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3 / 3.2 Majorité de l’article 25 I. notion
de décision dans le cadre de l’article 25 D. Le « quorum » de l’article 25 II. domaine et difficultés d’application de l’art. 25 A. conditions d’application de l’article 25-1 B. modalités d’application de l’article 25-1 IV. décisions prises « à la majorité de l’art.
25 » L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé : Ne sont adoptées
qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant : a) Toute délégation
du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ; b) L'autorisation
donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux
affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et
conformes à la destination de celui-ci ; c) La désignation ou
la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions
auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou
sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes
résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives
à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de
droits de mitoyenneté ; e) Les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ; f) La modification
de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus
rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives; g) A moins qu'ils ne
relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie
d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de
l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. Seuls sont concernés
par la présente disposition les travaux amortissables sur une période
inférieure à dix ans. La nature de ces
travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la
possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par
décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation
de l'énergie ; h) La pose dans les
parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages,
permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de
salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises
pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967
relative à l'amélioration de l'habitat ; i) La suppression
des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; j) L'installation ou
la modification d'une antenne collective ou d'un réseau « de
communications électroniques » interne à
l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ; k) L'autorisation
permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer
dans les parties communes; l) L'installation ou
la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à
alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des
véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules
électriques. m) L'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires. n) Les travaux à
effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux
personnes et aux biens. Nous examinerons successivement le régime de l’article 25 puis le mécanisme de secours établi par l’article 25-1. I. notion de décision dans le cadre de l’article 25 Il paraît simple d’énoncer qu’une décision a été prise
régulièrement dès lors que le projet de résolution présenté à l’assemblée a
recueilli la majorité des voix de tous les
copropriétaires. Les difficultés ne manquent pourtant pas sur le point
traité. Il y a controverse sur la
possibilité d’existence d’une décision négative à l’issue d’un vote à la
majorité de l’article 25. On s’interroge sur la
conduite à tenir lorsque le nombre des voix des présents et représentés
n’atteint pas le seuil majoritaire de l’article 25. Par exemple : le
projet, - établi en mode affirmatif -, ainsi établi : « l’assemblée
désigne M. Dupont en qualité de syndic » a recueilli 510 voix sur 1000.
Une décision positive a été incontestablement prise par l’assemblée. Si, dans la même hypothèse,
le projet a recueilli 400 voix, tandis que 510 voix « contre » ont
été enregistrées, doit-on ·
1- Constater seulement
que la majorité nécessaire n’a pas été atteinte et qu’il n’y a pas de
décision ? · 2- Ou affirmer qu’une décision négative a été prise par l’assemblée ? M. Sizaire a pris parti en faveur de la solution 2 [1] . Il admet l’existence d’une décision de rejet. Madame Kischinewsky-Broquisse [2] a adopté une position identique. Ces deux auteurs se réfèrent à l’avis antérieur du professeur Esmein [3] C’est la solution adoptée par la Cour d’appel de Paris [4] L’hypothèse de travail est ici que le nombre des voix « pour » et celui des voix « contre » sont, l’un et l’autre, inférieurs au seuil majoritaire. Pour certains auteurs, dont MM. Capoulade et Giverdon, il était possible à l’époque de distinguer deux hypothèses : · Soit le nombre des présents et représentés était supérieur au seuil majoritaire, « les conditions de majorité », et une décision pouvait alors être prise à la majorité relative ; · Soit il ne l’était pas, et il fallait convoquer une nouvelle assemblée. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence [5], en présence d’une résolution ayant obtenu, sur 10 000 voix au total, dont 2983 absentes, 977 voix favorables, 3 841 voix défavorables et 2199 abstentions, a jugé qu’il y avait absence de décision, ce qui aurait dû conduire à la convocation d’une nouvelle assemblée. Les époux B. avait demandé l’autorisation de créer une véranda. Le procès-verbal de l’assemblée laissait apparaître un refus. Ils avaient alors demandé l’annulation de l’assemblée pour abus de majorité et avaient été déboutés par le TGI. Devant la Cour d’appel, ils ont fait valoir que le TGI avait omis de statuer sur un autre motif : le défaut de majorité requise par l’article 25 b (3841 voix pour un seuil majoritaire de 5001 voix). La Cour d’appel a jugé que la majorité prévue par l’article 25 b n’était atteinte ni pour l’approbation, ni pour le rejet de la résolution et qu’il y avait donc absence de décision. Elle ne pouvait dès lors qu’annuler la décision de rejet enregistrée au procès-verbal La Cour de cassation a cassé cette décision par arrêt du 17 décembre 1997 [6] Elle a jugé « qu’en statuant ainsi, alors que le refus de l’autorisation de travaux résultait de l’insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise, la Cour d’appel a violé [l’article 25 b] de la loi du 10 juillet 1965. C’est donc l’insuffisance du nombre des voix « pour » qui est prise en considération. On doit en conclure que le nombre des voix « contre » est dépourvu d’intérêt. Un nombre de voix « contre » supérieur au seuil majoritaire de l’article 25 ne générerait pas une décision de rejet. Un nombre de voix « contre » supérieur à celui des voix « pour » mais inférieur au seuil majoritaire ne permettrait même pas de recourir aux dispositions du dernier alinéa de l’article 25 (de l’époque). Il nous semble que l’interprétation de la Cour d’Aix
était la bonne. Nous pensons pouvoir trouver un appui dans les travaux parlementaires, et dans les propos du Garde des Sceaux, M. Foyer. Au cours de la séance de l’Assemblée nationale du 22 avril 1965, un débat l’a opposé à M. Pierre Bas à propos de l’article 30 alinéa 4 de la loi en discussion. S’agissant des améliorations réalisées aux frais de
certains copropriétaires, et en cas de refus par l’assemblée de
l’autorisation nécessaire, M. Bas
proposait un mécanisme permettant aux copropriétaires
« constructeurs » de commencer librement les travaux d’amélioration
nonobstant l’absence d’autorisation. Le Garde des Sceaux proposait au contraire la solution de la procédure d’autorisation judiciaire préalable, finalement adoptée par l’Assemblée nationale Les travaux
parlementaires ne laissent aucun doute à cet égard. Il suffit de se reporter
au débat qui a eu lieu lors de la séance de l’Assemblée nationale du 22 avril
1965, entre M. Pierre Bas et M. Jean Foyer, Garde des Sceaux. L’objectif
commun aux auteurs des amendements tendant à la mise en place de ce
dispositif était la généralisation de l’installation d’ascenseurs dans les
immeubles anciens. Après la promulgation
de la loi, de nombreux auteurs ont
fait valoir que le champ d’application du mécanisme était réduit aux
améliorations visées par l’alinéa 1er de l’article 30, présentant
un intérêt collectif, alors que le champ d’application de l’article 25 b)
s’étendait à des améliorations présentant un intérêt personnel pour le
demandeur. Sur ce point, la jurisprudence a finalement admis l’extension du
champ d’application de l’article 30 alinéa 4. M. Pierre Bas
proposait un mécanisme permettant aux copropriétaires
« constructeurs » de commencer librement les travaux d’amélioration
nonobstant l’absence d’autorisation. Il réservait au syndicat ou aux autres
copropriétaires la possibilité de demander l’interruption des travaux en cas
de difficultés sérieuses, abus manifestes ou autres motifs. Le Garde des Sceaux
estimait au contraire « qu’une décision du juge pour suppléer ce défaut de consentement de la majorité est
indispensable ». M. Foyer était un fin juriste ! Il ne pouvait
ignorer qu’il y a une différence fondamentale entre un refus et un défaut de
consentement. La solution de la
procédure d’autorisation judiciaire préalable, présentée par le Garde des
Sceaux, a été finalement adoptée par l’Assemblée nationale. De la même manière,
mais pour les améliorations aux frais du syndicat, décidées par l’assemblée
générale, l’article 33 ouvre « aux copropriétaires qui n’ont pas donné
leur accord à la décision prise » la possibilité de payer leur
quote-part par annuités. Il est jugé que les bénéficiaires sont bien entendu les opposants, mais également les abstentionnistes et les copropriétaires absents (Cass. 26/05/1993 RDI 1993 424 note Capoulade) et il a finalement été jugé que la demande de paiement par annuités pouvait être faite sans la nécessité préalable de contester la décision de l’assemblée. Cette solution doit être approuvée car les demandeurs potentiels du bénéfice de la participation différée ne sont pas forcément opposés à l’installation proposée mais simplement guidés par des contraintes financières. Il est donc bien certain qu’au moins dans le cas d’une résolution exigeant la majorité de l’article 25, ayant finalement recueilli la majorité des voix des présents et représentés mais, en nombre inférieur à celui exigé par l’article 25, il n’y a pas refus, mais défaut de consentement de l’assemblée. La mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 peut remédier à ce défaut de consentement. Son application dans un tel cas n’en est pas moins contestable, lorsqu’il s’agit de travaux d’amélioration. D. Le « quorum » de l’article 25 Lorsque le nombre des voix des présents et représentés n’atteint pas celui exigé pour la majorité de l’article 25, il est courant d’inscrire au procès-verbal que la question n’a pu être traitée « faute de quorum ». Cette expression est de toute manière impropre car il n’existe pas de quorum dans le régime de la copropriété. C’est à juste titre, nous semble-t-il, que la Cour d’appel d’Aix a écarté la solution proposée par MM. Capoulade et Giverdon exposée plus haut. Elle impliquait sans nul doute l’existence d’un quorum puisque le nombre des présents et représentés déterminait la conduite à tenir : vote à la majorité relative ou convocation d’une nouvelle assemblée. L’arrêt d’appel exprime « qu’elle préfère se ranger à l’opinion d’autres auteurs tout aussi remarquables que les précités, tels que MM. Guillot, Morand, Zurfluh et Sizaire en considérant qu’il n’a pu y avoir de décision d’approbation ou de rejet prise à la majorité de l’article 25 quel qu’ait été le nombre de voix et quel qu’ait été le sens du vote, et qu’une deuxième assemblée aurait du être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24 de la loi ». On ne peut qu’approuver cette solution. Les auteurs sont moins prolixes au sujet de la procédure à suivre lorsque le total des voix présentes et représentées est inférieur au seuil majoritaire. Une décision peut, à notre avis, être prise. L’obligation faite à l’assemblée de traiter toutes les questions inscrites à l’ordre du jour conserve toute sa valeur. De nos jours, l’impossibilité évidente d’obtenir une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires n’interdit pas d’effectuer les opérations aboutissant à la mise en œuvre du mécanisme de l’article 25-1. Le président doit ouvrir le débat sur la question à traiter puis mettre aux voix le projet de résolution. Selon que la résolution aura recueilli ou non le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires, il sera procédé conformément aux dispositions de l’article 25-1 décrites ci-dessous. Cette solution est conforme à la lettre du texte comme à son esprit. A la lettre du texte, parce que la mise en œuvre du dispositif de secours prévu par l’article 25-1 exige sans nul doute un vote préalable : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent, mais que le projet a néanmoins recueilli au moins … » est une phrase qui impose un vote préalable. Si l’assemblée s’est bornée à constater que le nombre des présents et représentés ne permettait pas d’aboutir à la majorité requise, sans voter, le dispositif de secours ne peut être mis en œuvre. Il n’y a donc aucune possibilité d’envisager un second vote ni même une seconde assemblée convoquée dans le délai de trois mois. A l’esprit du texte, parce que le législateur a souhaité en effet éviter les inconvénients de l’absentéisme aux assemblées et donner prime à ceux des copropriétaires qui ont pris la peine d’assister à l’assemblée ou de s’y faire représenter. Encore faut-il que l’assemblée ait généré un germe de décision justifiant une intervention en faveur de sa maturation. II. domaine et difficultés d’application de l’art. 25 La liste des questions pour lesquelles l’obtention d’une décision est assujettie à la nécessité de la majorité absolue figure dans le texte. Nous n’examinerons pas ici les problèmes propres à chacune d’entre elles. Ils sont examinés dans les différentes études qui leurs sont consacrées. Certaines décisions ne figurant pas dans cette liste sont néanmoins prises « à la majorité de l’article 25 » en vertu de divers autres textes du statut. Nous traiterons cette question en fin de l’étude. A propos de l’article 25 b) nous rappelons qu’un refus d’autorisation laisse un recours au copropriétaire demandeur. Il s’agit de la demande d’autorisation judiciaire prévue par l’article 30 en son dernier alinéa ainsi conçu : « Lorsque
l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout
copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le
tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le
tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal
fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires
pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible
d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les
autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en
versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où
cette faculté est exercée. » Nous avons déjà indiqué, à propos de l’article 24, que l’auteur de la convocation, - généralement le syndic -, auquel nous recommandons de faire figurer dans l’ordre du jour, avec un projet de résolution, la majorité applicable, doit apporter un soin attentif à sa détermination. Nous revenons ainsi aux observations formulées en 3/3.1, au
sujet de l’article 25 e) qui traite des
« modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus
obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ».
Cette disposition a pour objet de réduire la majorité nécessaire à la
décision de réaliser des travaux obligatoires qui sont quasiment toujours des
améliorations. Celles-ci auraient exigé normalement une décision prise à la
majorité de l’article 26. Mais les prescriptions légales ou réglementaires
sont toujours justifiées soit par un souci de sécurité, d’hygiène ou de
prévention, soit par l’intérêt général. C’est ce qui explique la réduction
dérogatoire. Pour autant, comme indiqué
précédemment, l’article 25 e) ne saurait imposer la majorité de l’article 25
pour décider des travaux d’entretien relevant de la majorité simple parce
qu’ils sont commandés par des nécessités purement techniques. Une observation identique peut être formulée pour les rubriques g) et h) qui traitent respectivement de travaux tendant à la réalisation d’économies d’énergie ou à la mise en conformité de certaines fractions privatives avec les règles relatives à la décence des logements. En ce qui concerne enfin la rubrique m) qui traite de l’installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, on doit considérer, à notre avis, que la décision prise comporte implicitement la modification de la répartition des charges de consommation d’eau. Dans la majorité des cas, cette répartition est effectuée, à défaut de comptage, au prorata des tantièmes généraux. L’article 25-1 est rédigé comme suit : Lorsque l'assemblée
générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article
précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous
les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à
la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second
vote. Lorsque le projet
n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une
nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de
trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Il est complété par l’article 19 du décret du 17 mars 1967 : Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure. Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi : 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ; 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée. A. conditions d’application de l’article 25-1 L’article 25-1 trouve application « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent ». Tous les cas de figure sont admis, notamment celui lié à l’absentéisme des copropriétaires. L’article 19 du décret n’apporte qu’une modeste restriction en précisant la conduite à tenir en cas d’examen des résultats d’une mise en concurrence : « lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. » B. modalités d’application de l’article 25-1 Sous cette réserve, après constatation de l’absence de décision à la majorité de l’article 25 l’assemblée est libre de recourir à la solution de secours en fonction des résultats du vote : · Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Le décret précise le mécanisme et ajoute une seconde option : « il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure ». · Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Le décret précise les modalités de convocation de l’assemblée. Dans le premier cas, le second vote au cours de l’assemblée revêt un caractère impératif. Il faut un vote de l’assemblée pour paralyser sa mise en œuvre et décider le renvoi à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Dans le second cas, le texte de l’article 19 du décret est, certes, plus ambigu. Il détermine les modalités de convocation « lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi » La convocation de cette nouvelle assemblée est, en l’état des textes, à la charge du syndic qui dispose du pouvoir de convoquer. M. Capoulade note qu’en cas de carence, l’article 8 permet de parvenir à la convocation [7] . Dans tous les cas, une décision, positive ou négative, pourra être prise puisque la majorité applicable sera, de toute manière, la majorité simple. Elle pourra, le cas échéant, faire l’objet d’une contestation judiciaire. IV. décisions prises « à la majorité de l’art. 25 » Certains textes du statut précisent que les décisions à prendre sur les questions qu’ils traitent seront prises à la majorité de l’article 25. Ces textes sont les suivants : · L’article 27 à propos de la création d’un syndicat secondaire · L’article 28 à propos du retrait de la copropriété initiale · L’article 37 à propos de l’opposition du syndicat à l’exercice de droits accessoires aux parties communes · L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 à propos de la mise en concurrence pour les marchés de travaux et fournitures de services Le régime général de l’article 25 est, dans ces quatre cas, applicable mais il y a controverse sur la possibilité du recours au mécanisme de l’article 25-1. Dans le cas de l’article 28, en particulier, la rédaction du texte mentionne la majorité de l’article 25 mais non « les conditions de majorité de l’article 25 ». On en déduit l’impossibilité de recourir au mécanisme de secours. |
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