http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

3/2.2.7

La représentation des copropriétaires à l’assemblée

 

 

I.         représentation légale

A.       représentation des incapables

B.       représentation des époux

C.       représentation en cas de démembrement de la propriété du lot

D.       représentation des personnes morales de droit privé

E.       représentation des personnes morales de droit public

F.       Mandat tacite légal

G.       convention d’usufruit locatif social

II.        représentation conventionnelle

A.       procuration générale et permanente

B.       mandat ordinaire

1.        Mandat spécial

2.        Mandat impératif

3.        Mandats « en blanc »  sans désignation du mandataire

C.       clauses du règlement de copropriété

D.       mandat tacite

III.       régime juridique de la représentation

A.       choix du mandataire

1.        principe du libre choix

2.        interdiction faite au syndic

B.       plafonnement de la représentation

1.        régime légal du plafonnement

2.        modalités de fonctionnement du plafonnement

a)       époux mandataires

b)       particularisme de certains scrutins

c)       cumul de mandats généraux

3.        assemblée générale d’un syndicat principal

C.       statut des mandataires

1.        généralités

2.        statut des mandataires non copropriétaires

IV.      représentation aux assemblées des institutions externes

A.       association syndicale libre (ASL)

B.       association foncière urbaine libre (AFUL)

C.       union de syndicats

D.       le contenu du mandat du syndic mandataire

V.       contentieux de la représentation

A.       sanction des irrégularités dans la représentation

B.       sanction du mandataire infidèle

 

 

 

En vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (L 22) : « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non-membre du syndicat. »  On entend ici par « copropriétaires » toutes les personnes physiques ou morales (de droit privé ou de droit public) ayant qualité pour participer à l’assemblée.

Ces titulaires ont la jouissance du droit mais certains sont juridiquement privés de son exercice ou tenus à ne l’exercer qu’avec l’assistance d’un « protecteur ». Il s’agit essentiellement des incapables mineurs ou majeurs.

Les personnes morales doivent être représentées par une personne physique.

Enfin certains copropriétaires, pour des raisons diverses, n’ont pas la possibilité matérielle de participer à l’assemblée. Ils ont la faculté de se faire représenter par un mandataire qui doit à cet effet recevoir une procuration écrite.

 

Nous étudions ici les réponses faites à deux questions différentes, mais qui tiennent toutes les deux à la notion de représentation :

- Qui, de toute manière, représente impérativement à l’assemblée certaines catégories de copropriétaires ?

- Comment, occasionnellement, un copropriétaire peut-il se faire représenter lorsqu’il n’est pas en mesure de participer à l’assemblée générale ?

 

Nous examinerons successivement :

- Les règles relatives à la représentation légale

- Les règles relatives à la représentation conventionnelle

observation étant faite que ces règles peuvent se combiner lorsque le représentant légal n’a pas la possibilité matérielle de participer à l’assemblée.

 

Nous évoquerons également les modalités de la représentation des copropriétaires ou du syndicat  aux assemblées des organisations externes aux syndicats comme les associations syndicales libres (ASL), les associations foncières urbaines libres (AFUL) et les unions de syndicats.

I.          représentation légale

Les règles relatives à la représentation légale concernent :

- Les incapables

- Les époux

- Les titulaires d’un droit issu du démembrement de la propriété du lot

- Les personnes morales de droit privé

-Les personnes morales de droit public

La loi admet par ailleurs le mandat tacite dans certains cas.

Elle fixe également les modalités de représentation des copropriétaires aux assemblées d’une AFUL.

A.   représentation des incapables

Un mineur non émancipé doit être représenté par son administrateur légal (l’un des parents ou celui d’entre eux qui exerce l’autorité parentale) ou par son tuteur (parents décédés). Ceux ci votent librement sur les questions d’administration courante et sur celles relevant de l’article 25. Pour celles relevant de l’article 26 ils doivent être habilités. Les articles 389-5 et 457 du Code civil prévoient à cet effet soit un avis au juge des tutelles [1], soit un avis de ce juge soit une décision du conseil de famille.

 

Un majeur placé sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits (art. 491-2 C. civ.).

Un majeur sous tutelle est soumis au même régime que les mineurs sous tutelle.

Un majeur sous curatelle doit être considéré comme pleinement capable pour ce qui est de la convocation, de la tenue de l’assemblée et des votes. La curatelle est un régime d’assistance. Il doit être assisté de son curateur pour les questions relevant de l’article 26.

 

Les syndics doivent veiller à exploiter convenablement les notifications qui leur sont faites des mesures prises pour la protection des incapables mineurs ou majeurs. Les indications fournies doivent figurer dans le fichier des copropriétaires. Ces données bénéficient de l’obligation de confidentialité.

Les syndics, lorsque l’ordre du jour comporte une question très importante, doivent aussi veiller à ce que l’ intervenant (administrateur légal, tuteur, curateur, etc.) soit informé et en mesure d’être présent à l’assemblée. Les possibilités de représentation d’un tuteur ou d’un curateur sont restreintes.

 

B.   représentation des époux

Les époux séparés de biens propriétaires d’un lot, chacun pour une quote-part, sont des indivisaires. Ils doivent être représentés par un mandataire commun régulièrement désigné, qui est généralement l’un d’entre eux.

L’un des époux séparés de biens, seul propriétaire d’un lot, est un copropriétaire ordinaire. L’autre époux peut toutefois participer à l’assemblée en vertu d’un mandat tacite (voir ci-dessous en F)

 

Quand le lot est un bien commun aux deux époux, chacun a pouvoir d’administrer seul la communauté. L’un des époux peut participer seul à l’assemblée. Les deux doivent néanmoins participer lorsque l’ordre du jour comporte l’aliénation d’une partie commune ou la constitution d’un droit réel (art. 1421 al. 1 et 1424 C. civ.). La pratique habituelle de suggérer l’établissement d’un pouvoir par l’époux qui ne peut être présent est donc prudente et recommandée.

Lorsque deux époux sont mariés sous un régime communautaire, un lot peut néanmoins être propre  à l’un des époux qui  l’a reçu par héritage ou acquis avec une clause de remploi de fonds propres. Il est alors seul propriétaire et copropriétaire.

 

On ne saurait omettre ici le cas des époux étrangers, qui sont de plus en plus nombreux parmi les copropriétaires. Le droit international privé français renvoie à la loi étrangère commune aux deux époux ou à la loi du mariage la détermination de leurs pouvoirs respectifs pour l’administration de leurs biens. Les indications nécessaires peuvent être fournies par un certificat de coutume dont la fourniture incombe aux époux intéressés.

 

C.   représentation en cas de démembrement de la propriété du lot

Les démembrements du droit de propriété sont l’usufruit, l’indivision et le droit d’usage et d’habitation.

Il n’y a pas de démembrement dans le cas du commodat (prêt à usage d’un bien immeuble). Le commodat est un droit réel mais le prêteur conserve la propriété du bien prêté.

Il n’y a pas non plus de démembrement dans le cas de la location-accession à la propriété régie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984. L’article 32 de la loi précise

- que le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée concernant des réparations mises à sa charge en application de la présente loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi du 10 juillet 1965.

- que chacune des deux parties au contrat de location-accession peut participer à l’assemblée générale et y formuler des observations sur des questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.

Chacun peut se faire représenter dans les conditions usuelles.

 

Pour les indivisions, l’article L 23 alinéa 2 dispose :

« En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. »

La désignation d’un mandataire commun est ainsi, de manière générale, le moyen d’assurer la représentation en cas de démembrement de la propriété du lot.

 

Par ailleurs, les titulaires de droits réels peuvent convenir entre eux des modalités de participation aux assemblées générales. Les indivisions peuvent être organisées et c‘est alors le gérant de l’indivision qui a qualité  pour la représenter.

Depuis 1976, les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil traitent de l’organisation conventionnelle des indivisions. Le gérant, indivisaire ou non, représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice tant en demandant qu'en défendant.

Il administre l'indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale des biens indivis, ou encore s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite.

 

La loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 favorise l’organisation des indivisions en créant un « régime légal de l’indivision » par modification des articles 815-1 à 815-14 du Code civil et renvoi aux dispositions des articles 1873-1 à 18 susvisés.

Le gérant a donc pouvoir de représenter l’indivision à l’assemblée générale. Il peut voter sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour sauf à justifier d’une décision unanime des indivisaires sur les questions pour lesquelles il ne détient pas de pouvoir propre en vertu de la loi.

A défaut de désignation d’un gérant les indivisaires sont représentés par un mandataire commun.

Pour le plafonnement de la capacité de représentation des indivisaires : voir III B 2 A  Époux mandataires. Les solutions applicables aux époux indivisaires s’appliquent dans tous les cas d’indivision.

 

L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également convenir entre eux des modalités de participation à l’assemblée générale. Le plus simple est alors que l’un d’eux donne un pouvoir régulier à l’autre. Si les modalités fixées doivent être considérées comme pérennes, ils peuvent procéder à la désignation amiable du mandataire commun et la notifier au syndic.

Le règlement de copropriété peut également comporter une clause fixant les modalités de la représentation en cas d’usufruit.

A défaut, le syndic pourra faire désigner judiciairement un mandataire commun.

 

D.   représentation des personnes morales de droit privé

Les personnes morales de droit privé sont représentées par la personne physique ayant qualité de représentant légal en vertu de leur régime juridique propre. C’est aussi dans le cadre de ce régime que le représentant légal peut constituer un fondé de pouvoir.

Mais le représentant légal peut aussi bien donner pouvoir à un copropriétaire ou à un tiers dans les conditions prévues par le statut de la copropriété.

 

Dans le cas particulier des groupes de sociétés, il a été jugé que la société détenant la totalité des parts d’une autre société ne représente pas de plein droit sa filiale quand celle-ci a conservé sa personnalité juridique propre  [2]

 

On doit présumer que le représentant légal d’une personne morale ou toute personne régulièrement mandatée par la personne morale a pouvoir de voter sur les questions inscrites à l’ordre du jour.  Cela relève de l’organisation interne de la personne morale copropriétaire. Dans la pratique, à propos d’une question importante pour le syndicat, il peut être prudent d’effectuer des vérifications avant l’assemblée.

Mais l’irrégularité peut porter sur la désignation du mandataire. La Cour de cassation, par un arrêt du 19/07/1995, a jugé inopposable à une société la décision d’exécuter des travaux prise par une assemblée à laquelle elle avait été irrégulièrement représentée par un associé :

« Sur le premier moyen :

« Vu l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

« Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire ;

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 22 juin 1993), que le syndicat des copropriétaires d'un centre commercial a assigné la société civile immobilière Aumedia (SCI), propriétaire de lots, en paiement d'arriérés de charges représentant sa quote-part des travaux exécutés à la suite d'une décision d'assemblée générale du 8 janvier 1990 ; que la SCI a contesté ces charges, en raison des conditions dans lesquelles avaient été décidés ces travaux au cours d'une assemblée générale où elle soutenait n'avoir pas assisté, seul y ayant pris part M. X..., associé de la SCI ;

« Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, bien que n'étant pas gérant de la SCI, M. X..., associé de celle-ci en tant que gérant de la société commerciale exploitant les locaux commerciaux de cette SCI, apparaissait comme le propriétaire des lots qu'il occupait et comme ayant la maîtrise complète de la SCI, qu'il aurait assisté à l'assemblée générale, porteur d'un pouvoir qu'il s'était établi à lui-même et bénéficiait au moins d'un mandat apparent dispensant légalement le syndic de vérifier la régularité de ce pouvoir ;

« Qu'en statuant ainsi, alors que la délégation du droit de vote d'un copropriétaire à un mandataire ne peut résulter que d'un écrit, ce qui exclut l'existence d'un mandat apparent, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Le syndicat est doté d’un fichier des copropriétaires. Le syndic doit alors connaître le nom du gérant de la société et peut faire rejeter un mandat qu’un associé s’est donné à lui-même. De cet arrêt il faut retenir essentiellement l’obligation de contrôle pesant sur les instances de l’assemblée.

 

E.    représentation des personnes morales de droit public

L’État, les collectivités territoriales et autres personnes morales de droit public propriétaires d’un lot sont représentés aux assemblées générales par un fonctionnaire ayant qualité en vertu du statut propre à l’institution. Lorsque ce fonctionnaire n’est pas en mesure de participer lui-même à l’assemblée, son représentant doit être doté d’une délégation de pouvoir conforme à la réglementation administrative.

La qualité du délégataire ne peut être sérieusement contestée par l’assemblée que lorsque la délégation présente un aspect manifestement suspect. Pour le surplus, les responsables du contrôle des procurations ne sont pas sensés connaître les règles administratives applicables dans leur détail.

Il convient toutefois de s’informer un peu mieux lorsque figure à l’ordre du jour l’adoption d’une convention entre la personne morale en question et le syndicat des copropriétaires.

Rappelons enfin que les lots de copropriété appartenant à une personne morale de droit public ne tombent pas dans le domaine public de l’entité propriétaire.

 

F.    Mandat tacite légal

Le mandat tacite entre époux est reconnu par la loi dans deux cas.

L’article 1432 du Code civil dispose

« Quand l'un des époux prend en mains la gestion des biens propres de l'autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration et de jouissance, mais non les actes de disposition. »

Il s’agit ici, en régime communautaire, de la gestion des biens propres d’un époux par l’autre. Le mandat tacite ne s’étend pas aux actes de disposition qui exigent l’intervention de l’époux propriétaire.

 

Pour le régime de la séparation de biens, l’article  1540 dispose :

« Quand l'un des époux prend en main la gestion des biens de l'autre, au su de celui-ci, et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration et de gérance, mais non les actes de disposition. »

Le mandat tacite ne s’étend pas aux actes de disposition qui exigent l’intervention de l’époux propriétaire.

 

Il ne faut pas confondre le mandat tacite entre époux avec le pouvoir qu’a chaque époux, dans le régime de la communauté légale, « d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre. » A ce titre, l’article 1421 confère un droit plénier d’administrer et de disposer, et non pas un mandat tacite.

 

G.   convention d’usufruit locatif social 

Le régime des conventions d’usufruit locatif social est fixé par les article L 253-1 à L 253-8 du CCH.

L’article L 253-1-1 du CCH, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 comporte en II les dispositions suivantes

II. ― Par dérogation à l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa du même article. Il bénéficie d'une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l'article 24, et à l'article 25, à l'exclusion du n, et au c de l'article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25.

 

D’une part l’usufruitier est de droit le mandataire commun prévu par l’article 23.

Il bénéficie d'une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l'article 24, et à l'article 25, à l'exclusion du n, et au c de l'article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive.

Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions

Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires

Cette disposition dérogatoire a été validée par la décision 2011-629 DC du 12 mai 2011 par le Conseil constitutionnel.

Lorsque la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25  (Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndic).

 

 

II.         représentation conventionnelle

Elle s’entend de l’existence d’une procuration écrite donnée par un copropriétaire à un mandataire. Il peut s’agir d’une procuration générale et permanente d’administration du lot, voire de l’ensemble des biens d’un copropriétaire ou, - dans la majorité des cas -, d’une procuration spéciale.

Mais, par ailleurs, le règlement de copropriété, de nature conventionnelle, peut comporter des clauses relatives à la représentation. C’est fréquemment le cas pour les démembrements de la propriété du lot.

 

A.   procuration générale et permanente

Une personne tenue de s’expatrier pour une durée assez longue peut donner procuration générale et permanente à un mandataire de s’occuper de l’ensemble de ses affaires. La procuration doit être écrite. Elle est généralement établie par acte notarié pour renforcer son opposabilité aux tiers, mais peut résulter d’un acte sous seing privé.

En vertu de la procuration, le mandataire se présente en toute circonstance comme étant la personne du mandant lui-même. Dans le cas d’un lot de copropriété, il doit être le destinataire de toute correspondance du syndic concernant la copropriété et notamment de la convocation, dès lors que la procuration a été notifiée au syndic.

Il a été jugé « que ce mandat général de gestion donné par Mme M…, ès qualités de gérante d la société F… , est parfaitement valable et autorise M. M… à voter, lors des assemblées générales de copropriétaires, sans avoir à solliciter un mandat spécial pour chaque assemblée, au nom de la société F… » [3]

 

Plus fréquemment la procuration générale et permanente ne concerne que le lot de copropriété appartenant au mandant. Elle est générale dans la mesure où le mandataire est chargé de faire tout ce qui est nécessaire à la bonne administration du bien. La procuration doit mentionner que le mandataire a pouvoir de représenter le mandant à toutes les assemblées générales du syndicat concerné.

On peut trouver la pratique du mandat permanent dans les rapports entre deux personnes liées au lot par des rapports autres qu’un démembrement de la propriété : par exemple un crédit-bailleur et son crédit-preneur, et dans le commodat, un prêteur et le commodataire, ou plus simplement  entre membres d’une même famille.

Dans la plupart des cas la procuration est un mandat de gestion locative donné à un administrateur de biens autre que le syndic. Nous verrons plus loin que la loi interdit au syndic de représenter un copropriétaire à quelque titre que ce soit. Notons également que le caractère permanent de la procuration générale est lié à la durée du mandat de gestion locative. Le mandataire doit donc être en mesure de prouver qu’il est toujours régulièrement mandaté. Le mandant doit notifier au syndic tout changement de mandataire.

C’est à propos de cette catégorie de procurations que se pose le problème du nombre de mandats et de voix détenus par un même administrateur de biens. Nous reviendrons sur cette question en traitant du plafonnement en nombre et en voix des procurations.

 

B.   mandat ordinaire

Le mandat doit être écrit.

Il est habituellement établi sur une formule jointe à la convocation dont certaines zones peuvent avoir été pré-traitées  :

Désignation du syndicat de copropriétaires

Date, heure et lieu de l’assemblée

Numéros des lots et nombre de tantièmes (donc de voix) attachés

 

La formule doit comporter mention de l’interdiction faite au syndic, à son conjoint et à ses préposés de recevoir mandat de représenter un copropriétaire. Elle peut rappeler en outre que, sous cette réserve le mandat peut librement choisir son mandataire, nonobstant l’existence de clauses restrictives anciennes dans le règlement de copropriété.

Elle doit comporter :

Une zone pour la désignation du mandataire

Une zone pour la date de cette désignation

Une zone permettant la substitution de mandataire

Une zone pour l’acceptation du mandat qui est indispensable (art. 1984 C. civ.)

Voir un modèle de mandant ordinaire

 

1.    Mandat spécial

Un mandat ordinaire est donné pour une assemblée générale déterminée. Ses effets d’éteignent au moment de la clôture de l’assemblée. Il a été jugé notamment qu’un nouveau mandat est nécessaire pour une « seconde assemblée » convoquée pour délibérer à nouveau dans les conditions prévues par l’article L 25-1  [4]. L’insertion d’une clause de prorogation du pouvoir est déconseillée.

 

2.    Mandat impératif

Le mandat peut être accompagné d’instructions sur la conduite à tenir lors de l’assemblée. Le mandant peut même avoir pris position sur tout ou parties des questions inscrites à l’ordre du jour. Le mandataire doit alors voter dans le sens indiqué par le mandant sur chacune des questions.

Le mandat impératif contrarie les principes du  mécanisme majoritaire qui accordent au débat préalable un rôle prépondérant. Sans aller jusqu’à admettre que les informations fournies par la convocation  suffisent à éclairer le mandant [5] , il faut admettre, du point de vue pratique, que la possibilité de donner mandat impératif incite un grand nombre de copropriétaires à se faire représenter alors qu’ils demeureraient absents et taisants dans le cas contraire.

Du point de vue juridique, on doit considérer que le mandant peut valablement renoncer au bénéfice de la participation au débat.

Il est donc recommandé aux syndics de joindre à la convocation un document normalisé facilitant l’établissement des instructions de vote. Elles devraient même être jointes obligatoirement aux « mandats en blanc » que nous traiterons à la suite. Cette solution permettrait de mettre un terme aux critiques relatives à l’exploitation parfois abusive de ces mandats.

 

3.    Mandats « en blanc »  sans désignation du mandataire

Nombreux sont les copropriétaires désireux de se faire représenter mais qui ne connaissent  aucun autre copropriétaire et ne sont pas en mesure de confier le mandat à un proche. Ils se contentent alors d’envoyer au syndic un pouvoir signé, sans indication du mandataire.

L’exploitation de ces pouvoirs donne parfois lieu à des abus majoritairement imputés aux syndics. L’expérience montre que les abus peuvent aussi bien être imputables au président du conseil syndical et encore qu’il s’agit souvent d’actions concertées entre les uns et les autres.

Il est mal venu de recommander la remise de ces pouvoirs au président de l’assemblée puisqu’ils doivent être traités avant l’ouverture de la séance et qu’à ce moment le président n’est pas désigné.

Comme indiqué ci-dessus, la pratique habituelle des instructions de vote permet d’éviter ces chicaneries. Il serait possible de subordonner la validité des « mandats en blanc » à l’adjonction par le mandant de ses instructions.

En l’état actuel de la jurisprudence, les Juges se réservent de contrôler les conditions dans lesquelles les mandants en blanc ont été distribués. Ils ne peuvent dès lors sanctionner que des abus scandaleusement manifestes, c’est à dire un très petit nombre alors que la pratique en est courante.

Dans les meilleurs cas, les copropriétaires qui ont accepté un mandat en blanc s’abstiennent  sur les questions les plus importantes ou considèrent au contraire que, donnant un mandat en blanc, le mandant manifeste son approbation de toutes les résolutions inscrites à l’ordre du jour. Le mécanisme n’est donc pas satisfaisant mais il permet souvent à l’assemblée de prendre des décisions exigeant la majorité absolue ou la majorité renforcée.

C.   clauses du règlement de copropriété

L’importance et la portée des clauses du règlement de copropriété sont désormais réduites, pour celles qui subsistent après réalisation de l’adaptation prévue par l’article L 49.

Certaines clauses qui portaient sur le choix du mandataire sont désormais illégales. Ainsi pour la clause interdisant la représentation par une personne étrangère au syndicat.

D’autres, en cas d’usufruit, réservent à l’usufruitier la possibilité de participer à l’assemblée. La Cour d’appel de Paris a jugé que dans ce cas, faute de désignation d’un mandataire commun, le syndic avait à bon droit convoqué l’usufruitier seul [6] Cette solution est contestable. La désignation d’un mandataire commun est la solution légale, avec pour objet la sauvegarde des intérêts distincts de chacune des parties. On ne saurait oublier que le coût de certains travaux importants incombe au nu-propriétaire, que ce soit immédiatement ou au terme de l’usufruit. On retrouve ce souci dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 5 octobre 1989 [7]

 

De manière générale, une clause du règlement de copropriété  prévoyant un mode de représentation ne saurait interdire aux parties concernées de faire choix, pour une assemblée déterminée , d’un mandataire autre que celui prévu par la clause.

 

D.   mandat tacite

En l’absence de texte, la jurisprudence a admis l’existence d’un mandat tacite entre indivisaires lorsque l’un d’entre eux a pris en mains la gestion des biens indivis au su des autres coïndivisaires et sans opposition de leur part. Un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2000 [8] montre aussi bien la reconnaissance par les Juges du mandat tacite que le danger qu’il y a à l’admettre à l’occasion des assemblées de copropriété. Dans cette espèce, en effet, les autres coïndivisaires avaient établi, postérieurement à l’assemblée, des attestations affirmant qu’ils n’avaient donné aucun mandat. Dans l’arrêt  finalement sanctionné, la Cour d’appel de Paris avait retenu ces attestations et jugé qu’il n’y avait pas de mandat tacite.

Les instances syndicales n’ont pas la possibilité de statuer sur une difficulté de cette nature, se présentant inopinément au début d’une assemblée. Dès lors que le statut de la copropriété prévoit la possibilité pour le syndicat de faire désigner judiciairement, si nécessaire, un mandataire commun, le syndic doit impérativement user de cette possibilité pour éviter au syndicat les soucis et frais d’un contentieux aussi important.

 

III.        régime juridique de la représentation

À côté du principe du libre choix du mandataire par le mandant, le statut comporte des dispositions tendant à éviter la détention  d’un trop grand nombre de voix par une même personne sous la forme d’un plafonnement du nombre des mandats.

Nous examinerons également le statut juridique des mandataires, et plus particulièrement de ceux qui sont étrangers au syndicat.

A.   choix du mandataire

 

1.    principe du libre choix

L’article L 22 alinéa 3 précise que « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non-membree du syndicat ». Il rend caduques les clauses des anciens règlements de copropriété exigeant que le mandataire soit lui-même membre du syndicat.

Le statut n’interdit pas de donner pouvoir à un salarié du syndicat (CA Versailles 4e 24/11/2003 Dossiers CSAB n° 111 avril 2004 note Dunes). Une telle initiative est inopportune.

Sur ce point L’ARC soutient au contraire que le concierge est un préposé du syndic parce celui-ci « est souverain en matière de licenciement d’un salarié du syndicat, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ». Elle ajoute que « le syndic peut rompre le contrat de travail de ce salarié sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale souveraine, requête d’autant plus inutile qu’il a la possibilité de poursuivre la procédure malgré le refus de celle-ci (Cassation 3e chambre civile du 9 octobre 1969 JCP 1970 II 16193).

Mais il est bien certain que l’employeur est le syndicat ; que le lien de subordination n’existe qu’entre le syndicat et le salarié et que le syndic n’agit alors qu’en qualité de mandataire social et agent d’exécution du syndicat. La jurisprudence récente montre que, dans la pratique, les syndics ne procèdent à des licenciements qu’après avoir recueilli l’accord de l’assemblée.

De toute manière, le syndic ne peut agir en justice à la suite d’un licenciement qu’après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale et sa responsabilité personnelle peut être engagée en cas de licenciement abusif (CA Paris 25e B 20-03-1987 D 1987 IR 99).

 

2.    interdiction faite au syndic

L’article L 22 alinéa 4 précise que « Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »

Cette disposition s’applique à un syndic professionnel qui serait propriétaire d’un lot et au syndic copropriétaire, qu’il soit bénévole ou rémunéré, ainsi qu’au président du conseil syndical faisant fonction de syndic dans un syndicat de forme coopérative.

 

Cette interdiction ne vaut que pour les assemblées générales du syndicat et la représentation d’un ou plusieurs copropriétaires.

Lorsque l’immeuble est inscrit dans le périmètre  d’une association syndicale libre ou d’une association foncière urbaine libre dont les copropriétaires sont membres, les statuts de ces associations prévoient souvent que le syndic représente impérativement tous les copropriétaires. De la même manière, il représente le syndicat aux assemblées d’une union de syndicats.

B.   plafonnement de la représentation

L’article L 22 alinéa 3 fixe comme suit les règles du plafonnement :

- 1) Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.

- 2) Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat.

- 3) Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

A l’occasion d’un vote à la majorité de l’article 26, chaque mandat doit être décompté pour une tête lors du calcul de la double majorité. Il faut néanmoins vérifier que le mandant n’a pas remis, pour un second  lot dont il serait aussi propriétaire, un mandat à un autre mandataire ! Cette situation se présente parfois.

 

Voir en I G ci-dessus le régime de l’usufruitier locatif social qui, par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de ladite loi, peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Cette disposition a été validée par le Conseil constitutionel.

 

1.    régime légal du plafonnement

En vertu de la règle 1 un mandataire copropriétaire peut participer aux votes avec ses propres voix et les voix attachées aux trois délégations qui lui ont été confiées. Peu importe alors le nombre total des voix qu’il détient.

Un mandataire non-copropriétaire peut participer aux votes avec le total des voix attachées aux trois délégations qui lui ont été confiées.. Peu importe le nombre total des voix qu’il détient.

En vertu de la règle 2, dans les deux cas, le mandataire peut recevoir d’autres mandats tant que le nombre des voix qu’il détient, - y compris les siennes pour celui qui est copropriétaire -, n’excède pas 5 % des voix de tous les copropriétaires, soit par exemple 500 / 10 000e.

2.    modalités de fonctionnement du plafonnement

Il existe quelques particularités d’application de ces règles.

a)    époux mandataires

La plus délicate concerne les mandats confiés à des époux.

A propos des époux communs en biens, une réponse ministérielle [9] a précisé que le plafonnement à trois mandats s’applique au couple. La 23e chambre de la Cour d’appel de Paris a repris cette solution

Mais à propos d’époux indivisaires, donc séparés de biens, la Cour de cassation, par un arrêt du 20 juillet 1994, [10]  a pris en considération l’exercice du droit de vote au titre des droits indivis par un seul des époux et écarté la notion de couple en ces termes :

« Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les époux Steib et Nicco, étant respectivement propriétaires indivis de lots dépendant d’un immeuble en copropriété, M. Steib et M. Nicco ont, le 3 novembre 1988, exercé, l’un et l’autre, à l’assemblée générale du syndicat secondaire, le droit de vote avec les voix correspondant aux biens indivis, tandis que Mme Steib et Mme Nicco participaient à cette même assemblée avec plus de trois mandats, dépassant chacune la limite de 5 % des voix du syndicat, en comprenant les droits indivis dont elles disposaient dans ce syndicat ; que les époux Marchesseau ont assigné le syndicat secondaire, dont ils sont membres, en nullité de cette assemblée générale ;

« Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que les voix attachées au lot indivis doivent être prises en compte pour chacun des copropriétaires indivis et non pas pour l’un d’eux seulement et que Mmes Steib et Nicco, l’une et l’autre membre du syndicat et ayant reçu chacune plus de trois délégations de vote, n’ont pu voter valablement la limite de 5 % des voix du syndicat ayant été dépassée pour chacune d’elles ;

« Qu’en statuant ainsi, alors que Mmes Steib et Nicco ne disposaient pas du droit de vote attaché aux lots dont elles étaient indivisément propriétaires avec leurs époux qui avaient, au nom de l’indivision, exercé ce droit à l’assemblée générale, la cour d’appel a violé le texte susvisé

La solution pratique est alors que, pour le calcul de la quotité de 5 %, les voix attachées au lot indivis ne sont prises en considération que pour celui des époux qui exerce le droit de vote. L’autre époux peut détenir des pouvoirs « étrangers »  en nombre indifférant tant que le nombre des voix attachées ne dépasse pas 5% des voix de tous les copropriétaires.

On voit mal ce qui pourrait justifier une différence de traitement entre des époux indivisaires  et des époux communs en biens.

La solution est identique lorsqu’un seul des époux est copropriétaire.

Note JPM 25/10/2009 :

Par arrêt du 1er juillet 2009, la Cour de cassation a confirmé sa position exprimée  dans l’arrêt du 20 juillet 1994 (voir l’arrêt). Cette solution est applicable à toutes les catégories d’indivisaires.

 

b)    particularisme de certains scrutins

Une seconde difficulté se présente quand l’ordre du jour comporte des questions pour lesquelles les modalités des scrutins diffèrent : le nombre des voix n’est pas en fonction des tantièmes généraux.

Le contrôle du respect du plafonnement est effectué avant le début de la séance en fonction des tantièmes de copropriété (quotes-parts des parties communes).

L’article 24 dispose ainsi que :

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. »

De même, si une question inscrite à l’ordre du jour concerne une partie commune spéciale à certains copropriétaires, ceux ci seulement participent au scrutin. Le nombre des voix qu’ils détiennent est en fonction de tantièmes spéciaux.

Il peut arriver que le plafond de 5 % des voix, sur la base des tantièmes généraux, soit dépassé mais ne le soit pas sur la base de la participation aux dépenses communes, ou sur la base des tantièmes spéciaux. Le contraire peut aussi être constaté.

La question a été abordée par quelques auteurs sans que l’on puisse tirer une conclusion précise de leurs observations. Il faut à notre avis considérer :

1) que le mandat est indivisible

2) que le texte ne retient comme critère que « le nombre des voix du syndicat » et qu’il faut entendre par-là « le total des voix de tous les copropriétaires » calculé en fonction des tantièmes de copropriété.

S’il a été remédié au dépassement du plafond par voie de subdélégation (substitution de mandataire) le mandant ne subira aucun préjudice. Le mandataire subdélégué pourra voter pour lui dans tous les scrutins particuliers.

Encore faut-il alors que le président, assisté par le syndic, secrétaire ou non, veille à provoquer, si nécessaire, l’intervention du mandataire qui n’aura pas perçu cette modalité particulière.

c)    cumul de mandats généraux

Une autre difficulté apparaît lorsqu’un administrateur de biens autre que le syndic participe à une assemblée générale et détient un nombre de mandats et un nombre de voix supérieurs au plafond. En l’état des textes, tout se passe, nous l’avons vu plus haut, comme si chacun des mandants était effectivement présent. Il est donc impossible de lui interdire de voter pour chacun d’eux.

C’est la solution qui a été admise par la Cour d’appel d’Aix en Provence le 7 décembre 2000. Cette décision ayant provoqué une vive réaction des associations de défense des copropriétaires, une réponse ministérielle n° 59977 du 17 mai 2005 a annoncé une modification du texte. Malgré plusieurs trains de modifications du statut de la copropriété insérées dans les lois les plus diverses, cette annonce est demeurée sans suite à ce jour. Le problème juridique de l’atteinte à la notion de procuration générale n’a pas été perçu par protestataires.

Il est vrai que cette situation peut lui conférer une prépondérance préjudiciable. Il est non moins vrai que les associations de défense et les pouvoirs publics eux-même ont proclamé la nécessité de réglementer l’utilisation de ces procurations générales sans se soucier des dispositions du Code civil.

Il est par ailleurs bien certain que, d’une manière ou d’une autre, les mandants et l’administrateur de bien concerné auraient tôt fait de contourner une disposition législative ou réglementaire, soit pour s’opposer en chœur à des travaux qu’ils estimeraient inutiles et dispendieux, soit pour faire exécuter ceux qu’ils estimeraient conformes à leurs intérêts.

Nous estimons pour notre part que la seule voie correcte pour remédier à ce genre de situation est le recours à la notion d’abus de majorité ou de minorité lorsque le syndicat subit de toute évidence un préjudice du fait de la décision prise par l’assemblée. Il est vrai qu’une procédure judiciaire se trouverait alors nécessaire. Mais le caractère exemplaire des sanctions civiles pourrait inciter les bailleurs à la prudence.

Mise à jour 05/05/2009

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 pour la simplification du droit (loi Warsmann) a modifié l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont la seconde phrase comporte désormais l’ajout souligné :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. »

La modification interdit à un administrateur de biens, autre que le syndic, détenant plusieurs mandats généraux de gestion locative, de participer à l’assemblée avec un nombre de voix supérieur au plafond légal. L’administrateur de biens conserve néanmoins la faculté d’organiser la représentation de ses mandants par des personnes qu’il désignera, notamment certains des locataires des lots concernés. Il s’agirait alors d’un premier pas vers la participation programmée des locataires aux assemblées, plus que d’un avantage pour les syndicats de copropriétaires.

 

3.    assemblée générale d’un syndicat principal

L’article L 22 dispose également que

« Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. »

 

Le mandataire doit-il être membre du syndicat principal ? On pourrait le penser en raison de l’ambiguïté de « s’il participe à l’assemblée … » ; mais cette exigence serait contraire à l’esprit de la loi.

Par contre le mandataire ne peut pas être le syndic secondaire du bâtiment.

Prenons l’exemple d’un groupe d’immeubles comportant trois bâtiments dont les copropriétaires sont constitués en trois syndicats secondaires A, B et C.

Un mandataire peut représenter un, plusieurs ou tous les copropriétaires du bâtiment A. La règle s’applique de la même manière aux deux autres bâtiments. On peut concevoir que l’assemblée du syndicat principal réunisse seulement trois personnes physiques représentant tous les membres du syndicat principal.

Il faut considérer alors que le mandataire représentant les copropriétaires d’un bâtiment et bénéficiant de la dérogation ne peut pas recevoir le mandat d’un copropriétaire d’un autre bâtiment.

 

C.   statut des mandataires

Certaines règles concernent tous les mandataires. D’autres concernent plus particulièrement les mandataires non-copropriétaires.

1.    généralités

Tout mandataire  a pour obligation principale de participer aux scrutins, pour le compte de son mandant.

S’il n’a pas reçu d’instructions du mandant, il vote librement, en fonction de l’opinion qu’il peut se faire de l’intérêt général de collectivité et des intérêts propres de son mandant.

S’il a reçu des instructions, il doit s’y conformer mais cette règle comporte à notre avis quelques limites. Lorsque le mandant a exprimé son intention d’approuver les comptes et de donner quitus au syndic, le mandataire peut certainement s’associer à des réserves sur les comptes présentés si le débat préalable a révélé des irrégularités majeures qui n’apparaissaient pas dans les documents annexés à la convocation.

Tout vote émis par le mandataire doit être enregistré tel qu’il a été émis. Le président peut rappeler officieusement au mandataire les instructions qu’il a reçues de son mandant, mais il ne saurait s’opposer à l’enregistrement d’un vote contraire en cas de maintien par le mandataire de son vote.

 

2.    statut des mandataires non copropriétaires

Les mandataires non-copropriétaires sont tenus, le cas échéant, de justifier leur identité. Ils doivent indiquer l’adresse de leur domicile sur la feuille de présence (art. D 14). Cette dernière obligation pose un problème de confidentialité dès lors que la feuille de présence peut faire l’objet d’une diffusion à tous les copropriétaires.

 

Ils sont, pour le surplus, assimilés aux copropriétaires et peuvent présenter leur candidature aux fonctions temporaires liées à l’assemblée : président, scrutateur voire secrétaire.

Ils ne peuvent pas être désignés comme membres du conseil syndical (sauf le cas de l’époux non-propriétaire d’un copropriétaire) ou comme syndic bénévole.

Ils peuvent participer aux débats comme l’aurait fait le mandant et présenter des observations qui présentent parfois un réel intérêt pour l’assemblée. Se pose ainsi le problème du choix par un copropriétaire de se faire représenter par un spécialiste : architecte, avocat ou ingénieur.

 

IV.       représentation aux assemblées des institutions externes

Dans les ensembles immobiliers d’une certaine importance, des parties ou des éléments d’équipement peuvent être communs à plusieurs immeubles. Un immeuble en copropriété peu être ainsi inscrit dans le périmètre d’une association syndicale libre ou d’une association foncière libre. Les copropriétaires sont membres de ces associations.

Des syndicats de copropriétaires peuvent constituer une union de syndicats dans les conditions prévues par l’article L 29.

A.   association syndicale libre (ASL)

Lorsqu’un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL), ce sont les copropriétaires qui sont membres de l’ASL. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas en être membre puisqu’il n’est propriétaire d’aucun bien immobilier.  La controverse sur ce point a été close par l’arrêt de la Cour de cassation du 8 février 1995. Les décisions postérieures vont unanimement dans le même sens.

La solution est identique dans le cas d’une copropriété horizontale telle qu’un ensemble de villas placé sous le régime de la copropriété.

Les associations syndicales libres sont désormais régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006.

 

Les règles relatives à la représentation aux assemblées d’une ASL sont librement fixées par les statuts. Ceux-ci stipulent fréquemment que

- les copropriétaires d’un immeuble inscrit dans le périmètre seront représentés par leur syndic,

- ou encore « chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic », formule qui a été reprise à tort par l’article L 322-9-1 pour les AFUL. Elle est inappropriée comme nous le verrons ci-dessous.

C’est à tort que dans un article par ailleurs fort intéressant [11] , Me Talau évoque «  les cas où le syndicat des copropriétaires représente statutairement les copropriétaires aux assemblées de l’ASL ».

 

B.   association foncière urbaine libre (AFUL)

L’article L 322-1 du Code de l’Urbanisme est ainsi conçu :

« Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2. »

L’article 322-2 du Code de l’urbanisme énonce les opérations ponctuelles pouvant constituer l’objet d’une AFUL, mais en son 3° il indique que cet objet peut être également  « la construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément ; ».

Il s’agit alors d’opérations de gestion au sens propre du terme et non plus d’opérations ponctuelles.

 

L’article L 322-9-1 dispose :

« Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.

« Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.

« Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.

L’article 322-9-1, en énonçant qu’un syndicat de copropriétaires est représenté à l’assemblée générale de l’association par son syndic bafoue les règles relatives à la composition d’une association syndicale.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 février 2008, affirme clairement  que le syndic représente alors les copropriétaires et que ceux-ci conservent à titre individuel le droit d’agir en nullité de l’assemblée d’une AFUL :

« Mais attendu qu'ayant relevé que les statuts de l'association prévoyaient que par le seul fait de leur acquisition, tous les titulaires d'un droit de copropriété sur des parcelles comprises dans le périmètre de l'association étaient de plein droit et obligatoirement membres de celle-ci, que l'assemblée générale se composait de tous les propriétaires ou de leurs représentants lorsque l'un des fonds faisait l'objet d'une copropriété et que le syndic représentait les copropriétaires à l'assemblée générale, la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que dès lors que les copropriétaires étaient membres de l'association et que le syndic ne faisait que les représenter à l'assemblée générale, chaque copropriétaire avait qualité pour agir en contestation des décisions prises en assemblée générale par l'association syndicale ; »

 

C.   union de syndicats

A l’encontre des situations qui viennent d’être décrites, on trouve celle de l’union de syndicats qui « peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. »

En vertu de l’article L 29, « l'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent. »

L’article 63 du décret du 17 mars 1967 (D 63) prévoit par ailleurs

« Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.

« Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union. »

L’incidente « ou, le cas échéant, au conseil syndical » dénonce l’embarras manifeste de l’auteur du décret. Il est plus grand encore quand on constate ensuite que le syndic, après avoir convoqué une assemblée préalable en avril 2009, devrait en convoquer une autre en juillet 2009 pour rendre compte dans un délai raisonnable des décisions prises !

Nous sommes ainsi amenés à traiter sommairement le problème posé par le contenu exact du mandat donné au syndic aussi bien par les copropriétaires que par le syndicat, à l’occasion des assemblées des organisations externes.

 

D.   le contenu du mandat du syndic mandataire

Dans tous les cas évoqués ci-dessus, la tenue d’assemblées auxquelles ne participent que les syndics des syndicats, les représentants de sociétés immobilières et de sociétés d'attribution et tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins laisse place à de nombreux abus.

Abstraction faite du régime des unions de syndicats qui permet la représentation de chaque syndicat au conseil de l’union qui

- « donne son avis au président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même »

- et peut à cet effet « prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et, d'une manière générale, à l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres »

les dispositions statutaires des autres organisations ne permettent généralement ni l’information des copropriétaires ni le contrôle de la gestion par les conseils syndicaux.

Dans nombre d’ensembles immobiliers, les copropriétaires, y compris les membres de conseils syndicaux n’ont pas les possibilités de contrôler utilement la gestion des associations syndicales libres qu’ont les associations de locataires.

Les conseils syndicaux doivent alors exiger d’avoir accès aux dossiers de gestion de l’association syndicale ainsi qu’à sa comptabilité. Le syndic, dont la situation est souvent ambiguë et/ou inconfortable dans ces cas, doit être associé à ces démarches et il doit se faire l’interprète des demandes du conseil syndical.

Il est toujours possible de créer au niveau de l’ASL une structure informelle de concertation sur les problèmes de gestion de l’ensemble, avec ou sans les associations de locataires qui disposent de droits plus étendus que ceux des conseils syndicaux.

A l’issue de ces réunions, il est possible de donner des instructions au syndic en vue de l’assemblée générale de l’ASL.

Ces suggestions sont valables pour les AFUL.

 

V.        contentieux de la représentation

Le contentieux de la représentation aux assemblées n’est pas important en volume, mais les conséquences d’une irrégularité ne sont jamais négligeables.

A.   sanction des irrégularités dans la représentation

Les infractions aux règles de la représentation sont sanctionnées par l’annulation d’une, plusieurs ou toutes les décisions, voire par l’annulation de l’assemblée générale elle-même.

Il en est ainsi pour les règles relatives aux incapacités, aussi bien pour l’administration légale et la tutelle [12] que pour la curatelle  [13].

Comme pour les règles du plafonnement [14].

La fraude consistant à vendre un petit lot à un proche pour contourner le règle de réduction de voix du copropriétaire majoritaire est parfois utilisée aussi pour permettre à un copropriétaire détenant un grand nombre de voix sans être majoritaire de conforter son « poids » à l’occasion des scrutins. Cette manœuvre est considérée comme une fraude à la loi. Elle est sanctionnée comme dans le cas de fraude à l’article 22 alinéa 2.

 

B.   sanction du mandataire infidèle

Lorsqu’un mandataire n’a pas respecté les termes d’un mandat impératif, le mandant peut lui demander réparation du préjudice qu’il a pu subir. Mais ce litige demeure étranger au syndicat. Le mandant ne peut pas remettre en cause la décision prise par l’assemblée [15]

 

Les fautes commises par un représentant légal sont également étrangères au syndicat, qu’il s’agisse d’un tuteur, d’un administrateur légal ou du représentant légal d’une institution collective.

 

 

 

 

Mise à jour

22/12/2015

MAJ
05/07/2009
25/10/2009
22/12/2015

 

 

 

 



[1] Il peut y avoir administration légale sous contrôle judiciaire dans le cas de divorce des parents notamment.

[2] Cass. civ. 3e 22/11/2006 (n° 05-19042)

[3] CA Paris 19e B 22/03/2001 Loyers et copropriété 2002 n° 128 ; dans le même sens CA Aix 4e chambre A 07/12/2000 (1999/19178)

[4] CA Paris 23e B 14/01/1994 RDI 1994 298 et 22/02/2007 (n° 06-09451)

[5] En ce sens Lafond Code de la copropriété 2007 sous art. L 22 note 13

[6] CA Paris 21/12/2006 Loyers et copropriété 2007 n° 81

[7] CA Paris 19e B 05/10/1989 JCP Ed. N 1990 II p. 168.

[8] Cass. Civ. 3e 11/10/2000 (n°99-10216) Loyers et copropriété 2001 n° 14

[9] RM n° 34796 JOAN 09/11/2004

[10] Cass. civ. 3e  20/07/1994 (N° 92-12973)

[11] J-M Talau Les copropriétaires et l’association syndicale libres de propriétaires Loyers et copropriété Février 2009 p. 6

[12] Cass. civ. 1e 14/01/1997 (n° 94-19060) Loyers et copropriété 1997 n° 116 ; RDI 1997 285 note Capoulade

[13] CA Caen 23/03/2002 (n° 00-03573)

[14] L’annulation de toutes les décisions est la suite d’une action en contestation de décision(s), fondée sur l’article L 42 al. 2. Elle laisse subsister la réalité de la tenue d’une assemblée. L’action en nullité de l’assemblée est fondée sur les textes du Code civil relatifs aux nullités.

[15] CA Paris 25/09/1992 Loyers et copropriété 1993 n° 491