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Les obligations de l’assemblée générale

 

 

Il n’y a pas lieu de considérer l’assemblée générale des copropriétaires à la seule occasion de ses réunions effectives. Ce groupe organisé est tenu, même à l’état latent, d’obligations distinctes de celles propres au syndicat. La mise en œuvre de ces obligations est toutefois subordonnée à l’action d’agents d’exécution préposés légalement à cette mission.

I.          l’assemblée annuelle : formalité substantielle

Il existe en copropriété plusieurs catégories d’assemblées générales. Il faut distinguer parmi elles l’assemblée annuelle. Son caractère obligatoire, les questions qui doivent figurer à son ordre du jour, les délais dans lesquels elle se trouve enfermée et les sanctions attachées aux infractions la concernant en font un type particulier d’assemblée. L’assemblée générale annuelle est, par nature, une formalité substantielle de gestion.

Cet aspect particulier a été renforcé par les dispositions récentes de la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) qui imposent la gestion financière par comptes et exercices annuels, et la tenue de l’assemblée annuelle dans les six mois de la clôture de l’exercice. Le rôle capital conféré par ce même texte à l’adoption du budget prévisionnel exige également la tenue de cette assemblée dans les délais prescrits. Le respect de la date de tenue de cette assemblée est également imposé, dans la plupart des cas, par les dispositions légales relatives au renouvellement du mandat du syndic. Dans tous ces cas, les sanctions aboutissent à une véritable paralysie de la gestion. Elles imposent une intervention judiciaire.

Les autres assemblées ne sont pas statutairement obligatoires. En général, les copropriétaires ne sont réunis en assemblée qu’une seule fois par an. Ce sont des incidents divers, des travaux importants ou une demande d’autorisation qui justifient la convocation d’autres assemblées, que nous désignerons comme des assemblées extraordinaires.

II.    obligations procédurales

L’assemblée générale est tenue de se conformer à un certain nombre d’obligations relatives à sa tenue et à son organisation. Nous nous bornerons ici à les rappeler brièvement car nous les traiterons dans le cours de l’exposé.

A.   RESPECT DES RÈGLES DE FONCTIONNEMENT

L’assemblée doit se conformer aux règles relatives à sa tenue, qu’il s’agisse des règles légales ou de celles qui, édictées par le règlement de copropriété, ne sont pas contraires aux dispositions du statut. Le syndic est en principe le plus qualifié pour rappeler l’existence et le contenu de ces règles mais il n’a pas qualité pour le faire puisqu’il ne peut assurer la présidence de l’assemblée, dont c’est une mission essentielle.

Rien ne l’empêche pour autant de signaler les anomalies éventuelles et la responsabilité du président se trouvera engagée s’il n’a pas tenu compte d’une observation de ce genre.

B.        obligation de prendre acte

L’article D 17 alinéa 3 dispose : « sur la demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations ». Ces mentions ne peuvent figurer au procès verbal que s’il a été pris acte des réserves formulées, dans la mesure ou elles sont conformes aux prévisions du texte.

Ces réserves font l’objet d’une disposition impérative. Il n’est pas interdit au président de l’assemblée de faire prendre acte d’autres réserves, notamment de celles émanant éventuellement du syndic dont les conseils ne seraient pas suivis par l’assemblée, ou d’un copropriétaire formulant des remarques de même nature.

C.        droit individuel d’expression

Chaque participant a vocation à participer aux délibérations dans les mêmes conditions que les autres. Il entre dans la mission du président de faire respecter ce principe fondamental. Les participants ne doivent pas abuser de leur droit d’intervention.

D.        obligation de statuer

L’assemblée doit traiter tous les points figurant à l’ordre du jour, délibérer et prendre une décision. Elle doit traiter en priorité les points exigeant une décision urgente et notamment ceux faisant partie de l’ordre du jour d’une assemblée annuelle (approbation des comptes, quitus, désignation du syndic, etc.). La même priorité est attachée à une demande d’autorisation présentée par un copropriétaire. A cet égard, la préparation de l’assemblée présente une grande importance car un ordre du jour trop chargé ne permet pas la tenue correcte de l’assemblée.

L’assemblée ne peut renvoyer à une assemblée ultérieure, sans raison valable, l’examen d’une question présentant un caractère d’urgence. Cette observation s’applique particulièrement aux demandes d’autorisation car un renvoi abusif peut être assimilé à un refus d’examen ou à un refus d’autorisation pouvant mettre en cause la responsabilité du syndicat.

De même l’assemblée ne peut renvoyer l’examen des comptes et l’octroi du quitus, car le syndic est fondé à exiger une décision sur chacun de ses points. Il est lui-même tenu d’en justifier auprès d’instances professionnelles.

E.        obligation de motivation

Les décisions de l’assemblée ont, pour la plupart, un caractère discrétionnaire. Le scrutin n’a pour objet que l’enregistrement  des votes favorables, défavorables ou des abstentions et la détermination mathématique du résultat.

Certaines décisions doivent toutefois, à notre avis, être motivées. C’est le cas tout particulièrement de la révocation du syndic, alors qu’un refus de renouvellement du mandat est discrétionnaire. C’est également le cas d’un refus d’approbation des comptes

F.         obligation de proclamer les résultats des votes

La proclamation des résultats des scrutins doit être effectuée, au fur et à mesure de l’avancement de l’examen de l’ordre du jour, en cours d’assemblée et avant sa clôture[1]. Pour les immeubles importants cette nécessité impose une organisation appropriée, à la diligence du syndic, et avec la participation des copropriétaires scrutateurs. Le respect de cette obligation a pour effet juridique l’impossibilité pour tout copropriétaire de revenir sur le vote qu’il a émis, après cette proclamation.

Il est avant tout nécessaire que chaque assistant  sorte de l’assemblée en étant informé des décisions prises. Les mandataires non-copropriétaires doivent rendre compte rapidement à leurs mandants. Un opposant doit être en mesure de prendre sans délai et dès avant la notification du procès verbal, les mesures nécessaires à une éventuelle action en contestation. Plus généralement il est nécessaire que l’ensemble des opérations se déroule publiquement.

III.   le respect des obligations : les agents d’exécution

Ici encore le rôle du syndic est prépondérant, en raison de sa compétence et de sa fonction générale. Nous venons d’insister sur le rôle de conseil qu’il doit jouer au cours de l’assemblée. Dans la plupart des cas, le syndic prend l’initiative de l’organisation matérielle de l’assemblée, en concertation avec le conseil syndical. Il indique les questions qui doivent impérativement être mise à l’ordre du jour et suggère qu’y soient portées d’autres questions.

Mais c’est sur le président de l’assemblée que repose le déroulement de celle-ci dans de bonnes conditions à l’égard des règles qui la régissent. Il assure de plein droit la police de l’assemblée et doit manifester pour ce faire une autorité dont les manifestations doivent être mesurées à la nature et à l’importance des incidents de séances.

Il n’est pas toujours souhaitable que le président du conseil du conseil syndical soit désigné systématiquement comme président de l’assemblée. L’extension croissante des pouvoirs du conseil a pour contrepartie une obligation de rendre compte et une soumission de fait et de droit au contrôle de l’assemblée, alors surtout que nombre de conseils syndicaux ont une tendance marquée à empiéter sur les prérogatives du syndic. On s’achemine ainsi vers un accroissement des risques de responsabilité des membres du conseil et vers la nécessité d’une sorte de quitus au conseil.

Les copropriétaires eux-mêmes disposent d’un certain pouvoir en ce domaine. Ils peuvent signaler des anomalies apparentes et ils ont la faculté de les faire sanctionner judiciairement en sollicitant des mesures provisoires et conservatoires appropriées aux dysfonctionnements constatés. Une trop grande passivité peut être blâmée. Elle peut leur interdire l’obtention de sanctions plus fondamentales.

 

 

 

Mise à jour

11/02/2007

 



[1]  CA Paris 23 B 26/09/1986 Adm mars 1988 note Guillot