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Majorité de l’article 26

 

Les modifications apportées par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR sont traitées en IV.

Voir aussi en IV les indications concernant les articles 26-4 à 26-8 (régime des emprunts du syndicat)

 

I.        notion de décision dans le cadre de l’article 26

II.      questions relevant de la majorité de l’article 26

A.       questions dépourvues de régime spécifique

B.       les améliorations

1.       protection des minoritaires

2.       régime de la décision d’amélioration (article 30)

3.       le dispositif de secours

C.       questions et décisions interdites

1.       atteinte à la destination ou a la jouissance des parties privatives

2.       aliénation des parties communes

III.     autres décisions prises à la majorité de l’article 26

IV.     La majorité de l’article 26 après la loi ALUR

 

 

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi conçu :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

« Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

« A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »

 

I.          notion de décision dans le cadre de l’article 26

Une décision ne peut être prise qu’à « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ».

Ce texte exige une double majorité :

Majorité des membres du syndicat : c’est une majorité « par tête » dont les termes doivent être définis.

Pour cela il faut partir d’une hypothèse d’école : il y a 15 lots et chacun d’eux appartient à une seule personne physique. Il y a donc 15 têtes (membres du syndicat) et la majorité des membres du syndicat est 8. Le décompte par tête est effectué pour tous les copropriétaires, présents ou représentés à l’assemblée et les absents non représentés. Il faut ensuite prendre en considération les précisions qui suivent :

- Une personne morale est assimilée à une personne physique.

- Une exception importante est toutefois que s’il s’agit d’une société d’attribution, ses associés attributaires sont considérés comme des copropriétaires auxquels s’appliquent les règles qui suivent. Une société d’attribution composée de 7 associés attributaires chacun d’un lot compte pour 7 têtes.

 

- Il ne faut pas considérer qu’un lot vaut une tête. Ce qui est vrai dans notre exemple ne l’est pas dans les cas suivants :

·         Les personnes titulaires d’un droit réel sur un même lot sont comptées pour une tête. La règle s’applique notamment en cas d’usufruit, d’indivision, etc.

·         Une personne propriétaire de plusieurs lots est comptée pour une tête. Cette règle se combine avec la précédente si ces lots y sont assujettis.

Le décompte des têtes à prendre en considération doit être préparé par le syndic avant l’assemblée.

 

représentant au moins les deux tiers des voix : Dans notre exemple, le total des voix de tous les copropriétaires est 1000. Pour qu’une décision soit prise, il faut une majorité de 8 « têtes » au moins, détenant ensembles au moins 667 voix. 

 

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire s’applique bien entendu.

Dans notre exemple, si un copropriétaire détient 520 voix, il vote pour 480 voix. Il convient de neutraliser 40 voix et le total des voix de tous les copropriétaires est réduit à 960. Par contre le nombre des têtes reste inchangé.

Une décision exige alors une majorité de 8 « têtes » au moins, représentant 641 voix.

 

II.         questions relevant de la majorité de l’article 26

Le texte énumère les questions sur lesquelles l’assemblée ne peut décider qu’à la majorité qu’il fixe. Elles doivent être classées en plusieurs catégories car certaines questions bénéficient d’un régime propre.

De plus, l’article 26 présente la particularité de comporter l’interdiction de prendre certaines décisions

A.   questions dépourvues de régime spécifique

Il s’agit des questions suivantes :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.

 

Pour ces questions, le texte se borne à définir strictement les pouvoirs de l’assemblée. Il en est ainsi pour la modification du règlement de copropriété « dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».

De même la fermeture de l’immeuble « doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

B.   les améliorations

L’article 26 c) permet à l’assemblée générale peut décider des « travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ». Nous sommes là en présence d’une des plus importantes modifications apportées au statut de la copropriété par la loi du 10 juillet 1965. Elle a remédié à un inconvénient majeur de la loi du 28 juin 1938 qui exigeait l’unanimité pour les plus modestes améliorations.

1.    protection des minoritaires

Il fallait néanmoins protéger les « petits copropriétaires » contre les initiatives excessives des leurs voisins plus fortunées.

Cette protection est assurée

·         Par le mécanisme de la double majorité et notamment le vote « par têtes ».

·         Par le mécanisme du paiement en dix annuités prévu par l’article 33 au profit des copropriétaires « qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise », c’est à dire des opposants mais aussi des abstentionnistes ;

·         Enfin par le mécanisme très particulier de l’inopposabilité au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance afin de faire reconnaître que l’amélioration proposée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble » Le succès dans une telle action exonère le demandeur de toute contribution financière mais la décision subsiste à l’égard des autres copropriétaires qui doivent se répartir entre eux la quote-part initiale du demandeur triomphant.

2.    régime de la décision d’amélioration (article 30)

Le régime de la décision d’amélioration est fixé par l’article 30 ainsi conçu en ses trois premiers alinéas [1]  :

L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

 

La décision se présente en plusieurs branches :

·         La décision d’effectuer les travaux, qui doit répondre aux prescriptions générales en cette matière. Elle doit préciser la nature des travaux, l’entreprise désignée, le montant du crédit ouvert et les modalités de financement (dates et montants des provisions à appeler).

·         La répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

·         La répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Il est donc nécessaire de préparer avec un soin particulier une assemblée générale appelée à traiter de travaux d’amélioration.

Toutes les décisions à prendre à propos de travaux d’amélioration sont assujetties à la double majorité de l’article 26.

3.    le dispositif de secours

Le dernier alinéa de l’article 26 dispose qu’à défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa de l’article 26, les travaux d'amélioration mentionnés au c) qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

 

Il est nécessaire que la décision ait recueilli

·         l'approbation de la majorité des membres du syndicat (par têtes)

·         représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés

La majorité par têtes reste identique : 8 dans notre exemple.

Par contre la majorité en voix est calculée, en seconde assemblée, sur les copropriétaires présents ou représentés.

 

L’organisation de la nouvelle assemblée est précisée par l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 ainsi rédigé :

Lorsqu'un projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l'article 11 du présent décret n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée.

La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.

 

Le syndic doit convoquer la seconde assemblée. Il y est donc tenu même si certains copropriétaires déclarent abandonner le projet. Aucun délai n’est imposé.

Il n’y a pas lieu de renouveler les notifications si l’ordre du jour ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée. La condition légale est d’autant plus malheureuse que le syndic est désormais tenu d’inscrire les questions qui lui auront été notifiées entre temps. Il aurait suffi de préciser qu’il ne devait pas y avoir de modification (une nouvelle répartition des coûts par exemple) sur la question de l’amélioration.

La convocation doit faire mention clairement de la majorité nécessaire à l’occasion de cette nouvelle assemblée : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale

C.   questions et décisions interdites

Il existe deux interdictions :

1.    atteinte à la destination ou a la jouissance des parties privatives

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Il s’agit d’une règle générale et primordiale. On peut donc regretter qu’elle ait été insérée dans le corps de l’article 26.

Elle fait écho à celle exprimée, à propos du règlement de copropriété, dans le second paragraphe de l’article 8 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

2.    aliénation des parties communes

Autre interdiction : « [L’assemblée générale] ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Mais on peut évincer du texte l’exception qu’il comporte.

Si la conservation d’une partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’assemblée peut décider sa vente dans les conditions prévues par le a). C’est ainsi qu’une loge de concierge peut être vendue si l’assemblée a décidé préalablement et régulièrement de supprimer le service de gardiennage. Cette dernière décision doit être prise à l’unanimité compte tenu de l’interdiction précédente.

 

III.        autres décisions prises à la majorité de l’article 26

En l’état, le pluriel du titre est un pluriel de précaution !

L’article 81 9° de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU), a introduit un article 26-3 ainsi conçu :

Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville.

Ce texte a pour objet de permettre à l’Établissement public d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA) de remplir sa mission sans avoir à recourir systématiquement à la procédure d’expropriation. La nécessité de l’unanimité pour des cessions de parties communes paralysait les opérations amiables.

 

 

IV.       La majorité de l’article 26 après la loi ALUR

 

 

 

 

 

 

 

 

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.

 

 

 

 

 

 

 

 

« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

« Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

 

« A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »

 

 

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

 

> Transférés en l’article 25 (hors art. 25-1)

> n) L’ensemble des travaux comportant transforma­tion, addition ou amélioration ;

> o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

 

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

 

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

 

 

Cette disposition a disparu, privée désormais d’objet puisque les décisions relatives à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent maintenant de la majorité de l’article 25.

 

 

 

 

La modification primordiale est le transfert des décisions relatives à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration dans le champ d’application de l’article 25. C’est une réduction de la majorité nécessaire aggravée par la disparition de la majorité par tête, considérée traditionnellement comme protectrice des « petits porteurs de voix »

Elle est tempérée par l’interdiction tout à fait justifiée de recourir au dispositif de l’article 25-1 qui aurait abouti à permettre à l’assemblée de décider une amélioration aux frais du syndicat à la majorité simple.

 

 

Les articles 26-4 à 26-8 nouveaux établissent un régime des emprunts pouvant être effectués par le syndicat des copropriétaires sans nécessité d’une décision unanime :

- Soit à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

 

- Soit à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt est souscrit au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.

 

Vous trouverez un exposé complet sur les emprunts du syndicat en 7-6-3-1  et 7-6-3-2.

 

 

 

 

Mise à jour

14/12/2014

 

 



[1] La suite de l’article concerne l’autorisation judiciaire d’effectuer des travaux de l’article 25 b)