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3 / 3.1 Majorité de l’article 24 I. majorité
simple de l’art. 24 : II. exceptions : les
majorités plus fortes III. cas
d’abaissement d’une majorité plus forte B. travaux d’accessibilité
aux handicapés C. télévision hertzienne terreste en mode
numérique Nous reproduisons ci dessous
le texte de l’article 24 et faisons figurer en outre le texte de l’article
24-1 nouveau inséré en vertu de l’article 9 de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la
modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur Article 24 : Les décisions de l'assemblée générale sont prises à
la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés,
s'il n'en est autrement ordonné par la loi. Les travaux d'accessibilité aux personnes
handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la
structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont
approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée
à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent
les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la
destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la
structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge
de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie
de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement,
il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent
part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote
avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Article.
24-1 Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble
distribue des services de télévision, l'ordre du jour de l'assemblée générale
comporte de droit, si l'installation ne permet pas encore l'accès aux
services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en
mode numérique et si le distributeur de services dispose d'une offre en mode
numérique, l'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la
deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du
30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. « Par dérogation au j de l'article 25 de la présente loi, la décision
d'accepter cette proposition commerciale est acquise à la majorité prévue au
premier alinéa de l'article 24. » I. majorité simple de l’art. 24 : L’alinéa premier de l’article 24 énonce le principe majeur de l’adoption des décisions de l’assemblée générale « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ». Par « voix exprimées », il faut entendre qu’il n’est pas tenu compte des voix des abstentionnistes pour calculer la majorité. Si 18 copropriétaires détenant 854 voix sur 1000 sont présents ou représentés et si 3 d’entre eux, détenant 110 voix, s’abstiennent, la majorité est calculée sur 744 voix. Elle est donc de 373 voix. Par « copropriétaires présents et représentés », il faut entendre « tous les copropriétaires de l’immeuble sous la condition qu’ils soient présents ou représentés ». Le dernier alinéa de l’article 24 énonce pourtant une exception
à la vocation qu’ont tous les copropriétaires présents ou représentés à
participer aux scrutins. Lorsque le règlement
de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les
dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de
fonctionnement d'un élément d'équipement, ces copropriétaires seuls prennent
part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses, si le
règlement le prévoit. Il y a alors un scrutin restreint qui a lieu au
cours d’une assemblée générale de tous les copropriétaires. Il aurait été préférable de
conférer à cette disposition un caractère impératif. En l’état, la plupart
des règlements anciens ne comportent pas la clause nécessaire. II.
exceptions : les
majorités plus fortes Par « s'il n'en est
autrement ordonné par la loi », il faut entendre que d’autres dispositions
de la loi prévoient que certaines catégories de décisions doivent être prises
à des majorités plus importantes. L’article 25 et l’article 26 fixent tout à
la fois, et respectivement ces majorités renforcées et les catégories de
décisions concernées. Il en résulte que la majorité de l’article 24, bien
qu’utilisée le plus souvent, s’applique par défaut aux décisions qui ne sont
pas énumérées dans l’un des textes dérogatoires. Initialement, l’article 24
se bornait à énoncer ces règles générales. Ces deniers temps, une
méthode inverse a été utilisée par le législateur. III.
cas d’abaissement d’une
majorité plus forte Dans certains cas, la nature
d’une question exige en principe une décision prise à une majorité supérieure
à la majorité simple. La loi admet pourtant sa suffisance : ·
Soit, d’une manière
générale, pour permettre l’obtention d’une décision malgré l’insuffisance en
nombre des voix majoritaires lors d’un premier scrutin ·
Soit en raison de
l’intérêt particulier de la décision à prendre En vertu de l’article 25-1, l’assemblée décide à la majorité de l’article 24 sur des questions relevant normalement de la majorité prévue par l’article 25 mais n’ayant pas obtenu dans ce cadre un nombre de voix suffisant pour qu’une décision soit prise. Nous examinerons plus loin ce dispositif. B.
travaux d’accessibilité aux
handicapés Certaines décisions exigeant
une majorité plus forte peuvent être prises à la majorité de l’article 24 à
raison de la qualité particulière des bénéficiaires savoir : ·
Les travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve
qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels · L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. C. télévision hertzienne terreste en mode numérique En dernier lieu une troisième rubrique a été ajoutée mais, fort opportunément, par la création d’un article 24-1 : · L'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. Il serait souhaitable de regrouper les dérogation dans l’article 24-1. L’article 24, dans sa
rédaction ancienne, est ici applicable. En cas de catastrophe
technologique, l’article 38-1, inséré par la loi n°2003-699 du 30
juillet 2003 le syndic d'un immeuble géré en copropriété
dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée
générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux mois
suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager
des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à
la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Les voix des abstentionnistes demeurent prises en compte pour le calcul de la majorité. Dans notre exemple ci-dessus, la majorité sera calculée sur 854 voix, soit 428 voix. Il est parfois difficile de déterminer la majorité nécessaire à l’obtention d’une décision régulière. Ces difficultés se présentent généralement pour des travaux. Il convient de prendre en considération la nature des travaux et non leur importance ou leur coût. Le caractère « obligatoire » des travaux, visé par l’article 25 e, s’efface lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien techniquement nécessaires [1]. La disposition de l’article 25 e a pour objet de faciliter le réalisation d’améliorations imposées par in texte d’ordre public, au prix d’un abaissement de la majorité nécessaire. Nous reviendrons sur ce point à propos de l’article 25. Les travaux de réfection, de restauration ou de remplacement de parties communes ou d’éléments d’équipement commun nécessités par l’usure ou la vétusté sont toujours votés à la majorité de l’article 24 [2] Il en est ainsi notamment pour des travaux de ravalement rendus nécessaires par l’état des façades [3] A cet égard, comme on vient de le voir, la nécessité technique du ravalement l’emporte sur le fait qu’il soit par ailleurs imposé par la réglementation administrative. A l’occasion de travaux d’entretien, il est possible d’effectuer des travaux d’amélioration au sens propre du terme. Cette partie du chantier doit faire l’objet d’une décision distincte prise à la majorité de l’article 26. Mais les travaux d’entretien n’imposent pas une réfection strictement à l’identique 3 . Ce qui est vrai pour une partie commune l’est a fortiori pour un élément d’équipement commun car il est nécessaire de prendre en considération l’évolution des techniques, voire des normes impératives postérieures à l’installation d’origine 2 . A propos de l’ordre du jour, nous avons recommandé de mentionner, pour chaque question à traiter, la majorité nécessaire pour l’adoption d’une décision. Elle vaut tout particulièrement pour le vote de travaux pouvant prêter à confusion. Le syndic peut ajouter une note explicative qui évitera des discussions en cours d’assemblée. |
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