4 / 1.2

Le terrain

 

 

I.      les copropriétés dépourvues de terrain commun

II.     le terrain : partie commune générale

A.    tantièmes de terrain et tantièmes de bâtiment

B.     propriété du dessus et propriété du dessous

C.     consistance du terrain

III.   conservation et sauvegarde du terrain

A.    sauvegarde juridique

B.     sauvegarde technique

 

 

 

Dans le cas d’une copropriété assujettie impérativement au statut de la copropriété, le terrain d’assiette, s’il est inclus dans la copropriété, est une partie commune générale indivise entre tous les copropriétaires, chacun pour sa quote-part des parties communes, réserve faite de la distinction entre tantièmes de terrain et tantièmes du bâtiment qui est parfois pratiquée.

I.               les copropriétés dépourvues de terrain commun

Un immeuble en copropriété classique peut être inscrit dans un des lots d’une copropriété en volumes. Cette dernière n’est pas régie par la loi du 10 juillet 1965 alors que la copropriété classique y est assujettie.

Le bâtiment repose sur les constructions d’un volume inférieur, sur une dalle dépendant d’un domaine public (État ou plus souvent collectivité territoriale), parfois même sur le sol naturel d’une parcelle incluse elle-même dans un lot-volume. Lorsque le terrain d’assiette de la copropriété en volumes ne dépend pas d’un domaine public, il peut, à notre avis, être la propriété indivise des propriétaires des lots-volumes sans que, pour autant, l’ensemble immobilier soit assujetti au régime de la copropriété.

 

Plus fréquemment, le terrain appartient à un tiers :

·          Dans le cadre d’un bail à construction régi par les articles  L 251-1 à 9 du CCH

·          Dans le cadre d’une concession immobilière régie par la loi n° 67-1257 du 30 décembre 1967

·          Dans le cadre d’un bail emphytéotique

·          Dans le cadre d’un droit de superficie, en vertu d’une convention écartant l’application des articles 553 et 555 du Code civil et régissant les rapports entre le propriétaire du terrain et le syndicat des copropriétaires

 

Dans ces différents cas, les redevances contractuellement dues au propriétaire du terrain constituent des charges de copropriété.

II.             le terrain : partie commune générale

Abstraction faite de ces cas particuliers, le terrain est une partie commune générale.

A.      tantièmes de terrain et tantièmes de bâtiment

Comme indiqué ci dessus, une pratique ancienne était de distinguer deux échelles des quotes-parts des parties communes : l’une pour le terrain, l’autre pour les bâtiments. A ce propos, les articles 45 à 49 de l’Instruction du 1er août 1979 relative au régime de la publicité foncière (BODGI 10E-1-79) imposent, en cas de pluralité des échelles de quotes-parts des parties communes, de faire figurer dans l’état descriptif de division « celle qui correspond à la définition des droits du copropriétaire dans l’indivision la plus étendue ». C’est l’indivision du terrain, plus étendue que celles de la copropriété des différents bâtiments.

Cette pluralité est justifiée par l’existence dans les bâtiments d’éléments d’équipement affectés à l’usage commun d’un nombre limité de copropriétaires. Une application pratique se présente en cas de destruction des immeubles. L’indemnité d’assurance sera répartie d’une certaine manière alors qu’en cas de non-reconstruction, le prix de vente du terrain sera réparti d’une autre manière, tenant compte en particulier de la valeur du « droit à construire » attaché au terrain. Le mécanisme revient à distinguer

·          la charge foncière au mètre carré (valeur du terrain à bâtir divisée par le nombre de mètres carrés de planchers développés)

·          du coût de construction rapporté au mètre carré.

On a songé à limiter l’utilisation de la distinction à la répartition des indemnités dues au syndicat des copropriétaires pour la cession d’un droit de surélévation.

Ce mécanisme a été critiqué par certains spécialistes de l’établissement des règlements de copropriété et états descriptifs de division [1] . Nous nous bornerons ici à noter que la controverse a trait à la liquidation éventuelle du syndicat des copropriétaires après un sinistre. Le statut de la copropriété est muet sur ce point.

Dans le cas d’un bâtiment unique en copropriété, il n’est pas inéquitable de répartir l’indemnité représentative du bâtiment et le prix du terrain au prorata de tantièmes généraux identiques.

Dans le cas d’un groupe d’immeubles, le règlement de copropriété comporte généralement des tantièmes des parties communes générales et des tantièmes des parties communes spéciales par bâtiment. Dans certains cas, les numérateurs sont identiques mais la base de répartition est constituée, pour les tantièmes spéciaux, par la simple addition des quotes-parts attachées aux lots d’un bâtiment déterminé. Il n ‘y a donc pas de véritable différentiation entre les échelles. Dans d’autres cas, il existe véritablement deux échelles différentes de quotes-parts.

 

B.     propriété du dessus et propriété du dessous

L’évocation du « droit à construire », notion du droit de l’urbanisme, incite à rappeler que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et celle du dessous, conformément à l’article 552 du Code civil.

La superstructure comportant l’immeuble construit est indissociable de l’infrastructure comportant les fondations et des parties communes ou privatives inscrites dans leur enveloppe.

Le volume construit peut être inférieur au volume constructible, notion qui nous paraît préférable à celle de surface constructible utilisée par le droit de l’urbanisme. Ce solde de « droit à construire » est également la propriété indivise des copropriétaires.

De même, les fondations établies n’interdisent pas des affouillements supplémentaires pour la construction d’une piscine par exemple. Le droit d’affouillement est un droit accessoire aux parties communes. Il est également la propriété indivise les copropriétaires.

Mieux encore, le tréfonds est également une partie commune. A ce titre, le syndicat peut, contrairement à l’opinion commune :

·          Percevoir une indemnité tréfoncière en cas d’exploitation minière [2] .

·          Capter les eaux d’une source prenant naissance sur le terrain

·          Capter les eaux souterraines qui s’y infiltrent ou s’écoulent dans son héritage [3];

·          User d’un puits existant ou le créer

·          Effectuer, sous réserve de respecter la réglementation administrative en vigueur un forage hydraulique.

 

Il peut également percevoir une indemnité d’expropriation en cas d’emprise sur le tréfonds.

Plus généralement un syndicat de copropriétaires peut bénéficier des avantages, servitudes et droits d’usage dont bénéficiait l’ancien propriétaire du terrain au titre du régime des eaux et de l’hydraulique.

C.     consistance du terrain

La partie superficielle du terrain se présente sous des aspects divers :

·          Cours

·          Voiries diverses

·          Jardins et espaces verts

·          Aires de jeux pour les enfants

·          Terrains de sports

·          Emplacements de stationnement extérieurs

 

Les cours ont des fonctions diverses qui peuvent se cumuler et/ou se combiner : circulation des résidents, éclairement et aération des locaux communs ou privatifs. Elles sont donc communes aussi bien pour le terrain occupé que pour son volume en élévation.

Une cour peut toutefois faire l’objet d’un droit de jouissance exclusive au profit d’un copropriétaire déterminé. Ce droit de jouissance est limité au sol et il doit être réglementé en fonction de la localisation du lot.

Des droits d’occupation partielle peuvent exister au profit de certains copropriétaires de lots non adjacents pour le stationnement des véhicules. Les emplacements doivent être matérialisés.

Des droits d’accès et d’occupation temporaire peuvent exister pour la desserte des locaux commerciaux ou artisanaux.

Les aménagements d’usage n’interdisent pas l’utilisation de la cour par les autres occupants.

 

Les jardins et espaces verts sont également des parties communes mais une pratique courante est de prévoir l’octroi aux propriétaires des lots du rez-de-chaussée d’un droit de jouissance exclusive sur des parties déterminées du jardin, accessibles depuis ces lots. Les modalités d’usage de ces « jardins privatifs » doivent être strictement fixées par le règlement de copropriété.

Le droit de jouissance privative ne permet pas de construire des pergolas ou abris divers. Il permet des plantations florales ou d’arbustes bas mais la plantation d’arbres de haute tige est interdite (assimilée à une construction). D’une manière générale on doit considérer que tous les arbres sont communs à tous les copropriétaires quel que soit leur emplacement.

Le terrain d’une copropriété peut comporter un bois plus ou moins étendu auquel s’appliquent les dispositions relatives à la prévention contre les incendies de forets (débroussaillage notamment), et à la chasse.

 

Les allées et voies de circulation sont communes. Une pratique courante est d’en imputer les charges d’entretien aux propriétaires des lots qu’elles desservent. Cette pratique ne doit pas, à notre avis, avoir d’incidence sur le caractère de partie commune générale qui leur est propre, dès lors qu’elle font corps avec le terrain.

 

Les aires de jeux sont également des parties communes. Elles sont assujetties à une réglementation particulière résultant des décrets N°  94-699 du 10/08/1994 et  96-1136 du 18/12/1996 pris pour l’application  des articles L 221-1 et ss. du Code de la consommation. Ces textes fixent des règles de prévention des accidents. Les syndics doivent veiller au respect de ces dispositions.

 

Les terrains de sport réservés aux adultes (tennis, volley-ball, jeux de boules, etc.) sont également des parties communes mais l’accès peut en être réglementé. Il est subordonné, dans certains cas, à une adhésion préalable à une association ou autre organisme de gestion. Il en est de même pour les piscines ou d’autres activités de loisirs.

Ce mode de gestion présente la particularité de faire échapper certaines obligations au régime de la copropriété. Il est souvent prévu que l’entretien courant de ces installations est financé par les cotisations. Les dépenses ne sont plus alors des charges de copropriété. Par contre les travaux importants demeurent à la charge du syndicat. Nous consacrerons une étude particulière à ces questions.

 

Le terrain peut encore comporter des emplacements extérieurs de stationnement. L’importance des aires de stationnement est déterminée au moment de la construction de l’immeuble en fonction des règles locales d’urbanisme.

Les uns sont en libre accès et réservés aux visiteurs.

Les autres sont constitués en fractions privatives constituant des lots de copropriété. Ils peuvent être équipés de dispositifs de contrôle d’accès privatifs ou communs. Le droit d’un copropriétaire sur un emplacement extérieur de stationnement est souvent analysé comme un droit de jouissance exclusive sur une fraction de la superficie du terrain commun. La constitution en lot d’un tel droit est une exception à la règle exigeant qu’un lot comporte impérativement une privative. Cette exception est d’autant plus notable qu’un emplacement de stationnement extérieur peut appartenir à une personne « étrangère » à la copropriété dans la mesure ou elle n’est pas propriétaire d’un lot principal dans l’immeuble [4] .

On peut toutefois noter que le droit de superficie résulte de l’acquisition par le superficiaire du « dessus » d’un terrain dont le propriétaire conserve le tréfonds et la surface. Le superficiaire est alors propriétaire « de tout ce qui dépasse le sol : plantations et constructions, mais non du sol lui-même » [5]  Issu du bail à domaine congéable régi par les articles 904 et ss du Code rural, le droit de superficie se retrouve dans le régime plus moderne du bail à construction. Il est possible de faire application à l’emplacement de stationnement de cette notion dès lors que les volumes d’espace définis sont considérés de nos jours comme des biens immobiliers.

 

Le terrain comporte en outre des éléments d’équipement qui lui sont liés.

En surface : les dispositifs d’éclairage des voies et espaces verts, les édicules implantés pour les besoins des services, les murs et grilles de clôture.

En terre : les réseaux enterrés divers, observation étant faire que les canalisations et conduits peuvent être qualifiés de parties communes spéciales aux propriétaires des lots constituant les différents bâtiments d’un groupe  d’immeubles.

 

On peut encore trouver sur le terrain des points d’eau divers : puits, bassins, étangs et même un ruisseau le traversant. Ces différents éléments sont régis par des dispositions juridiques ou administratives diverses qui sont applicables aux copropriétés comme à tout propriétaire. Les étangs peuvent être exploités pour des loisirs divers, y compris la pêche. Le terrain peut encore être bordé par un cours d’eau plus important.

III.           conservation et sauvegarde du terrain

Le syndic doit assurer la sauvegarde juridique et technique du terrain.

A.      sauvegarde juridique

Il doit veiller à écarter toute atteinte à la consistance du terrain et doit exercer, s’il y a lieu, les actions possessoires ou pétitoires nécessaires. Le syndicat peut, en particulier, opposer la prescription acquisitive à toute prétention d’un voisin. Le juste titre peut alors être constitué par l’ensemble des titres des copropriétaires.

Il doit veiller à la conservation des servitudes profitant au syndicat et s’opposer aux prétentions d’un voisin fondée sur une servitude contestable.

B.     sauvegarde technique

Le terrain n’est pas aussi inerte qu’on le pense habituellement. Tout affaissement anormal doit être traité sans délai et il convient de veiller, s’il y a lieu, à l’entretien régulier des murs de soutènement, des fossés et autres systèmes d’évacuation des eaux pluviales. Il en est de même pour les systèmes hydrauliques s’il en existe.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

07/05/2007

 

 

 



[1] Azais, Gouvernaire et Morand Détermination des quotes-parts de droits et des différentes catégories de charges

[2] Cass. civ. 10/07/1969 ; 17/06/1970 et 13/06/1972

[3] Cass. civ. 3e 26/11/1974

[4] Jugé par exemple qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie d’un jardin commun ne peut être constitué en lot : Cass. Civ. 3e 06/11/2002.

[5] Mazeaud Traité de droit civil Tome II 6e édition par F. Gianvité n° 1361