dépréciation
sans appel de fonds S’il s’agit généralement d’une dépréciation de créance sur un tiers au sens propre du terme, il n’est généralement pas nécessaire d’envisager un appel de fonds. Toutefois le cas peut se présenter lorsqu’un compte de sinistre ou de travaux a été laissé en attente d’une indemnisation. Cette manière de procéder est toujours déconseillée. Nous décrivons en 7-6-6 le mécanisme de la dépréciation des créances. B. produits sur travaux et opérations exceptionnelles Les produits sur travaux et opérations exceptionnelles font l’objet de précisions complémentaires figurant également dans l’article 4 du décret comptable : 1.
nature
des produits sur travaux et opérations exceptionnelles Les produits constatés pour les travaux et autres opérations exceptionnelles comprennent - les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article 14-2 de la loi susvisée, - les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, - les subventions notifiées, - les indemnités d’assurance pour sinistres sur parties communes, - les loyers des parties communes, - les produits divers issus des placements décidés par le syndicat, - les intérêts des sommes dues au syndicat. Cette liste n’est pas exhaustive. 2.
constatation
des produits sur travaux ou opérations exceptionnelles Les produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles « sont à constater » au titre de l’exercice de leur exigibilité. Toutefois les subventions « sont à constater » dès leur notification, à l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice dès leur notification et inscrites en comptabilité sur la base des dispositions prévues par la décision accordant la subvention. Ces indications appellent les observations suivantes : - les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article L 14-2. On peut considérer plus simplement qu’il s’agit du montant global des appels effectués. Notons que l’existence de subventions individuelles n’est pas incompatible avec l’imputation de l’appel (pour sa quote-part) du débit du compte du bénéficiaire. - les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux devraient, à notre avis, être constatés dès la réalisation définitive des conventions nécessaires, lorsque le versement des fonds est subordonné à l’avancement des travaux ou de l’opération. Les dispositions comptables appropriées doivent être prises lorsque le règlement est effectué directement par l’organisme de crédit aux entrepreneurs, à un notaire chargé d’une opération exceptionnelle, ou à tout autre tiers qualifié. - les indemnités après sinistre destinées au syndicat devraient être constatées dès notification définitive de l’accord de l’assureur si leur versement est soumis, serait-ce partiellement, à une condition telle que l’achèvement des travaux et la production des mémoires. - les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts dus au syndicat devraient être passés en engagement à la clôture de l’exercice si la liquidation en est effectuée à cette date avec règlement prévu à une date postérieure. Notons que le syndic doit liquider à la date de fin d’exercice les intérêts dus par les copropriétaires débiteurs ayant été régulièrement mis en demeure. Ces dispositions ne posent pas de problème particulier mais certains cas pratiques se présenteront sans doute. On peut évoquer le cas des appels de couverture financière effectués sur décision de l’assemblée lorsque la position débitrice d’un ou plusieurs copropriétaires perturbe la trésorerie syndicale. III. théorie de la répartition immédiate des dépenses La mise en répartition effective des charges, réalisée par le syndic en fin de chaque exercice, est la concrétisation des répartitions virtuelles qui se sont succédées tout au long de l’exercice. La Cour de cassation a clairement exprimé l’une des conséquences de la transparence juridique du syndicat des copropriétaires : à réception d’une facture, « la contribution de chaque copropriétaire aux charges constitue le soutien de l'obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui ci sur chacun des copropriétaires »[1] Elle en a fort justement déduit les effets juridiques que nous décrirons après avoir étudié les aspects originaux de la répartition immédiate des charges. A. principe de la répartition immédiate des charges Le principe de la répartition immédiate des charges est fondé sur la constatation que le syndicat n'est qu'un simple répartiteur de charges et collecteur de fonds, entre les fournisseurs et partenaires divers de la copropriété, d'une part, et les copropriétaires, d'autre part, . Dès son enregistrement par le syndic, chaque charge est idéalement répartie et portée au débit de chaque copropriétaire à l'égard de qui elle devient immédiatement liquide et exigible. Nous avons vu que les nécessités de la pratique comptable font de chaque copropriétaire un tiers à l’égard du syndicat, alors qu’il en est membre. On constate de même que le syndicat, procédant au recouvrement des cotisations, n’est pas un véritable créancier. Comme le plus jeune, à l’issue d’un dîner de promotion, il collecte les contributions financières de ses condisciples pour payer le traiteur. Souvent placée au rang des fictions juridiques, la théorie de la répartition immédiate n'en comporte pas moins des effets pratiques et juridiques. B. effets de la répartition immédiate des charges On en trouve trace à l’occasion de l’établissement de situations intermédiaires. Elle ouvre aussi aux créanciers du syndicat des copropriétaires une voie procédurale de recouvrement très particulière. 1.
effets
pratiques : les situations comptables Idéalement, la répartition immédiate des charges permet, à tout moment, d’établir une situation comptable faisant apparaître les montants globaux de charges réparties dans les différentes catégories et rubriques. Les outils informatiques permettent même, de manière plus fiable encore, d’établir une situation identique à une date antérieure. On conçoit facilement les avantages de ce mécanisme lorsqu’il s’agit de traiter un dossier de mutation de lot par exemple. La procédure d’engagement améliore encore l’efficacité de ce mécanisme. Sans négliger les contraintes pratiques qui affectent son utilisation, on doit donc attirer l’attention des praticiens sur les avantages de la répartition immédiate. 2.
effets
juridiques : l’action directe du créancier du syndicat Tout fournisseur impayé du syndicat peut demander paiement à chaque copropriétaire, dans la limite de sa quote-part. Il peut s'agir d'une action oblique, fondée sur la carence du syndicat. C’est à l’occasion d’une action de ce type que la Cour de Cassation a formulé le principe de la répartition immédiate. Elle s'était exprimée en termes identiques dès 1968 [2] Nonobstant l'oblicité, ici incontestable[3] , de l'action, la doctrine fait souvent état de l'action directe du fournisseur. Madame Kischinewsky-Broquisse [4] a remarqué que l'action oblique soumet le créancier au concours des autres créanciers. On peut ajouter que le copropriétaire peut, en réponse à une action oblique, invoquer les exceptions opposables au syndicat, dont celle résultant du paiement déjà effectué. C’est finalement la possibilité d’une ’action directe qui a été reconnue au créancier du syndicat. Elle évite le concours des autres créanciers et ne permet pas aux copropriétaires assignés d’invoquer à l’encontre du fournisseur impayé les exceptions opposables au syndicat. Toutefois la
Cour de cassation est récemment revenue à la solution de l’action oblique. Elle s’exprime ainsi, en son arrêt du 26/10/2005 [5] « Mais attendu qu’ayant exactement
retenu que le syndicat était une personne morale de droit privé dont le
patrimoine était distinct de celui de ses membres et que ceux-ci n’étaient
pas responsables à l’égard des tiers ou de l’un des copropriétaires de son
passif, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre M. X... dans le
détail de son argumentation, en a déduit à bon droit que le créancier du
syndicat disposait d’une action oblique et non d’une action directe à l’égard
des copropriétaires en paiement des sommes qui lui étaient dues; » Le maintien de cette position nuirait considérablement aux créanciers du syndicat et remettrait en cause la notion de transparence juridique du syndicat. La théorie de la répartition immédiate des charges est donc conforme à la structure du statut de la copropriété qui impose néanmoins la subsidiarité de l'action directe des créanciers. Ils doivent préalablement demander paiement au syndic. C. obligation d’enregistrement ponctuel des charges L’enregistrement ponctuel des factures reçues est une obligation relevant des règles générales de la comptabilité. Cette obligation doit être strictement respectée dans la tenue de la comptabilité syndicale car la fiabilité de la répartition immédiate en dépend directement. Pour la même raison, le traitement d’une facture ne s’entend pas seulement de l’inscription au crédit d’un compte fournisseur par le débit d’un compte provisoire de charges à ventiler ultérieurement. Le comptable doit procéder sans délai au classement de la charge dans les catégorie et rubrique appropriées. Cela ne pose aucun problème pratique pour la plupart des factures. Dans certains cas pourtant, le comptable n’est pas en mesure d’encoder correctement la pièce comptable en l’absence d’informations complémentaires. C’est pourquoi le gestionnaire doit être le destinataire primordial des factures reçues. Il les vise et les transmet au comptable en ajoutant les précisions nécessaires, le cas échéant. |
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