00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
7 / 2.2.1 Loi ALUR : Gouvernance et
gestion financière Jean-Pierre Mantelet DES Droit Privé © Section 3 : Améliorer la
gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement Article 55 I. - La loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : 1° L’article 17 est ainsi modifié
: a) Au deuxième alinéa, après la
première occurrence du mot : « générale », sont insérés les mots : « suivant
la mise en copropriété » et, après les mots : « un syndic », il est inséré le
mot : « provisoire » ; b) Après le mot : « parties, », la
fin du même alinéa est ainsi rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que
par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de
plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en
existe un, ou les copropriétaires. » ; c) Le dernier alinéa est complété
par les mots : « , du maire de la commune ou du président de l’établissement
public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu
de situation de l’immeuble » ; 2° Après l’article 17-1, il est
inséré un article 17-2 ainsi rédigé : « Art. 17-2. - Tout syndic non
professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou
plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à
gérer. » ; 3° L’article 18 est ainsi modifié
: a) Au début du premier alinéa, est
ajoutée la mention : « I. ― » ; b) Après le troisième alinéa, sont
insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « ― de soumettre au vote de
l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire
un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le
syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut
être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires,
en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ; « ― de représenter le
syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux
articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état
descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications
apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque
copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; « ― de soumettre au vote de
l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier
les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune
rémunération complémentaire au profit du syndic ; « ― de soumettre à
l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24
toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une
entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est
fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire
l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance
de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ; » ; c) Au quatrième alinéa, après le
mot : « jour », sont insérés les mots : « et à disposition des
copropriétaires » ; d) Après le quatrième alinéa, sont
insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « ― de réaliser les
démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation
relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de
l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ; « ― d’assurer l’information
des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par
l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ; « ― de proposer, à compter
du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en
ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de
l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale
prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est
différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du
syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. « II. ― Le syndic assure la
gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : » ; e) Au cinquième alinéa, après le
mot : « prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation avec le
conseil syndical » ; f) Le septième alinéa est ainsi
rédigé : « ― d’ouvrir, dans
l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat,
sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom
ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la
majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre
établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet
ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au
syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la
nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de
bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical
une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de
logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la
majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le
syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant
les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est
soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des
fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le
compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire
un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements
afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les
versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les
dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du
conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte,
dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération
différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense
de compte bancaire séparé ; » ; g) Après le huitième alinéa, sont
insérés deux alinéas ainsi rédigés : « A l’exception du syndic
provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de
copropriétaires. « III. ― Le syndic est
également chargé : » ; h) Au début de l’avant-dernier
alinéa, est ajoutée la mention : « IV. ― » ; i) Le dernier alinéa est ainsi
rédigé : « V. ― En cas d’empêchement
du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical
peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de
copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de
justice. » ; j) Sont ajoutés deux alinéas ainsi
rédigés : « Le syndic ne peut renoncer à son
mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. « Quand l’assemblée générale
délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient
avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de
ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ; 4° Après l’article 18, il est
inséré un article 18-1 AA ainsi rédigé : « Art. 18-1 AA. - Pour les
immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de
copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les
copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l’article 25, de déroger
à l’article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre
de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée
du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou
séparé et les modalités de perception des fonds. » ; 5° L’article 18-1 A est ainsi
modifié : a) Au début, sont ajoutés trois
alinéas ainsi rédigés : « La rémunération des syndics est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique
complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières,
définies par décret en Conseil d’Etat. « Le décret prévu au premier
alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle
révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement
et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les
conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant
sur les immeubles et les fonds de commerce. « Le contrat de syndic respecte un
contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. » ; b) Au début de la première phrase,
les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot : « Les » ; c) Il est ajouté un alinéa ainsi
rédigé : « Le syndic ne peut en aucun cas
mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale
de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à
titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution
soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du
montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des
travaux préalablement à leur exécution. » ; 6° L’article 18-1 est ainsi
modifié : a) A la première phrase, les mots
: « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée
générale » sont remplacés par les mots : « , selon des modalités précisées
par décret en Conseil d’Etat » ; b) La seconde phrase est supprimée
; 7° A la seconde phrase du premier
alinéa de l’article 18-2, les mots : « l’ancien syndic a fait le choix de
confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires » sont
remplacés par les mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de
confier tout ou partie de ses archives » ; 8° L’article 19-2 est complété par
un alinéa ainsi rédigé : « Si l’assemblée générale vote
pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de
la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix
de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la
majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un
autre copropriétaire en application de l’article 22. » ; 9° L’article 20 est ainsi modifié
: a) Au début du premier alinéa, est
ajoutée la mention : « I. ― » ; b) Après la troisième phrase du
premier alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Le notaire libère les fonds dès
l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut
d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de
l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf
contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. » ; c) Il est ajouté un II ainsi
rédigé : « II. ― Préalablement à
l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de
lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en
application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé
à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le
nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés
de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant
acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un
pacte civil de solidarité. « Dans un délai d’un mois, le
syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant : « 1° Soit que l’acquéreur ou les
mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs
conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont
pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ; « 2° Soit, si l’une de ces
personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle
n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée
infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. « Si le copropriétaire n’est pas à
jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux
parties l’impossibilité de conclure la vente. « Dans l’hypothèse où un
avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de
vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société
se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte
civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent
d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter
de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du
règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat
est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. » ; 10° L’article 21 est ainsi modifié
: a) A la dernière phrase du
deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont insérés les mots : «
autres que celui de syndic » ; b) Après le deuxième alinéa, sont
insérés quatre alinéas ainsi rédigés : « Au cas où l’assemblée générale
est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est
précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic,
faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé,
effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les
copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils
communiquent à cet effet. « Le conseil syndical peut
proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième
alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en
concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un
délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils
communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas
l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. « Le conseil syndical peut se
prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel
avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale,
concomitamment avec les projets de contrat concernés. « Lorsque la copropriété n’a pas
institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. »
; c) Au début du quatrième alinéa,
les mots : « Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots : « Le conseil
syndical reçoit » ; d) A la première phrase du sixième
alinéa, après le mot : « descendants, », sont insérés les mots : « ses
parents en ligne collatérale, » ; 11° L’article 22 est ainsi modifié
: a) Au début du premier alinéa, est
ajoutée la mention : « I. ― » ; b) Sont ajoutés un alinéa et des
II et III ainsi rédigés : « Les salariés du syndic, leurs
conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs
ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble
bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter
lors de l’assemblée générale. « II. ― L’assemblée générale
d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25
peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical
secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du
syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié
au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de
tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de
l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de
l’article 24. « Pour les décisions inscrites à
l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la
majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du
conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose
d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se
prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi. « Le président du conseil syndical
secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat
secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à
l’ordre du jour de l’assemblée générale. « III. ― Le II est
applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des
associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires
des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre. « Pour les décisions inscrites à
l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour
lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité
qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut
prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée
générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision
à la même majorité. » ; 12° A la seconde phrase du second
alinéa de l’article 24-6, la référence : « neuvième alinéa » est remplacée
par la référence : « deuxième alinéa du III » ; 13° Après l’article 42, il est
inséré un article 42-1 ainsi rédigé : « Art. 42-1. - Les notifications
et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires,
sont valablement faites par voie électronique. » II. - Au quatrième alinéa de
l’article L. 443-15 du code de la construction et
de l’habitation, après le mot : « alinéa », est insérée la
référence : « du I ». III. - Le f du 3° du I du présent
article entre
en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de
la présente loi. Il s’applique aux mandats en cours à compter de leur
renouvellement. Article 56 Après l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est
inséré un article 17-1-1 ainsi rédigé : « Art. 17-1-1. - Lorsque le
syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements,
de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une
période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat
peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 : « A. ― La modification du
règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme
coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à
la majorité de l’article 25-1. « B. ― Lorsque l’assemblée
générale de ce syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également
décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne
pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la
désignation du syndic parmi ses membres. « Dans ce cas, et par dérogation à
l’article 17-1 : « 1° La désignation du syndic se
fait par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut
également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas
d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre
révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou
plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat ; « 2° En cas d’empêchement du
syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de
l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut
prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour
désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la
conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. » Article 57 I. - La dernière phrase du premier
alinéa de l’article 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004
relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée par les
mots : « , un même mandataire ne pouvant détenir un nombre de mandats
supérieur au cinquième des membres en exercice de l’assemblée des
propriétaires ». II. - Les deux derniers alinéas de
l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme sont remplacés par un alinéa
ainsi rédigé : « Dans chaque copropriété, les
copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad
hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à
l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être
mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. » Section 4 : Prévenir la
dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de
conservation des immeubles Article 58 I. - La loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : 1° Après l’article 9, il est
inséré un article 9-1 ainsi rédigé : « Art. 9-1. - Chaque
copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant,
soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est
tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit
répondre. » ; 2° Au deuxième alinéa de l’article
10, après le mot : « communes », sont insérés les mots : « et de verser au
fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même
article, » ; 3° L’article 14-2 est ainsi
modifié : a) Au début du premier alinéa, est
ajoutée la mention : « I. ― » ; b) Au premier alinéa, le mot : «
sera » est remplacé par le mot : « est » ; c) Sont ajoutés des II à IV ainsi
rédigés : « II. ― Dans les immeubles à
destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le
syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une
période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire
face aux dépenses résultant : « 1° Des travaux prescrits par les
lois et règlements ; « 2° Des travaux décidés par
l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. « Ce fonds de travaux est alimenté
par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon
les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le
versement des provisions du budget prévisionnel. « L’assemblée générale, votant
dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut
affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement
des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. « Par exception, lorsque, en
application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait
procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de
majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des
sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. « Le montant, en pourcentage du
budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée
générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et
25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel
mentionné à l’article 14-1. « Si le diagnostic technique
global prévu à l’article L. 731-1 du code de la
construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait
apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le
syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant
la durée de validité du diagnostic. « Les sommes versées au titre du
fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au
syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement
par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. « III. ― Lorsque l’immeuble
comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de
fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale. « IV. ― Lorsque le montant
du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel
mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de
l’assemblée générale : « 1° La question de l’élaboration
du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ; « 2° La question de la suspension
des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par
l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ; 4° L’article 18 est ainsi modifié
: a) Le sixième alinéa est supprimé
; b) Le huitième alinéa est ainsi
rédigé : « ― d’ouvrir, dans
l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi
pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé
rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les
cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne
peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec
tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au
troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce
compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le
syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à
l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les
actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le
syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés
périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; » 5° L’article 19-1 est ainsi rédigé
: « Art. 19-1. - Sont garantis par
le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil : l’obligation de
participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les
cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances
afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du
c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les
juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des
dépens. » ; 6° Après le deuxième alinéa de
l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Le présent article est
applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »
; 7° Après le deuxième alinéa de
l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « L’obligation prévue au premier
alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du
jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte
des travaux d’économie d’énergie. » ; 8° L’article 24-5 est ainsi
modifié : a) Après le mot : « équipé », sont
insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les vélos ou » ; b) Après la dernière occurrence du
mot : « permettant », sont insérés les mots : « le stationnement sécurisé des
vélos ou ». II. - Le code de la construction et de l’habitation est
ainsi modifié : 1° Le livre VII, tel qu’il résulte
des articles 52 et 54 de la présente loi, est complété par un titre III ainsi
rédigé : « TITRE III « ENTRETIEN, CONSERVATION ET
AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ « Chapitre unique « Diagnostic technique
global des immeubles relevant du statut de la copropriété « Art. L. 731-1. - Afin d’assurer
l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et,
le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux,
l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire
réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un
diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou
totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. « La décision de réaliser ce
diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les
conditions de majorité de l’article 24 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis. « Ce diagnostic technique global
comporte : « 1° Une analyse de l’état
apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; « 2° Un état de la situation du
syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et
réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; « 3° Une analyse des améliorations
possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ; « 4° Un diagnostic de performance
énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1
du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1
satisfait cette obligation. « Il fait apparaître une
évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la
conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être
menés dans les dix prochaines années. « Art. L. 731-2. - I. ― Le
contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée
générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le
syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de
l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités
générales de son éventuelle mise en œuvre. « II. ― Au regard des
orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales
précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale
soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les
décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux
précédemment adopté. « Art. L. 731-3. - Les travaux
dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de
l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L. 731-2, notamment aux
termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études
complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée,
selon des modalités précisées par décret. « Art. L. 731-4. - Toute mise en
copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du
diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1. « Art. L. 731-5. - I. ― Dans
le cadre des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du code de la santé
publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l’autorité
administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l’état de bon
usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble collectif à usage
principal d’habitation soumis au statut de la copropriété présentant des
désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu
à l’article L. 731-1. « II. ― A défaut de
production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la
demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent
article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1
en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ; 2° L’article L. 111-6-2 est
abrogé. III. - Le I, à l’exception du 1°,
et le II sont applicables à compter du 1er janvier 2017. IV. - Le titre Ier bis du livre II
du code des assurances, dans sa rédaction résultant de l’article 21 de la
présente loi, est complété par des articles L. 215-2 à L. 215-4 ainsi rédigés
: « Art. L. 215-2. - Tout
copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son
syndic, assujetti à l’obligation d’assurance prévue à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis, ayant sollicité la souscription d’un
contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques
mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut également
saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du
présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise
d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par
décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les
conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, déterminer le montant d’une
franchise qui reste à la charge de l’assuré. « Dans ce cas, le dernier alinéa
du même article L. 215-1 est applicable. « Art. L. 215-3. - Est nulle toute
clause des traités de réassurance tendant à exclure les risques mentionnés
aux articles L. 215-1 et L. 215-2 de la garantie de réassurance en raison de
la tarification adoptée par le bureau central de tarification. « Art. L. 215-4. - Les conditions
de constitution et les règles de fonctionnement du bureau central de
tarification mentionné à l’article L. 215-1 sont fixées par décret en Conseil
d’Etat. » V. - Pour les résidences de
tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à
partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des
immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au
sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot
distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise
du syndicat des copropriétaires. Dans les résidences de tourisme,
placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà
existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant
l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas
entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité
de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives
initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires,
l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande
instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de
constater abandon. La responsabilité de l’entretien
des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence,
peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des
copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des
charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien. En cas de défaillance avérée du
propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est
judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du
syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable
indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le
syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à
usage collectif dans le cadre d’un lot distinct. VI. - Le deuxième alinéa de
l’article L. 221-4 du code monétaire et financier est complété par une phrase
ainsi rédigée : « Par dérogation au dernier alinéa
de l’article L. 221-3, le plafond applicable aux livrets A dont sont
titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de
lots de la copropriété. » VII. - Le VI entre en vigueur à compter
d’une date mentionnée par décret et au plus tard le 1er janvier 2016. |
Mise à jour |