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Statut du conseil syndical et de ses membres

 

 

I.         statut du conseil syndical. 2

A.       les syndicats de forme cOopérative. 2

B.       les syndicats classiques. 2

C.       statut juridique du conseil syndical. 2

1.        encadrement de l’activité du conseil syndical. 2

2.        absence de personnalité morale. 3

3.        décisions et avis du conseil syndical. 3

4.        absence de responsabilité collective. 4

5.        obligation de rendre compte. 4

II.        statut des membres du conseil syndical. 4

III.       statut du président du conseil syndical. 5

IV.      responsabilité des conseillers syndicaux. 5

 

 

Le conseil syndical n’est pas une personne morale.

Il s’agit d’un collège, organe spécifique qui doit être distingué des membres qui le composent. Ceux ci ont un statut juridique propre et, parmi eux, le président est doté de fonctions particulières.

I.       statut du conseil syndical

Depuis la modification de l’article L 21 par la loi du 31 décembre 1985, on considère que le conseil syndical est un organe obligatoire de la copropriété. Cette affirmation, exacte dans le cas des syndicats de forme coopérative, doit être tempérée dans les autres cas.

A.        les syndicats de forme cOopérative

Le conseil syndical est, dans ce cas, un organe vraiment obligatoire. L’assemblée ne peut pas  décider de ne pas en constituer un. Il suffit de constater que le syndic doit être désigné par le conseil syndical en son sein pour admettre que l’inexistence du conseil syndical est incompatible avec le régime coopératif.

Il est par contre possible de remédier à l’impossibilité dans laquelle se trouverait l’assemblée d’en désigner les membres par un recours à la désignation judiciaire. La solution laisse planer des doutes sur les possibilités ultérieures d’une gestion satisfaisante mais n’affecte pas la conformité de l’organisation aux exigences légales.

B.        les syndicats classiques

Pour les syndicats classiques, l’existence d’un conseil syndical est posée en principe par l’article L 21 mais « l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical ».

Quant à l’impossibilité, également prévue par l’article L 21, pour l’assemblée de désigner les membres du conseil syndical, « faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise », elle n’affecte pas l’existence du conseil. La loi impose de faire mention dans le procès verbal de l’impossibilité de désignation des membres et de notifier ce procès-verbal dans le délai d’un mois à tous les copropriétaires. Une assemblée ultérieure peut régulariser la situation après règlement des difficultés internes qui ont été à l’origine de ce dysfonctionnement.

Ces situations exceptionnelles n’interdisent pas de considérer que, d’une manière générale, le conseil syndical est effectivement un organe obligatoire de la copropriété.

C.        statut juridique du conseil syndical

Le conseil syndical est un collège de mandataires sociaux [1]..

Organe de la copropriété, il est investi par la loi de différentes missions, comme des pouvoirs, droits et obligations qui leurs sont attachés.

On considère à tort que le conseil syndical dispose d’une large autonomie. La rigueur naturelle de l’encadrement de son activité vient d’être consacrée par l’obligation de rendre compte à l’assemblée édictée par le décret du 20 avril 2010.

1.         encadrement de l’activité du conseil syndical

Nous avons déjà indiqué (Voir 2-4-1) que le conseil syndical est un collège de copropriétaires désignés par l’assemblée générale pour exercer, au nom et pour le compte du syndicat, le contrôle de la gestion du syndic au cours de l’exercice. Il est, au sens commun du terme, un mandataire. Il faut éviter aussi bien le laxisme que l’hyperactivité du conseil syndical

Pour l’exercice de cette fonction, il est doté d’un réel pouvoir de contrôle assorti des moyens d’investigation nécessaires. Il doit être doté aussi de moyens d’information et, le cas échéant d’assistance.

L’encadrement strict de ses actions est déterminé par les dispositions d’ordre public du statut, le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée.

 

De nos jours, le règlement de copropriété ne peut utilement que déterminer le nombre des membres titulaires du conseil syndical et la possibilité de désigner des membres suppléants (mais l’assemblée peut désigner des suppléants en l’absence de cette clause), et fixer les règles de fonctionnement.

Pour le surplus les dispositions du statut s’appliquent impérativement. À l’occasion d’une adaptation du règlement de copropriété, en vertu de l’article 49 de la loi, il convient de reporter ces dispositions dans le règlement de copropriété.

 

Les pouvoirs de l’assemblée générale ne sont pas négligeables :

Elle désigne les membres du conseil syndical et peut les révoquer.

Elle doit, le cas échéant, établir un règlement de fonctionnement du conseil syndical lorsqu’il n’existe pas dans le règlement de copropriété.

Elle doit fixer, à l’occasion de l’adoption du budget prévisionnel, le « budget » alloué au conseil syndical pour son fonctionnement et la consultation occasionnelle de « toute personne de son choix » ou « de tout professionnel de la spécialité ».

Elle doit, s’il y a lieu, déterminer les modalités d’une assistance au conseil syndical.

L’assistance est caractérisée par son caractère virtuellement permanent. Elle se distingue ainsi de la consultation occasionnelle prévue par l’article D 27, que nous venons d’évoquer.

Une telle assistance ne peut être fournie que par un spécialiste de la gestion immobilière ou une association dédiée. Elle exige donc soit la souscription d’un contrat soit l’adhésion à une association. Le syndicat est seul à pouvoir contracter ou adhérer. L’assemblée doit faire le choix du professionnel ou de l’association et voter le financement nécessaire, qui s’ajoutera aux frais de fonctionnement évoqués ci-dessus.

Mise à jour JPM 08/11/2011

A cet égard la Recommandation n° 13 de la Commission relative à la copropriété, modifiée en 2010, précise que le Conseil doit

« prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l’assemblée générale, une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de tout personne de son choix ;

« chiffrer et justifier des dépenses budgétaires annuelles nécessaires à son fonctionnement, à l’accomplissement de sa mission de contrôle et d’assistance, dans les limites de la ligne budgétaire votée ; ».

Il est bien certain que le Conseil syndical doit préciser et détailler ses « vœux », que l’assemblée doit prendre position sur ceux-ci et qu’en fin de compte le conseil syndical est lié par les décisions de l’assemblée générale.

On doit noter en outre que les décisions prises par une assemblée générale s’appliquent fréquemment à un conseil syndical dont la composition aura été modifiée, voire bouleversée, par la même assemblée !!! 

 

Le règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS) fixe les modalités de son fonctionnement interne. Ses clauses figurent en principe dans le règlement de copropriété.

Lorsque celui-ci est lacunaire, il appartient au syndicat d’établir un RFCS. L’adoption du projet doit être inscrite à l’ordre du jour d’une  assemblée générale. Celle ci statue à la majorité simple (art. D 22). Le règlement adopté doit être inséré dans le règlement de copropriété et publié. Il est en effet nécessaire de le « graver dans le marbre » de la charte commune. À défaut, le RFCS se présente comme une copie volante d’un procès verbal d’assemblée voué à une rapide désuétude.

Les clauses du règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS) figurant dans le règlement de copropriété d’origine ne peuvent être modifiées que dans les conditions prévues pour toute modification du règlement de copropriété.

L’article D 22 précise que les règles de fonctionnement fixées par une décision de l’assemblée générale suppléant une lacune du règlement de copropriété peuvent être modifiées par l’assemblée à la majorité simple. Faut-il considérer que l’insertion de ces règles dans le règlement de copropriété interdit cette facilité ? Nous ne le pensons pas.

Pour autant, il ne faut pas laisser à une majorité occasionnelle – en réalité une minorité de fait -, la possibilité de modifier le RFCS. Une solution heureuse serait sans doute de permettre la modification du RFCS, dans tous les cas, à la « majorité de tous les copropriétaires ». Cette formule permettrait d’éviter le second vote prévu par l’article L 25-1.

On doit considérer qu’en l’absence d’un RFCS, le conseil syndical peut effectuer certaines opérations et émettre des avis. Mais il ne peut prendre aucune décision en l’absence d’une réglementation spécifique du mécanisme majoritaire. L’élaboration d’une décision collective suppose l’existence de règles relatives à l’information préalable, au débat et aux modalités de vote.

 

2.         absence de personnalité morale

Le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale.

Son président est pourvu de certaines prérogatives par le statut. Sa mission spécifique est par ailleurs fixée par le RFCS. Mais il n’est pas le représentant légal du conseil syndical

 

L’absence de personnalité morale a pour conséquence l’impossibilité de mettre en cause la responsabilité du conseil syndical (Voir ci-dessous).

Elle interdit au conseil syndical de contracter avec un tiers ou adhérer à une association, dont les membres ne peuvent être que des personnes physiques ou morales. Il importe peu à cet égard que les statuts de l’association comportent une clause permettant l’adhésion d’un conseil syndical. Une telle clause serait d’ailleurs contraire aux dispositions de la loi sur les associations de 1901.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, réunis en assemblée générale, de fixer les modalités d’assistance au conseil syndical, choisir l’organisme d’assistance et souscrire le contrat ou adhérer à l’association.

 

L’absence de personnalité morale du conseil syndical n’interdit pas de le considérer comme un organe important de la copropriété.

 

3.         décisions et avis du conseil syndical

Il faut à ce propos remettre de l’ordre dans les idées communes.

 

Le conseil syndical peut émettre des avis.

Le statut impose au syndic de consulter le conseil syndical sur certaines questions.

L’art. L 21  dispose que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire »

Et encore que « A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. ». Dans la pratique, et nonobstant le silence des textes, le conseil syndical est habituellement associé à cette opération.

 

L’art D 37 précise la procédure dérogatoire d’engagement de travaux urgents comme suit :

« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

« Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

 

Dans le cas d’une copropriété en difficultés, la demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. (art. D 62-1)

L’article D 62-2 précise en outre que

« Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d’une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation du conseil syndical. »

L’article D 62-7  est ainsi conçu

Lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l’avis du conseil syndical.

 

Le conseil peut en outre émettre des avis sur les questions dont il se saisit, effectuer des contrôles et  établir des rapports à la suite de ces contrôles.

 

Les avis du conseil syndical sont purement collégiaux. Ils se présentent sous la forme d’une juxtaposition des avis individuels des membres du conseil. Elle peut comporter leur classement en deux ou trois catégories : avis favorables, défavorables et abstentions. Il est souhaitable que les arguments des uns et des autres soient reproduits sommairement car il s’agit d’informations utiles pour le destinataire de l’avis.

Le syndic tenu de consulter le conseil syndical n’est pas tenu de suivre les avis rendus. Il peut prendre une décision de gestion autre que celle suggérée par le conseil.

 

Le conseil syndical peut prendre par la voie d’un scrutin des décisions, généralement d’ordre interne, en vertu de dispositions légales ou réglementaires conférant explicitement au conseil syndical un droit dont l’exercice impose un vote préalable.

L’article L 21 énonce que « le conseil syndical élit son président parmi ses membres ».

L’article D 26 impose l’habilitation préalable des conseillers chargés de « prendre connaissance et copie au bureau du syndic de documents relatifs à la gestion » dans les conditions prévues par l’article L 21. Cette habilitation ne peut résulter que d’un vote (CA Paris 13/06/1997 Loyers et copropriétés 1997 n° 325 note Vigneron). Solution identique pour la consultation d’un technicien (CA Versailles 21/12/2001 Gaz. Pal. 2002-2-somm. 1854). Cette solution antérieure au décret du 27 mais 2004 reste valable pour un « professionnel de la spécialité ».

 

L’article D 8 permet au conseil syndical de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale. Cette demande ne peut résulter que d’un vote. Cette faculté est également ouverte à tout groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Le texte précise les conditions dans lesquelles le président du conseil syndical peut être amené, dans les deux cas, à convoquer lui-même l’assemblée. Cette faculté trouve son fondement dans le caractère urgent de la nécessité de prendre une décision importante.

Il s’agit fréquemment de remédier à des insuffisances du syndic dans l’administration du syndicat ou la gestion de l’immeuble. Elles peuvent justifier l’inscription à l’ordre du jour de sa révocation et de la désignation d’un autre syndic. Il peut aussi s’agir de la réalisation d’une opération importante dont l’opportunité se présente.

Autant dire qu’une demande de convocation d’une assemblée fondée sur l’article D 8 doit être accompagnée d’un solide dossier.

 

La pratique courante actuelle est de réaliser un scrutin de type « un membre = une voix ». Cela est correct. Mais, en l’absence de RFCS, ces scrutins sont souvent assez fantaisistes (conseillers absents ou « représentés » dans des conditions contestables, président doté d’un vote déterminant en cas d’égalité des voix, etc…). La règle est que, même pour ce type de décisions, il ne peut y avoir de scrutin régulier en l’absence d’un règlement de fonctionnement. Il importe peu que, dans la pratique, elle ne soit pas respectée. L’encadrement de plus en plus strict des activités du conseil syndical doit inciter à mettre en garde les copropriétaires contre les inconvénients d’une conception laxiste du fonctionnement des conseils syndicaux.

 

 

Hormis ces cas, le conseil syndical ne peut prendre une décision, au sens propre du terme, que dans le cadre d’une délégation de pouvoir confiée par l’assemblée générale. L’article D 21 précise le régime général des délégations de pouvoir comme suit :

« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

« Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

« Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

« Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation. »

Curieusement, l’article D 26 mentionne en outre :

« Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du présent décret. »

Par « missions » il faut entendre ici l’étude d’un chantier ou d’une opération sans possibilité de décision d’exécution ou de choix d’une entreprise.

 

Quand le délégataire est le conseil syndical, la délégation emporte nécessairement le transfert à son profit du mécanisme majoritaire.

La mise en œuvre régulière d’une délégation au conseil syndical doit être effectuée dans les conditions prévues par le RFCS. Tout scrutin exige en effet le respect de l’organisation propre à l’élaboration des décisions collectives : information préalable, débat, vote. Le caractère restreint du scrutin ne fait pas disparaître cette exigence fondamentale. Au demeurant, le scrutin au sein d’un conseil syndical réunit souvent plus de votants qu’au sein d’une assemblée générale dans d’autres syndicats.

 

Il faut distinguer clairement deux types de délégations :

 

D’une part la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical portant sur un acte ou une décision expressément déterminé. Il s’agit alors, par exemple, de faire le choix d’une entreprise pour l’exécution décidée par l’assemblée d’un chantier important. Il est alors nécessaire que l’assemblée ait préalablement statué sur les éléments essentiels du chantier : descriptif précis, ouverture du crédit global et modalités de préfinancement, époque et durée des travaux, présence ou non d’un maître d’œuvre, etc… ; il convient de prohiber toute délégation générale à ce titre, même lorsqu’un plafond financier a été déterminé. En outre le conseil syndical ne peut effectuer le choix qu’entre les entreprises dont les devis ont été joints à la convocation.

 

D’autre part, la délégation peut autoriser le conseil syndical à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum ; Cette pratique doit être encouragée. Elle permet en effet de réagir rapidement à des incidents occasionnels exigeant la réalisation de travaux urgents mais ne relevant pas de la procédure prévue par l’article D 37.

Dans certains cas il peut s’agir de travaux relevant des pouvoirs d’initiative du syndic mais qu’il peut hésiter à engager pour une raison ou une autre. La délégation permet de consolider l’engagement des travaux. Sa mise en œuvre, le cas échéant, peut se présenter sous la forme d’une ratification d’une initiative du syndic reprise à son compte par le conseil syndical.

La rédaction de la décision de délégation à prendre par l’assemblée doit respecter les exigences du texte relatives à la détermination de l’acte ou de la décision. Il faut admettre que l’expression « un acte ou une décision » s’applique à la nature de l’acte ou de la décision. S’il s’agit d’une opération d’entretien urgente, et si l’incident se reproduit dans le cours de l’exercice, le conseil syndical peut sans nul doute prendre à nouveau une décision de même nature.

 

4.         absence de responsabilité collective

Le conseil syndical n’encourt aucune responsabilité. MM. Lafond et Stemmer font mention d’une décision relative à la responsabilité du conseil syndical mais c’est en l’espèce celle du président qui était mise en cause [2]. Cette même décision montre que celle des membres du conseil peut au contraire être invoquée.

5.         obligation de rendre compte

JPM- COPRO :Mise à jour du 30 septembre 2011

L’encadrement de l’activité du conseil syndical est désormais renforcé par l’obligation qui lui est faite de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission (art. D 22 modifié par le décret du 27 mai 2004). Auparavant le conseil syndical n’était tenu à reddition de compte que dans les cas où il avait agi dans le cadre d’une délégation de pouvoir.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, au sujet des documents à annexer  à la convocation, a ajouté un « 4° » ) à l’article D 11 II « pour l’information des copropriétaires » imposant de joindre :

« Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Contrairement à notre avis initial, il convient de distinguer l’obligation de joindre le compte-rendu, qui s’applique à tous les syndicats, de celle de joindre le bilan qui est propre aux copropriétés avec services.

C’était déjà une pratique courante dans un assez grand nombre de copropriétés mais il faut insister sur l’interprétation rigoureuse qu’exige la combinaison des deux textes.

 

Le conseil syndical se trouve ainsi placé dans la même position que le syndic à l’égard de l’assemblée. Chargé d’une mission précise pour un temps donné, il doit en fin de période rendre compte de l’exécution de cette mission.

Sa mission ? Elle s’entend ici essentiellement du contrôle de la gestion du syndic. Il faut y ajouter, le cas échéant, et en vertu de l’article D 21 in fine, l’obligation de rendre compte de l’exécution de toute délégation de pouvoir  qui lui aurait été consentie par une assemblée précédente.

L’art D 26 précise que « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution. »

Le compte rendu doit comporter avant tout les observations du conseil syndical sur les comptes annuels soumis à l’approbation de l’assemblée, tant en ce qui concerne le relevé général des charges et produits de l’exercice qu’en ce qui concerne les annexes comptables et financières arrêtées à la date de clôture de l’exercice échu. Il implique donc un contrôle des pièces comptables et de leur traitement par le syndic. Ce contrôle aura nécessairement été effectué avant la convocation de l’assemblée.

Il doit comporter également des observations sur les faits notables en ce qui concerne l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble. Le conseil syndical doit en particulier contribuer à l’information de l’assemblée sur les affaires contentieuses s’il y a lieu.

 

C’est une tâche assez lourde, dont la perspective est susceptible de rebuter certains candidats à la fonction de conseiller syndical et a fortiori de président.

On a évoqué par ailleurs l’éventualité d’une obligation faite au syndic d’établir un compte rendu de gestion. Le bon sens commande une concertation entre le syndic et le conseil syndical pour l’établissement d’un rapport unique. Les exemples donnés par certains syndicats montre qu’elle n’interdit pas l’exposé serein de certaines divergences de vue. Il est facile de faire apparaître aussi bien les observations du conseil syndical et les réponses du syndic. Cette méthode permet d’assurer aux copropriétaires l’information complète qu’exigent les principes élémentaires du régime des assemblées.

On ne peut exclure l’existence de divergences au sein du conseil syndical lui-même  pour l’établissement de ce compte rendu. Le caractère collégial impose d’appliquer alors la règle propre aux avis. Il convient de faire mention des avis individuels de certains conseillers.

 

Le compte rendu doit être écrit. Il doit être annexé à la convocation. Ainsi est pleinement assurée l’information préalable des copropriétaires qui, ne pouvant assister à l’assemblée, devront donner pouvoir pour s’y faire représenter. L’assurance d’une information préalable et suffisante justifie la possibilité pour chacun de ces copropriétaires d’assortir son pouvoir d’instructions de vote. Elle rend parfaitement légitime une renonciation au bénéfice de la participation aux débats.

 

On fait valoir souvent que l’omission d’envoi avec la convocation des documents visés au II « pour l’information des copropriétaires » de l’article D 11 n’est pas sanctionnée.

C’est oublier que l’information préalable des copropriétaires est un élément fondamental de la régularité d’une assemblée. Son omission dans la convocation constitue un vice tout aussi fondamental.

Si, en son I, l’article D11 vise des documents à notifier « pour la validité de la décision », c’est parce qu’ils sont étroitement liés à une décision spécifique qui devra faire l’objet d’un vote. Ainsi pour le projet d’un contrat lorsque ce contrat fait l’objet d’une question distincte de l’ordre du jour. Il est évident que la validité de la décision impose la notification des conditions essentielles du contrat. Dans ces cas, la sanction s’impose : annulation de la décision (Cass. civ 3e 14/01/1998 Loyers et copropriété avril 1998 n° 104 ; RDI 1998 292 note Capoulade) sans même l’obligation pour le demandeur de justifier d’un préjudice.

 

La doctrine justifie habituellement la distinction entre les deux catégories (I et II) de documents à joindre par le fait que « ces documents ne vont pas donner lieu à un vote de l’assemblée » [3]. Il n’y aurait pas de sanction à envisager.

Nous rejoignons Me Lafond qui écrit : « Est-ce à dire que la nullité de la décision ne peut jamais être prononcée dans ce cas ? Il faut, à notre avis, réserver le cas  d’absence où des documents destinés à informer les copropriétaires aurait faussé le sens de leur décision. Ainsi, par exemple, s’il est démontré que s’ils avaient eu connaissance de l’avis rendu par le conseil syndical, les copropriétaires se seraient prononcés dans un sens différent » [4] .

Il faut sans nul doute élargir cette observation pertinente au compte-rendu du conseil syndical. Ce document est d’une importance capitale pour l’approbation des comptes et pour l’approbation de la gestion du syndic, si elle fait l’objet d’une question distincte comme nous le suggérons. Elle peut être également importante pour les décisions relative au renouvellement des mandats des conseillers syndicaux.

L’omission du rapport du conseil syndical dans la convocation peut donc justifier l’annulation de l’une de ces décisions. Mais, dans ce cas, le demandeur doit rapporter la preuve d’un vice du consentement.

 

L’omission d’un document visé au II de l’article D 11 peut par ailleurs engager la responsabilité du syndic, ou des membres du conseil syndical, notamment le président, pour ce qui est du compte rendu, s’il n’a pas été adressé au syndic.

Dans certains cas, elle peut se présenter comme une faute lourde ou revêtir un caractère frauduleux.

 

En l’état des textes, le compte rendu du conseil syndical n’est suivi d’aucun vote sur l’exécution de sa mission. L’assemblée ne peut se manifester qu’à l’occasion du renouvellement éventuel des mandats des conseillers syndicaux. On peut le regretter mais il est prématuré de proposer un remède. Il faut attendre que les copropriétaires, - et les syndics professionnels -, aient pris conscience de la substitution à l’aimable désordre de beaucoup de conseils syndicaux d’un régime juridique fortement charpenté.

 

II.      statut des membres du conseil syndical

Le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale. Il n’est donc pas possible d’engager sa responsabilité. Nous verrons toutefois plus loin que cette affirmation juridiquement imparable doit être tempérée dans la pratique.

Les membres du conseil syndical sont, on l’a vu, des mandataires du syndicat, désignés par un vote de l’assemblée générale comme le syndic. Le mandat est gratuit.

La mission est identique pour tous les membres du conseil , de même que les pouvoirs et obligations. C’est la caractéristique essentielle d’un collège. L’ensemble s’inscrit dans le régime légal du conseil syndical, le règlement de copropriété ne pouvant contenir, outre le nombre des membres titulaires et suppléants, que des règles de fonctionnement et d’organisation.

La responsabilité des conseillers syndicaux peut être engagée tant à l’égard du syndicat mandant qu’à l’égard des autres copropriétaires ou des tiers. Nous avons regroupé ci dessous ( IV ) nos observations sur ce point important.

Les membres du conseil syndical peuvent être assujettis à certaines réglementations étrangères au statut de la copropriété. C’est le cas pour l’obligation de confidentialité s’imposant à eux dès lors que l’exercice de leur fonction leur permet d’avoir accès à des informations personnelles concernant les copropriétaires (Loi Informatique et Libertés).

Pour Me Boussageon, « les membres du conseil syndical sont, au même titre que le syndic, les mandataires du syndicat ». Ils sont investis de manière égalitaire des missions et prérogatives dévolues par le statut au conseil syndical. Ce dernier apparaît alors comme une structure de travail permettant l’exercice  de ces missions dans les meilleures conditions.

Chaque membre du conseil est investi des prérogatives attribuées au conseil et l’exercice par tel ou tel de missions particulières n’est que le fruit d’une répartition des charges de travail effectuée d’un commun accord en fonction de la disponibilité et des compétences particulières de chacun des membres. Le président a pour fonction d’animer et de contrôler cette organisation interne.

 

Dans la pratique il est courant de constater que, dans l’esprit des copropriétaires, la responsabilité d’un conseil syndical est fréquemment mise en cause dans les conversations de couloir.

On trouve dans la jurisprudence des évocations identiques de la « responsabilité » du conseil syndical.

Ainsi dans un arrêt de la 1e chambre civile de la Cour d'appel d'Orléans du 11 février 2008 n° 06/02802 dont nous reproduisons l’extrait suivant :

4-5°) sur les fautes du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical :

« Attendu que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à Alain Y... d'avoir ouvert le compte sans son autorisation alors qu'à l'époque, une telle autorisation n'était pas requise ; qu'il ne peut, non plus, sérieusement soutenir que les deux ouvertures de crédit précitées ont été débloquées sans qu'il n'ait été mis au courant puisque le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 1981 (annexe 23 du rapport d'expertise) mentionne expressément l'octroi du prêt de la B. R. O. ; qu'en outre, certaines écritures en crédit, passées entre décembre 1978 et septembre 1980, sont individualisées et démontrent des virements directs effectués par certains copropriétaires (Z...et sarl la Tour d'argent) ce qui établit qu'au moins ces deux derniers étaient au courant de l'existence du compte ; que, par ailleurs, une lettre de relance de la B. R. O. et une réponse d'Alain Y... de janvier 1987 ont été adressés au dénommé A..., membre du conseil syndical, et, dans une autre lettre du 10 août 1993, Alain Y... invoque l'absence d'un membre du conseil syndical en vacances pour expliquer son retard à prendre rendez-vous avec la banque ; qu'il est donc ainsi établi que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l'existence du compte travaux et qu'il aurait pu, si le Conseil Syndical avait rempli correctement son rôle, surveiller la gestion du syndic sur ce compte que Y... cherchait à dissimuler de plus en plus en plus au fil du temps ;

« Attendu, par ailleurs, qu'il résulte de l'expertise que de nombreux mouvements de fonds ont été opérés entre le compte 230 U et le compte 818 N entre novembre 1991 et janvier 1996 pour un montant total de 930. 000 frs (annexe 9) ; qu'en admettant même, pour les besoins du raisonnement, que le syndicat des copropriétaires ait été tenu dans l'ignorance de l'existence du compte travaux ou simplement de son découvert chronique, il est inconcevable que le Conseil Syndical chargé de vérifier le compte courant 230 U et l'assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé les comptes présentés par Alain Y... ne se soient jamais interrogés sur les virements dont s'agit qui portaient sur des sommes importantes ;

« Attendu qu'il n'est pas inutile de relever, à ce stade de la discussion, que les propriétaires du centre commercial BLOIS II sont tous des commerçants rompus aux affaires qui savent ce qu'une comptabilité signifie et qui disposent des connaissances nécessaires pour vérifier les comptes de leur syndicat ; que celui-ci n'est donc pas exempt de toute responsabilité quant au fonctionnement défectueux de ce compte et ce, d'autant plus que les charges de copropriété n'étaient pas réglées de façon ponctuelle ce qui éclaire le litige sous un tout autre jour ;

Dans cette espèce le Conseil syndical n’était pas partie au procès. Cela aurait d’ailleurs été impossible. Il était reproché au syndic d’avoir effectué des opérations financières à son insu. La Cour admet manifestement les protestations du syndic qui faisait valoir que les opérations en questions avaient été effectuées régulièrement, que les documents comptables avaient mis à la disposition du conseil syndical et enfin que les comptes avaient été présentés à l’assemblée générale.

On doit noter alors que la carence d’un conseil syndical peut venir à l’appui de la défense d’un syndic à qui on reproche d’avoir rempli incorrectement sa mission.

 

III.     statut du président du conseil syndical

Désigné successivement comme membre du conseil par l’assemblée, puis comme président par ses pairs au sein du conseil, il est investi d’un double mandat dont la charge est souvent lourde. Il doit veiller au fonctionnement correct du conseil et à l’exécution des tâches dont celui-ci est investi.

Il est l’interlocuteur privilégié du syndic et, trop souvent à son gré, celui des copropriétaires ou autres occupants pour les affaires et incidents les plus minimes.

Il est enfin astreint à certaines interventions par le statut, mais également par des textes étrangers aux statuts et enfin par des pratiques courantes dépourvues de fondement juridique.

En vertu de l’article D 8, lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires ont notifié au syndic une demande de convocation d’une assemblée générale, celle ci est de droit. A défaut de réaction du syndic, une mise en demeure lui est adressée par les intéressés et le président du conseil syndical doit convoquer l’assemblée. S’il ne le fait pas, tout copropriétaire peut provoquer cette convocation dans les conditions prévues par l’article D 50 (habilitation d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice pour convoquer).

Il peut également intervenir à l’occasion de difficultés de transmission des pièces et comptes à l’occasion d’un changement de syndic. L’article L 18-2 dispose qu’en cas de difficulté :

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Nous rappelons enfin les particularités du statut du président syndical dans les syndicats de forme coopérative.

 

Mise à jour 27/08/2015

À ce jour le président du conseil syndical est doté de pouvoirs spécifiques en vertu des textes suivants de la loi du 10 juillet 1965 :

 

Article 17-1    (Dans le cas particulier des syndicats de forme coopérative)

·          Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000

·          Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)

 

Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

 

Article 18

·          Modifié par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

 

II. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

[…]

V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

 

Article 18-2

·          Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

 

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

 

 

Article 22

·          Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

 

II. - L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

 

 

IV.    responsabilité des conseillers syndicaux

Le développement constant de l’activité des conseils syndicaux nous paraît justifier un examen particulier de la responsabilité que peuvent encourir à ce titre les conseillers syndicaux et leurs présidents.

La responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle des membres du conseil peut être recherchée par les copropriétaires ou les tiers, mais aussi par le syndic. On trouve un exemple de ce dernier cas dans un jugement [5] du TGI Nice à propos de la révocation du syndic provoquée par des appréciations injustifiées du conseil syndical.

Elle est engagée contractuellement, à notre avis, à l’égard du syndicat qui est leur mandant. Dans ce cas, la sanction d’une faute peut être la révocation d’un membre du conseil syndical, qui peut être décidée par l’assemblée à la majorité prévue par l’article L 25.

Elle peut être engagée au civil comme au pénal.

 

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris [6] éclaire les conditions  dans lesquelles cette responsabilité peut être mise en cause. Il était reproché à un conseiller syndical « d’avoir cautionné la signature, dans des conditions irrégulières d’un contrat de chauffage préjudiciable aux intérêts des copropriétaires ». Le même reproche était formulé à l’encontre d’un autre conseiller en sa qualité de membre de la commission « chauffage ». La décision d’adoption du contrat par l’assemblée avait effectivement été annulée judiciairement en raison de l’insuffisance d’information des copropriétaires et de la présence de clauses abusives dans le contrat. La Cour a rejeté les deux actions en faisant valoir :

·         qu’un conseiller syndical, profane dans le domaine du droit, n’est investi dans le domaine juridique d’aucun devoir de conseil

·         que la responsabilité de la souscription du contrat dans des conditions financières préjudiciables au syndicat ne peut se déduire de l’annulation de la décision de l’assemblée alors qu’elle a été fondée sur l’information insuffisante des copropriétaires.

·         que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée générale ni le syndic et « que le fait d’avoir écarté les objections de plusieurs copropriétaires ne constitue pas en soi une faute susceptible d’entraîner la responsabilité des membres du conseil syndical dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils avaient agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété. »

 

Cette décision, bien que favorable en l’espèce aux conseillers syndicaux, laisse poindre les difficultés qui les menacent dans des copropriétés importantes dont les conseils syndicaux sont fortement structurés. Elle relève justement que l’avis du conseil ne lie ni le syndic ni l’assemblée, mais le prive en même temps de sa valeur et de sa raison d’être. La Cour semble exiger une collusion frauduleuse d’un conseiller syndical avec un entrepreneur pour que sa responsabilité soit engagée. Or la responsabilité d’un conseiller syndical profane peut être générée par l’ambition de se saisir d’une question qu’il ne connaît pas alors qu’en ce cas il doit recommander l’assistance d’un professionnel compétent et indépendant de l’entrepreneur concerné.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/03/2015

 

MAJ 08/11/2011
MAJ 27/08/2015

 



[1]  Corps de personnes revêtues de la même dignité ou ayant les mêmes droits. On parle ainsi d’un collège d’experts.

[2]  CA Paris 23  18/02/1994 SDC 21 rue Léon-Frot  Loyers & cop. juillet 1994 316 ; sur ce point voir aussi Boussageon La responsabilité du conseil syndical et de ses membres AJPI 1995 p. 209 et ss.

[3]  Rouquet Code de la copropriété 2011 Ed Dalloz ss art. D 11 p. 424

[4]  Code de la copropriété 2010 Ed Litec ss art. 11 n° 5 p. 442

[5]  TGI Nice  15/12/1971  RL 1973 110 note Viatte

[6]  CA Paris 23e A  04/10/2000  Loyers & cop. 2001 n° 100 note Vigneron