4 / 1.1.3

Les fondations

 

 

I.      consistance des fondations

II.     régime juridique des fondations

III.   entretien des fondations

 

 

Les fondations comportent tous les ouvrages enterrés constituant le socle de l’immeuble et contribuant à la stabilité de son assise. La conception des fondations doit donc permettre d’éviter tout enfoncement, tout déplacement latéral et tout basculement du bâtiment en répartissant la charge de la construction et les surcharges prévisibles liées à son exploitation, sur le sol naturel ou le sol dur.

I.               consistance des fondations

L’établissement des fondations exige une reconnaissance préalable des sols du terrain d’assiette, qui inclut éventuellement la recherche du sol dur. C’est en fonction des résultats de cette reconnaissance des sols qu’est déterminé le système des fondations à utiliser : murs et/ou pieux, pour ne retenir que les cas les plus fréquents. Les pieux n’excluent pas l’établissement de murs de fondation qui ont alors un rôle de soutènement. La hauteur de la nappe phréatique ou la présence de ruissellements souterrains peuvent imposer de prévoir la protection des fondations par un cuvelage permettant de résister aux pressions hydrostatiques sous-jacentes.

 

Les fondations déterminent un volume inférieur qui peut être exploité pour la création d’emplacements de stationnement et d’autres parties communes (chaufferie ou autres locaux pour les équipements communs) ou privatives (caves). Il est alors nécessaire de prévoir des planchers pour ces niveaux inférieurs.

II.             régime juridique des fondations

Dans une copropriété comportant un seul bâtiment, les fondations sont par nature des parties communes générales, au même titre que le gros-œuvre . La présence de fractions privatives dans le volume généré ne permet pas de les constituer en parties communes spéciales. Si l’on trouve une telle qualification dans un règlement de copropriété, la clause doit être interprétée restrictivement comme celle faisant d’une terrasse-toiture une partie privative. Dans ce dernier cas, le « droit de propriété » du bénéficiaire se résout à un simple droit de jouissance exclusive.

Lorsque la copropriété s’étend à un groupe d’immeubles, chaque bâtiment a ses propres fondations.

 

Dans le cas de ventes en l’état futur d’achèvement d’immeubles à usage d’habitation  ou mixte, l’article R 261-11 du CCH impose la constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’Art. A ce stade, le montant des paiements ou dépôts imposés à l’acquéreur ne peut excéder 35 % du prix. Les phases suivantes de l’opération de construction sont la mise hors d’eau puis l’achèvement de l’immeuble.

 

La responsabilité des constructeurs, pour ce qui est des fondations, est importante.

En premier lieu, l’erreur d’implantation d’un bâtiment par ailleurs exempt de vice, mais imposant sa démolition et sa reconstruction, constitue un cas de responsabilité décennale [1]

En second lieu, les désordres affectant les ouvrages de fondation relèvent de la garantie décennale. Elles peuvent donner lieu à des actions récursoires entre constructeurs lorsque les désordres sont dus à une erreur de conception imputable au maître d’œuvre. C’est le cas notamment pour un vice du sol. La reconnaissance des sols est en effet à la charge de l’architecte et du bureau d’études qu’il s’est adjoint [2]. Le délai est alors trentenaire.

De son côté, le syndicat des copropriétaires est responsable des vices du sol commun en vertu de l’article L 14. Dans le cas particulier de la ruine d’une cavité souterraine artificielle (anciens remparts) située à huit mètres de profondeur, c’est en qualité de gardien du tréfonds que le syndicat a été déclaré responsable en vertu de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil [3] . Dans cette affaire, la notion de force majeure a été écartée, la ruine ne provenant pas d’un événement extérieur à la chose.

III.           entretien des fondations

Le caractère souterrain des fondations ne saurait exonérer le syndic de toute obligation de veiller à son entretien préventif et à sa conservation.

Il s’agit avant tout de prévenir les atteintes aux fondations provenant d’éléments extérieurs. Les cas les plus connus sont les dégradations provenant de racines d’arbres trop proches du bâtiment, et celles provoquées par des excavations générées par des infiltrations d’eaux usées ou non consécutives au mauvais état de canalisations diverses. Il convient de faire rechercher sans délai les causes d’anomalies extérieures ou intérieures dès qu’elles ont été constatées. Des vérifications préventives doivent également être effectuées périodiquement.

L’existence de remontées d’humidité dans les caves ou locaux du rez-de-chaussée impose également de vérifications appropriées. Il en est de même en cas de fissurations anormales.

Les modalités d’utilisation de certains lots  privatifs inférieurs, ou la présence de certains éléments d’équipement communs, peuvent également avoir une incidence sur la bonne tenue des fondations.

 

 

 

 

 

Mise à jour

06/05/2007

 

 

 



[1] Cass. Civ. 3e 27/04/1994 n° 92-14254 RGAT 1994 p. 820 note Périnet-Marquet)

[2] Cass. Civ. 17/05/1961 D 1961 somm. p. 109

[3] CA Paris 19e A 28/05/2002 Loyers cop novembre 2002 n° 270