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3 / 5.1.2

Conditions relatives à la qualité et à l’intérêt du demandeur

 

 

I.         qualité pour agir

A.       irrecevabilité des tiers

B.       statuts particuliers des copropriétaires

C.       copropriétaires défaillants ou opposants

D.       refus de participer à un vote

II.        intérêt à agir

 

 

L’article L 42 alinéa 2 présente comme seuls demandeurs recevables  les « copropriétaires opposants ou défaillants ».

Les « copropriétaires » se présentent aux-mêmes avec des qualités diverses auxquelles s’appliquent des régimes spécifiques.

Les notions de copropriétaires opposants et copropriétaires défaillants doivent également être précisées.

Il faut enfin préciser dans quelle mesure la règle « pas d’intérêt, pas d’action » s’applique dans le cas d’une action en contestation de décision.

 

I.          qualité pour agir

Il faut en premier lieu être copropriétaire.

Une première question est de préciser la date à laquelle le demandeur doit présenter cette qualité, dans les cas où il a acquis ou perdu cette qualité dans un temps voisin de la date de l’assemblée.

L’action en contestation de décision n’est ouverte qu’à celui qui avait qualité de copropriétaire à la date de tenue de l’assemblée [1] . Rappelons que le vendeur perd cette qualité au lendemain de la date de réception par le syndic de la notification de transfert de propriété. L’acquéreur en est pourvu à cette même date. Si la vente a été signée le 17 mai, c’est le vendeur qui a qualité pour participer à une assemblée tenue le 19 mai si la notification a été reçue par le syndic le 21 mai. Si le vendeur a donné pouvoir à l’acquéreur d’y participer, celui-ci n’est doté que de la qualité de mandataire.

L’action en contestation a un caractère personnel et ne suit pas le lot dans les mains de l’acquéreur  [2] . Mais elle peut faire l’objet d’une subrogation à son profit par une clause expresse de l’acte qui doit, à notre avis, en préciser exactement la portée [3] . En général les clauses de subrogation sont limitées à une instance en cours dans laquelle le syndicat est partie, susceptible d’aboutir à l’allocation d’une indemnité à la collectivité des copropriétaires.

 

A.        irrecevabilité des tiers

Les tiers ne sont pas recevables à contester une décision de l’assemblée. La règle a été appliquée aux locataires, aux voisins, à des salariés du syndicat, à des fournisseurs comme au syndic lui-même. Les défendeurs à une action intentée contre eux par le syndicat peuvent contester la régularité intrinsèque de la résolution ayant habilité le syndic à agir en justice. C’est parfois le cas pour une action contre les constructeurs lorsque la décision ne comporte pas la description des désordres allégués. Mais ils ne peuvent pas au sens propre du terme demander l’annulation de la décision qui subsiste, même si elle ne permet pas ensuite de fonder utilement une action judiciaire, en raison d’un vice étranger au régime de la copropriété.

On peut toutefois se demander si les locataires des lots doivent vraiment être considérés comme des tiers à l’égard d’une communauté immobilière à laquelle ils appartiennent du point de vue sociologique. La réalité juridique va dans le même sens, dès lors qu’ils sont soumis aux obligations édictées par le règlement de copropriété qui, pareillement, précise les conditions dans lesquelles ils peuvent user des parties communes et des services communs. On trouve cet aspect particulier du louage dans un arrêt de la 19e chambre de la Cour d’appel de Paris en date du 15 décembre 1994 [4] . L’arrêt évoque la possibilité théorique d’une action oblique du locataire à l’encontre du syndicat, tout en faisant remarquer qu’elle ne pouvait être envisagée en l’espèce.

Ils peuvent disposer en outre, sous certaines conditions d’un droit de participer à la gestion et d’en contrôler les charges.

B.        statuts particuliers des copropriétaires

En l’état, un indivisaire ne peut agir seul. Il doit détenir un mandat de chacun des autres indivisaires qui peuvent également intervenir personnellement dans l’instance [5] . Comme pour la représentation des autres indivisaires, la jurisprudence admet parfois l’existence d’un mandat tacite.

Cette règle s’applique bien entendu dans le cas fréquent des époux propriétaires en indivision d’un lot lorsqu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

Le régime légal de l’indivision récemment adopté permettra sans doute au mandataire désigné par les indivisaires d’agir en justice dans le cas d’une contestation de décision.

Notons que l’intervention des autres indivisaires aux côtés de l’indivisaire demandeur initial doit être régularisée avant l’expiration du délai prévu par l’article 42 alinéa 2.

 

En cas d’usufruit, l’usufruitier ou le nu-propriétaire peut agir mais doit détenir un mandat de l’autre titulaire de droit réel. Il n’y a pas lieu d’établir une distinction entre les demandeurs, fondée sur la nature de la décision contestée, qui concernerait plus particulièrement l’un d’eaux.

 

Un accédant, titulaire d’un contrat de location-accession, peut contester une décision pour laquelle il était admis à voter pendant la période de jouissance préalable à l’accession à la propriété ou à son transfert, en vertu des articles 32 et 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.

Pour les autres questions, c’est le cédant qui est titulaire du droit de contestation.

 

Les associés des sociétés d’attribution, bien qu’ayant qualité pour participer aux assemblées du syndicat, ne sont pas recevables à agir en contestation des décisions prises. Cette solution, constamment proclamée par la jurisprudence depuis un arrêt de la Cour de cassation [6] rendu en 1977 est fondée sur le fait que c’est la société qui est copropriétaire. C’est oublier pourtant que la société ne vote pas, et ne peut donc avoir ni la qualité d’opposante, ni même d’ailleurs celle de défaillante. Elle ne figure pas sur la feuille de présence. L’article D 18 précise néanmoins que la notification du procès-verbal de l’assemblée est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.

Ce mécanisme a été d’autant plus préjudiciable aux associés que dans de nombreux cas, le représentant légal de la société était également le syndic de la copropriété. Il se trouve alors mandataire social de deux personnes morales susceptibles d’entrer en conflit, d’où la nécessité de désigner un mandataire ad litem pour l’une au moins d’entre elles.

 

Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens sont indivisaires quand ils sont, l’un et l’autre, propriétaires et copropriétaires. Dans le cas d’un lot dépendant de la communauté, chacun des époux peut agir en contestation.

Notons que, dans le cas d’époux étrangers, la qualité pour agir dépend de leur loi nationale commune ou des règles du droit international privé français applicables à des époux de nationalités différentes.

C.        copropriétaires défaillants ou opposants

La qualité du demandeur est aussi d’avoir été opposant ou défaillant.

Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre une résolution adoptée ou pour une résolution rejetée. Pour un lot ou un groupe de lots déterminé, il ne peut y avoir qu’un seul vote enregistré, même en cas de démembrement de propriété.

Afin d’éviter les difficultés d’interprétation des votes, il faut prendre soin de toujours rédiger les projets de résolution sur le mode affirmatif : «  l’assemblée désigne », « l’assemblée autorise ». 

 

Un abstentionniste n’est pas un opposant [7] . Certaines juridictions ont cru devoir en faire un opposant dès lors qu’il avait émis des réserves. Cette solution paraît pourtant contraire aux dispositions du statut de la copropriété puisque l’article D 17 est ainsi rédigé « Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ». Sur ce point, l’ancienne rédaction de l’article D 17 était identique.

Il appartient au syndic présent à l’assemblée, qu’il soit ou non secrétaire de l’assemblée, de signaler cette difficulté en vertu de son obligation de conseil. Le président doit inviter tout copropriétaire formulant des réserves à propos d’une question à se faire porter comme opposant à l’occasion du scrutin, dans son propre intérêt.

D.        refus de participer à un vote

Reste le cas des copropriétaires qui, présents à l’assemblée, refuse de participer à un scrutin. Ils ne sont ^pas des opposants [8] .Ils ne sont pas non plus des défaillants puisqu’ils sont présents.

Le refus de participer au vote les prive logiquement du droit d’en contester le résultat [9] .

L’article D 17, dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, prescrivait la mention au procès-verbal, dans le résultat de chaque vote, des noms des copropriétaires ou associés « qui n’ont pas pris part au vote » et de ceux qui se sont abstenus. Dans la nouvelle rédaction, il n’est plus question que des abstentionnistes.

Malgré cette disparition, il nous semble souhaitable de maintenir cette mention pour justifier l’exactitude du résultat indiqué, par rapport aux mentions figurant sur la feuille de présence. Il est ainsi possible d’établir qu’on n’a pas eu recours à la méthode détestable qui consiste à déterminer le nombre des voix favorables par différence entre celui des voix théoriquement présentes ou représentés et celui des voix des opposants enregistrés. On fait ainsi souvent voter « pour » des copropriétaires qui ont quitté l’assemblée sans se signaler ni donner pouvoir à un autre copropriétaire, mais aussi des copropriétaires qui, de fait, ne voulaient participer au vote.

Le vœu du législateur ayant modifié les modalités de décompte des voix propres à la détermination de la majorité prévue par l’article L 24 reste exaucé puisque les voix d’un copropriétaire n’ayant pas participé au vote n’ont pas été exprimées.

 

Les copropriétaires défaillants sont ceux qui, régulièrement convoqués, n’ont pas pris la peine de se déplacer ou de donner pouvoir.

 

Les copropriétaires qui n’ont pas été convoqués ne trouvent pas place dans les énumérations qui précèdent. On ne saurait pour autant leur refuser le droit de contestation ! Si la notification du procès-verbal leur parvient régulièrement, ils doivent agir en contestation, si bon leur semble, dans le délai prévu par l’article L 42 alinéa 2. C’est la solution qui est exprimée dans les arrêts les plus récents de la Cour de cassation.

Dans le cas contraire, les décisions prises leur restent inopposables. Le délai de contestation ne court pas à leur égard. Encore faut-il que le défaut de convocation ne soit pas consécutif à une faute de leur part. C’est le cas lorsqu’ils ont omis de notifier au syndic un changement d’adresse.

II.         intérêt à agir

L’article 31 du Nouveau Code de procédure civile est ainsi conçu :

« L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Dans le premier cas, le demandeur doit rapporter la preuve d’un intérêt juridique et légitime, né et actuel, direct et personnel. On évoque, avec Ihering, la nécessité d’un « intérêt légitime juridiquement protégé ». Il doit être né et actuel pour que le Juge puisse en apprécier la réalité et l’importance. Il doit être direct et personnel car il n’appartient pas à un plaideur de défendre l’intérêt général dont le soin est laissé au Ministère public. Si les syndicats et associations peuvent être admis à défendre les intérêts de leurs membres, l’inverse n’est pas admis ;[10];.

Dans le second cas, le droit d’action semble plus restreint, mais les personnes qualifiées par la loi trouvent dans celle-ci un fondement à leur action. Celle ci a pour objet d’élever ou combattre une prétention ou de défendre un intérêt déterminé.

 

Nous sommes dans le second cas puisque l’article L 42 alinéa 2 réserve l’action en contestation de décision aux copropriétaires opposants ou défaillants tels que nous venons de les définir.

La Cour de cassation, par arrêt du 8 juillet 1980, a jugé que le copropriétaire invoquant le non-respect de règles d’ordre public applicables aux assemblées générales pouvait agir sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice particulier. Cette position a été reprise par la jurisprudence dans de nombreuses affaires. Il a été jugé de plus que la participation effective du copropriétaire à l’assemblée ne pouvait couvrir les irrégularités constatées. Au final, on doit considérer que toute action en contestation fondée sur la violation d’une disposition légale d’ordre public peut être engagée sans nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice personnel.

 

Cette conception a incité récemment une Cour d’appel à constater la nullité des décisions d’une assemblée générale tout en critiquant vivement l’attitude du copropriétaire triomphant.

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/03/2007

 



[1] Cass. civ. 3e 03/05/1990

[2] CA Paris 19e 22/11/2001 Loyers et copropriété 2002 100

[3] CA Paris 19e  12/10/1995 RDI 1992 273

[4] CA Paris 19e 15/12/1994 Loyers et copropriété 1995 235

[5] Cass. civ. 03/02/2004 n° 02-19084

[6] Cass. civ. 3e 04/11/1977 Administrer mars 1978 31 note Guillot

[7] Cass. civ. 3e 16/04/1970 RTDC 1972 6918 note Bredin ; voir aussi Cass. civ. 3e 06/07/1996  n° 94-17868 Loyers et copropriété 1996 n° 406

[8] CA Paris 23 B 12/01/1990 Loyers et copropriété 1990 n° 193

[9] Cass. civ. 3e 02/02/1999 n° 97-15238 Loyers et copropriété 1999 132.

[10] Il faut toutefois rappeler que tout contribuable inscrit au rôle des impôts d’une commune peut exercer les actions que le commune refuse ou néglige d’entreprendre.