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3 /3.4

L’unanimité

 

 

I.          Questions exigeant une décision unanime

A.       cas prévus par l’article 26

1.        atteinte a le destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives

2.        aliénation des parties communes

3.        modification du règlement de copropriété

B.       Cas prévus par d’autres textes

1.        modification de la répartition des charges (art. L 11)

2.        addition de bâtiment ou surélévation (art. L 35 al. 1)

3.        amélioration non conforme à la destinatio

4.        n ou somptuaire (art. l 30 et l 34)

II.         notion de décision unanime

A.       consentement de tous les copropriétaires exprimé dans un acte

1.        Accord de tous les copropriétaires ou décision collective ?

2.        Les textes voisins

B.       règles du Droit commun des assemblées générales

1.        Ratification ultérieure d’une décision majoritaire

2.        Protection des droits individuels fondamentaux

3.        Décision contraire à l’objet du syndicat

III.        L’abus de minorité

 

 

Certaines décisions de l’assemblée générale ne peuvent âtre prises qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qui doivent être présents ou représentés à l’assemblée.

La sauvegarde des droits primordiaux des copropriétaires justifie la règle de l’unanimité. C’est tout particulièrement le cas lorsque l’exécution de la décision aurait pour effet de porter atteinte aux droits d’un copropriétaire ou d’une minorité de copropriétaires. La règle a ainsi pour objet la protection individuelle d’un ou plusieurs copropriétaires contre les conséquences dommageables d’une décision censée prise dans l’intérêt supérieur de la collectivité.

Elle présente un intérêt juridique certain en assurant au droit individuel de copropriété une force équivalente à celle du droit de propriété. On peut ainsi affirmer plus facilement que le lot, ensemble constitué par la fraction privative et les droits et obligations qui lui sont attachés par l’effet du règlement de copropriété, est un bien immobilier comme tout autre fonds ou héritage [1].

 

I.          Questions exigeant une décision unanime

Pour l’essentiel, les questions exigeant un vote unanime sont celles portant sur une opération portant atteinte à la consistance des parties communes, à la destination de l’immeuble, et à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives. L’opération peut être

·         ponctuelle comme une autorisation à un copropriétaire d’effectuer des travaux pouvant porter préjudice

·         ou structurelle comme la modification d’une clause du règlement de copropriété ou la suppression d’un service commun

L’article 26 énonce deux catégories de questions exigeant une décision unanime, mais d’autres textes exigent également l’unanimité.

A.        cas prévus par l’article 26

C’est en présentant des solutions dérogatoires que l’article 26 fait apparaître des cas dans lesquels une décision unanime de l’assemblée est nécessaire.

1.         atteinte a le destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives

L’article L 26 alinéa 3 est ainsi conçu :

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

a)   Le principe

On connaît peu de cas d’atteinte à la destination des parties privatives, sauf à confondre celle-ci avec la destination générale de l’immeuble, qui est une question différente.

Nous classons dans cette catégorie les décisions de l’assemblée interdisant l’exercice dans le lot d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. On peut citer à ce sujet l’arrêt de la Cour de cassation du 16/09/2003  [2] :

« Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait "que toutes les activités commerciales sont interdites, sauf dans les boutiques du rez-de-chaussée", ce dont il résultait que les lots n° 1 et n° 2, décrits comme boutiques ou magasins, étaient à usage commercial sans restriction, la cour d'appel a, sans dénaturation du règlement, retenu que la quatrième décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 1998 contre laquelle la société Le Welcome, copropriétaire, a voté, adoptée à la majorité, interdisant "dans les deux boutiques du rez-de-chaussée l'activité commerciale de restauration et plus généralement tout commerce alimentaire dégageant des odeurs et/ou occasionnant du bruit", apportait une modification aux modalités de jouissance de ces lots notamment en ce qu'elle restreignait les possibilités de bail commercial, et en a exactement déduit qu'une telle décision, qui ne pouvait être adoptée à quelque majorité que ce soit, devait être annulée ; »

 

Les exemples d’atteinte aux modalités de jouissance sont plus nombreux.

Il y a atteinte lorsque l’assemblée décide de réduire la température de l’eau en sortie de la chaudière au nom, prétendument, des économies d’énergie mais en fait pour réduire le coût de chauffage, lorsque cette réduction occasionne une insuffisance manifeste de chauffage pour certains lots [3]

D’une autre manière la suppression d’un service commun, notamment celui de conciergerie, exige une décision unanime car il affecte les modalités de jouissance.

b)   cas de retour à la solution majoritaire

Mais l’exigence de l’unanimité peut céder devant des nécessités pratiques qui présentent quasiment les qualités de la force majeure.

Il peut s’avérer impossible de remplacer une installation de chauffage commun pour des raisons techniques. Il n’y a pas alors d’autre choix que de décider son remplacement par des chaudières individuelles. Dans ce cas l’assemblée supprime un service commun et impose de plus des travaux à effectuer dans les parties privatives. Pour tourner l’exigence de l’unanimité, la jurisprudence a dû admettre une véritable fiction juridique : l’installation des chaudières individuelles est considérée comme une amélioration de l’immeuble [4]  !

La même solution est admise pour la suppression du service de conciergerie lorsqu’il apparaît que la loge ne répond plus aux critères de la décence du logement et qu’il est techniquement impossible de la mettre en conformité.

 

Un autre aspect du retour à la solution majoritaire apparaît lorsque le copropriétaire potentiellement affecté par la décision à prendre manifeste son accord. Dans ce cas, en effet, l’assemblée peut, certes, décider à l’unanimité si tous les autres copropriétaires son également d’accord. Mais l’assemblée peut décider à la majorité à la majorité de l’article 26. L’opposition d’un seul copropriétaire, non concerné celui-ci, par une gêne résultant de la décision, peut être alors surmontée car. En effet, elle n’impose rien au copropriétaire concerné puisqu’il accepte la résolution proposée.

2.         aliénation des parties communes

En vertu de l’article  L 26

·         l’assemblée peut décider à la majorité qu’il fixe « les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d

·         l’assemblée « ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »

 

L’unanimité est donc nécessaire pour décider l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

C’est le cas pour un local de conciergerie lorsque le service lui-même n’a pas été préalablement supprimé [5] . La suppression du service exige elle-même une décision prise à l’unanimité car elle est susceptible de porter atteinte aux modalités de jouissance. Si la décision de suppression est prise à l’unanimité, la vente de la loge peut ensuite être décidée à la majorité de l’article 26.

On assimile à une aliénation la concession d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La décision doit être prise à l’unanimité si elle est contraire à la destination de l’immeuble et a fortiori si elle est consentie à titre gratuit [6] .

Par contre le classement amiable au titre des Monuments Historiques d’un escalier ancien peut être décidé à la majorité de l’article 26, car il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

3.         modification du règlement de copropriété

L’article 26 énonce en b) que l’assemblée générale peut décider à la majorité qu’il fixe « la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ;

Il en résulte que dans la mesure ou la modification du règlement de copropriété concerne des catégories de clauses étrangères aux trois qu’il énonce, une décision unanime est nécessaire. C’est le cas pour ce qui concerne la jouissance, l’usage l’administration des parties privatives, et aussi la répartition des charges entre les lots comme nous allons le voir ci dessous.

B.        Cas prévus par d’autres textes

La règle de l’unanimité apparaît dans les articles 11, 30, 34 et 35 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

1.         modification de la répartition des charges (art. L 11)

L’article L 11 dispose :

« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

« En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. »

 

a)   Le principe

Il est facile de justifier l’exigence de l’unanimité pour la modification de la répartition des charges. Il s’agit en effet d’une atteinte certaine aux droits fondamentaux des copropriétaires dont les quotes-parts contributives seraient augmentées à la suite d’une telle modification.

b)   Les exceptions légales

Modification consécutive à des travaux ou acquisitions

Lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

Aliénation séparée d’une fraction d’un lot

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. 

Il n’y a pas d’atteinte aux droits des copropriétaires autres que le demandeur, puisque le total des nouvelles quotes-parts ne doit pas excéder, dans chaque catégorie de charges, les quotes-parts initiales. Si le lot divisé comportait initialement 39 millièmes des charges dans une catégorie, les nouvelles fractions comporteront par exemple 16 et 23 millièmes.

c)   Mise en conformité des répartitions illégales

A l’occasion des adaptations du règlement de copropriété prévues par l’article L 49, on s’est interrogé sur la possibilité de mettre en conformité avec les dispositions d’ordre public de l’article L 10 les clauses des règlements de copropriété anciens comportant des bases de répartition non conformes à l’article 10 alinéa 1.

Une réponse ministérielle [7] a écarté cette possibilité.

La recommandation n° 23 de la Commission relative à la copropriété indique à cet égard :

« Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;

« Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts, et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constituent pas une violation directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;

Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :

- […]

- […]

-analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :

-modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ; lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;

-rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.

 

En recommandant l’analyse du critère de répartition des charges « sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges », La Commission semble laisser place à une modification dans le cas contraire où une disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

Il y a de nombreux cas dans lesquels il n’est pas nécessaire de recalculer des quotes-parts contributives.

Ainsi lorsque les charges d’escalier sont réparties entre les seuls utilisateurs avec prise en compte d’un coefficient d’étage. Cette répartition est conforme à l’article 10 alinéa 1 alors qu’en vertu d’une jurisprudence constante [8] , l’escalier doit être considéré comme une partie commune dont les charges sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété. La solution est identique pour les frais de gardiennage et d’entretien de propreté [9] , et encore pour les frais de ravalement [10] , nonobstant toutes les clauses dérogatoires que l’on trouve dans les règlements de copropriété anciens.

D’une autre manière, les clauses anciennes relatives à la répartition des charges d’ascenseur en vertu desquelles les lots du rez-de-chaussée doivent contribuer peuvent être mises en conformité par simple retranchement de ces lots, sans autre modification des quotes-parts liées aux lots des étages. Il suffit d’amputer le dénominateur (base de répartition) sans modifier les numérateurs (quotes-parts) affectés aux lots des étages.

Dans tous ces cas il n’est pas nécessaire de solliciter l’intervention d’un spécialiste pour l’établissement d’une nouvelle base de répartition. Nous estimons donc que la portée des observations de la Commission est réduite aux cas dans lesquelles de nouvelles estimations doivent être établies. Un bon exemple est une répartition des charges d’ascenseur qui ne laisserait pas apparaître la prise en considération d’un coefficient d’étage [11] . Il faut alors déterminer une échelle de répartition et la soumettre à l’approbation de l’assemblée générale.

Il nous paraît donc possible de procéder à la mise en conformité de certaines répartitions de charges dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété.

2.         addition de bâtiment ou surélévation (art. L 35 al. 1)

L’article L 35 alinéa 1 dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres. »

Ce texte n’appelle pas d’observation particulière. Il est bien certain qu’une modification aussi substantielle du bien commun exige l’accord de tous les copropriétaires.

3.         amélioration non conforme à la destination ou somptuaire (art. l 30 et l 34)

Il est admis qu’a contrario l’article L 30 permet à l’assemblée de décider à l’unanimité une amélioration qui ne serait pas conforme à la destination de l’immeuble. On peut ajouter dans le même esprit qu’une décision prise à l’unanimité ne permettrait pas à un copropriétaire de solliciter le bénéfice de l’article L 34 puisqu’une telle demande n’est ouverte qu’à un opposant.

 

II.         notion de décision unanime

Il est simple d’affirmer qu’il y a décision unanime lorsque la résolution soumise à un scrutin a recueilli « l’approbation de tous les copropriétaires ». Dans le langage courant il faut souvent entendre ce qui n’est pas dit : « de tous les copropriétaires présents et représentés ». Or, dans notre étude, c’est de l’unanimité de tous les copropriétaires qu’il s’agit. Il suffit donc d’un absent non représenté pour faire avorter l’opération envisagée.

Nous étudions ci-dessous les problèmes posés par la substitution éventuelle d’un acte constatant l’accord de tous les copropriétaires à une décision prise en assemblée générale.

Nous rappelons également que les règles du droit commun des assemblées générales s’appliquent bien entendu aux décisions prises à l’unanimité.

A.        consentement de tous les copropriétaires exprimé dans un acte

Les copropriétaires tentent fréquemment de parer aux risques d’une absence en recueillant les accords écrits successifs sur une convention préalablement établie. La jurisprudence ne reconnaît aucune validité à l’acte ainsi établi, faisant valoir qu’aux termes de l’article L 17 « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ».

Cette solution a été exprimée dès 1973 par la Cour de cassation [12] . La Haute Juridiction s’est prononcée encore, dans le même sens, à propos de la modification du règlement de copropriété [13]

M. Jacques Lafond a formulé à plusieurs reprises [14] de pertinentes observations à ce sujet. Dans la revue Administrer il s’interroge sur l’opportunité d’une réforme de ce chef : « Serait-il opportun de changer les textes pour décider, à l’image des solutions adoptées en matière de sociétés civiles (art. 1853 et 1854 du Code civil) que les décisions peuvent résulter d’une consultation écrite ou, encore, du consentement unanime de tous les copropriétaires exprimé dans un acte ? Voilà qui peut éventuellement constituer un sujet de réflexion pour la Commission de réforme du statut de la copropriété récemment mise en place ».

Il est vrai que tout milite en faveur d’une telle réforme.

1.         Accord de tous les copropriétaires ou décision collective ?

Il n’y a de décision collective au sens propre du terme que dans le cadre du mécanisme majoritaire, qui implique la possibilité d’une contradiction des votes. Une fiction juridique fait alors que la décision collective est celle adoptée par la majorité. Parfois tous les copropriétaires votent dans le même sens. Il y a, certes, une décision unanime, mais l’unanimité n’était pas exigée.

La situation est différente lorsque tous les copropriétaires, après concertation, se sont mis d’accord pour réaliser une opération et s’interrogent seulement sur les modalités de la constatation de l’accord et de sa mise en œuvre. Nous ne sommes plus dans le cadre du jeu majoritaire mais dans celui d’une convention (accords convergents de tous les intéressés) que les copropriétaires souhaitent mettre en œuvre.

Quel argument fondamental peut-on opposer à l’efficacité de cette convention ? Aucun, nous semble-t-il. Sur le plan pratique, on ne peut contester que les conventions sont signées après une réflexion approfondie, ce qui n’est pas toujours le cas dans le brouhaha des assemblées générales.

2.         Les textes voisins

L’article 1836 du Code civil, à propos des sociétés en général, est ainsi conçu :

« Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par l’accord unanime des associés.

« En aucun cas, les engagements d’un associé ne peuvent augmentés sans le consentement de celui-ci ».

Une clause des statuts peut prévoir une décision majoritaire, ce qui justifie la disposition finale.

Les articles 1853 à 1855, à propos des sociétés civiles, disposent successivement que :

« Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés »

« Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’elles résulteront d’une consultation écrite ».

« Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte ».

Nous avons vu plus haut que l’article 11 de la loi de 1965 précise que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ». Quant à la modification du règlement de copropriété, la nécessité de l’unanimité résulte a contrario de la disposition dérogatoire de l’article L 26.

Dans ce cas précis, le rejet d’une convention signée par tous les copropriétaires est d’autant plus contestable que le règlement de copropriété initial est une convention aux termes de la loi elle-même.

On est tenté de prétendre que la Cour de cassation aurait pu admettre la validité d’une convention écrite sans faillir à sa mission. Il faut, par contre, écarter, dans ce cas, l’éventualité d’une consultation écrite. Ce mécanisme supprime en effet tout débat, qui subsiste avant la signature d’une convention.

Retenons, en l’état, la solution jurisprudentielle sans désespérer d’un revirement futur.

B.        règles du Droit commun des assemblées générales

Les règles du droit commun des assemblées générales trouvent application dans le cas d’une décision prise à l’unanimité.

1.         Ratification ultérieure d’une décision majoritaire

Les praticiens ont estimé possible de recourir à la notion de ratification postérieure par un copropriétaire absent non représenté. Nous sommes, pour notre part, favorable, d’une manière générale, à la procédure de ratification des décisions d’une assemblée par un défaillant, voire par un opposant, dès lors qu’elle s’accompagne d’un désistement d’action en contestation. En l’état, il n’existe aucune décision judiciaire formelle sur ce point.

2.         Protection des droits individuels fondamentaux

Les décisions prises à l’unanimité restent soumises à l’ensemble des règles applicables aux assemblées générales. C’est ainsi qu’un arrêt de la Cour d’appel de Colmar a été cassé pour avoir écarté une demande en nullité de décision prise à l’unanimité alors que cette décision portait sur une question non inscrite à l’ordre du jour [15] .

Un copropriétaire peut contester une décision unanime sur le fondement d’un vice du consentement notamment le dol [16] . Un vice manifeste du consentement peut en effet polluer tout acte juridique, en ce compris la vote en assemblée générale.

3.         Décision contraire à l’objet du syndicat

On peut enfin se demander si les pouvoirs de l’assemblée générale restent limités par l’objet du syndicat lorsqu’elle décide à l’unanimité. Il faut à notre avis répondre par l’affirmative. On ne saurait admettre en effet que l’assemblée décide ainsi que le syndicat aura une activité commerciale alors qu’aucune règle du statut ne pourrait s’appliquer à cette activité. La solution s’appliquerait aussi bien pour une convention écrite.

 

L’absence d’un copropriétaire,  peut paralyser une opération envisagée par les copropriétaires. Un blocage peut venir aussi d’un opposant exerçant son droit de vote de manière abusive. Nous sommes alors en présence d’un abus de minorité.

 

III.        L’abus de minorité

Dans tous ces cas, le vote d’un seul copropriétaire peut paralyser la mise en œuvre d’une opération exigeant l’unanimité. C’est le but du mécanisme lorsqu’il a pour objet de sauvegarder les intérêts d’un minoritaire contre les prétentions abusives des copropriétaires majoritaires.

Si l’opération présente un intérêt manifeste pour la collectivité, un vote minoritaire n’est pas toujours vierge de sentiments incompatibles avec l’esprit de l’institution. Il peut être remis en cause s’il apparaît que l’opposant a été guidé par un intérêt purement égoïste. En effet, chaque décision individuelle doit prendre en compte avant tout l’intérêt supérieur de la collectivité et le mettre en balance avec des intérêts individuels suffisamment respectables.

La notion d’abus de droit est recevable aussi bien à l’encontre de la minorité qu’à l’encontre de la majorité. La jurisprudence et la doctrine admettent donc l’abus de minorité aussi bien que l’abus de majorité  .

 

M. Le Masson [17] rappelle que l’abus de droit a été reconnu dès le XVIe siècle par un arrêt du Parlement d’Aix du 1er février 1577 à propos d’un trouble de jouissance délibéré. Cette notion a été consacrée par l’arrêt Doerr rendu par la Cour d’appel de Colmar en 1855 à propos d’un propriétaire qui avait fait construire une fausse cheminée pour gêner les vues de son voisin [18]

L’auteur note que dans le domaine plus moderne des assemblées générales de sociétés, l’abus de droit a été reconnu tant pour l’abus de majorité que pour l’abus de minorité, « reposant sur le fait d’empêcher le fonctionnement de la société en utilisant son pouvoir de blocage sans justification ».

Les cas d’abus de minorité ont été nombreux sous le régime antérieur de la loi du 28 juin 1938 car la plus modeste amélioration de l’immeuble exigeait une décision unanime. C’est ainsi que le TGI de la Seine, par jugement du 07/01/1965 [19] a déclaré abusive l’opposition d’une copropriétaire à la réfection d’un ascenseur parce qu’elle était motivée par l’intention de nuire à un voisin handicapé. 

Mais le Tribunal a estimé ne pouvoir émettre un avis favorable aux lieu et place de la défenderesse. Il s’est borné à la condamner à verser des dommages et intérêts substantiels à la victime.

Après la réforme de 1965 on retrouve pareillement une indemnisation pour le retard occasionné à l’exécution de travaux par le vote fautif d’un copropriétaire [20] . Mais, dans ce cas, le problème soumis aux Juges était effectivement limité à la réparation a posteriori d’un préjudice causé au syndicat et, de fait, aux autres copropriétaires. La rectification du résultat du vote n’était pas en cause.

On trouve après cette réforme un certain nombre de décisions sanctionnant des abus de majorité. Les cas d’abus de minorité sont plus rares. Citons pourtant un arrêt de même nature de que celui précité. Le TGI Paris a condamné des copropriétaires ayant également retardé l’exécution de travaux de remise en état d’un ascenseur [21]

Un arrêt de la 23e chambre A de la Cour d’appel de Paris du 08/04/1998, malgré la solution finalement adoptée, montre bien que l’abus de minorité est une notion désormais acceptée. En l’espèce, il reconnaît le caractère bien fondé de l’opposition de deux copropriétaires à la cession d’une partie de couloir à un copropriétaire et juge que les votes « contre » sont conformes à l’intérêt du syndicat.

 

Mais il reste acquis que les pouvoirs du Juge sont limités à l’octroi d’une indemnisation au profit de la victime. A ce sujet M. Cabanac [22] rappelait l’observation de M. Carbonnier [23] : « On frappe le portefeuille, mais c’est pour mieux force la volonté ».

On peut toutefois observer qu’il existe au moins un cas dans lequel une décision judiciaire se substitue à uns décision d’assemblée sans l’annuler. C’est celui de l’autorisation judiciaire d’exécuter des travaux affectant les parties communes, prévue par l’article 30 dernier alinéa de la loi. Nonobstant les controverses qui subsistent à propos de ce texte très souvent utilisé, il est bien certain que le Juge dispose du pouvoir souverain, si les conditions légales sont remplies, de substituer son autorisation au refus opposé par l’assemblée, sans pour autant annuler la décision collective.

Une telle disposition légale n’existe pas pour les décisions nécessitant l’unanimité, ou du moins certaines d’entre elles.

 

 

 

 

Mise à jour

10/04/2007

 

 



[1] Sur ce terme, voyez le glossaire

[2] Cass. Civ. 16/09/2003 n° 02-16129

[3] Cass. Civ. 3e 07/10/1998 n° 96-20608 Loyers et cop. 1999 n° 19

[4] Cass. Civ. 13/12/1983 Administrer mai 1984 43 note Guillot

[5] CA Paris 17/01/1997 Loyers et cop. 1997 n° 153

[6] CA Bordeaux 1e ch. B 09/05/1995 Inf. rap. Cop. Octobre 1996 p. 17

[7] RM n° 18993 JOAN 22/09/2003

[8] Cass. Civ. 22/03/1989 Loyers et cop mai 1989 244

[9] Cass. Civ. 27/11/1991 RDI Administrer juillet 1992 p33 note Guillot

[10] Cass. Civ. 09/12/1987 Administrer 1988 p. 52

[11] Sur ce point nous restons dans le cadre de la pratique actuelle car la notion de coefficient d’étage nous semble contestable.

[12] Cass. Civ. 22/05/1973

[13] Cass. Civ. 3e 14/06/2000 Loyers et cop 2000 n° 239

[14] J. Lafond « Est-il toujours nécessaire de réunir l’assemblée des copropriétaires ? JCP 1982 ed. N Prat. 8335 ; Droit de la copropriété Administrer mars 1989 P. 39 

[15] Cassation civile 3e  22 février 1995  N°: 93-12388 CA Colmar (1re chambre civile) 12/01/1993

[16] TGI Paris 30/10/1980 GP 1981 II 728 note Morand ; pour l’erreur voir Cass. Civ. 14/10/1980 Administrer mars 1981 311

[17] J-M Le Masson La responsabilité des copropriétaires en raison de leur vote Administrer novembre 1997 p. 30

[18] CA Colmar Dalloz 1855-2-9

[19] TGI Seine 07/01/1965 Aff. Porteneuve

[20] TGI Paris 01/03/1974 AJPI 1974 811 ; Administrer juin 1975 10

[21] TGI Paris 09/01/1980 Administrer mai 1980 24 SDC 119 Avenue Felix Faure ;

[22] Cabanac Traité de la construction en copropriété Ed. Actualité juridique n° 557

[23] Carbonnier Traité de droit civil tome II n° 227