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Les assemblées urgentes

 

 

I.         conditions d’application de l’article d 37

II.        régime de l’assemblée générale (art. L 18 & D 37)

A.       ordre du jour de l’assemblée

B.       défaut ou tardiveté de la convocation

C.       décisions de l’assemblée

III.       autres cas d’assemblées urgentes

 

 

La controverse sur les pouvoirs propres du syndic n’est pas close. Mais la vie courante a ses contraintes et les copropriétés ne sont pas à l’abri des incidents ou accidents  divers qui exigent une réaction immédiate sans laisser aucune place aux délibérations préalables.

Il a donc été nécessaire de laisser aux syndics, dans de telles circonstances, une certaine liberté d’intervention. Notre propos est ici d’exposer les règles applicables à ces cas d’urgence. Nous évoquerons ensuite l’utilisation fréquemment abusive de la notion d’urgence pour justifier l’exécution de travaux engagés irrégulièrement par le syndic, souvent à l’initiative du conseil syndical.

 

L’article L 18 dispose que le syndic est chargé notamment :

« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »

 

L’article D 9 précise que « Sauf urgence, [la] convocation [de l’assemblée] est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »

 

L’article D 37 précise les modalités de mise en œuvre de ce dispositif d’urgence :

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

« Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. »

 

On doit signaler ici l’exception notable résultant de l’article L 38-1 :

« En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires.

« Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. »

 

Bien que cette étude soit exclusivement consacrée au régime de l’assemblée générale à convoquer, il n’est pas inutile de remarquer que le mécanisme prévu par l’article D 37 n’est toujours approprié aux particularités de la situation d’urgence. Selon les cas, elle impose :

· soit le remplacement immédiat d’une partie commune (canalisation par exemple) ou d’un élément d’équipement commun (la chaudière par exemple). Dans ce cas, la remise en ordre est effectuée dans un délai très bref et l’assemblée ne peut que constater l’intervention du syndic et la ratifier ou non.

· soit une mesure de sauvegarde provisoire (bâchage d’une toiture par exemple), accompagnée d’une étude des travaux à réaliser et de l’établissement de devis, ce qui exige un délai plus ou moins long. Dans ce cas, la convocation immédiate d’une assemblée ne présente aucun intérêt pratique.

 

La prudence commande pourtant aux syndics de se conformer strictement aux prescriptions de l’article D 9 car la jurisprudence est sourcilleuse à cet égard et n’hésite pas à sanctionner une convocation tardive.

 

I.          conditions d’application de l’article d 37

Si l’on s’en tient au texte de l’article 18, l’assemblée ne peut être convoquée dans ce cadre dérogatoire que

· s’il y a urgence

· à faire exécuter des travaux

· nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

· si le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de tels travaux

 

L’urgence doit être absolue. Dans la plupart des cas il s’agit d’un sinistre important affectant une partie commune, d’une panne majeure d’un élément d’équipement. Dans d’autres cas, il y a découverte soudaine d’un risque grave et immédiat.

Le recours à l’article D 37 est ainsi justifié en cas de rupture soudaine d’une canalisation, des travaux de dégorgement et réparation d’un collecteur d’égouts, de panne définitive d’une chaudière et plus généralement chaque fois que la continuité du fonctionnement d’un équipement collectif majeur est affectée.

Au contraire le remplacement d’un adoucisseur d’eau ne présente pas le caractère d’urgence requis.

L’urgence peut résulter d’une injonction administrative. Encore faut-il tenir compte de la nature des mesures imposées. Ce qui est vrai pour la sécurité électrique ne l’est pas pour un ravalement.

 

L’article D 37 ne vise que l’exécution de travaux. On doit ainsi considérer qu’en cas de panne définitive d’une porte automatique, le syndic peut et doit agir sans délai pour son remplacement mais ne peut prendre l’initiative de souscrire un contrat de surveillance par un vigile.

 

L’article L 18, et l’article D 37 à sa suite, ne visent que la sauvegarde de l’immeuble. On devrait en déduire qu’il ne trouve pas application dans le cas d’une panne d’un élément d’équipement qui compromet gravement le confort élémentaire des copropriétaires et autres occupants sans risque pour la sauvegarde de l’immeuble.

Cette restriction substantielle n’a pas attiré l’attention des auteurs [1] La jurisprudence applique de manière constante le dispositif aux pannes d’éléments d’équipement. C’est une solution de bon sens qui n’en est pas moins contraire à la loi.

 

L’article D 37 n’exige la convocation de l’assemblée que si le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux, qu’il s’agisse de travaux provisoires ou de travaux définitifs. Il en résulte qu’il n’est pas tenu de convoquer l’assemblée s’il se borne à demander des devis.

 

C’est au syndic qu’il appartient d’apprécier la conformité de la situation aux exigences que nous venons d’énoncer. Tous les juristes lui recommandent un extrême prudence mais ils songent surtout au respect de la procédure imposée et notamment à la nécessité d’aviser le conseil syndical et de convoquer l’assemblée.

II.         régime de l’assemblée générale (art. L 18 & D 37)

Le syndic doit successivement

· prendre les mesures appropriées de première urgence, s’il y a lieu

· informer les copropriétaires, et prioritairement le conseil syndical

· convoquer immédiatement l’assemblée

 

A.        ordre du jour de l’assemblée

Dans un grand nombre de cas, les travaux sont effectués dans un délai très bref. Ainsi pour le remplacement d’une canalisation d’évacuation brisée, fuyarde et/ou obstruée, ou pour le remplacement nécessaire d’un élément d’équipement commun primordial.

L’ordre du jour ne peut comporter alors que la ratification des actions du syndic en accord avec le conseil syndical. La convocation est accompagnée d’un rapport d’information. L’urgence justifie généralement l’absence de mise en concurrence. Le syndic doit avant tout prouver l’utilité des travaux réalisés et, dans la mesure du possible, le caractère raisonnable des conditions dans lesquelles ils ont été exécutés.

Dans d’autres cas, le syndic n’a pu que faire exécuter un travail de sauvegarde provisoire (bâchage de la toiture) et envisager, avec le conseil syndical, les modalités d’étude du chantier à réaliser.

L’assemblée est alors invitée à se prononcer sur ces modalités qui peuvent comporter la désignation d’un maître d’œuvre, les conditions de la mise en concurrence, l’organisation du préfinancement des travaux. Lorsqu’une estimation du coût des travaux a pu être faite rapidement, l’assemblée peut ouvrir un crédit global et donner délégation au conseil syndical pour le choix des entreprises, au vu du rapport du maître d’œuvre.

A défaut, la convocation d’une assemblée ultérieure peut être décidée.

 

Il est bien entendu possible de profiter des travaux pour réaliser des améliorations au sens propre du terme, c’est à dire indépendantes de celles imposées par l’évolution des techniques. Il est prudent d’envisager cette solution sous la forme d’une variante, afin de pouvoir prendre la décision de réfection à l’identique si la décision d’amélioration n’obtient pas la majorité nécessaire.

 

B.        défaut ou tardiveté de la convocation

Le défaut de convocation de l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article L 18 prive les appels de fonds effectués par le syndic de toute exigibilité et tend irrégulier l’engagement des travaux.

Pour autant, le syndicat est tenu à l’égard des entrepreneurs du paiement des fournitures et travaux commandés par le syndic. Le syndicat peut mettre en cause la responsabilité du syndic et demander qu’il soit condamné à rembourser les sommes payées aux entrepreneurs.

Cette affirmation doit être tempérée par le rappel de la règle limitant le montant des dommages et intérêts à celui du préjudice réellement subi. Si le montant des travaux réellement nécessaires s’est élevé à 15 000 € et qu’il s’avère qu’il aurait pu facilement être limité à 12 000 €, le préjudice réellement subi est de 3 000 €. Les copropriétaires ne sauraient prétendre à la gratuité du remplacement d’un élément d’équipement manifestement défectueux à raison de la faute commise par le syndic.

La solution est différente s’il s’avère que les travaux commandés ne répondaient nullement aux conditions requises pour la mise en œuvre du dispositif.

 

La seule tardiveté de la convocation peut justifier l’annulation d’une décision de ratification des initiatives du syndic. La Cour de cassation [2] vient d’en donner un exemple récent dans un arrêt important que nous reproduisons partiellement :

 

« Mais sur le deuxième moyen :

« Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

« Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de la résolution n° 2, l’arrêt retient que c’est dans son total pouvoir d’appréciation que l’assemblée générale a aussi ratifié les dépenses relatives aux travaux urgents décidés par le syndic ;

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui avait été demandé, si des travaux urgents avaient été ratifiés par une assemblée générale immédiatement convoquée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »

 

La solution est sévère car le pouvoir de ratifier a posteriori les actes irréguliers du syndic est largement reconnu à l’assemblée générale. La ratification peut même résulter implicitement de l’approbation des comptes et de l’octroi éclairé du quitus.

On peut penser que la Cour de cassation a voulu sanctionner ainsi l’utilisation abusive de la notion de travaux urgents et du mécanisme qui lui est lié.

C.        décisions de l’assemblée

Comme on l’a indiqué plus haut, l’assemblée peut se borner à ratifier les initiatives du syndic lorsque les travaux ont été réalisés sans délai. La ratification vaut quitus et rend exigible l’intégralité du montant des travaux réalisés.

L’assemblée peut refuser de ratifier. Elle doit le faire avec prudence et motiver solidement sa décision. On doit reconnaître au syndic désavoué la possibilité de faire valider son intervention. Il ne peut certes contester la décision de l’assemblée mais il peut solliciter la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de donner son avis sur l’opportunité, l’utilité et le juste prix des travaux, compte tenu des particularités de la situation. Cette manœuvre exige, dans la pratique, la démission du syndic.

 

Dans les autres cas, l’assemblée délibère et décide sur les propositions qui lui sont présentées. Elle peut donner délégation au conseil syndical ou fixer un délai pour la convocation d’une nouvelle assemblée.

 

Les décisions de l’assemblée urgente sont prises à la majorité ordinaire de l’article L 24 car tous les travaux visés sont des travaux d’entretien, serait-il lourd. Il est extrêmement rare que l’assemblée urgente soit en état de décider une amélioration. Le cas échéant, elle devrait décider alors dans les conditions de majorité appropriées. On peut aussi penser qu’il conviendrait alors de respecter le délai de convocation de droit commun.

 

Dans le cas particulier des assemblées faisant suite à une catastrophe technologique, les décisions sont prises  à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

 

Les décisions de l’assemblée urgente sont immédiatement exécutoires. Le délai suspensif prévu par l’article L 42 alinéa 2 est écarté.

 

III.        autres cas d’assemblées urgentes

La réduction du délai de convocation prévue par  l’article D 9 est ouverte à d’autres situations exigeant une décision urgente.

L’urgence a été admise

· en cas d’option à prendre à la suite d’une vente d’immeuble [3]

· en cas de nécessité de modifier le règlement le règlement de copropriété avant la vente d’un lot pour constater des empiètements sur les parties privatives [4]

 

Nous croyons devoir ajouter le cas dans lequel le syndicat est assigné en justice, - a fortiori en cas d’assignation à bref délai -.

Curieusement, le syndic n’est alors tenu que d’adresser copie de l’assignation aux copropriétaires. Cette obligation est rarement respectée.

Il nous paraît souhaitable que les copropriétaires soient mis en mesure de prendre parti sur la demande formulée, de choisir un avocat, et, le cas échéant, de donner au conseil syndical une délégation de pouvoir assortie ou non d’instructions pour déterminer la position du syndicat en fonction du cours de l’instance. Il se peut en effet que l’assemblée juge parfaitement fondées les prétentions du demandeur. Il est alors inutile de poursuivre l’instance.

Il se peut aussi que le préjudice allégué par le demandeur résulte d’une faute du syndic. L’assemblée peut décider de mettre en cause sa responsabilité et de l’appeler en garantie. Il faut alors veiller à confier les intérêts du syndicat à un avocat totalement indépendant du syndic.

Sur tous ces points, la tenue d’une assemblée urgente est nécessaire.

 

L’urgence n’est pas admise quand il s’agit de statuer sur une demande présentée par un copropriétaire dans son seul intérêt [5].

 

Ici encore, c’est au syndic qu’il appartient de juger si l’assemblée peut être considérée comme urgente. Les juridictions du fond jugent souverainement de l’existence ou non d’un cas d’urgence.

 

 

 

 

 

Mise à jour

20/06/2007

 



[1] Elle est toutefois notée par Mme Kischinewky-Broquisse La copropriété des immeubles bâtis Ed 1989 n° 403, qui n’en tire aucune conséquence juridique.

[2] Cass. civ. 3e  01/02/2005

[3] Cass. civ. 3e 07/12/1971 JCP 1972 II 16985

[4] CA Paris 23e B 07/11/2002  Loyers et copropriété 2202 n° 68

[5] CA Paris 23e A 15/11/1992 Administrer novembre 1992 79