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2 / 4.1 Le conseil syndical : évolution du régime légal I. du code civil à la loi
bonnemaison II. la mise en œuvre de la loi de
1985 A. syndicats pourvus d’un conseil syndical
organisé B. syndicats pourvus d’un conseil syndical
inorganisé C. syndicats dépourvus de conseil syndical III. la
loi du 13 décembre 2000 (SRU) A. dispositions relatives au conseil syndical B. adaptation des règlements de copropriété
(art. l 49) IV. La loi du 13 juillet 2006 (ENL) Le conseil syndical est désormais un organe obligatoire de la copropriété. Son existence est une condition essentielle de l’adoption et du maintien du régime coopératif. Dans le secteur classique, la réalité juridique du conseil syndical reste souvent virtuelle, ce qui n’interdit pas de reconnaître l’efficacité pratique de ses interventions. Les causes de cette situation curieuse sont diverses : · inorganisation juridique des conseils syndicaux existants · irrégularités dans la désignation des membres · absence ou insuffisance en nombre des candidatures · inadaptation de l’institution aux petites copropriétés Dans son dernier état, la loi permet à l’assemblée générale de refuser l’institution d’un conseil syndical, mais aussi de rétracter ultérieurement ce refus. I. du code civil à la loi bonnemaison L’article 664 du Code civil ne prévoyait aucune organisation collective de la copropriété. Au sujet de la loi du 28 juin 1938, M. Cabanac [1] écrivait : « Elle n’a pas institué de trait d’union entre une assemblée, périodiquement réunie, et le syndic, son agent officiel, qui gère l’immeuble entre deux assemblées. « Les praticiens ont comblé cette lacune en prévoyant dans les règlements l’intervention d’une commission de plusieurs copropriétaires, chargée d’aider et de surveiller le syndic. Cet organisme porte, selon les régions, et les règlements, les titres de Commission de surveillance, Comité de gérance, Conseil syndical de gérance. […] « Son utilité est certaine. L’intervention de la commission aplanit les difficultés. Elle accomplit un travail préalable qui facilité la discussion. Elle est une garantie pour la copropriété, une assurance pour le syndic. » Il recommandait aux syndicats qui n’en étaient pas pourvus d’en créer une, notant toutefois qu’il ne s’agissait pas là d’une simple mesure d’administration mais d’une modification du règlement de copropriété exigeant, à l’époque, la majorité prévue par l’article 9 alinéa 2 de la loi de 1938. La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction initiale, n’en imposait pas l’existence sauf dans le cas des syndicats coopératifs. Elle reconnaissait les conseils syndicaux institués par les règlements de copropriété antérieurs et en permettait la création par l’assemblée « à tout moment, en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion ». La décision, modifiant le règlement de copropriété, devait être prise à la majorité prévue par l’article L 26 ancien (majorité par têtes de tous les copropriétaires représentant les trois quarts des voix). L’article 22 du décret du 17 mars 1967 imposait déjà l’inclusion dans le règlement de copropriété ou dans la décision collective instituant le conseil de « dispositions relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat qui ne peut dépasser trois années renouvelables. » La loi du 31 décembre 1985 a posé, en modifiant l’article L 21, le principe de l’existence du conseil syndical dans les syndicats classiques tout en permettant à l’assemblée, par une délibération spéciale prise à la majorité prévue par l’article L 26, de ne pas l’instituer. Elle peut se rétracter ultérieurement par une décision contraire prise « à la majorité des voix des tous les copropriétaires » [2]. La loi de 1985 a complété en outre les dispositions de l’article L 21 relatives à la composition et aux modalités de fonctionnement du conseil. Le législateur a ainsi montré l’intérêt qu’il portait à l’existence d’un conseil syndical.. Les dispositions de la loi du 31 décembre 1985 ont été complétées par celles du décret n° 86-768 du 9 juin 1986 qui ont modifié différents articles du décret du 17 mars 1967. II. la mise en œuvre de la loi de 1985 On peut dresser un tableau de la situation des copropriétés existantes à la date d’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985. A. syndicats pourvus d’un conseil syndical organisé Il s’agissait de syndicats dans lesquels : · le règlement de copropriété d’origine comportait des stipulations créant le conseil syndical et organisant son activité. Le cas échéant, il suffisait de mettre en harmonie ces stipulations avec les dispositions nouvelles du statut · le règlement de copropriété d’origine ne comportait aucune stipulation relative au conseil syndical mais l’assemblée avait pris une décision instituant le conseil syndical et organisant son activité. Le règlement de copropriété avait été modifié en conséquence. La mise en harmonie pouvait être effectuée comme indiqué ci dessus. B. syndicats pourvus d’un conseil syndical inorganisé Il s’agissait de syndicats dans lesquels l’existence du conseil syndical résultait soit de stipulations du règlement de copropriété soit d’une décision de l’assemblée mais, dans l’un ou l’autre cas, l’institution du conseil n’était accompagnée d’aucune mesure d’organisation. Cette situation était déjà anormale avant la réforme de 1985. Il convenait d’y remédier par une décision complémentaire de l’assemblée. Les nouvelles dispositions facilitaient cette mise en conformité puisque les résolutions nécessaires pouvaient être prises à la majorité prévue par l’article L 25. Dans de nombreux cas, ces conseils syndicaux ont continué à fonctionner selon des usages non écrits sauf en ce qui concerne la durée des fonctions. La limitation de durée du mandat à trois années renouvelables a généralement été respectée. C. syndicats dépourvus de conseil syndical Dans ce cas il appartenait au syndic, en vertu de son obligation d’information et de conseil, de porter les dispositions nouvelles à la connaissance des copropriétaires et de porter à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale · l’institution du conseil syndical · l’adoption de règles d’organisation et de fonctionnement · la constitution du premier conseil, c’est à dire la désignation de ses membres · le cas échéant, l’adoption d’une résolution décidant de ne pas instituer de conseil syndical, en précisant les conditions d’une rétractation ultérieure de cette décision. Ces décisions pouvaient être prises à la majorité de l’article L 25 à l’exclusion de la dernière, pour laquelle était exigée la majorité de l’article L 26. Ces prescriptions ont été généralement suivies mais, dans de nombreux cas, les règles d’organisation n’ont pas été établies. Souvent, les règlements de copropriété n’ont pas été modifiés. La procédure prescrite en cas de refus d’institution du conseil a été rarement respectée. III. la loi du 13 décembre 2000 (SRU) La loi SRU ne comporte aucune disposition de portée générale relative aux conseils syndicaux. On y trouve par contre des dispositions propres aux syndicats de forme coopérative et aux syndicats en difficulté. Mais on ne peut négliger ici l’incidence de la procédure d’adaptation des règlements s de copropriété qu’elle impose (article L 49 nouveau). A. dispositions relatives au conseil syndical La loi du 13 décembre 2000 (SRU) a modifié le régime coopératif en confiant le contrôle des comptes à des personnes qualifiées, copropriétaires ou non, désignées par l’assemblée générale. Elle a étendu aux unions de syndicats la pratique du conseil. La réforme des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté comporte précise également le rôle dévolu en cette matière au conseil syndical. Le décret d’application du 27 mai 2004 a modifié les articles 22 et 27 du décret du 17 mars 1967. Il précise en outre les dispositions de la loi relatives aux syndicats en difficultés dont certaines concernent les interventions du conseil syndical. Il précise également celles relatives aux syndicats de forme coopérative. En particulier l’article 42-1 fixe les modalités de contrôle des comptes du syndicat, cette fonction échappant désormais au conseil syndical pour être confiée soit à un ou plusieurs copropriétaires désignés par l’assemblée soit à un expert comptable ou un commissaire aux comptes. B. adaptation des règlements de copropriété (art. l 49) L’article L 49 nouveau, issu de la réforme SRU, est ainsi conçu : « Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. » Ce texte impose la mise à niveau des clauses relatives au conseil syndical. Il ne s’agit pas seulement d’insérer les nouveaux textes. On sait que les règlements de copropriété fixent rarement les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical. Certains syndicats ont pris le parti de profiter de l’adaptation pour insérer ces règles. On a fait observer que l’adoption de ces règles exigeait les conditions de majorité prévues à l’article 25. Le décret a modifié sur ce point l’article 22. Ces règles sont désormais fixées ou modifiées à la majorité de l’article 24. Cette réduction de majorité n’est pas applicable aux règles relatives à la composition du conseil syndical et particulièrement à celle fixant le nombre des membres du conseil. Une clause de ce type ne peut être modifiée qu’à la majorité prévue pour les modifications du règlement (article L 26). IV. La loi du 13 juillet 2006 (ENL) Nous indiquons enfin que, dans le cas des copropriétés avec services, l’article 41-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi ENL), - impose la constitution effective d’un conseil syndical - permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ». - exige, en l’absence de délégation, que le conseil syndical donne son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services lorsqu’elle est confiée à un tiers. - confie au conseil syndical la mission spécifique de surveiller la bonne exécution de la convention et de présenter chaque année un bilan à l’assemblée générale. C’est une brèche dans la construction juridique qui limitait au contrôle et à l’assistance du syndic les pouvoirs du conseil syndical. Elle conforte la pratique habituelle des syndicats coopératifs et pourra s’étendre aux syndicats classiques administrés par un syndic bénévole (au sens propre du terme). Le conseil syndical deviendra peut à peu un conseil d’administration. On doit rappeler que, dans le cas des syndicats de forme coopérative, l’évolution constatée du mode de gestion a conduit à retirer au conseil syndical le contrôle des comptes du syndicat. Dans les résidences de retraités, le Législateur sera sans doute contraint d’adopter une solution identique. V. évolution vers la cogestion Dans un certain nombre de copropriétés, le conseil syndical s’implique fortement dans la gestion de l’immeuble et l’administration du syndicat. Nous avons indiqué ci dessus que le législateur a consacré cette pratique dans le cas des résidences-services. Certaines associations de copropriétaires militent en faveur de la cogestion. Elles proposent un mécanisme de délégation d’une partie des prérogatives au conseil syndical. Il faudrait alors considérer le conseil syndical comme une sorte de conseil d’administration. Il en est déjà ainsi dans le cas des syndicats coopératifs. Il est difficile d’envisager sa généralisation alors que dans de nombreux syndicats, le nombre des candidatures à la fonction de conseiller syndical est très faible. |
Mise à jour |
[1] Guide des copropriétaires et des sociétés de construction Ed. Actualité juridique 1959 n° 751 et 752
[2] Le texte ne fait pas état de la majorité « prévue à l’article 25 ». Quid alors d’une décision en seconde assemblée ? De toute manière l’atteinte au parallélisme des formes montre la faveur du législateur pour l’institution.