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Les pouvoirs de l’assemblée générale

 

 

Les pouvoirs de l’assemblée générale ne se confondent pas avec ceux du syndicat des copropriétaires. A la lettre des textes, le syndicat ne peut qu’établir, s’il y a lieu, et modifier le règlement de copropriété (art. L 14). On peut ajouter à la rigueur qu’il a « qualité » pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant (art. L 15). Pour le surplus, le syndicat n’a, à la vérité, que des obligations qui découlent de son objet, la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Ce n’est qu’à propos du syndic que la loi de 1965 fait référence, en son article 18 à la notion de pouvoir mais il faut entendre ici une habilitation pour agir plus qu’un pouvoir de décision au sens propre du terme.

Ce pouvoir de décision, on vient de le voir, n’appartient qu’à l’assemblée générale et c’est à ce niveau qu’il faut se tenir pour en déterminer l’étendue. Le statut permet assez facilement d’en déterminer les limites objectives, justifiées par l’objet du syndicat, d’une part, les prérogatives individuelles des copropriétaires d’autre part. La jurisprudence lui a fixé d’autres limites, subjectives cette fois, constituées par l’utilisation abusive du mécanisme majoritaire, et plus généralement par le critère de l’intérêt supérieur de la collectivité, face aux égoïsmes individuels, et, pis encore, aux coalitions malicieuses.

Enfin les pouvoirs de l’assemblée peuvent être limités par des textes de portée générale, étrangers au statut de la copropriété.

Il est donc nécessaire  de préciser ces restrictions aux pouvoirs de l’assemblée, avant de circonscrire son domaine de compétence et de définir aussi exactement que possible ses pouvoirs.

I.      les restrictions aux pouvoirs de l’assemblée générale

On peut les classer en deux catégories. Dans la première figurent les restrictions objectives, résultant d’interdictions matérialisées. Dans la seconde des restrictions subjectives qui ne tiennent pas à la décision prise mais à l’esprit dans lequel elle a été prise.

A.   les restrictions objectives

Elles résultent d’une part des principes généraux du droit qui restreignent les pouvoirs de toute assemblée générale en fonction de l’objet social, d’autre part de l’article L 26 alinéa 2 .

1.         l’objet du syndicat

L’article L 14 précise que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, après avoir énoncé qu’il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. En d’autres articles la loi confère exhaustivement à l’assemblée des pouvoirs précis. Selon les cas ils s’insèrent dans l’objet du syndicat (art L 25 : désignation du syndic) ou, au contraire, ils constituent une extension précise de compétence et de pouvoir (art. 26 a : actes d’acquisition immobilière).

Le domaine de compétence de l’assemblée générale est donc circonscrit en fonction d’un critère général, l’objet du syndicat, et par les pouvoirs précis qui lui sont dévolus par ailleurs, dans la mesure ou ces pouvoirs ne relèvent pas déjà de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes. Ces pouvoirs spécifiquement dévolus n’appellent pas d’observation particulière.

Pour ce qui est de l’objet du syndicat, il faut remarquer qu’il ne saurait être question de le modifier substantiellement, contrairement à ce qui est possible dans le droit des sociétés. Il est fixé par la loi, en fonction d’ailleurs de la nature même du bien indivis. L’assemblée ne pourrait donc décider, même à l’unanimité, que le syndicat pourra se livrer à des activités industrielles ou commerciales, serait-ce au profit des copropriétaires.

Dans certains cas, pourtant, la conjugaison de l’objet syndical et de la destination de l’immeuble incitent à l’interrogation. Les résidences du troisième âge ont ainsi provoqué une célèbre controverse jurisprudentielle dans la mesure où elles comportent des services de restauration ou de soins médicaux qui n’entrent pas habituellement dans l’objet du syndicat. On a admis que le législateur avait omis l’administration des services communs dans sa définition de l’objet syndical. Au demeurant les litiges portaient sur des difficultés relatives à l’imputation des charges de ces services, et non à leur existence elle-même.

 

La restriction principale tenant à l’objet du syndicat est donc l’interdiction faite à l’assemblée de prendre des décisions affectant en quoi que ce soit les parties privatives, réserve faite de cas particuliers qui font l’objet de dispositions dérogatoires comme l’article L 9 alinéa 2 autorisant, dans des conditions précises, l’exécution de travaux communs dans les parties privatives. De même, certaines parties privatives peuvent être soumises à une clause d’uniformité esthétique incluse dans le règlement de copropriété. Leur ravalement peut être inclus dans le ravalement général et faire alors l’objet d’une décision de l’assemblée. L’organisation technique et architecturale de l’immeuble peut interdire certaines modifications intérieures, notamment celle d’un revêtement de sol lorsqu’il a été prévu à l’origine pour assurer l’isolation phonique.

Ces hypothèses sont exceptionnelles et on retiendra essentiellement que le respect de l’objet du syndicat interdit à l’assemblée générale de prendre des décisions affectant les parties privatives

2.         destination et modalités de jouissance des parties privatives

L’article L 26 interdit à l’assemblée générale, à quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Cette disposition constitue l’une des garanties principales apportées par le statut aux droits fondamentaux des copropriétaires. Elle leur permet de réagir aux atteintes directes, mais surtout indirectes, telles que celles résultant d’une modification des modalités d’accès à la partie privative, ou des dispositifs de fermeture de l’immeuble.

Le texte laisse place à la validité d’une décision unanime, sous réserve de sa régularité, puisque, dans ce cas, le copropriétaire intéressé a accepté la modification.

La jurisprudence a longtemps admis qu’une décision de ce type, prise en l’absence ou contre le gré d’un copropriétaire, devenait définitive à défaut de sa contestation régulière dans le délai prévu par l’article L 42 alinéa 2. La solution était d’ailleurs identique pour l’insertion dans le règlement de copropriété d’une clause considérée comme contraire à l’ordre public.

Les cas d’application du texte sont fréquents :

·         réglementation de l’usage d’une cour commune perturbant l’exploitation d’un lot à usage commercial[1]

·         limitation de l’usage des ascenseurs à la période estivale [2]

·         modification de la température de base du chauffage [3]

Certaines modifications sont imposées par la vétusté des équipements et l’impossibilité de procéder à leur remplacement à l’identique. Il est parfois nécessaire de procéder à la suppression d’un système de chauffage collectif en décidant qu’il sera remplacé par des chauffages individuels[4]. La jurisprudence, face à une impossibilité technique de cette nature, juge que la solution adoptée constitue une « amélioration » justifiant l’atteinte aux modalités de jouissance. Ces hypothèses se multiplieront évidemment au fil du temps. On constate alors que le législateur n’a tenu aucun compte du facteur temps, qui s’impose au Juge.

Des considérations d’hygiène et de protection contre l’incendie peuvent aussi intervenir. Ainsi pour la suppression d’un vide-ordures (Cass civ 3  31/01/1996).

 

La suppression du service de conciergerie constitue une atteinte aux modalités de jouissance, lorsqu’il est prévu dans le règlement de copropriété. Elle doit donc faire l’objet d’une décision unanime. Toutefois, dans certains cas, la définition des tâches incluse dans le règlement de copropriété est devenue incompatible avec les dispositions de la Convention collective et par ailleurs la disposition de la loge ne permet pas un logement décent. On doit, par la force des choses, reconnaître qu’un service extérieur pourra procurer aux copropriétaires des modalités de jouissance au moins équivalentes.

3.         textes de portée générale

L’assemblée générale ne peut prendre une décision contraire à un texte de portée générale, qu’il s’agisse d’une loi, d’un décret ou d’un simple arrêté municipal. Elle ne peut, par exemple, refuser l’exécution des travaux de ravalement sans justification ou indication d’un motif pertinent de report d’exécution.

Ces textes sont fort nombreux et de natures diverses. Ils comportant parfois des dispositions propres aux copropriétés mais dans le seul but d’adapter à ce type particulier d’immeubles leurs dispositions générales. Ils leur sont applicables en l’absence de toute mention particulière, dès lors qu’ils s’appliquent un ensemble d’immeubles auquel appartient l’immeuble syndical concerné.

La connaissance de ces textes par le syndic, professionnel ou bénévole, est donc indispensable car il faillirait à sa mission en laissant l’assemblée prendre une décision critiquable de ce chef. Dans certains cas l’assemblée passe outre et prend, malgré l’avis du syndic, une décision positive ou négative contraire à la loi ou au règlement. Elle refuse par exemple, sans la moindre motivation, de décider l’exécution des travaux de ravalement.

Il a été jugé dans ce cas que le syndic disposait d’un pouvoir propre pour faire exécuter les travaux contre le vœu des copropriétaires. On a rapidement compris les difficultés qui pouvaient apparaître dans une telle hypothèse, nonobstant l’exactitude du raisonnement juridique. La responsabilité pénale de certains syndics s’est trouvée engagée dans une telle hypothèse. Ici encore la raison a prévalu. C’est donc aux copropriétaires individuellement que les injonctions de ravalement sont adressées.

4.         régime particulier des copropriétés en difficulté

Le régime juridique particulier résultant des articles L 29-1 et suivants a bien entendu une incidence sur les pouvoirs de l’assemblée générale. Nous nous bornons ici  à une simple indication. Cette question sera traitée dans la partie appropriée du Guide.

B.   les restrictions subjectives

À côté des restrictions objectives que nous venons d’examiner, la jurisprudence, dans la ligne d’une longue tradition, a exprimé des restrictions d’ordre intellectuel tenant à la nature particulière des institutions collectives. On les retrouve en effet dans toutes les institutions du même ordre, avec une rigueur qui est à la mesure de leur objet et des intérêts individuels en cause.

1.         Le critère de l’intérêt supérieur du syndicat’

Chaque copropriétaire, titulaire d’un droit-fonction doit être déterminé dans son vote par le seul intérêt de la collectivité, tel qu’il l’apprécie en son for intérieur, à la lumière des informations  communiquées, de celles qu’il a pu recueillir par lui-même et des arguments échangés au cours du débat.

L’intérêt supérieur de la collectivité peut coïncider avec l’intérêt personnel du copropriétaire qui n’est pas tenu d’éliminer, dans sa réflexion personnelle, ses propres contingences. Il n’est pas contraire à l’éthique, pour un copropriétaire demandant au syndicat une autorisation, de voter en faveur de la résolution proposée. Le droit français n’écarte pas du scrutin le copropriétaire directement concerné par une question.

La majorité est composée de copropriétaires qui ont apprécié de manière identique l’opportunité de prendre une décision et sa  conformité à l’intérêt général. On doit donc admettre a priori que toute décision syndicale est présumée conforme à l’intérêt commun du syndicat.

2.         la légitimité de l’intérêt individuel

La réalité n’est pas toujours conforme à ce tableau idyllique mais la prééminence de l’intérêt personnel dans le vote individuel présente des aspects divers et des degrés dans l’appréciation de l’égoïsme .Un copropriétaire peut juger que l’utilité des travaux proposés est évidente tout en votant contre la résolution parce qu’il ne serait pas en mesure dans payer sa quote-part dans l’immédiat.

3.         l’abus de majorité et l’abus de minorité

La machine se grippe s’il s’oppose à des travaux affectant les parties communes  qui ne lui porteraient aucun préjudice, à raison de la personnalité du demandeur, a fortiori pour lui nuire et en se concertant avec d’autres pour empêcher l’adoption de la résolution proposée.

On est alors en présence d’un abus de majorité. La décision n’a pas été dictée par l’intérêt commun, ni même par un faisceau d’intérêts individuels légitimes. L’assemblée, faute de raison valable, n’avait pas le pouvoir de prendre la décision litigieuse. Le même raisonnement vaut pour une décision positive trouvant sa source dans l’intérêt exclusif des majoritaires, au détriment par exemple du principe de l’utilisation égalitaire des parties communes. Le juge est tenu de rechercher l’intention réelle des majoritaires. La consultation des décisions rapportées à ce sujet permet de constater que cette recherche est facile. Dans la plupart des cas, la malignité des votes majoritaires est évidente : des manœuvres concertées ont abouti à un vote de cabale.

Plus rarement, c’est un abus de minorité a eu lieu. Un seul copropriétaire s’est opposé, sans raison valable, à l’adoption d’une résolution conforme à l’intérêt commun, qui aurait été adoptée s’il avait joint son vote à celui des autres copropriétaires.

4.         le caractère discrétionnaire des votes individuels
 et de la décision syndicale

Ces observations incitent à s’interroger sur le caractère discrétionnaire du vote individuel comme de la décision de l’assemblée.

Sauf cas exceptionnel  (refus d’approbation des comptes), un copropriétaire n’a pas à expliquer son vote sur une question. De même, sauf cas exceptionnel (révocation du syndic par exemple ou refus d’approbation des comptes), l’assemblée a la faculté, mains non l’obligation d’inclure une explication dans sa décision. Hormis les cas exceptionnels, les pouvoirs de l’assemblée sont discrétionnaires, ce qui n’interdit pas  la recherche subjective de l’ intention de nuire ou d’une communauté d’intérêts critiquable et inégalitaire. La construction juridique est ancienne en cette matière. Le droit public des communautés provençales de l’Ancien régime sanctionnait déjà les « votes de cabale »[5]  aboutissant à un détournement de pouvoir. Cette notion, conservée en droit public, correspond à l’abus de majorité du droit privé.

5.         la responsabilité du copropriétaire du fait de son vote

Les observations qui précèdent conduisent à s’interroger sur la possibilité ouverte à la victime d’un abus de majorité de ne pas limiter sa réaction à une action contre le syndicat tendant à faire prononcer la nullité de la décision dommageable. Peut-elle mettre en cause la responsabilité personnelle des copropriétaires ayant participé à la cabale ou au moins celle du meneur ?

Une telle action est maintenant admise par la jurisprudence dans le droit des sociétés commerciales et rien ne semble s’opposer à sa réception en matière de copropriété, dès lors que la preuve d’une manœuvre de cabale peut être rapportée.

La gérante d’une SARL avait ainsi été révoquée par ses deux coassociés. La Cour d’appel de Paris, tout en reconnaissant le caractère vexatoire de cette révocation et la méconnaissance de l’intérêt social qu’elle traduisait, avait jugé que les associés avaient ainsi pris une décision d’associés engageant la société et « que ces manquements étaient impropres à caractériser une faute personnelle susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de la demanderesse. le caractère discrétionnaire des votes individuels était ainsi reconnu et c’est la responsabilité de la société qui devait dès lors être mise en cause.

La Cour de Cassation[6] a cassé cette décision., au visa de l’article 1382 du Code civil par un motif qui doit être reproduit : « qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que la décision de révocation avait été prise en violation flagrante des règles légales relatives à la tenue et à la convocation des assemblées des associés et alors qu’une décision inspirée par une intention vexatoire et contraire à l’intérêt social, caractérise de la part de ses auteurs une volonté de nuire constitutive d’une faute, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Il est raisonnable de songer à une extension de cette motivation à certaines décisions d’assemblées syndicales ce qui permettrait au syndicat d’être exonéré de la responsabilité consécutive à une décision résultant, de fait, de la collusion de deux ou trois copropriétaires.

 

 

II.    les pouvoirs de l’assemblée générale

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/02/2007

 



[1] CA Paris 23  23/11/1994

[2] Cass. civ. 3  31/05/1995

[3] Cass. civ. 3  07/10/1998

[4] Cass. civ. 3  22/02/1995

[5] Un arrêt de la Cour des Aides d’Aix du 5 février 1638 exprime que la décision cabalée est prise « per sordes » , dans un intérêt égoïste ou « per inimicitias », dans un esprit de haine. Il demeure d’une parfaite actualité.

[6]  Cass. comm. 13/03/2001 Mesny : Horovitz