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Conduits et canalisations

 

 

 

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 se borne à indiquer que

« dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes :

« […]

« - le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

« -  les coffres, gaines et têtes de cheminées »

 

Une canalisation est un corps creux longiforme étanche, à parois intérieures lisses, destiné à la circulation des fluides, tant par écoulement libre que sous pression. Le terme s’étend aux tubes et conduits dans lesquels on installe les conducteurs électriques (Dicobat)

Un conduit est une gaine ou un volume creux et longiforme destiné au passage et au guidage soit d’une fluide quelconque (fumée, air chaud, vapeur, etc…) soit d’un élément rigide ou semi-rigide tel qu’un câble ou un conducteur électrique. (Dicobat)

 

Il semble donc y avoir une relative identité de nature et de fonction entre conduit et canalisation. Cette apparence est trompeuse. La terminologie technique est elle-même incertaine. Elle utilise de plus d’autres termes que nous devons prendre en considération lorsqu’il s’agit de déterminer le régime juridique applicable aux éléments qu’ils désignent : colonnes, descentes, chutes, collecteurs, etc

On peut néanmoins retenir quelques distinctions importantes :

Un conduit, pris comme volume creux, est inscrit dans le gros-œuvre et déterminé par la maçonnerie. C’est le cas pour un conduit de fumée établi dans un gros mur.

Mais le conduit de fumée peut être constitué exclusivement par des briques pleines ou comporter une gaine intérieure de boisseaux en terre-cuite ou de tubes métalliques.

De même un vide-ordures est un conduit vertical lisse établi dans une gaine ou colonne de vide-ordures. Dans ce cas particulier le régime juridique du conduit vertical et celui de la gaine sont différents !

 

Les distinctions du jargon technique sont plus variées encore quand on parle de colonnes pour les canalisations verticales de distribution, d’évacuation ou de retour des fluides, de chutes pour les évacuations par gravité des eaux-vannes ou des eaux usées, et de descentes pour l’évacuation des eaux pluviales recueillies en toiture. On parle encore de collecteurs d’évacuation pour tout dispositif permettant de regrouper les eaux de toute nature et de les éloigner de l’immeuble vers les égouts ou autres recueils.

On peut citer comme conduits et canalisations

Les conduits de ventilation

Les conduits de climatisation

Les canalisations et conduits de chauffage

Les canalisations des réseaux de distribution d’électricité et de gaz

Les gaines et colonnes des réseaux de télévision (antennes de télévision, réseaux câblés, fibres optiques)

Les gaines des réseaux de domotique

Les gaines et colonnes des vide-ordures

Les collecteurs divers

Les gaines techniques, galeries horizontales ou verticales, visitables, groupant, dès la construction de l’immeuble, des canalisations diverses, mais susceptibles en outre d’accueillir postérieurement d’autres canalisations.

 

 

Notre étude porte sur tous ces éléments

 

Nous prenons le parti de les considérer comme parties communes. Les règlements de copropriété anciens rangeaient souvent certains d’entre eux dans les parties privatives. Nous formulerons plus loin des observations au sujet de ces clauses et des difficultés juridiques et pratiques qu’elles génèrent encore de nos jours.

Dans les règlements de copropriété plus récents, même antérieurs à 1965, une pratique courante a été de prévoir la spécialisation des conduits et canalisations en fonction de leur destination technique.

Si l’on prend l’exemple d’un immeuble classique :

- Les colonnes verticales d’alimentation sont des parties communes parce qu’elles desservent toutes les parties et même des parties communes comme les postes d’eau et toilettes du dernier étage.

- Il en va de même pour les chutes d’eaux usées et d’eaux-vannes pour les mêmes raisons.

- Les canalisations horizontales assurant à chaque étage l’alimentation des parties privatives à partir des colonnes sont des parties privatives ou communes spéciales aux propriétaires des lots desservis.

- Les descentes pluviales sont des parties communes puisqu’elles évacuent les eaux  recueillies dans les gouttières de la toiture commune.

En sous-sol, il existe

- un branchement général de l’immeuble au réseau de distribution d’eau de la ville et un réseau horizontal des canalisations alimentant les colonnes d’alimentation depuis ce branchement ;

- un dispositif général de collecte des eaux pluviales, des eaux usées et des eaux-vannes avec évacuation vers l’égout public et un réseau horizontal de collecteurs des eaux provenant des chutes et descentes qui sont dirigées vers le dispositif de collecte.

Le simplicité de ce dispositif commande deux règles complémentaires aussi simples :

Les vannes d’arrêt placées sur les canalisations horizontales privatives sont également privatives, quel que soit leur emplacement. A noter qu’une vanne d’arrêt ne doit commander qu’une seule partie privative. Une sage mesure est de prévoir que l’entretien de toutes ces vannes est néanmoins assuré par une entreprise choisie par l’assemblée et mandatée par le syndic.

Les compteurs de consommation placés sur ces mêmes canalisations sont par contre des éléments d’équipement commun car leur destination est de permettre la juste répartition des charges collectives. Les compteurs doivent donc rester sous la maîtrise du syndicat et du syndic, même lorsqu’ils sont placés à l’intérieur d’une partie privative. Comme précédemment une entreprise, - souvent la même que pour les vannes d’arrêt -, assure le contrôle et l’entretien de ces compteurs, ainsi que les relevés périodiques.

 

Certains règlements de copropriété comportent des clauses plus complexes.

Les clauses les plus gênantes sont celles

Qui disposent que les colonnes et chutes ou descentes traversant un local privatif sont privatives sur la hauteur de cette traversée ; une telle clause est issue de l’ancienne conception de la copropriété que l’on trouvait dans l’article 664 du Code civil (des propriétés superposées liées par des servitudes réciproques).

Qui disposent que les parties des canalisations horizontales se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs sont privatives tandis que les parties se trouvant à l’extérieur, dans les parties communes, sont communes.

Ces clauses sont, de nos, jours, techniquement absurdes et juridiquement obsolètes. Il convient, dans la mesure du possible, de les modifier par une décision d’assemblée. Mais une telle décision exige l’unanimité des voix ! A défaut, la clause doit être respectée (Cass civ 3e 23/04/1986 RL 1986 p. 352 ; CA Paris 7e A 03/03/1993 Administrer Déc. 1993 p. 55 notre Dunes) Dans cette affaire la situation était très particulière puisque la canalisation en question desservait exclusivement une partie commune voisine.

 

Les conduits les plus anciens sont les conduits de fumée. Chaque conduit dessert une cheminée d’une pièce déterminée de chaque étage. Les boisseaux constituant les conduits sont généralement établis dans un mur porteur. Les conduits sont accolés et aboutissent en toiture à une souche supportant toutes les sorties d’un ensemble de conduits (ceux des salons du côté droit par exemple).

Les conduits ainsi intégrés au gros œuvre sont habituellement considérés comme des parties communes (CA Paris 23e A 11/05/1992 Administrer novembre 1992 p. 80). Néanmoins chaque conduit dessert une partie privative déterminée, dont le propriétaire en a seul l’usage. Cette exclusivité d’usage trouve une conséquence dans l’état de répartition des charges qui stipule que les frais d’entretien et de ramonage du conduit demeurent à la charge du copropriétaire bénéficiaire.

Certains règlements de copropriété stipulent au contraire que les conduits de fumée sont des parties privatives. Il s’agit alors de conduits extérieurs qui peuvent effectivement faire l’objet de travaux particuliers dont le propriétaire utilisateur doit supporter la charge financière.

Les dégradations subies par les conduits de fumée trouvent généralement leur cause dans le mauvais état du gros œuvre. Les frais générés par les travaux de leur remise en état doivent être supportés par le syndicat même si les conduits sont des parties privatives.

Au contraire, lorsqu’un copropriétaire désire modifier les modalités d’utilisation du conduit pour évacuer les émanations d’une chaudière murale à gaz, il doit supporter le coût des travaux nécessaires même si le conduit est une partie commune.

 

Dans les immeubles modernes, les conduits et canalisations peuvent être définis comme des parties communes spéciales. Dans un bâtiment important il peut exister des parties communes spéciales par escalier. Un conduit ou une canalisation ne présente d’utilité que pour les lots desservis par l’escalier B.

 

Les copropriétaires ne disposent pas d’un libre droit de raccordement à ces différents éléments.

Ils peuvent avoir une capacité théorique notamment pour l’alimentation et l’évacuation des eaux.

En second lieu, les demandes de raccordement peuvent être liées à des modifications d’une partie commune décidée par un copropriétaire : la division d’un lot ou d’une fraction par exemple. Ces initiatives sont souvent contestables dans la mesure ou elles contrarient l’organisation initiale du bâtiment par son constructeur.

Enfin un raccordement peut imposer la modification de la répartition des charges générées par la canalisation ou le conduit concerné.

Le raccordement est alors soumis à une autorisation préalable de l’assemblée dans les conditions prévues à l’article 25 b (Cass civ 10/03/1981 et aussi CA Paris 23e B 20/06/2002 Loyers et copropriété 2002 n° 300)

 

Il existe des régimes juridiques particuliers pour certaines canalisations

Ainsi pour les montantes d’électricité et de gaz qui peuvent être la propriété du concessionnaire

Gaines et cables de télévision

Canalisations d’eau dans le cas de l’individualisation des fournitures à voir

 

 

 

 

Mise à jour

28/07/2010