Le fonds de travaux permanent

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Le fonds de travaux ALUR

Afin de faciliter le préfinancement de travaux futurs importants, la loi n° 96-624 du 21 juillet 1994 a inséré dans l’article 18 un alinéa 6 imposant au syndic

« - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ; »

Le but principal était de rendre opposable à tous les copropriétaires la pratique déjà ancienne de constituer des provisions pour travaux futurs. Faute de statut légal, le syndic ne pouvait recouvrer les appels de fonds impayés par certains copropriétaires qui « préféraient gérer eux-mêmes leur trésorerie ».

Mais le législateur a voulu aussi inciter les copropriétaires à adopter cette pratique. Échec total faute d’un accompagnement fiscal approprié. C’est trop tardivement que le Ministère des finances a admis le placement des fonds collectés sur un livret A doté d’une défiscalisation plénière.

Il faut ajouter les actions dommageables des associations de consommateurs qui n’ont vu dans cette pratique qu’un moyen supplémentaire pour les syndics de gonfler la trésorerie détenue et rémunérée à leur profit.

On voit ici encore les dommages provoqués par la possibilité maintenue de gérer par compte bancaire unique ouvert au nom du syndic.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967,créé par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004, n’a pas amélioré la situation car les copropriétaires ont continué à approuver des résolutions favorables à la pratique critiquée ! Il est ainsi rédigé : « L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement. »

Avec accompagnement du blocage des fonds sur un livret A défiscalisé, ce mécanisme a néanmoins permis à beaucoup de copropriétés la réalisation dans les meilleures conditions possibles de chantiers importants.

Le groupe Universimmo et la Revue « Copropriété et Travaux », avec le concours de l’Association des responsables de copropriétés (ARC) ont diffusé un livre blanc intitulé « Copropriétés : plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires » Voir notre article Fonds de prévoyance travaux

Les participants formulaient des propositions clairement exposées et argumentées et un projet d’article additionnel à la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :

Après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret.

« Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété.

« Celui-ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minium à 5 % du budget annuel de charges courantes.

« L’assemblée générale peut cependant, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15 %.

« Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne - spécialement ouvert à cet effet et rémunéré - et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale.

« Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970.

« Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles, sont définitivement attachées aux lots.

La loi ALUR a purement et simplement supprimé l’alinéa 6 dans la rédaction reproduite ci-dessus, sans la moindre disposition transitoire. Elle lui a substitué la mise en place d’un fonds permanent de travaux. Nous reproduisons ci dessous les dispositions de l’article 14-2 et de l’article 18 sur ce point :

Article 14-2 (différé)

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)

I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel …

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. - Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

Nos observations

Il eut été plus simple et cohérent d’écrire

…..pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

3° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble que le syndic a, dans un cas d’urgence, fait exécuter de sa propre initiative en application de l’article 18.

Contrairement au projet présenté par le livre blanc, le dispositif n’est pas réservé aux travaux d’économies d’énergie. Il y a sur ce point une heureuse discordance avec le régime légal des emprunts du syndicat.

La contribution globale pour un exercice doit représenter 5 % au moins du budget prévisionnel, soit 1500 € pour un budget prévisionnel de 30 000 € assez courant pour des immeubles comportant une vingtaine de lots principaux. Autre discordance heureuse avec le projet du Livre blanc, le taux des cotisations n’est pas plafonné. Le montant souhaitable d’un tel fonds de travaux doit être assez important. Cela permet de réduire le traumatisme financier d’un chantier important et notamment de couvrir une partie au moins de l’acompte à la commande. Il peut en résulter un abattement plus important sur le devis et la possibilité de démarrer les travaux plus vite.

Le diagnostiqueur peut avoir omis une vérification. Par ailleurs la durée d’amortissement technique de certains éléments immobiliers est inférieure à dix ans.

Article L731-1 CCH (différé) Créé par Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)

Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;

2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;

4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Article 18 (différé)

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

- d’établir le budget prévisionnel …

- d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

Réserve faite de ce qui pourrait apparaître dans un décret ou arrêté d’application, il faut considérer que les provisions sur travaux futurs mises en place doivent être menées à leur terme.

L’expérience montrera peut être qu’il serait souhaitable de les maintenir. La loi n’en parle plus mais n’interdit pas de poursuivre la pratique. On retrouver a alors les problèmes anciens du recouvrement des provisions sur les copropriétaires réfractaires.

En principe il devrait être possible de faire entrer les provisions pour travaux futurs dans le nouveau cadre du fonds de travaux.

Mise à jour

28/09/2014