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Rôle du conseil syndical

 

 

I.       mission d’assistance

A.      rôle consultatif courant

B.      rôle consultatif réglementé

1.       marchés et contrats

2.       travaux urgents (sauvegarde technique de l’immeuble)

3.       copropriétés en difficulté

C.      régime juridique de l’avis du conseil

1.       omission d’une consultation imposée

2.       défaut de diffusion d’un avis imposé du conseil syndical

3.       défaut de réponse du conseil à une demande d’avis

D.      préparation de l’assemblée générale

1.       ordre du jour et modalités de convocation

2.       convocation à la demande du conseil syndical (art. D 8)

3.       compte rendu du conseil syndical

4.       agenda de l’assemblée

5.       Mise en concurrence du syndic (Loi Alur du 24 mars 2014) Mise à jour 20/03/2015

II.     mission de contrôle

A.      définition de la mission

B.      les moyens de contrôle

C.      permanence du contrôle

III.  missions et délégations spéciales

A.      les missions complémentaires

B.      les délégations de pouvoir

IV.     sauvegarde des intérêts du syndicat

A.      les mesures de droit commun

1.       nomination d’un syndic judiciaire (art. D 46)

2.       désignation d’un administrateur provisoire (art. D 47)

B.      les syndicats en difficulté

 

 

Le conseil syndical est doté par le statut de la copropriété d’un double rôle d’assistance et de contrôle du syndic. L’article L 21 (de la loi de 1965), modifié en dernier lieu par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009, définit comme suit les fonctions et pouvoirs du conseil syndical.

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

« En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

« Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

« Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

L’article D 26 (du décret du17 mars 1967),  modifié en dernier lieu par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010  précise en outre :

« Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

« Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret.

« Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965.

« Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

« L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

 

I.          mission d’assistance

Pour MM. Lafond et Stemmer, le rôle d’assistance du conseil syndical se confond avec son activité consultative.

A.        rôle consultatif courant

Le texte de l’article L 21 :

« En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. »

semble contredire cette affirmation (en outre). En réalité il fait une distinction entre les relations informelles qui marquent une bonne collaboration entre le syndic et le conseil et le rôle consultatif officiellement imposé au conseil syndical dans certaines circonstances. Il faut y ajouter les cas d’auto-saisine qui frôlent souvent l’activité de contrôle, lorsqu’ils sont justifiés, ou l’immixtion fautive dans la gestion, lorsqu’ils ne le sont pas.

Le domaine d’action du conseil syndical est strictement encadré. Il ne peut se substituer au syndic pour administrer le syndicat ou gérer l’immeuble. Les auteurs cités plus haut rappellent que le conseil « n’a par lui-même aucun pouvoir de gestion et de décision »

Il ne peut recevoir de l’assemblée que des délégations spéciales et restreintes. C’est à tort que certaines assemblées ont, dans le passé, confié au conseil syndical, ou à son président, le soin d’autoriser le syndic à engager une procédure.

Le règlement de copropriété ne peut lui conférer des pouvoirs excédant son domaine de compétence et certaines clauses anciennes doivent, à cet égard, être considérées comme non écrites.

B.        rôle consultatif réglementé

Le statut prévoit différents cas dans lesquels la consultation du conseil syndical est obligatoire.

1.         marchés et contrats

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. ;

L’article D 11 6° ancien imposait à l’auteur de la convocation de joindre à celle ci « L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; ».

Dans la nouvelle rédaction de l’article D 11, l’avis du conseil syndical figure en II parmi les documents à joindre «  pour l’information des copropriétaires ».

L’expérience montre que cette formalité substantielle n’est pas toujours respectée, ce qui peut aboutir à une annulation de la décision prise, malgré un avis oral présenté par le conseil à l’assemblée, dont les copropriétaires défaillants ou représentés n’auront pas eu connaissance. Mais l’action du copropriétaire doit être alors fondée sur les dispositions du Code civil. En effet le domaine de l’action en contestation est réservé aux irrégularités relevant de l’article D 11 II.

2.         travaux urgents (sauvegarde technique de l’immeuble)

L’article D 37 fixe la procédure à suivre en présence d’un péril technique imminent

« Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

« Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. »

 

Que faut-il entendre par «  prendre l’avis » ? Dans ce cas particulier les prestations indispensables nous semblent être :

·         informer le président et les membres du conseil syndical de l’événement et des mesures immédiatement prises

·         leur faire connaître les mesures complémentaires que le syndic juge opportunes, après avis d’un ou plusieurs techniciens et des services publics s’il y a lieu

·         solliciter leur accord ou leurs observations dans un délai fixé et en précisant les actions qui seront engagées (y compris convocation de l’assemblée) à défaut de réponse

·         engager les actions nécessaires en fonction du sentiment qu’a le syndic, seul, de leur opportunité, conforme ou non à l’avis exprimé par le conseil syndical.

Les textes n’imposent pas au syndic de respecter l’avis du conseil. Le pouvoir d’initiative qui lui est dévolu en ce cas le rend seul responsable d’une réaction insuffisante ou tardive. Sa responsabilité sera appréciée différemment si elle est alléguée du chef du caractère inappropriée de l’action. De toute manière le syndic doit user avec prudence de son pouvoir d’initiative et se ménager les preuves d’une information suffisante des membres du conseil et des copropriétaires.

3.         copropriétés en difficulté

Dans le cas d’une copropriété en difficultés, la demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. (art. D 62-1)

L’article D 62-2 précise en outre que

« Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d’une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation du conseil syndical. »

 

L’article D 62-7  est ainsi conçu

Lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l’avis du conseil syndical.

Dans le régime particulier prévu par le décret n° 95-162 du 15/02/1995, le conseil syndical reste un partenaire privilégié pour l’administrateur provisoire. Nous reviendrons sur ces dispositions particulières dans l’étude consacrée aux syndicats en difficulté.

C.        régime juridique de l’avis du conseil

Dans tous les cas de figure, l’avis du conseil syndical ne s’impose ni au syndic ni à l’assemblée, ni à l’administrateur provisoire (copropriétés en difficulté).

1.         omission d’une consultation imposée

L’omission de consultation du conseil syndical par le syndic, lorsqu’elle est imposée, constitue un vice de son action. Dans le cas de travaux urgents (art. D 37), elle permet de contester la validité d’un appel de fonds effectué avant la tenue de l’assemblée générale. Malgré le silence de la loi, le syndic doit joindre à l’appel de fonds une note précisant les circonstances le justifiant, résumant les mesures prises et les interventions prévisibles, faisant état de la consultation du conseil et de l’avis donné. Cette note peut, en cas d’urgence, faire état de l’absence de réponse du conseil et, le cas échéant, la critiquer si le conseil a pris une position attentiste incompatible avec l’urgence.

2.         défaut de diffusion d’un avis imposé du conseil syndical

Enfin le défaut d’adjonction à la convocation de l’avis du conseil syndical « lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 » constitue une infraction aux dispositions de l’article D 11 II 3° qui peut être sanctionnée. Elle rend en effet incomplète l’information des copropriétaires.

La faute est commise par le conseil syndical lorsqu’il a omis de faire connaître son avis au syndic pour lui permettre d’en assurer la diffusion.

3.         défaut de réponse du conseil à une demande d’avis

Il ne s’agit pas alors d’une omission de l’auteur de la convocation mais d’une carence du conseil syndical qui n’a pas établi d’avis écrit. La responsabilité du président peut alors être engagée.

Un rapport oral au cours de l’assemblée ne peut répondre aux exigences du texte puisque les copropriétaires représentés n’ont pu en avoir connaissance en temps utile. Nous retrouverons cette question en examinant du rôle du conseil syndical dans la préparation de l’assemblée.

D.        préparation de l’assemblée générale

Le conseil syndical doit participer à la préparation de l’assemblée générale en collaborant notamment à l’établissement de l’ordre du jour. S’il s’agit de l’assemblée ordinaire annuelle, il doit donner avis sur la gestion et les comptes de l’exercice écoulé, ce qui relève de son activité de contrôle.

1.         ordre du jour et modalités de convocation

Le conseil syndical peut proposer, voire imposer l’inscription de certaines questions à l’ordre du jour. Son avis est important pour la fixation de la date de l’assemblée et du lieu de réunion. Il peut, en accord avec le syndic, contribuer activement à l’étude de certains points et à la préparation de travaux importants. Il peut être représenté à des rendez-vous préparatoires avec les conseils du syndicat (notaire, architecte, avocat).

2.         convocation à la demande du conseil syndical (art. D 8)

L’article D 8 énonce que la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix.

Dans les deux cas prévus, le régime de la demande de convocation formulée est fixé par le texte. Il précise les conditions dans lesquelles le président du conseil syndical peut être amené, dans les deux cas, à convoquer lui-même l’assemblée.

3.         compte rendu du conseil syndical

L’encadrement de l’activité du conseil syndical est désormais renforcé par l’obligation qui lui est faite de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission (art. D 22 modifié par le décret du 27 mai 2004). Auparavant le conseil syndical n’était tenu à reddition de compte que dans les cas où il avait agi dans le cadre d’une délégation de pouvoir.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, au sujet des documents à annexer  à la convocation, a ajouté un « 4° » ) à l’article D 11 II « pour l’information des copropriétaires » imposant de joindre :

« Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

C’était déjà une pratique courante dans un assez grand nombre de copropriété mais il faut insister sur l’interprétation rigoureuse qu’exige la combinaison des deux textes.

Le président du conseil syndical doit veiller à l’établissement d’un compte rendu écrit portant sur tous les aspects de la mission du conseil syndical et à sa communication au syndic à une date permettant son insertion dans le dossier des pièces à joindre à la convocation.

 

4.         agenda de l’assemblée

Il nous a semblé opportun de présenter l’image de ce que peut être l’agenda d’une assemblée générale, lorsque le syndic est un professionnel..

Avertissement préalable : il s’agit de l’image idéale d’un syndicat serein doté d’un excellent conseil syndical et d’un syndic aussi compétent que disponible ! De plus, les différents intervenants ont une bonne pratique des transmissions électroniques et le syndic dispose d’un système de traitement informatisé de bonne qualité.

Enfin nous adoptons comme hypothèse de travail que l’ensemble de l’opération est parfaitement réalisé.

Dans notre exemple, la première réunion de préparation de l’assemblée générale à tenir en 2011 a lieu le 15 décembre 2010, soit avant la clôture de l’exercice 2010. Nous recommandons cette précaution qui facilite le choix d’une date de tenue. Ici le 04/04/2011.

Les opérations comptables de clôture de l’exercice (à la date du 31/12/2010)  sont achevées le 31 décembre 2011. Cette date est raisonnable lorsque le syndic tient correctement la comptabilité.

Les comptes ont été contrôlés en fin de chacun des trois premiers trimestres. Le contrôle final est donc relativement bref. La réunion du 10 février 2011 permet également de mettre au point l’ordre du jour

 

15/12/2010

Réunion pour préparation de l’assemblée

31/12/2010

Clôture de l’exercice

31/01/2011

Arrêté effectif des comptes de l’exercice

10/02/2011

Contrôle des comptes par le CS

20/02/2011

Compte rendu du CS

25/02/2011

Constitution du dossier de convocation

01/03/2011

Expédition de la convocation

04/04/2011

Tenue de l’assemblée

 

Le compte rendu écrit du conseil syndical parvient au syndic le 20/02/2011.

Le dossier complet de l’assemblée est constitué le 25/02/2011. Il comporte l’ordre du jour et l’ensemble des documents qui doivent être annexés à la convocation, en ce compris les pouvoirs de représentation,  les formulaires d’instructions de vote et, s’il y a lieu les bulletins de vote.

Les convocations sont expédiées le 01/03/2011 pour l’assemblée prévue le 04/04/2011.

On constate alors que, pour des syndicats d’une certaine importance, et dans les meilleures conditions, il est très difficile de prévoir sérieusement la tenue d’une assemblée générale annuelle, appelée à approuver les comptes arrêtés au 31 décembre de l’année N, avant le 1er avril de l’année N + 1.

Les syndics professionnels peuvent prévoir en mars la tenue des assemblées de petites copropriétés pour dégager les mois suivants.

 

5.         Mise en concurrence du syndic (Loi Alur du 24 mars 2014)

L’article 21 de la loi comporte désormais les dispositions suivantes :

« Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

« Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

 

Elles figurent dans l’article 21 alors qu’ils ne concernent pas le fonctionnement courant du conseil syndical. Mais celui-ci est chargé d’une invraisemblable corvée.

Il s’agit en effet d’organiser une mise en concurrence systématique à l’occasion de chaque désignation du syndic, en ce compris les désignations à nouveau (plus clairement renouvellement du mandat du syndic en place) !!!!

C’est bien le conseil syndical qui est chargé, avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, de réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Pour les syndicats désignant habituellement le syndic « pour une année », le texte impose l’opération chaque année, même si manifestement le syndicat en place a vocation à un renouvellement de mandat confortable. Il faut plusieurs projets de contrat avec l’indication saugrenue des frais afférents au compte bancaire séparé, pour faire suite à une demande spécifique de l’ARC. A noter que maintenant l’association reconnaît la malfaisance de cette réforme.

Pour les assemblées à tenir en avril, le conseil syndical doit débuter dès la fin novembre de l’année précédente.

Les syndics vont s’organiser pour présenter des projets fictifs contre peut-être une rémunération. On ne sait pas dans quelles conditions les copropriétaires pourront prendre l’initiative de rechercher un syndic.

 

II.         mission de contrôle

La mission de contrôle confiée au conseil syndical concerne aussi bien la gestion administrative et technique que la gestion financière et comptable. L’article D 26 précise à cet égard :

« Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

« Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret.

« Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. »

A.        définition de la mission

Le conseil syndical doit vérifier que les décisions prises par une précédente assemblée générale ont bien été exécutées ; il en est de même pour les interventions rendues nécessaires par des incidents divers survenus en cours d’exercice.

Il doit vérifier les comptes de l’exercice en ce qui concerne le paiement des factures, le recouvrement des charges et provisions et la répartition des charges de l’exercice écoulé.

Notons au passage le contrôle de la répartition des dépenses. Il ne porte pas seulement sur la mise en répartition de chaque dépense mais sur le classement de la dépense dans l’une des rubriques de répartition. Ce double contrôle justifie la portée que doit avoir, à notre avis, l’approbation des comptes par l’assemblée : ratification de la dépense mais également de son mode de répartition. Il justifie le caractère définitif d’un mode de répartition approuvé, contrairement à l’opinion exprimée par un courant de jurisprudence actuellement dominant.

Il faut insister sur l’obligation de contrôler la tenue de la comptabilité du syndicat et la situation de la trésorerie syndicale. Ces vérifications sont fréquemment omises.

 

B.        les moyens de contrôle

Le conseil syndical dispose de moyens importants :

L’article L 21 dispose :

« Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

« Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

 

L’article D 26 précise en outre  :

« Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965. »

 

Le conseil syndical a la faculté de prendre conseil auprès d’une personne de son choix ou d’un professionnel de la spécialité, pour la réalisation de sa mission. A ce sujet l’article D 27 modifié par le décret du 27 mai 2005, est ainsi conçu :

Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

 

Le décret modificatif a écarté la notion d’assistance d’un tiers au conseil syndical. Le conseil syndical peut consulter de manière ponctuelle et sur des points précis. Il ne peut plus s’assurer la collaboration « au long cours » d’un technicien ou d’un organisme.

Cette réforme a surpris car de nombreux conseils syndicaux avaient coutume notamment de se faire assister à l’occasion du contrôle des comptes par un expert comptable ou un spécialiste délégué par une organisation dédiée à laquelle le syndicat avait adhéré. Interrogé sur la conformité de cette pratique avec le texte nouveau et plus précisément sur l’obligation faite au syndic d’accepter cette intervention étrangère, le Ministre a clairement pris position dans sa réponse à une question écrite de M. Jeanjean (Q. n° 49706 et réponse publiée le 18/01/2005)  : « La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic ». La nécessité d’une négociation n’est pas admissible.

 

A ce propos, nous avons indiqué en 2-4-4 la solution qui s’impose :

L’assistance est caractérisée par son caractère virtuellement permanent. Elle se distingue ainsi de la consultation occasionnelle prévue par l’article D 27, que nous venons d’évoquer.

Une telle assistance ne peut être fournie que par un spécialiste de la gestion immobilière ou une association dédiée. Elle exige donc soit la souscription d’un contrat soit l’adhésion à une association. Le syndicat est seul à pouvoir contracter ou adhérer. L’assemblée doit faire le choix du professionnel ou de l’association et voter le financement nécessaire, qui s’ajoutera aux frais de fonctionnement évoqués ci-dessus.

Par ailleurs il convient d’insérer dans le contrat de syndic une clause permettant le concours d’un assistant externe à une opération de contrôle de la gestion des comptes par le conseil syndical.

 

Nous indiquons enfin que les pouvoirs du conseil syndical ne sont pas limités aux contrôles internes, effectués au cabinet du syndic. Il peut effectuer des contrôles externes et vérifier qu’un fournisseur a été correctement payé en prenant directement contact avec lui. Ces contrôles externes doivent toutefois être nécessaires et prudents. Ils sont ressentis par les partenaires interrogés comme une manifestation soupçonneuse à l’égard du syndic et provoquent parfois des incidents justifiés lorsque le conseil dispose par ailleurs de moyens d’information fiables.

C.        permanence du contrôle

Cette mission de contrôle doit être exercée tout au long de l’exercice par le suivi des affaires courantes et des comptes. Les prérogatives accordées au conseil syndical par les textes cités ne laissent aucun doute à cet égard.

Cela ne permet pas au conseil syndical de manifester des exigences abusives au titre de sa mission de contrôle. Les modalités sont en fonction de l’importance du syndicat. Elles  peuvent être déterminées dans le contrat de syndic.

Les techniques modernes rendent possible la consultation à distance du compte bancaire, voire de la comptabilité par un membre du conseil syndical.

III.        missions et délégations spéciales

L’article D 26 permet au conseil syndical de recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article D 21.

Il faut distinguer les deux possibilités : missions et délégations, dont les régimes sont différents. Une mission ne comporte aucun pouvoir décisionnel alors qu’une délégation peut comporter un tel pouvoir.

A.        les missions complémentaires

L’assemblée peut habiliter le conseil syndical à participer, en collaboration avec le syndic, à l’étude de certaines questions ou au suivi de dossiers. Le domaine d’application de l’article D 26 alinéa 2 est très large. Il peut s’agir de dossiers contentieux, de litiges avec l’Administration, de la préparation d’un chantier important.

Cette collaboration est souvent fructueuse et permet au conseil syndical d’être tenu informé de l’avancement des dossiers concernés. Le conseil syndical, pour autant, ne saurait se substituer au syndic à cette occasion. Ces missions ne peuvent d’ailleurs aboutir à la prise de décisions. C’est en cela qu’elles diffèrent des délégations de pouvoir.

B.        les délégations de pouvoir

L’article L 25 a) permet à l’assemblée, par une décision prise à la majorité qu’il fixe, de déléguer son pouvoir « de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent ». La délégation de pouvoir ne peut donc porter que sur une décision relevant de la majorité ordinaire prévue par l’article 24. La délégation peut être donnée au syndic, au conseil syndical, à son président ou à l’un des membres, choisi pour sa compétence particulière ou à toute autre personne, en ce compris un copropriétaire.

L’article D 21 précise le régime des délégations de pouvoir comme suit :

« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

« Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

« Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

« Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation. »

Il est ainsi caractérisé par :

·         la limitation de son domaine d’application aux décisions n’exigeant pas une majorité autre que la majorité ordinaire (art. L 24)

·         le libre choix du délégataire

·         la spécialisation de la délégation qui « ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé »

·         la possibilité d’y adjoindre une autorisation de dépenses « dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum »

·         la sauvegarde du pouvoir de contrôle de l’assemblée « sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ». L’assemblée ne peut déléguer ses prérogatives en matière d’approbation des comptes ou d’octroi du quitus, par exemple.

·         l’obligation faite au délégataire de rendre compte.

 

Les modifications apportées à l’article D 21 par le décret du 27 mai 2004 vont dans le sens d’une réglementation plus stricte de l’utilisation des délégations.

C’est le cas pour les autorisations de dépenses dont l’objet doit être déterminé et non plus seulement le montant maximum.

C’est le délégataire lui-même qui doit désormais rendre compte à l’assemblée générale.

 

Le pouvoir réglementaire a ainsi voulu remédier à l’utilisation inappropriée des délégations accordées au conseil syndical ou à son président. Elles se manifestaient souvent par une immixtion abusive du conseil syndical dans la gestion et l’abandon résigné de leurs prérogatives par les copropriétaires réunis en assemblée et le syndic lui-même.

Sur le plan pratique, la multiplication des délégations consenties aux conseils syndicaux pour le choix des entreprises chargées d’un chantier important a montré l’insuffisance courante des études préparatoires. En outre la délégation présente l’inconvénient majeur de reproduire dans le procès verbal une décision importante  mais imparfaite alors que, dans la plupart des cas, la décision finale prise par le conseil syndical ne sera pas efficacement portée à la connaissance des copropriétaires.

Elle reflète aussi la pratique courante qui consiste à faire le choix d’une entreprise connue pour la qualité de ses prestations tout en déterminant le montant du crédit ouvert en fonction de la proposition d’un entrepreneur moins-disant et moins connu. L’assemblée fait alors le pari d’un rabais espéré mais finalement refusé, ou accordé au prix d’une réduction des prestations. Si finalement le rabais n’est pas obtenu, le syndicat n’a pris aucune décision puisque la délégation avait un objet précis non réalisé. Les accommodements ultérieurs, pour éviter un retard d’exécution et la convocation d’une nouvelle assemblée, sont dépourvus de fondement juridique et pourront générer un litige.

Sur le plan juridique, la délégation de pouvoir pose , si elle doit se traduire par une « décision » du conseil syndical, le problème de la régularité des scrutins organisés au sein du conseil syndical.

 

Enfin le statut de la copropriété met implicitement à la charge du conseil syndical des obligations lorsque l’exécution de sa mission de contrôle laisse apparaître des risques pour le syndicat résultant de dysfonctionnements dans la gestion.

 

Nous indiquons encore que, dans le cas des copropriétés avec services, l’article 41-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi ENL), 

- impose la constitution effective d’un conseil syndical

- permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ».

- exige, en l’absence de délégation, que le conseil syndical donne son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services lorsqu’elle est confiée à un tiers.

- confie au conseil syndical la mission spécifique de surveiller la bonne exécution de la convention et de présenter chaque année un bilan à l’assemblée générale.

 

IV.       sauvegarde des intérêts du syndicat

Ces dysfonctionnements peuvent rendre nécessaire une intervention judiciaire du juge de droit commun. Lorsqu’ils résultent de difficultés financières entraînant un risque de cessation de paiement, ils imposent le recours à la procédure spéciale mise en place pour les « copropriétés en difficulté ».

A.        les mesures de droit commun

Elles ont pour objet soit la désignation d’un syndic judiciaire soit celle d’un administrateur provisoire de la copropriété.

1.         nomination d’un syndic judiciaire (art. D 46)

Le premier alinéa de l’article D 46 est ainsi conçu :

« À défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. »

La recevabilité de la requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical était initialement limitée au cas des syndicats coopératifs. Cette restriction a été supprimée par le décret n° 86-768 du 9 juin 1986, article 11-I.

2.         désignation d’un administrateur provisoire (art. D 47)

Le premier alinéa de l’article D 47 est ainsi conçu

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. » 

 

Parmi les intéressés potentiels figurent bien entendu les membres du conseil syndical et leur président. La présentation de la requête par les membres du conseil syndical évite au magistrat d’avoir à vérifier la qualité d’intéressé d’un demandeur étranger. Dans ce cas précis, il peut se faire que le syndicat, dépourvu de syndic, soit également dépourvu juridiquement de conseil syndical. Ce sont donc les membres du dernier conseil syndical régulièrement constitué qui présenteront la requête. Leur qualité d’intéressé n’est pas contestable. Redevenus simples copropriétaires, ils demeurent les plus qualifiés pour agir.

B.        les syndicats en difficulté

Le conseil syndical est particulièrement bien placé, avec le syndic, pour constater les périls menaçant la survie du syndicat et la détérioration croissante de la situation financière du syndicat provoquée par le paiement tardif des appels de fonds. Nous reprendrons cette question en étudiant les dispositions consacrées par le statut aux syndicats en difficulté.

 

 

 

 

 

Mise à jour

20/03/2015