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Le conseil syndical : organe obligatoire

 

 

I.              institution conventionnelle

II.             institution légale d’office

III.            présomption légale d’existence

IV.            réfutabilité de la présomption

A.             décision régulière de refus d’institution

B.             impossibilité de pourvoir les sièges

C.            inexistence ou  désuétude ?

D.            vacance de sièges en cours d’exercice

V.             sanctions

 

 

L’article L 21 comporte, au sujet de l’existence du conseil syndical et de la désignation de ses membres, les dispositions suivantes :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

[…]

« Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

« Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

« À défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

I.       institution conventionnelle

L’institution du conseil syndical résulte normalement d’une disposition du règlement de copropriété. Il importe peu, à cet égard, que le règlement soit antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de 1965, ou que l’institution du conseil ait été insérée en vertu des dispositions de l’ancien article L 21.

Les dispositions nouvelles d’ordre public se substituent à celles, éventuellement contraires, du règlement de copropriété, relatives à l’organisation et au fonctionnement. La qualification différente de ce conseil (conseil de surveillance, de gestion, de gérance) est, à notre avis, indifférente si les fonctions essentielles qui lui sont dévolues concordent avec celles prévues par la loi. Il convient toutefois de modifier la qualification du conseil à l’occasion d’une adaptation du règlement de copropriété.

L’institution du conseil syndical peut résulter d’une décision de l’assemblée générale postérieure à l’établissement du règlement. L’institution doit être accompagnée de dispositions fixant l’organisation et le fonctionnement du conseil. Sa perfection est subordonnée à la modification corrélative du règlement de copropriété et à la réalisation des formalités de publicité foncière. En effet l’institution doit être opposable aux tiers et notamment aux acquéreurs de lots.

 

La décision d’assemblée instituant le conseil syndical doit fixer ses règles d’organisation et de fonctionnement. La modification corrélative du règlement de copropriété est soumise aux formalités de publicité foncière.

 

Cette décision confère une réalité objective à un organe virtuellement créé par la loi par l’effet d’une institution légale d’office.

II.      institution légale d’office

En l’absence de dispositions figurant dans le règlement de copropriété, ou de décision d’assemblée instituant le conseil syndical, il appartenait aux syndicats de copropriétaires de mettre en œuvre les dispositions impératives de la loi du 31 décembre 1985 et aux syndics de provoquer cette régularisation en invitant les copropriétaires réunis en assemblée générale à :

·         instituer le conseil syndical

·         fixer les modalités de son organisation et de son fonctionnement

·         désigner ses premiers membres

·         ou prendre à défaut une décision refusant son institution

En omettant ces formalités, le syndic, s’il n’a pris aucune initiative, et a fortiori le syndicat, si l’assemblée a refusé de prendre en considération l’invite du syndic, ont commis une faute.

A l’égard des tiers intéressés, notamment les acquéreurs de lots, il existe une présomption légale d’existence du conseil syndical fondée sur l’article L 21.

III.     présomption légale d’existence

L’alinéa premier de l’article L 21 pose le principe de l’existence obligatoire du conseil syndical associée à celle de « tout syndicat ». En présence d’un syndicat des copropriétaires, tout intéressé est donc fondé à considérer qu’il est pourvu d’un conseil syndical.

 

La recommandation n° 13 de la Commission de la copropriété exprime cette présomption : « Le conseil syndical existe dans tout syndicat sauf si l’assemblée générale décide, à la majorité de l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical ».

 

Un copropriétaire, nouvel acquéreur, peut ainsi

·         demander au syndic la composition du conseil et le nom du président

·         exiger l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée ordinaire annuelle la désignation des membres du conseil

·         exiger la justification du respect des prescriptions légales imposées au syndic et impliquant d’une manière ou d’une autre le conseil syndical.

 

La présomption légale doit être considérée comme irréfragable dans le cas des copropriétés avec services, en vertu de l’article L 41-2 nouveau inséré par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL), qui impose la constitution effective du conseil syndical. (Voir sur ce point 2-4-1).

Il en est de même pour les syndicats de forme coopérative.

Dans les autres cas la présomption reste réfutable.

IV.    réfutabilité de la présomption

Le syndicat peut opposer à ces prétentions :

·         soit une décision régulièrement prise de ne pas instituer le conseil syndical, par application de l’avant dernier alinéa de l’article L 21

·         soit l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée l’assemblée de désigner les membres du conseil « faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise »

A.        décision régulière de refus d’institution

Dans le premier cas le conseil syndical n’existe pas. Le syndic doit produire le procès verbal relatant la décision, prise à la majorité prévue par l’article L 26, de ne pas instituer le conseil syndical. Elle peut être justifiée par le faible nombre de lots principaux de l'immeuble. Il serait souhaitable que tout acquéreur potentiel soit informé de l’existence d’une telle décision par une mention dans la note de renseignements fournie au notaire.

B.        impossibilité de pourvoir les sièges

Dans le second cas le conseil syndical existe mais son fonctionnement est paralysé par la vacance des sièges ou de certains d’entre eux, en nombre suffisant pour affecter la régularité de la composition du conseil syndical. Le syndic doit produire le procès verbal de l’assemblée au cours de laquelle cette impossibilité a été constatée et justifier de sa notification à tous les copropriétaires dans le mois suivant l’assemblée.

C.        inexistence ou  désuétude ?

Il arrive qu’une telle difficulté incite une copropriété à se désintéresser de la remise en fonctionnement régulier du conseil. L’institution tombe alors en désuétude. La Cour de Cassation [1] a tiré les conséquences d’une telle situation en admettant que la Cour d’appel avait jugé « à bon droit que l’assemblée générale, dont l’ordre du jour ne comportait aucune ambiguïté ni insuffisance, relatif à l’institution d’un conseil syndical, avait décidé par une délibération spéciale, votée à la majorité prévue par la loi, d’user de la faculté de ne pas instituer cet organe légal de la copropriété et non de supprimer un conseil syndical existant »

D.        vacance de sièges en cours d’exercice

L’article D 25 alinéa 2 précise que  le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Il en résulte que la vacance d’un seul siège interdit le fonctionnement de tout conseil comprenant moins de quatre membres. Une absence occasionnelle d’un membre n’entraîne pas vacance du siège. Il est généralement inopportun de convoquer une assemblée pour compléter le conseil.

Cette disposition n’affecte pas seulement le fonctionnement du conseil syndical en tant que collège. A titre individuel, les conseillers demeurant en place ne peuvent effectuer officiellement aucune opération d’assistance ou de contrôle. De fait, il existe généralement un consensus pour que l’un de ces conseillers effectue au moins le contrôle des comptes avant l’assemblée générale annuelle.

L’application pratique de l’article D 25 pose des problèmes rarement évoqués.

Si le règlement de copropriété fixe à cinq le nombre des membres du conseil syndical, le seuil du quart est 1,25 (soit un reste de 3,75). Si un membre démissionne doit-on, en l’absence de suppléant, considérer que le conseil syndical peut continuer à fonctionner parce que 4 est supérieur à 3,75 ? La solution est favorable au maintien de l’activité du conseil mais le fractionnement est contraire au principe du calcul par tête.

M. Sizaire, l’un des seuls ayant repéré la difficulté, suggère de toujours retenir un multiple de quatre pour fixer le nombre des membres. Au contraire la majorité des auteurs est en faveur d’un nombre impair de membres, solution également retenue par la Commission de la copropriété !

Certaines clauses accordent un vote double au président en cas d’égalité des voix, ce qui n’est pas non plus très satisfaisant. Il nous semblerait préférable de considérer qu’en cas d’égalité des voix, la décision faisant l’objet du scrutin est adoptée.

L’article 25 alinéa 2 est dépourvu d’objet lorsque le règlement de copropriété prévoit un nombre minimal et un nombre maximal de conseillers syndicaux. Dans ce cas, le conseil syndical peut continuer à fonctionner tant que le nombre des conseillers est au moins égal au nombre minimal [2].

 

Dans le cas des syndicats coopératifs, l’impossibilité de fonctionnement du conseil syndical n’affecte pas le syndic élu par les membres du conseil syndical et président de jure du conseil.

 

V.     sanctions

Le statut de la copropriété ne prévoit pas de sanctions à proprement parler pour les manquements aux obligations résultant de l’article L 21. Il offre des solutions judiciaires que nous rappellerons brièvement ici avant de les décrire plus loin.

Après l’entrée en vigueur de la loi de 1985 les syndics avaient l’obligation, en vertu de leur mission de conseil, d’inciter les copropriétaires à en respecter les prescriptions. A l’époque certains copropriétaires auraient pu reprocher au syndic ou au syndicat les conséquences dommageables de l’inexistence d’un organe de surveillance. Le même reproche pourrait être fait de nos jours à un nouveau syndic constatant l’irrégularité de la situation d’un syndicat à cet égard.

Nous verrons que la loi comporte des dispositions permettant la désignation judiciaire des membres du conseil syndical. Elle est assimilée à l’institution du conseil puisque le juge peut, dans le même cas, constater « l’impossibilité d’instituer un conseil syndical ».

Le rapprochement de ce texte avec l’arrêt de la Cour de Cassation du 31/01/1996 relaté ci dessus laisse apparaître une confusion terminologique entre l’institution du conseil syndical et la désignation de ses membres. Elle aboutit pour certains à déduire de la vacance des sièges la disparition de l’organe, ce qui n’est certainement pas conforme au vœu du législateur. La Cour de cassation a jugé que la vacance des sièges ne met pas fin aux mandats des membres restants (Cass. civ. 3e 06-10-2010 n° 09-15248). Il est donc bien certain que l’existence du conseil syndical n’est pas affectée. La désignation régulière de nouveaux membres lui permet de reprendre son activité.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/03/2015

 



[1]  Cass. civ. 3e  31/01/1996  Loyers & cop. 1996 n° 236 ;

[2]  Voir Zurfluh Droit et pratique de la copropriété T. 2 n° 323