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3 / 4.3

Les assemblées spéciales

 

 

I.         assemblées spéciales prévues par la loi

II.        scrutins restreints (art. L 24)

III.       existence de parties communes spéciales

IV.      assemblées de syndicats secondaires

 

 

L’article L 17  énonce que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ».

Le statut de la copropriété comporte des dérogations à ce principe. Elles permettent la tenue d’assemblées ne réunissant que certains copropriétaires.

L’existence de parties communes spéciales ne permet pas aux seuls indivisaires de se réunir en assemblée spéciale.

Les scrutins restreints prévus par l’article L 24 ne peuvent être réalisés qu’à l’occasion et au sein d’une assemblée générale de tous les copropriétaires.

Les assemblées générales des syndicats secondaires sont, au plein sens du terme, des assemblées générales de syndicats dotés de la personnalité morale et dont l’objet, seul, est restreint.

I.          assemblées spéciales prévues par la loi

Les assemblées spéciales légalement convoquées et tenues présentent les particularités suivantes :

·        elles ne peuvent être convoquées qu’en vertu d’une disposition particulière du statut de la copropriété

· certains copropriétaires seulement ont vocation à y participer

· ces copropriétaires ne constituent pas un groupement juridiquement reconnu

· elles sont tenues occasionnellement

· elles ne peuvent délibérer que les points fixés par le texte qui en permet la convocation

Dans ces cas, exceptionnels,  les participants constituent un « collège séparé de copropriétaires concernés », pour reprendre l’heureuse expression de la Cour d’appel de Paris [1] , dépourvu de toute personnalité juridique et donc privé de la possibilité de tenir une assemblée autonome sans le secours d’une disposition légale spécifique qui lui confère une personnalité temporaire.

Il n’existe pas de régime particulier autre que celui de la composition de l’assemblée. L’article D 20 précise « qu’il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (al. 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires ».

 

Les textes imposant la convocation et la tenue d’une assemblée spéciale sont :

 

L’article L 27 alinéa 1er  pour la création d’un syndicat secondaire

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

 

L’article L 28 alinéa 1er pour la scission de la copropriété initiale

I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) …

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

 

L’article 35 alinéa 2 pour l’aliénation du droit de surélever un bâtiment

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

« La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »

 

L article L 38 alinéa 1er pour la reconstruction d’un bâtiment sinistré

« En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. »

 

Ces textes, dont les trois premiers font explicitement mention d’une assemblée spéciale, énoncent clairement l’objet de l’assemblée et les copropriétaires qui ont vocation à y participer.

Le caractère spécial de l’assemblée convoquée en vertu de l’article L 38 alinéa 1er est attesté par l’article D 20. Il est vrai que dans le cas d’une copropriété comportant un bâtiment unique tous les copropriétaires, sinistrés ou non, doivent être convoqués. Mais par contre, dans un groupe de bâtiment, seuls les propriétaires des lots constituant le bâtiment totalement ou partiellement sinistré ont vocation à participer à l’assemblée.

C’est ce qui justifie la qualification d’assemblée spéciale. Le scrutin restreint ouvert aux seuls copropriétaires sinistrés en cas de destruction affectant moins de la moitié du bâtiment est une disposition dérogatoire assurant la sauvegarde des doits individuels primordiaux des copropriétaires sinistrés.

 

Cette observation nous amène à évoquer les pratiques voisines, licites ou illicites qu’on assimile à tort à des assemblées spéciales.

 

II.         scrutins restreints (art. L 24)

Le dernier alinéa de l’article L 24 dispose :

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. »

 

Il prévoit ainsi un scrutin restreint au sein d’une assemblée générale de tous les copropriétaires qui ne peut en rien être assimilé à une assemblée spéciale.

Le champ d’application de cette disposition est limité aux questions relevant de la majorité simple (article L 24).

Notons au passage que cet excellent mécanisme aurait dû être imposé par le législateur sans nécessité d’une clause du règlement de copropriété. On trouve rarement une telle clause dans les règlements anciens qui ne connaissaient pas la répartition des charges des services et éléments d’équipement commun au prorata de l’utilité.

 

On y trouve par contre souvent, dans le cas des groupes d’immeubles, la création de catégories de charges spéciales attachées respectivement à chacun des bâtiments, notamment pour les charges de conservation et d’entretien visées présentement par l’article L 10 alinéa 2.

Cette seule stipulation ne permet certainement pas la tenue d’assemblées spéciales.

L’existence de ces catégories permet sans nul doute le recours à la disposition dérogatoire de l’article L 24. Même en l’absence d’une clause insérée dans le règlement de copropriété, les décisions concernant les parties communes et éléments d’équipement commun propres à un bâtiment sont fréquemment prises à l’issue d’un scrutin restreint. Les contestations sont rares. Les propriétaires d’un lot étranger au bâtiment concerné n’y auraient aucun intérêt. Les propriétaires d’un lot concerné, opposants ou défaillants, ne connaissent généralement pas le moyen qui leur permettrait de contester.

Le problème se pose différemment lorsque le règlement ne comporte pas seulement la création de catégories de charges spéciales mais, de manière plus appropriée, celle de parties communes spéciales à chacun des bâtiments, voire à certains propriétaires de lots déterminés d’un bâtiment unique.

 

III.        existence de parties communes spéciales

Il a été avancé, et plaidé, que l’existence de parties communes spéciales permet de plein droit la tenue d’assemblées spéciales.[2]

Rien ne vient à l’appui de cette affirmation séduisante. Si l’on peut admettre l’intérêt que peuvent avoir les propriétaires indivis d’une partie commune à débattre entre eux de sa gestion et de son administration, il faut admettre aussi que les autres copropriétaires peuvent avoir leur mot à dire à propos des conséquences éventuelles des décisions prises, sur le bien commun. On doit même rappeler qu’à l’occasion d’un scrutin restreint, rien ne semble interdire aux copropriétaires exclus du scrutin de formuler des observations.

Le règlement de copropriété pourrait-il néanmoins prévoir la tenue de telles assemblées ? En faveur d’une réponse affirmative, on a invoqué un arrêt de la Cour de cassation du 17 mars 1971 [3].

Il nous paraît nécessaire de s’en tenir au principe posé par l’article L 17 : «  Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ». Les seules dérogations permettant la tenue d’assemblées spéciales sont celles que nous avons décrites plus haut.

Les praticiens connaissent bien les moyens permettant de remédier aux difficultés pratiques liées aux scrutins restreints, qui ne peuvent être négligées.

 

IV.       assemblées de syndicats secondaires

Les assemblées de syndicats secondaires ne sont pas des assemblées spéciales, mais des assemblées générales d’un groupement juridiquement reconnu et doté de la personnalité morale.

Contrairement à une pratique fréquente, elles doivent être tenues distinctement de l’assemblée générale du syndicat principal et, a fortiori, le cas échéant, des assemblées générales des autres syndicats secondaires.

Nous traitons ces assemblées en 3 / 4.4

 

 

 

 

Mise à jour

13/07/2011

 



[1] CA Paris 19e B 20/10/1999 Loyers et copropriété 2000 48

[2] Voir Bouyeure Parties communes particulières et assemblées de copropriété Administrer novembre 1980 p. 14

[3] Informations rapides de la copropriété mai 1972 79