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3/2.2.5

La notification de la convocation

 

 

I.         les formes de notification de la convocation.. 1

II.        le delai de convocation.. 1

A.       délai de ordinaire et exceptions. 1

B.       sanction de l’inobservation du délai 1

 

Voir les mises à jour du 30/11/2013

Voir également les études générales consacrées à la notification à propos de l’avènement difficile des notifications électroniques, notamment 1/3.6.1.2

 

 

La convocation en assemblée générale est une notification Elle est soumise aux dispositions de l’article D 64 en ce qui concerne ses formes et à celles de l’article D 9 en ce qui concerne le délai qui doit courir entre sa date et celle de la réunion.

I.          les formes de notification de la convocation

Comme toute notification, la convocation est adressée aux copropriétaires par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article D 64 autorise néanmoins la remise des convocations  contre récépissé ou émargement. Cette méthode présente l’avantage d’une modeste économie et, dans certains cas, pour un petit immeuble, l’avantage d’une délivrance plus rapide. D’une manière générale, elle est déconseillée dans la mesure ou elle prive de toute sécurité la preuve de la remise et de sa date. Celle ci doit être mentionnée sur le bordereau de remise de la main du destinataire.

Il autorise également la notification par télécopie avec accusé de réception mais ce mode de communication ne fait l’objet d’aucune réglementation technique !

II.         le delai de convocation

Le délai à respecter pour la convocation de l’assemblée générale est fixé de manière impérative par l’article D 9 alinéa 2. Il peut être allongé en vertu d’une disposition du règlement de copropriété, il peut être raccourci en cas d’urgence.

A.        délai ordinaire et exceptions

L’article D 9 alinéa 2, modifié par le décret n°2007-285 du 1 mars 2007 art. 1 précise que sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Le fichier doit mettre en évidence les syndicats dont les règlements de copropriété prévoient un délai excédant le délai légal.

L’article D 64 précise, pour l’ensemble des notifications, à l’exception de la mise en demeure visée à l’article L 19, que «  le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndic doit donc faire ses prévisions en tenant compte de la pratique habituelle et des destinations les plus lointaines, ou présumées les moins bien desservies, sur le territoire français métropolitain.

On doit admettre que toutes les destinations sont sur le territoire français métropolitain. Pour les copropriétaires domiciliés hors ce territoire, le syndic doit détenir une élection de domicile ** en France.

** : Mise à jour du 30/11/2013

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 imposait, en vue de l’application de l’article 63 relatif aux notifications, à chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété l’obligation de notifier au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble.

Ce texte est devenu celui de l’article 65 en vertu du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 sans autre modification.

L’article 65 a été modifié par le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007 qui maintient l’obligation de notifier au syndic son domicile réel ou élu mais en supprimant « soit en France métropolitaine si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble ».

C’est la Commission des Communautés européennes qui est à l’origine de cette modification. Dans une Avis du 4 Avril 2006 (Communiqué IP/06/441 ) elle a fait remarquer que cette élection de domicile crée des difficultés pour les copropriétaires résidant dans d’autres états de l’Union européenne !!! Il faut noter que si l’obligation de faire élection de domicile a disparu, la pratique demeure tout à fait licite. Elle est d’ailleurs recommandée.

 

 

En cas d’urgence, le statut ne fixe aucun délai précis. La notion d’urgence elle-même doit être appréciée avec la plus grande prudence. La jurisprudence admet l’urgence en cas de nécessité de remplacement d’une chaudière vétuste et dangereuse [1] . Elle ne l’admet pas pour des travaux de ravalement [2] . Il faut noter encore que l’urgence n’est appréciée qu’à l’égard du syndicat. L’intérêt particulier d’un copropriétaire ne peut justifier la convocation en urgence de l’assemblée [3]

 

L’article D 19 nouveau dispose, pour l’application de l’article L 25-1, en son alinéa 2, le délai de convocation peut être réduit à 8 jours. Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenu l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. Dans ce cas, c’est donc la date d’expédition qui, par dérogation, est prise en considération.

B.        sanction de l’inobservation du délai

Par application de l’article D 13 la sanction de l’inobservation du délai de convocation est la nullité de l’assemblée générale. Il importe peu que le retard soit dû à une grève des services postaux [4] La nullité ne peut pas être couverte par la présence du copropriétaire intéressé à l’assemblée.

C’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve du respect du délai par la présentation des justificatifs postaux. Il ne peut en fait prouver, le cas échéant, que l’expédition à une date raisonnable. Toutefois la production de l’avis de réception peut montrer que la première présentation a été faite dans le délai, la date tardive de la remise effective étant inopérante.

Un aspect plus grave de la question est que le copropriétaire intéressé n’est pas lié par le délai de contestation prévu par l’article L 42 alinéa 2. La Cour de cassation lui permet en ce cas d’agir en nullité dans le délai de droit commun de dix ans [5] On comprend mal cette solution qui n’est pas indispensable à la sauvegarde des droits du copropriétaire et laisse peser sur le syndicat un risque juridique grave. **

** : Mise à jour du 30/11/2013 :

La Cour de cassation a heureusement modifié sa jurisprudence ! On est revenu à l’application de l’application stricte de l’article 42 alinéa 2. Voir en particulier Cass. civ. 3e 12/10/2005 Loyers et copropriété 2005 n° 227 note Vigneron et Administrer janvier 2006 p. 40 note Capoulade.

Elle a, par cet arrêt, rendu sur second pourvoi dans le cadre de la célèbre « saga » judiciaire des Thibaudières, adopté la position de la Cour d’appel de Versailles (chambres civiles réunies) du 14 janvier 2004 :

«  Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale »

On doit considérer dès lors que la demande est une action en contestation de décision, voire de toutes les décisions de l’assemblée générale.

Or, dans le cas notamment d’une absence de convocation, il faut bien songer à un vice fondamental de l’assemblée qui la touche dans son existence même.

Sur le plan pratique, la solution est sans nul doute satisfaisante.

 

Ces indications doivent inciter les syndics à procéder à la vérification des accusés de réception reçus après l’expédition de la convocation. La même observation est faite pour les plis retournés, surtout lorsqu’ils portent mention que le destinataire n’habite pas à l’adresse indiquée.

Par contre le retour de l’accusé de réception laisse présumer la régularité de la délivrance du pli. Sa remise à un tiers se présentant comme habilité à le recevoir est inopposable au syndicat.

 

Mise à jour

28/01/2016

 



[1] CA Nancy 20/01/1980 AJPI 1981 280

[2]  CA Paris 23e A 08/02/1988  RDI 1988 243

[3]  CA Paris 23e A  15/04/1992  Administrer novembre 1992 79

[4] CA Paris 23e B 03/12/1998 Loyers et copropriété 1999 130

[5]  Cass. civ. 3e 14/06/1984  Administrer février 1985 22 note Guillot