|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
2 / 4.1 Le conseil syndical : évolution du régime légal I. du code civil à la loi
bonnemaison C. loi du 31 décembre 1985 (bonnemaison) II. la mise en œuvre de la loi de
1985 A. syndicats pourvus d’un conseil syndical
organisé B. syndicats pourvus d’un conseil syndical
inorganisé C. syndicats dépourvus de conseil syndical III. la
loi du 13 décembre 2000 (SRU) A. dispositions relatives au conseil syndical B. adaptation des règlements de copropriété
(art. l 49) IV. La loi du 13 juillet 2006 (ENL) VI. le régime légal du conseil
syndical en 2011 Le conseil syndical est désormais un organe obligatoire
de la copropriété. Jusqu’à présent ce caractère obligatoire n’existait que pour les syndicats coopératifs. Son existence est dans ce cas une condition impérative de l’adoption et du maintien du régime coopératif La loi permet néanmoins à l’assemblée générale d’un syndicat classique de refuser l’institution d’un conseil syndical. Ce refus doit faire l’objet d’une décision explicite prise à la majorité de l’article 26. La rétractation du refus est possible. Elle doit être adoptée « à la majorité de tous les copropriétaires ». Nous rappelons en premier lieu les différentes étapes de l’évolution du régime légal du conseil syndical. Nous présentons en conclusion un tableau actualisé des caractéristiques principales de cet organe important de toute copropriété. I. du code civil à la loi bonnemaison L’article 664 du Code civil ne prévoyait aucune organisation collective de la copropriété. Au sujet de la loi du 28 juin 1938, M. Cabanac [1] écrivait : « Elle n’a pas institué de trait d’union entre une assemblée, périodiquement réunie, et le syndic, son agent officiel, qui gère l’immeuble entre deux assemblées. « Les praticiens ont comblé cette lacune en prévoyant dans les règlements l’intervention d’une commission de plusieurs copropriétaires, chargée d’aider et de surveiller le syndic. Cet organisme porte, selon les régions, et les règlements, les titres de Commission de surveillance, Comité de gérance, Conseil syndical de gérance. […] « Son utilité est certaine. L’intervention de la commission aplanit les difficultés. Elle accomplit un travail préalable qui facilité la discussion. Elle est une garantie pour la copropriété, une assurance pour le syndic. » Il recommandait aux syndicats qui n’en étaient pas pourvus d’en créer une, notant toutefois qu’il ne s’agissait pas là d’une simple mesure d’administration mais d’une modification du règlement de copropriété exigeant, à l’époque, la majorité prévue par l’article 9 alinéa 2 de la loi de 1938. La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction initiale, n’en imposait pas l’existence sauf dans le cas des syndicats coopératifs. Elle reconnaissait les conseils syndicaux institués par les règlements de copropriété antérieurs et en permettait la création par l’assemblée « à tout moment, en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion ». La décision, modifiant le règlement de copropriété, devait être prise à la majorité prévue par l’article L 26 ancien (majorité par têtes de tous les copropriétaires représentant les trois quarts des voix). L’article 22 du décret du 17 mars 1967 imposait déjà l’inclusion dans le règlement de copropriété ou dans la décision collective instituant le conseil de « dispositions relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat qui ne peut dépasser trois années renouvelables. » C. loi du 31 décembre 1985 (bonnemaison) La loi du 31 décembre 1985 a posé, en modifiant l’article L 21, le principe de l’existence du conseil syndical dans les syndicats classiques tout en permettant à l’assemblée, par une délibération spéciale prise à la majorité prévue par l’article L 26, de ne pas l’instituer. Elle peut se rétracter ultérieurement par une décision contraire prise « à la majorité des voix des tous les copropriétaires » [2]. La loi de 1985 a complété en outre les dispositions de l’article L 21 relatives à la composition et aux modalités de fonctionnement du conseil. Le législateur a ainsi montré l’intérêt qu’il portait à l’existence d’un conseil syndical.. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1985 ont été complétées par celles du décret n° 86-768 du 9 juin 1986 qui ont modifié différents articles du décret du 17 mars 1967. II. la mise en œuvre de la loi de 1985 On peut dresser un tableau de la situation des copropriétés existantes à la date d’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985. A. syndicats pourvus d’un conseil syndical organisé Il s’agissait de syndicats dans lesquels : · le règlement de copropriété d’origine comportait des stipulations créant le conseil syndical et organisant son activité. Le cas échéant, il suffisait de mettre en harmonie ces stipulations avec les dispositions nouvelles du statut · le règlement de copropriété d’origine ne comportait aucune stipulation relative au conseil syndical mais l’assemblée avait pris une décision instituant le conseil syndical et organisant son activité. Le règlement de copropriété avait été modifié en conséquence. La mise en harmonie pouvait être effectuée comme indiqué ci dessus. B. syndicats pourvus d’un conseil syndical inorganisé Il s’agissait de syndicats dans lesquels l’existence du conseil syndical résultait soit de stipulations du règlement de copropriété soit d’une décision de l’assemblée mais, dans l’un ou l’autre cas, l’institution du conseil n’était accompagnée d’aucune mesure d’organisation. Cette situation était déjà anormale avant la réforme de 1985. Il convenait d’y remédier par une décision complémentaire de l’assemblée. Les nouvelles dispositions facilitaient cette mise en conformité puisque les résolutions nécessaires pouvaient être prises à la majorité prévue par l’article L 25. Dans de nombreux cas, ces conseils syndicaux ont continué à fonctionner selon des usages non écrits sauf en ce qui concerne la durée des fonctions. La limitation de durée du mandat à trois années renouvelables a généralement été respectée. C. syndicats dépourvus de conseil syndical Dans ce cas il appartenait au syndic, en vertu de son obligation d’information et de conseil, de porter les dispositions nouvelles à la connaissance des copropriétaires et de porter à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale · l’institution du conseil syndical · l’adoption de règles d’organisation et de fonctionnement · la constitution du premier conseil, c’est à dire la désignation de ses membres · le cas échéant, l’adoption d’une résolution décidant de ne pas instituer de conseil syndical, en précisant les conditions d’une rétractation ultérieure de cette décision. Ces décisions pouvaient être prises à la majorité de l’article L 25 à l’exclusion de la dernière, pour laquelle était exigée la majorité de l’article L 26. Ces prescriptions ont été généralement suivies mais, dans de nombreux cas, les règles d’organisation n’ont pas été établies. Souvent, les règlements de copropriété n’ont pas été modifiés. La procédure prescrite en cas de refus d’institution du conseil a été rarement respectée. III. la loi du 13 décembre 2000 (SRU) La loi SRU ne comporte aucune disposition de portée générale relative aux conseils syndicaux. On y trouve par contre des dispositions propres aux syndicats de forme coopérative et aux syndicats en difficulté. Mais on ne peut négliger ici l’incidence de la procédure d’adaptation des règlements s de copropriété qu’elle impose (article L 49 nouveau). A. dispositions relatives au conseil syndical La loi du 13 décembre 2000 (SRU) a modifié le régime coopératif en confiant le contrôle des comptes à des personnes qualifiées, copropriétaires ou non, désignées par l’assemblée générale. Elle a étendu aux unions de syndicats la pratique du conseil. La réforme des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté comporte précise également le rôle dévolu en cette matière au conseil syndical. Le décret d’application du 27 mai 2004 a modifié les articles 22 et 27 du décret du 17 mars 1967. Il précise en outre les dispositions de la loi relatives aux syndicats en difficultés dont certaines concernent les interventions du conseil syndical. Il précise également celles relatives aux syndicats de forme coopérative. En particulier l’article 42-1 fixe les modalités de contrôle des comptes du syndicat, cette fonction échappant désormais au conseil syndical pour être confiée soit à un ou plusieurs copropriétaires désignés par l’assemblée soit à un expert comptable ou un commissaire aux comptes. B. adaptation des règlements de copropriété (art. l 49) L’article L 49 nouveau, issu de la réforme SRU, est ainsi conçu : « Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. » Ce texte impose la mise à niveau des clauses relatives au conseil syndical. Il ne s’agit pas seulement d’insérer les nouveaux textes. On sait que les règlements de copropriété fixent rarement les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical. Certains syndicats ont pris le parti de profiter de l’adaptation pour insérer ces règles. On a fait observer que l’adoption de ces règles exigeait les conditions de majorité prévues à l’article 25. Le décret a modifié sur ce point l’article 22. Ces règles sont désormais fixées ou modifiées à la majorité de l’article 24. Cette réduction de majorité n’est pas applicable aux règles relatives à la composition du conseil syndical et particulièrement à celle fixant le nombre des membres du conseil. Une clause de ce type ne peut être modifiée qu’à la majorité prévue pour les modifications du règlement (article L 26). IV. La loi du 13 juillet 2006 (ENL) Nous indiquons enfin que, dans le cas des copropriétés avec services, l’article 41-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi ENL), - impose la constitution effective d’un conseil syndical - permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ». - exige, en l’absence de délégation, que le conseil syndical donne son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services lorsqu’elle est confiée à un tiers. - confie au conseil syndical la mission spécifique de surveiller la bonne exécution de la convention et de présenter chaque année un bilan à l’assemblée générale. C’est une brèche dans la construction juridique qui limitait au contrôle et à l’assistance du syndic les pouvoirs du conseil syndical. Elle conforte la pratique habituelle des syndicats coopératifs et pourra s’étendre aux syndicats classiques administrés par un syndic bénévole (au sens propre du terme). Le conseil syndical deviendra peut à peu un conseil d’administration. On doit rappeler que, dans le cas des syndicats de forme coopérative, l’évolution constatée du mode de gestion a conduit à retirer au conseil syndical le contrôle des comptes du syndicat. Dans les résidences de retraités, le Législateur sera sans doute contraint d’adopter une solution identique. La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 (pour la simplification du droit) ne comporte que des modifications modestes de l’article 21 de la loi de 1965. Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 insère quelques dispositions procédurales suggérées par le monde associatif. Les textes proposés n’ont pas été contrôlés, d’où quelques fantaisies. Ainsi l’article 26 du
décret du 17 mars 1967 est complété par les deux alinéas suivants : « Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical,
elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à
chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil
syndical, elle est faite à chacun de ses membres. « L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation
avec le conseil syndical. » L’expression « lorsqu’il en a été désigné un » vient en contradiction avec le caractère obligatoire de la désignation d’un président par les membres du conseil syndical ! Le statut prescrit la désignation d’un président qu’il dote de pouvoirs propres importants. De toute manière, un collège ne peut fonctionner sans président. VI. le régime légal du conseil syndical en 2011 Il faut désormais distinguer deux catégories de conseils
syndicaux - Les conseils syndicaux classiques conservent la mission traditionnelle d’assistance et de contrôle. - Les conseils syndicaux des syndicats coopératifs et, dans une certaine mesure, ceux des résidences services en copropriété. Dans ces cas le conseil participe à la gestion de l’immeuble et des services. Dans le secteur classique, c’est au syndicat qu’appartient le contrôle de la gestion du syndic. En ce sens, l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes et la gestion après clôture de chacun des exercices. Mais le syndicat est dans l’incapacité naturelle de contrôler les actions du syndic pendant le cours de l’exercice. Ce contrôle ne peut être effectué que par une ou plusieurs personnes physiques. Le conseil syndical est un collège de copropriétaires désignés pour l’exercer en son nom au cours de la période. Pour l’exercice de cette fonction, il est doté d’un réel pouvoir de contrôle assorti des moyens d’investigation nécessaires. Il faut éviter aussi bien le laxisme que l’hyperactivité du conseil syndical. Le conseil syndical est donc légitimement assujetti à un encadrement strict de ses actions. Le cadre est déterminé par les dispositions du statut, le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée. De plus le conseil syndical est impérativement doté d’un règlement de fonctionnement établi par le règlement de copropriété. Lorsque celui-ci est lacunaire à cet égard, il convient d’établir un règlement de fonctionnement du conseil syndical. L’adoption du projet doit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Celle statut à la majorité simple. Le règlement adopté doit être inséré dans le règlement de copropriété et publié. Dans la pratique, on constate un fonctionnement correct du conseil syndical dans de nombreux syndicats classiques, mais aussi de regrettables dérives. Dans certains cas, la réalité juridique du conseil syndical reste virtuelle, ce qui n’interdit pas de reconnaître l’efficacité pratique de ses interventions. Les causes de cette situation curieuse sont diverses : · inorganisation juridique des conseils syndicaux existants · irrégularités dans la désignation des membres · absence ou insuffisance en nombre des candidatures · inadaptation de l’institution aux petites copropriétés Dans d’autres cas, le conseil syndical ne respecte pas l’encadrement de son activité. Un cas particulier est celui de certains présidents de conseil syndical qui outrepassent largement les limites de leur compétence. Dans les syndicats coopératifs et les copropriétés avec services, le conseil syndical participe activement à la gestion. Il ne s’agit plus d’un conseil syndical au sens de l’article 21 de la loi mais bien d’un conseil de gestion ou d’administration. La fonction d’assistance est alors sans objet puisqu’il y a confusion entre l’assistant et l’assisté. On peut en dire autant pour la fonction de contrôle. Il y a confusion entre le contrôleur et le contrôlé. C’est pourquoi, pour les syndicats coopératifs, le contrôle des comptes doit être confié à un ou plusieurs contrôleurs étrangers au conseil syndical, désignés par l’assemblée générale. Certains mouvements consuméristes prônent la création d’un régime de co-gestion des copropriétés. Il est vrai que, dans la pratique, les conseillers syndicaux interviennent de fait dans la réalisation de petits travaux d’entretien et assurent une liaison entre l’immeuble et le cabinet du syndic. D’une manière générale ces interventions sont bénéfiques pour les copropriétaires et le syndic tout à la fois. Il faut tolérer et même encourager ce type d’usage sans prétendre lui conférer un régime juridique. Si l’on veut accéder au régime de l’autogestion, qui est parfaitement respectable, il faut opter pour le choix d’un syndic bénévole ou, mieux encore, adopter le régime du syndicat coopératif. Les propositions formulées au titre de la cogestion ne peuvent mener qu’à la multiplication des conflits litigieux. |
Mise à jour |