4 / 1.1.2

Gros murs et autres structures porteuses (ossature)

 

 

I.      consistance de l’ossature du bâtiment

II.     régime juridique de l’ossature

III.   entretien de l’ossature

 

 

L’ossature (gros murs et autres structures porteuses) assure la stabilité du bâtiment. Elle supporte les charges générées par la couverture et les planchers des différents niveaux en leur fournissant les appuis appropriés.

Nous nous bornons ici à considérer comme structures porteuses :

Les gros murs des immeubles anciens

Les pieux et poteaux des constructions plus modernes

I.               consistance de l’ossature du bâtiment

Les murs porteurs sont :

Les murs des fondations ou le soubassement, sur lesquels nous reviendrons à propos des fondations ;

Les murs des façades (face, contre-face et pignons)

Les murs de refend (gros murs intérieurs)

Les parois verticales de distribution des locaux intérieurs, autres que les murs de refend, sont des cloisons non porteuses. Notons toutefois que, dans un bâtiment ancien, une cloison peut s’avérer porteuse en raison de l’affaissement léger du plancher supérieur.

 

Dans beaucoup de bâtiments modernes, la structure porteuse comporte des pieux enfoncés ou coulés jusqu’au sol ferme.

Les planchers sont constitués par une dalle de béton dont l’armature est ancrée à celles des poteaux.

La paroi extérieure du bâtiment est constituée par un mur de remplissage en maçonnerie, établi entre les poteaux de l’ossature et/ou par un mur-rideau extérieur à l’ossature, composé de panneaux suspendus. Les murs de remplissage et les murs-rideaux ne sont pas porteurs mais peuvent être assortis d’un système d’isolation thermique et/ou phonique.

 

Les planchers des niveaux comportent généralement une ossature propre (poutres, poutrelles, solives) qui reporte vers les appuis (murs ou poteaux) le poids propre du plancher et les surcharges qu’il devra supporter du fait de l’occupation des locaux.

La consolidation de l’ossature du bâtiment est assurée par des chaînages horizontaux ceinturant chaque étage au niveau des planchers et, le cas échéant, par des chaînages verticaux.

II.             régime juridique de l’ossature

Les éléments constitutifs de l’ossature  sont des parties communes auxquelles aucune atteinte ne peut être portée par des copropriétaires, sauf cas exceptionnels pour lesquels il faut prévoir un contrôle très strict des travaux effectués. L’autorisation préalable de l’assemblée est bien entendue nécessaire, dans les conditions prévues par l’article L 25 b . Il est parfois jugé que le percement d’un gros mur s’analyse en une aliénation partielle d’une partie commune. C’est alors la majorité de l’article L 26 qui est nécessaire.

On peut citer ainsi des travaux de percements de fenêtres ou d’ouvertures dans les murs [1], même pour un mur de refend [2]  ou le percement d’un mur mitoyen avec l’immeuble voisin [3] . Un cas fréquent est aussi l’ouverture d’une trémie dans le plancher afin de transformer deux appartements superposés en un duplex [4] .

Il est également possible de créer un plancher intermédiaire « mezzanine » en procédant à son encastrement sur les poteaux en béton armé de l’immeuble [5] 

 

Parfois l’ossature comporte des éléments d’équipement. C’est le cas lorsque l’immeuble est doté d’un système de chauffage par le sol. Un réseau de circulation d’eau chaude est inséré dans les planchers. Il peut s'agir aussi de résistances électriques.

Des éléments d’ossature peuvent être constitués en parties communes spéciales lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments séparés (groupe d’immeubles), mais la solution n’est pas admise pour des bâtiments accolés car leurs ossatures sont généralement solidaires.

Ils ne peuvent être constitués en parties privatives. Lorsqu’une terrasse accessible, constituée par le plancher supérieur d’un immeuble, est qualifiée de partie privative par le règlement de copropriété, la portée de la clause est limitée au revêtement (dalles ou carrelage) permettant la jouissance exclusive de la superficie.

Mais un élément d’ossature ne peut faire l’objet d’une telle concession de jouissance privative. Il est seulement permis d’y faire des scellements légers ou d’en exploiter la surface par l’exploitation d’un droit d’affichage qui est lui-même un droit accessoire aux parties communes.

 

La responsabilité des constructeurs est engagée au premier chef en cas d’apparition de désordres affectant l’ossature. Celle ci est l’objet primordial de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil. L’article 1792-2 étend la présomption de responsabilité de l’article 1792 aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment lorsque ceux ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert. C’est le cas lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Cette condition est rarement invoquée car, dans la plupart des cas, le critère de l’impropriété à la destination de l’immeuble suffit à faire jouer la garantie [6] Mais la jurisprudence administrative applique strictement la règle. Tout en relevant l’absence d’impropriété à la destination, elle considère que des ballons de stockage d’eau chaude sanitaire ne font pas corps avec l’ouvrage lui-même [7] .

III.           entretien de l’ossature

L’entretien de l’ossature doit être un souci primordial des copropriétaires et du syndic.

Il en est ainsi notamment pour des éléments en bois ou métalliques qui doivent être maintenus à l’abri des infiltrations d’humidité. Les sinistres d’eau les plus modestes peuvent, surtout quand ils ont été décelés avec retard, provoquer l’humidification de ces éléments et leur dégradation progressive par des champignons (mérule) ou la rouille. Lorsque des infiltrations se produisent entre les différents niveaux d’un bâtiment, il faut avoir conscience que des parties communes ont nécessairement été atteintes.

Un incendie peut provoquer des dégradations de l’ossature qui ne sont pas immédiatement décelables. Le cas est fréquent pour une dalle de parking collectif dont la flèche doit alors être vérifiée.

Lorsqu’un syndic est informé de travaux de réfection lourde prévus dans un lot, seraient-ils privatifs, il doit avoir le réflexe de profiter de l’occasion pour faire vérifier les éléments d’ossature pouvant être accessibles à cette occasion.

On doit considérer comme urgents les travaux de réfection de l’ossature qui apparaissent nécessaires.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/05/2007

 

 

 



[1] Cass civ 3e 14/12/1976 JCP N 1978 II p. 38

[2] CA Paris 23e B 30/11/1990 Loyers et copropriété 1991 n° 94

[3] CA Paris 23e A 26/04/2000 Loyers et copropriété 2000 n° 262

[4] Cass civ 31/01/1996 RDI 1996 p. 263

[5] Cass civ 3e 15/12/1999 Loyers et copropriété 2000 n° 80

[6] Cass civ 3e 12/06/1991 n° 91-12171 AJPI 1992 111

[7] CAA Lyon 25/04/1991 GP 11/11/1992 p. 2