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3 / 5.1.3

Action en nullité d’une décision

 

 

I.         notion de décision contestable

A.       inscription au procès-verbal de la décision

B.       efficience et explicitation de la décision

C.       décision issue d’un vote

1.        exclusion des conventions entre copropriétaires

2.        prohibition des consultations écrites

3.        cas des décisions prises à une majorité insuffisante

II.        motifs d’annulation d’une décision

A.       défaut d’inscription à l’ordre du jour

B.       insuffisance des documents d’information préalable

C.       irrégularité des conditions du vote

D.       majorité insuffisante

E.       excès de pouvoir

F.       abus de droit

III.       effets de la contestation

A.       effets de l’assignation

B.       effets de l’annulation

IV.      consolidation des décisions de l’assemblée

A.       renonciation au droit de contestation

B.       consolidation d’une décision annulable ou annulée

 

 

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi conçu :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

 

En évoquant la « contestation » des décisions, l’article 42 alinéa 2 laisse penser qu’il ne serait possible de remettre en cause que l’opportunité d’une décision. Or la contestation ne peut porter que sur sa validité juridique et la régularité des conditions dans lesquelles elle a été prise.

Il faut à cet égard se demander ce qu’il faut entendre ici par «  décision ».

Nous examinerons ensuite les différents motifs pouvant justifier l’annulation d’une décision. Nous laisserons de côté pour l’instant les cas dans lesquels l’inexistence de la décision peut être constatée. Il s’agit en effet d’une action distincte.

I.          notion de décision contestable

Toute résolution efficiente et explicite figurant au procès-verbal définitivement établi d’une assemblée générale comme issue d’un vote des copropriétaires doit être considérée comme une décision contestable.

Cette partie d’étude est habituellement consacrée à la « notion de décision ». On prend alors comme hypothèse de travail qu’il y a bien eu une décision. Nous avons préféré « décision contestable » pour rappeler le cas dans lequel l’assemblée n’a pas traité la question évoquée et donc pas pris la moindre décision. La mention erronée d’une décision a échappé au président et aux scrutateurs, voire au syndic secrétaire qui, tous, ont signé le procès-verbal sans relever l’erreur. Telle que, la décision existe, bien que n’ayant jamais été adoptée.

A l’inverse, une décision réellement prise par l’assemblée mais non reportée au procès-verbal, est dépourvue d’existence légale.

L’expérience montre qu’il ne s’agit pas de  simples hypothèses d’école.

Cette observation préliminaire éclaire la recherche qu’il convient d’effectuer pour déterminer les conditions nécessaires pour qu’une résolution puisse être considérée comme une décision au sens de l’article L 42 alinéa 2.

A.        inscription au procès-verbal de la décision

La première de ces conditions est que la décision doit figurer au procès-verbal définitivement établi d’une assemblée générale.

Le procès-verbal doit présenter l’apparence d’un procès-verbal parfaitement régulier, comportant toutes les mentions prévues par le statut de la copropriété, signé par toutes les personnes ayant été désignées par l’assemblée pour exercer une fonction au cours de sa tenue : le président, les scrutateurs et le secrétaire.

La décision doit bien entendu remplir les autres conditions que nous allons maintenant énumérer.

B.        efficience et explicitation de la décision

La décision doit être efficiente et explicite.

Efficiente, elle exprime la volonté de l’assemblée d’accorder une autorisation ou de faire exécuter des travaux. Elle est créatrice de droits et d’obligations. Le copropriétaire aura le droit de faire exécuter des travaux affectant les parties communes. Le syndic devra commander les travaux votés et les copropriétaires devront payer les appels de fonds prévus à ce titre. Une décision de refus est aussi efficiente.

Explicite, elle se suffit à elle-même. On y trouve la validation de tous les éléments juridiques et matériels permettant sa mise en œuvre, sans nécessité d’une recherche implicite complémentaire. Si, en présence d’une demande d’autorisation présentée par un copropriétaire, l’assemblée décide de solliciter l’avis d’un Homme de l’art, la portée de la décision est limitée à la demande de consultation sans que le demandeur puisse préjuger de l’avis futur.

Il en résulte que les résolutions comportant l’expression d’un simple vœu, le rappel de clauses du règlement de copropriété, voire même un accord de principe pour l’exécution de travaux ne sont pas des décisions car elles ne présentent aucun caractère exécutoire. Dans les cas d’une décision de principe, elle peut toutefois comporter la désignation d’un architecte pour la réalisation d’une étude et l’ouverture d’un crédit pour les frais de l’étude.

C.        décision issue d’un vote

Le procès-verbal doit faire apparaître que la décision est issue d’un vote et qu’elle a été prise à la majorité nécessaire, compte tenu de sa nature. Il suffit pour cela que soient indiqués les résultats du vote, la majorité recueillie et l’adoption de la décision.

1.         exclusion des conventions entre copropriétaires

Une décision, au sens de l’article L 42 alinéa 2, doit résulter en effet d’une délibération majoritaire. Ne sont pas des décisions, à cet égard, des accords écrits ou conventions établies entre copropriétaires hors du cadre d’une assemblée, même dans le cas où tous les copropriétaires ont donné leur accord ou participé à la convention.

Sur ce dernier point, la solution jurisprudentielle ne semble pas contestable, mais la situation actuelle paraît devoir appeler une modernisation législative, notamment pour ce qui est de la modification du règlement de copropriété et plus particulièrement celle de la répartition des charges. L’adaptation des règlements de copropriété prévue par l’article L 49 met en lumière le manque de cohérence des dispositions légales. D’une part il est recommandé de substituer aux dispositions illégales des règlements de copropriété celles du statut actuel et notamment de l’article L 10 alinéa 1. D’autre part, il est matériellement très difficile de procéder aux modifications de l’état de répartition des charges qu’elles commandent. On se trouve alors en présence d’un règlement de copropriété « adapté », mentionnant des règles relatives à la répartition des charges qui sont d’ordre public, mais conservant des tableaux de répartition anciens et devenus illégal.

Or la loi nous indique à juste titre que le règlement est une convention. Il n’y aurait rien d’anormal à ce qu’il puisse être modifié par une autre convention. La règle traditionnelle du parallélisme des formes justifierait aisément cette solution. La sécurité juridique du mécanisme serait de plus assurée par l’intervention du notaire.

Bien au contraire, le régime actuel incite les praticiens et les copropriétaires à contourner la loi par des voies dont la légalité est pour le moins contestable dès lors qu’elles tendent à permettre l’adoption à la majorité simple de décisions comportant la modification de la répartition des charges.

Il semble conforme à l’intérêt commun de tous les copropriétaires et au vœu du « législateur SRU » de faciliter la mise en conformité des règlements de copropriété soit par des conventions préalablement approuvées à la majorité prévue par l’article L 25 et successivement régularisées ensuite par les copropriétaires défaillants et ceux opposants mais ayant finalement acquiescé, quitte à prévoir une intervention judiciaire pour que soit apportée une solution raisonnable aux ultimes conflits.

2.         prohibition des consultations écrites

La consultation écrite des copropriétaires ne permet pas d’aboutir à une décision. Elle peut être utilisée par le syndic pour conforter une décision relevant de sa compétence propre.

3.         cas des décisions prises à une majorité insuffisante

Reste le cas particulier d’une résolution mentionnée comme adoptée au procès-verbal, lorsqu’il s’avère a posteriori qu’elle n’a pas été adoptée à la majorité nécessaire compte tenu de sa nature. Il se présente par exemple lorsque le syndic et le conseil syndical, préparant l’assemblée générale, ont commis une erreur d’appréciation à cet égard.

Pour certains auteurs, on peut parler alors d’inexistence de la décision. Elle n’a jamais existé puisque son existence était soumise à la condition de l’obtention d’une majorité qui n’a pas été obtenue. Il y avait ainsi controverse entre les formations A et B de la 23e chambre de la Cour d’appel de Paris.

La Cour de cassation, par un arrêt du 2 février 1994, a jugé qu’il s’agissait d’une décision au sens de l’article L 42 alinéa 2 et qu’elle devait donc être contestée dans le délai prévu par ce texte [1] . En l’espèce une décision de changement d’affectation d’un lot avait été prise à la majorité simple et contestée plus de deux mois après la notification du procès-verbal. La Cour de cassation a statué comme suit :

« Mais attendu que l'arrêt qui retient, à bon droit, que la résolution relative au changement de destination des lots n°s 2 et 3 a le caractère d'une véritable décision et qui constate, d'une part, que cette décision a été adoptée lors de l'assemblée générale du 2 avril 1982 et, d'autre part, que la contestation des époux B.  n'a pas été introduite dans le délai de 2 mois à compter de la notification du 27 mai 1982, faite par le syndic, est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ; »

II.         motifs d’annulation d’une décision

La demande est limitée à l’annulation d’une décision. Les motifs sont donc liés exclusivement à la question traitée. Les autres décisions subsisteront si le demandeur obtient satisfaction.

A.        défaut d’inscription à l’ordre du jour

Il faut pour qu’une décision soit valide que la question traitée ait été inscrite à l’ordre du jour, ou qu’elle soit étroitement liée comme suite directe et nécessaire d’une décision préalablement prise.

L’assemblée a la possibilité de délibérer sur des questions non inscrites que si elles ne comportent aucun effet décisoire. Le syndic peut toutefois interroger l’assemblée sur une question pour laquelle il a pouvoir de décision, lorsqu’il souhaite conforter sa position.

B.        insuffisance des documents d’information préalable

L’article D 11 énumère les documents qui doivent être joints à la convocation selon la nature des différentes questions figurant à l’ordre du jour. Il distingue ceux qui sont requis « pour la validité de la décision » et ceux qui sont requis « pour l’information des copropriétaires ».

D’autres dispositions, parfois étrangères au statut de la copropriété, exigent la notification de documents précis. C’est le cas pour la demande d’installation d’une antenne privative.

C.        irrégularité des conditions du vote

En principe, tous les copropriétaires participent aux différents scrutins. Mais l’article L 24 comporte une règle dérogatoire : « lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement ». Dans ce cas le règlement peut prévoir que ces copropriétaires seuls participent au vote qui concernent ces dépenses. Le vote est irrégulier si cette disposition n’est pas respectée lorsque la clause existe.

De même les travaux à effectuer sur une partie commune spéciale sont décidés par un vote auquel participent seuls les propriétaires indivis de cette partie commune.

L’article D 19 précise les conditions dans lesquelles, en vertu de l’article L 25-1, un second vote peut avoir lieu si la majorité prévue par l’article L 25 n’a pu être réunie à l’occasion d’un premier scrutin.

Le non-respect de ces prescriptions peut justifier l’annulation d’une décision.

D.        majorité insuffisante

Le cas pratique est celui d’une décision dont l’adoption exige la majorité prévue par l’article L 26. Or il a été indiqué aux copropriétaires que la majorité prévue par l’article L 25 était suffisante. La décision prise irrégulièrement n’est pas inexistante. Un opposant peut la contester dans le délai prévu par l’article L 42 alinéa 2.

E.        excès de pouvoir

Les pouvoirs de l’assemblée générale sont essentiellement limités par l’objet du syndicat des copropriétaires, et par l’interdiction de porter atteinte aux droits primordiaux des copropriétaires.

La décision qui serait prise d’interdire à un copropriétaire de vendre son lot à une personne de nationalité étrangère tomberait sous le coup de cette interdiction.

F.         abus de droit

Une décision de l’assemblée prise dans des conditions objectivement régulières peut être annulée s’il apparaît que la religion des copropriétaires a été surprise par des moyens frauduleux, ou qu’elle est manifestement contraire à l’intérêt de la collectivité ou encore, et a fortiori, si elle a été dictée par une intention malveillante à l’égard du copropriétaire demandeur.

On se trouve alors en présence d’un abus de majorité, souvent caractérisé par un concert frauduleux entre les autres copropriétaires ou certains d’entre eux [2] .

Un cas de fraude à la loi, à proprement parler, est celui dans lequel un copropriétaire majoritaire tente d’échapper à la réduction légale du nombre de ses voix en vendant un petit lot à un tiers complice qui n’avait manifestement aucun besoin d’acheter ce lot. La décision frauduleusement obtenue grâce au cumul des voix peut être annulée [3] .

Enfin, on trouve des cas d’abus de droit pur et simple à propos des refus d’autorisation opposés à des demandes régulières sans motif légitime. Ainsi pour une demande d’apposer une plaque professionnelle présentée par un praticien exerçant son activité dans des conditions conformes aux dispositions du règlement de copropriété [4] .

Il existe une abondante jurisprudence au sujet des différents abus de droit. Si les décisions judiciaires sont généralement incontestables pour ce qui est de l’abus de majorité et de la fraude à loi, on ne peut en dire autant des décisions relatives aux modifications d’usage des locaux commerciaux notamment. Les juridictions ont en effet une conception purement objective de la destination de l’immeuble qui est en fort décalage avec les vœux clairement exprimés du législateur de 1965. Sont alors considérées comme abusives des décisions fondées sur le seul souci de sauvegarder les bonnes conditions de jouissance de l’immeuble.

III.        effets de la contestation

Il faut distinguer les effets de la contestation elle-même (délivrance de l’assignation) et ceux d’une décision définitive d’annulation.

A.        effets de l’assignation

Après réception de l’assignation par le syndic, la décision critiquée demeure exécutoire.

L’exécution par le syndic des travaux décidés en vertu des articles L 25 et L 26 reste suspendue jusqu’à expiration du délai de contestation à l’égard de tous les opposants et défaillants. L’exécution peut reprendre après l’expiration du délai, qu’il y ait eu ou non contestation.

Le syndic doit toutefois agir avec prudence. S’il apparaît que la demande d’annulation est fondée, il ne doit pas mettre en œuvre la décision, surtout en cas d’irréversibilité des actions entreprises.

B.        effets de l’annulation

La décision est censée n’avoir jamais existé. Si elle a été mise à exécution, il y a lieu de remettre les choses en l’état antérieur. Une construction édifiée doit être détruite. Dans le cas d’une modification de la répartition des charges, le syndic doit revenir à la répartition antérieure et refaire les comptes pour la période concernée.

Le demandeur en annulation d’une décision a intérêt à préciser dans sa demande les modalités à prévoir, selon lui, pour la remise en l’état antérieur de la situation litigieuse.

L’annulation est opposable à tous les copropriétaires [5] 

Les pouvoirs du juge sont limités. Il peut soit déclarer la demande en nullité bien fondée soit la rejeter. Il lui est en particulier interdit de se substituer à l’assemblée pour prendre une autre décision [6] .

De manière dérogatoire l’alinéa 3 de l’article L 42 permet au Tribunal de procéder à une nouvelle répartition des charges après annulation d’une décision de modification réalisée dans l’un des cas prévus par la loi. Cette possibilité est étendue aux répartitions de charges créées en vertu de l’article L 30.

Lorsque l’annulation porte sur la désignation du syndic, le sort des désignations postérieures a fait l’objet d’une controverse. IL a été admis que la décision judiciaire devenue définitive en 2003 portant annulation de la désignation du syndic effectuée en en 1997 entraînait l’annulation automatique de toutes les assemblées générales postérieures convoquées par une personne n’ayant pas qualité.

Les Juges ont pris conscience des inconvénients résultant pour les syndicats de ces annulations en cascade. Il a été jugé que les annulations des décisions postérieures devaient faire l’objet de demandes spécifiques introduites, pour chacune, dans le délai par l’article L 42 alinéa 2.

On doit admettre finalement qu’il convient d’apprécier la qualité de l’auteur de la convocation à la date d’expédition de celle-ci. La sécurité juridique impose de ne pas porter atteinte aux situations et relations juridiques légalement formées.

Il faut néanmoins attirer l’attention des copropriétaires et syndics sur la nécessité absolue de prendre en considération une demande d’annulation manifestement bien fondée. Il est inutile de plaider vainement sur une demande de ce genre. Ici encore, l’intervention d’un avocat unique tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le syndic mis en cause personnellement est inopportune.

Une solution est souvent de confirmer la décision annulable à l’occasion d’une nouvelle assemblée générale.

IV.       consolidation des décisions de l’assemblée

La consolidation des décisions de l’assemblées a pour but soit de purger le risque de contestations éventuelles relatives à des décisions considérées comme valides, soit de réparer aussi rapidement que possible les vices manifestes d’une décision.

A.        renonciation au droit de contestation

La notification des décisions de l’assemblées aux opposants et défaillants doit être effectuée par le syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Elle a pour effet de leur conférer le droit d’agir en justice pour contester une ou plusieurs décisions adoptées par l’assemblée. En d’autres termes, leur patrimoine [7] s’enrichit d’une « action » qui doit être introduite dans un nouveau délai de deux mois courant à compter de la notification. Passé ce délai, ils sont déchus du droit d’agir, qui disparaît de leur patrimoine.

L’article 30 du Code de procédure civile est ainsi conçu :

« L'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

« Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

 

Toute personne a la faculté de renoncer à un droit existant comme à une action qu’il aurait la possibilité d’engager ou qu’il aurait déjà engagée.

Dans ce dernier cas, on parle d’une désistement d’instance. Celui-ci ne fait disparaître que l’instance qui est supprimée. Il ne fait disparaître ni le droit ni l’action. Le demandeur pourra donc engager une nouvelle action si les conditions du désistement n’ont pas été remplies.

Dans le cas du désistement d'action, la renonciation est définitive et toute nouvelle demande dirigée contre la même personne assignée en la même qualité, ayant le même objet et qui serait fondée sur les mêmes faits serait jugée irrecevable. Le désistement d'action produit les mêmes effets juridiques qu’un jugement définitif intervenu entre les parties (autorité de la chose jugée).

Lorsque le désistement d’action intervient au cours d’une instance judiciaire, il s’accompagne fatalement d’un désistement d’instance. On parle alors d’un désistement d’instance et d’action.

 

Mais il n’est pas interdit à une personne dotée d’une action née d’y renoncer par un acte écrit faisant mention explicite de son désistement. Dans le cas d’une action en contestation d’une décision de l’assemblée, le désistement n’est valable qu’après réception de la notification des décisions par le syndic. Il est nécessaire en effet que l’intéressé sache exactement à quoi il renonce.

On doit ajouter que le désistement devient inutile comme dépourvu d’objet après l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 puisque la déchéance a joué. Le copropriétaire opposant ou défaillant n’est plus alors titulaire de l’action.

 

Pour permettre aux copropriétaires opposants ou défaillants de manifester valablement leur renonciation à toute contestation, le syndic peut joindre une formule de désistement d’action à la notification avec des instructions précises d’utilisation et leur demander de la lui retourner sans délai pour permettre l’exécution rapide des décisions prises ou de certaines d’entre elles.

Il est bien entendu que le désistement d’action doit porter sur toutes les décisions prises. Il est concevable toutefois que le copropriétaire écarte tout désistement sur une décision précise (le renouvellement du mandat du syndic par exemple). Si l’intérêt de l’opération est de commencer des travaux importants, le désistement partiel conserve alors son intérêt pratique.

B.        consolidation d’une décision annulable ou annulée

La Cour de cassation [8] a explicitement admis que « l’annulation judiciaire d’une première délibération n’interdit pas à l’assemblée générale d’en prendre régulièrement une seconde ».

Cela n’est toutefois exact que lorsque l’annulation a trouvé sa cause dans une irrégularité procédurale (défaut d’inscription à l’ordre du jour par exemple). Lorsque l’annulation est fondée sur un excès de pouvoir de l’assemblée, c’est le contenu de la décision qui a été sanctionné. Il sera pareillement sanctionné lors d’une seconde tentative. Seul un revirement de jurisprudence ou une modification législative peut alors justifier une nouvelle inscription à l’ordre du jour.

 

Il est également possible de consolider une décision avant même qu’une juridiction ait statué sur la demande d’annulation. Dans ce cas le demandeur peut se désister de l’instance en cours. A défaut, la juridiction saisie devra statuer sur la demande en nullité bien que la décision ait été prise de manière valide par une assemblée suivante.

 

 

 

Mise à jour

07/01/2010

 



[1] Cass. civ. 3e 02/02/1994 n° 91-12676 ; le Bulletin de la Cour de cassation signale à cet égard les arrêts suivants : Cass. civ.2e , 20/06/1979 Bulletin 1979, II, n° 191, p. 133 (cassation), et les arrêts cités ; Cass. civ. 3e , 28/06/1989, Bulletin 1989, III, n° 152, p. 83 (rejet).

[2] Cass. civ. 3e 16/07/1996 n° 94-16762 RDI 1996-613 note Capoulade.

[3] Cass. civ. 04/06/1973 Bull. civ. III 392.

[4] TGI Paris 1e chambre 02/05/1968  GP 1968 II 102 note Morand

[5] Cass. civ. 24/10/1972

[6] Cass. civ. 10/02/01988 n° 66-17890 Loyers et copropriété 1988 n° 189

[7] Nous faisons abstraction ici des controverses juridiques relatives à la distinction entre le droit et l’action. On parle couramment des « droits et actions d’une personne ».

[8] Cass. civ. 3e 02/07/1986 n° 84-17252 Loyers et copropriété 1987 n° 51