http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

3 / 2.3.5

Vote unique, vote bloqué, votes distincts ?

 

 

L’une des controverses à la mode en matière de copropriété concerne la validité d’un scrutin unique générant plusieurs décisions de l’assemblée générale. C’est le cas lorsqu’une résolution unique désigne le président et les membres du bureau de l’assemblée, ou encore les membres du conseil syndical. C’est encore le cas lorsqu’une résolution unique désigne le syndic, approuve son contrat, fixe le montant de ses honoraires et la durée de son mandat. Un dernier exemple est la décision d’exécuter le ravalement de l’immeuble, adoptant les propositions d’un architecte, désignant l’entreprise, et ouvrant les crédits nécessaires.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 17 février 1999 a donné à M. Capoulade l’occasion de rappeler fermement le principe, énoncé par la doctrine dominante, de l’autonomie des différentes questions figurant à l’ordre du jour[1]. Il impose que chacune soit soumise, en ses différentes branches , à un scrutin distinct.

L’assemblée doit ainsi, par trois scrutins distincts, désigner le président de l’assemblée, puis chacun des scrutateurs. Le résultat détaillé de chacun des votes doit être reporté au procès verbal. Il en va de même pour la désignation des membres du conseil syndical. Pour la désignation du syndic, l’assemblée doit voter successivement sur la désignation, l’approbation du contrat, le montant des honoraires, la durée du mandat. Des scrutins distincts doivent de même être réalisés pour décider le ravalement, mandater l’architecte, désigner l’entreprise, approuver le devis et ouvrir les crédits nécessaires.

Certains crient à tort au juridisme excessif car la loi se prescrit nullement une procédure aussi pointilleuse. Mais la Cour de cassation à raison à veiller au respect rigoureux de certains principes élémentaires. La tenue de nos assemblées ne doit pas confiner à celle des « collectifs » . Il faut tenter à l’intention des praticiens désorientés de faire une synthèse raisonnable. Elle exige la fixation préalable de la terminologie et quelques propositions de solutions.

I.       terminologie

Elle a trait à la qualification des différents scrutins ou votes.

Le vote unique est celui qui génère plusieurs décisions de nature identique . La désignation des membres du bureau par un même scrutin est un vote unique.

Le vote bloqué est celui qui génère plusieurs décisions  différentes relatives aux éléments indissociables d’une même question. Il peut s’agir, pour des travaux, d’une méthode technique, d’une entreprise, d’un prix et d’une durée d’exécution. En présence de trois propositions différentes, l’assemblée ne peut choisir une méthode propre à l’une d’entre elles, le prix d’une autre et la durée d’exécution de la troisième. Les trois propositions sont des blocs indissociables.

On qualifiera enfin de votes distincts ceux réalisés conformément aux vœux évoqués ci dessus. Chaque candidature au conseil syndical fait l’objet d’un vote.

Le respect de cette terminologie est important car nous allons voir que le vote unique et le vote bloqué sont des notions radicalement différentes qui justifient des solutions propres.

II.      les solutions jurisprudentielles

S’agissant de votes uniques, l’arrêt cité plus haut confirme la nullité de deux  assemblées dont les  procès verbaux  établissaient que la désignation du président et celle des membres du bureau résultaient d’un vote unique. La Cour d’appel « en a exactement déduit qu’en raison de l’inobservation des formalités substantielles prévues aux articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967, les deux assemblées générales doivent être déclarées nulles ». Précisons que, pour l’une, le procès verbal mentionnait les noms des copropriétaires s’étant opposés à la désignation des deux assesseurs.

Les praticiens ont souvent recours à une mention figurant en tête du procès verbal : «  toutes les décisions pour lesquelles ne seront pas indiqués les noms des copropriétaires qui ont voté contre, ont été prises à l’unanimité ».Cette formule, malgré une rédaction défectueuse, a été admise par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3 avril 1996 et le pourvoi formé a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation[2] du 8 avril 1998. Les critiques formulées à cet égard par M. Capoulade sont justifiées mais rejoignent celles relatives à la rédaction. On peut suggérer la mention suivante : « Il est précisé que, sauf mention particulière, les décisions ont été prises à l’unanimité  des copropriétaires présents et représentés ». Elle exige, le cas échéant, le report détaillé d’un vote s’il y a eu des opposants ou des abstentionnistes.

C’est apparemment cette formule qui manquait dans les procès verbaux litigieux. On peut regretter ce rigorisme excessif dont on connaît les conséquences. Mais les syndics rédacteurs des procès verbaux doivent avoir conscience de l’importance d’une telle pièce. Il est d’autre part souhaitable de réserver un scrutin séparé à la désignation du président. C’est à ce moment que se place la véritable ouverture de la séance.

 

En ce qui concerne les votes bloqués, un arrêt de la Cour d’appel de Paris[3] du 06/06/2000 a pris à contre pied la jurisprudence dominante en admettant la régularité d’un vote bloqué sur tous les éléments de la décision à prendre pour la désignation du syndic. La motivation appelle une entière adhésion :

« Considérant, en outre, que le fait que les copropriétaires aient été appelés à se prononcer par une résolution unique n'a pas été de nature à vicier leur vote; qu'en effet la décision de renouveler le mandat du syndic supposait l'accord des copropriétaires sur les conditions du mandat proposé et en particulier sur la rémunération demandée; que l'on ne conçoit pas qu'ait pu être prise la décision de renouveler la mandat du syndic alors que l'assemblée générale aurait voulu ne pas accepter la rémunération prévue ou les autres conditions du contrat; que de même il n'est pas envisageable que la rémunération ou plus généralement le contrat aient pu être acceptés mais qu'il ait été cependant décidé de ne pas renouveler le syndic dans ses fonctions; que l'on voit mal encore que l'assemblée générale décide de renouveler, ou de ne pas renouveler, le mandat et qu'en même temps, elle accepte la rémunération mais pas les autres conditions du contrat ou inversement le contrat sauf la rémunération; qu'en réalité la décision de renouveler le syndic forme un tout avec l'approbation des conditions de ce mandat, précisées dans le contrat, en particulier quant à la rémunération; qu'il aurait suffit que les copropriétaires refusent la rémunération demandée ou rejettent telle clause du contrat pour que cette position les conduise nécessairement à refuser la reconduction du syndic; que si les copropriétaires avaient souhaité de toute manière ne pas renouveler le syndic, ils n'auraient plus de raison de s'interroger sur les conditions de ce mandat; qu'une décision pouvait donc sans inconvénient être prise globalement dès lors que les règles de majorité le permettaient. »

Par un  arrêt[4] du 29 juin 2000 la même formation a repris une position identique en ce qui concerne l’exécution de travaux mais d’une manière plus contestable.

On peut espérer que le bon sens triomphera sans bafouer la loi et que les différents aspects de questions complexes pourront sons risque faire l’objet de votes bloqués.

III.     suggestions pratiques

Un principe s’impose : le procès verbal doit comporter toutes les mentions, permettant, pour chaque vote, de contrôler son résultat et la suffisance de la majorité obtenue. Il s’agit en premier lieu du nombre de copropriétaires présents ou représentés et du total des voix qu’ils détiennent, de la liste des défaillants avec mention des voix correspondantes et de leur total. Il faut ajouter s’il y a lieu : mention des voix liées à un lot privatif appartenant au syndicat et la réduction du nombre de voix d’un copropriétaire majoritaire.

On peut avantageusement faire figurer la mention sus indiquée permettant d’éviter le report du décompte d’un vote s’il n’y a eu ni opposant ni abstentionniste (en tenant compte de la récente réforme apportée par la loi du 13 décembre 2000).

Dès lors qu’un scrutin fait apparaître des opposants ou des abstentionnistes, un décompte détaillé doit être établi à la suite de la résolution.

La désignation du président de l’assemblée doit faire l’objet d’un scrutin particulier.

 

Pour les questions complexes la prudence s’impose encore. Il nous semble que l’assemblée peut être consultée par vote bloqué lorsque les propositions sont radicalement différentes. C’est le cas lorsqu’elles comportent des techniques différentes comme le chemisage d'un conduit par opposition à sa reconstruction complète.

Dans les autres cas un opposant à l’une des propositions peut souhaiter seulement que son auteur, présentant des garanties de meilleure qualité, s’aligne sur le prix d’un concurrent. Il est alors opportun de procéder par scrutins distincts et de faire mention de l’explication de vote. Ces indications demeurent valables, mutatis mutandis, pour la désignation du syndic.

 

Dans tous les cas la rédaction du procès verbal doit faciliter l’information des copropriétaires et un éventuel contrôle judiciaire.

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/05/2006

 



[1]  Cass. civ. 3  17/02/1999  Administrer avril 1999 p. 35 et note de M. Capoulade

[2]  CA Paris 23 A  03/04/1996  Loyers & cop. juillet 1996 n° 325 ;  Cass. civ. 3  08/04/1998 RDI 1998 p. 414

[3]  CA Paris 23 B  08/06/2000 

[4]  CA Paris 23 B  20/06/2000  Loyers & cop. février 2001 n° 41