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2 / 4.1

Le conseil syndical : évolution du régime légal

 

 

I.         du code civil à la loi bonnemaison

A.       loi du 28 juin 1938

B.       loi du 10 juillet 1965

C.       loi du 31 décembre 1985 (bonnemaison)

II.        la mise en œuvre de la loi de 1985

A.       syndicats pourvus d’un conseil syndical organisé

B.       syndicats pourvus d’un conseil syndical inorganisé

C.       syndicats dépourvus de conseil syndical

III.       la loi du 13 décembre 2000 (SRU)

A.       dispositions relatives au conseil syndical

B.       adaptation des règlements de copropriété (art. l 49)

IV.      La loi du 13 juillet 2006 (ENL)

V.       la loi du 12 mai 2009

VI.      le régime légal du conseil syndical en 2011

VII.     la loi du 24 mars 2014 (alur)

 

 

Mise à jour 10/09/2015

 

La loi Macron modifie les articles 17 et 21 de la loi de 1965-

Article 17 Ajouts en rouge

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. »

Commentaires : On connaît suffisamment les difficultés pratiques d’une convocation pour qu’un copropriétaire se risque dans une pareille aventure. C’est une démarque illusoire de la cogestion pouvant concerner quelques petits syndicats de type corse. Bravo quand même pour le complément bienvenu de l’alinéa trois à qui manquait ce bout de phrase.

 

Article 21 Ajouts en rouge ; suppressions barrées noires

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

 

Commentaires : Les bourdes abondent. Tous les trois ans ? Quid quand le mandat est de deux ou trois ans ?,  Avant la tenue ? C’est avant la convocation bien sur ! Et bien avant d’ailleurs ! Et le « toutefois » proustien sans que la phrase en ait le charme ? Du temps perdu certes. Ce n’est pas M. Macron qui a écrit ces textes.

 

 

 

 

 

 

Le conseil syndical est désormais un organe obligatoire de la copropriété.

Jusqu’à présent ce caractère obligatoire n’existait que pour les syndicats coopératifs. Son existence est dans ce cas une condition impérative de l’adoption et du maintien du régime coopératif

La loi permet néanmoins à l’assemblée générale d’un syndicat classique de refuser l’institution d’un conseil syndical. Ce refus doit faire l’objet d’une décision explicite prise à la majorité de l’article 26. La rétractation du refus est possible. Elle doit être adoptée « à la majorité de tous les copropriétaires ».

Nous rappelons en premier lieu les différentes étapes de l’évolution du régime légal du conseil syndical.

Nous présentons en conclusion un tableau actualisé des caractéristiques principales de cet organe important de toute copropriété.

 

I.          du code civil à la loi bonnemaison

L’article 664 du Code civil ne prévoyait aucune organisation collective de la copropriété.

A.        loi du 28 juin 1938

Au sujet de la loi du 28 juin 1938, M. Cabanac [1] écrivait :

« Elle n’a pas institué de trait d’union entre une assemblée, périodiquement réunie, et le syndic, son agent officiel, qui gère l’immeuble entre deux assemblées.

« Les praticiens ont comblé cette lacune en prévoyant dans les règlements l’intervention d’une commission de plusieurs copropriétaires, chargée d’aider et de surveiller le syndic. Cet organisme porte, selon les régions, et les règlements, les titres de Commission de surveillance, Comité de gérance, Conseil syndical de gérance.

[…]

« Son utilité est certaine. L’intervention de la commission aplanit les difficultés. Elle accomplit un travail préalable qui facilité la discussion. Elle est une garantie pour la copropriété, une assurance pour le syndic. »

Il recommandait aux syndicats qui n’en étaient pas pourvus d’en créer une, notant toutefois qu’il ne s’agissait pas là d’une simple mesure d’administration mais d’une modification du règlement de copropriété exigeant, à l’époque, la majorité prévue par l’article 9 alinéa 2 de la loi de 1938.

B.        loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction initiale, n’en imposait  pas l’existence sauf dans le cas des syndicats coopératifs. Elle reconnaissait les conseils syndicaux institués par les règlements de copropriété antérieurs et en permettait la création par l’assemblée « à tout moment, en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion ». La décision, modifiant le règlement de copropriété, devait être prise à la majorité prévue par l’article L 26 ancien (majorité par têtes de tous les  copropriétaires représentant les trois quarts des voix).

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 imposait déjà l’inclusion dans le règlement de copropriété ou dans la décision collective instituant le conseil de « dispositions relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat qui ne peut dépasser trois années renouvelables. »

C.        loi du 31 décembre 1985 (bonnemaison)

La loi du 31 décembre 1985 a posé, en modifiant l’article L 21, le principe de l’existence du conseil syndical dans les syndicats classiques tout en permettant à l’assemblée, par une délibération spéciale prise à la majorité prévue par l’article L 26, de ne pas l’instituer. Elle peut se rétracter ultérieurement par une décision contraire prise « à la majorité des voix des tous les copropriétaires » [2].

La loi de 1985 a complété en outre les dispositions de l’article L 21 relatives à la composition et aux modalités de fonctionnement du conseil. Le législateur a ainsi montré l’intérêt qu’il portait à l’existence d’un conseil syndical..

Les dispositions de la loi du 31 décembre 1985 ont été complétées par celles du décret n° 86-768 du 9 juin 1986 qui ont modifié différents articles du décret du 17 mars 1967.

II.         la mise en œuvre de la loi de 1985

On peut dresser un tableau de la situation des copropriétés existantes à la date d’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1985.

A.        syndicats pourvus d’un conseil syndical organisé

Il s’agissait de syndicats dans lesquels :

·         le règlement de copropriété d’origine comportait des stipulations créant le conseil  syndical et organisant son activité. Le cas échéant, il suffisait de mettre en harmonie ces stipulations avec les dispositions nouvelles du statut

·         le règlement de copropriété d’origine ne comportait aucune stipulation relative au conseil syndical mais l’assemblée avait pris une décision instituant le conseil syndical et organisant son activité. Le règlement de copropriété avait été modifié en conséquence. La mise en harmonie pouvait être effectuée comme indiqué ci dessus.

B.        syndicats pourvus d’un conseil syndical inorganisé

Il s’agissait de syndicats dans lesquels l’existence du conseil syndical résultait soit de stipulations du règlement de copropriété soit d’une décision de l’assemblée mais, dans l’un ou l’autre cas, l’institution du conseil n’était accompagnée d’aucune mesure d’organisation.

Cette situation était déjà anormale avant la réforme de 1985. Il convenait d’y remédier par une décision complémentaire de l’assemblée. Les nouvelles dispositions facilitaient cette mise en conformité puisque les résolutions nécessaires pouvaient être prises à la majorité prévue par l’article L 25.

Dans de nombreux cas, ces conseils syndicaux ont continué à fonctionner selon des usages non écrits sauf en ce qui concerne la durée des fonctions. La limitation de durée du mandat à trois années renouvelables a généralement été respectée.

C.        syndicats dépourvus de conseil syndical

Dans ce cas il appartenait au syndic, en vertu de son obligation d’information et de conseil, de porter les dispositions nouvelles à la connaissance des copropriétaires et de porter à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale

·         l’institution du conseil syndical

·         l’adoption de règles d’organisation et de fonctionnement

·         la constitution du premier conseil, c’est à dire la désignation de ses membres

·         le cas échéant, l’adoption d’une résolution décidant de ne pas instituer de conseil syndical, en précisant les conditions d’une rétractation ultérieure de cette décision.

Ces décisions pouvaient être prises à la majorité de l’article L 25 à l’exclusion de la dernière, pour laquelle était exigée la majorité de l’article L 26.

Ces prescriptions ont été généralement suivies mais, dans de nombreux cas, les règles d’organisation n’ont pas été établies. Souvent, les règlements de copropriété n’ont pas été modifiés. La procédure prescrite en cas de refus d’institution du conseil a été rarement respectée.

 

III.        la loi du 13 décembre 2000 (SRU)

La loi SRU ne comporte aucune disposition de portée générale relative aux conseils syndicaux. On y trouve par contre des dispositions propres aux syndicats de forme coopérative et aux syndicats en difficulté.

Mais on ne peut négliger ici l’incidence de la procédure d’adaptation des règlements s de copropriété qu’elle impose (article L 49 nouveau).

A.        dispositions relatives au conseil syndical

La loi du 13 décembre 2000 (SRU) a modifié le régime coopératif en confiant le contrôle des comptes à des personnes qualifiées, copropriétaires ou non, désignées par l’assemblée générale. Elle a étendu aux unions de syndicats la pratique du conseil.

La réforme des dispositions relatives aux copropriétés en difficulté comporte précise également le rôle dévolu en cette matière au conseil syndical.

Le décret d’application du 27 mai 2004 a modifié les articles 22 et 27 du décret du 17 mars 1967. Il précise en outre les dispositions de la loi relatives aux syndicats en difficultés dont certaines concernent les interventions du conseil syndical. Il précise également celles relatives aux syndicats de forme coopérative. En particulier l’article 42-1 fixe les modalités de contrôle des comptes du syndicat, cette fonction échappant désormais au conseil syndical pour être confiée soit à un ou plusieurs copropriétaires désignés par l’assemblée soit à un expert comptable ou un commissaire aux comptes.

 

B.        adaptation des règlements de copropriété (art. l 49)

L’article L 49 nouveau, issu de la réforme SRU, est ainsi conçu :

« Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »

 

Ce texte impose la mise à niveau des clauses relatives au conseil syndical. Il ne s’agit pas seulement d’insérer les nouveaux textes.

 

On sait que les règlements de copropriété fixent rarement les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical. Certains syndicats ont pris le parti de profiter de l’adaptation pour insérer ces règles. On a fait observer que l’adoption de ces règles exigeait les conditions de majorité prévues à l’article 25.

Le décret a modifié sur ce point l’article 22. Ces règles sont désormais fixées ou modifiées à la majorité de l’article 24.

Cette réduction de majorité n’est pas applicable aux règles relatives à la composition du conseil syndical et particulièrement à celle fixant le nombre des membres du conseil. Une clause de ce type ne peut être modifiée qu’à la majorité prévue pour les modifications du règlement (article L 26).

 

IV.       La loi du 13 juillet 2006 (ENL)

Nous indiquons enfin que, dans le cas des copropriétés avec services, l’article 41-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi ENL), 

- impose la constitution effective d’un conseil syndical

- permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ».

- exige, en l’absence de délégation, que le conseil syndical donne son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services lorsqu’elle est confiée à un tiers.

- confie au conseil syndical la mission spécifique de surveiller la bonne exécution de la convention et de présenter chaque année un bilan à l’assemblée générale.

C’est une brèche dans la construction juridique qui limitait au contrôle et à l’assistance du syndic les pouvoirs du conseil syndical. Elle conforte la pratique habituelle des syndicats coopératifs et pourra s’étendre aux syndicats classiques administrés par un syndic bénévole (au sens propre du terme). Le conseil syndical deviendra peut à peu un conseil d’administration.

On doit rappeler que, dans le cas des syndicats de forme coopérative, l’évolution constatée du mode de gestion a conduit à retirer au conseil syndical le contrôle des comptes du syndicat.

Dans les résidences de retraités, le Législateur sera sans doute contraint d’adopter une solution identique.

 

V.        la loi du 12 mai 2009

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 (pour la simplification du droit) ne comporte que des modifications modestes de l’article 21 de la loi de 1965.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 insère quelques dispositions procédurales suggérées par le monde associatif. Les textes proposés n’ont pas été contrôlés, d’où quelques fantaisies.

Ainsi l’article 26 du décret du 17 mars 1967 est complété par les deux alinéas suivants :

« Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

« L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »

L’expression « lorsqu’il en a été désigné un »  vient en contradiction avec le caractère obligatoire de la désignation d’un président par les membres du conseil syndical ! Le statut prescrit la désignation d’un président qu’il dote de pouvoirs propres importants. De toute manière, un collège ne peut fonctionner sans président.

 

VI.       le régime légal du conseil syndical en 2011

 

Il faut désormais distinguer deux catégories de conseils syndicaux

- Les conseils syndicaux classiques conservent la mission traditionnelle d’assistance et de contrôle.

- Les conseils syndicaux des syndicats coopératifs et, dans une certaine mesure, ceux des résidences services en copropriété. Dans ces cas le conseil participe à la gestion de l’immeuble et des services.

 

Dans le secteur classique, c’est au syndicat qu’appartient le contrôle de la gestion du syndic. En ce sens, l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes et la gestion après clôture de chacun des exercices. Mais le syndicat est dans l’incapacité naturelle de contrôler les actions du syndic pendant le cours de l’exercice. Ce contrôle ne peut être effectué que par une ou plusieurs personnes physiques.

Le conseil syndical est un collège de copropriétaires désignés pour l’exercer en son nom au cours de la période. Pour l’exercice de cette fonction, il est doté d’un réel pouvoir de contrôle assorti des moyens d’investigation nécessaires. Il faut éviter aussi bien le laxisme que l’hyperactivité du conseil syndical.

Le conseil syndical est donc légitimement assujetti à un encadrement strict de ses actions. Le cadre est déterminé par les dispositions du statut, le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée.

De plus le conseil syndical est impérativement doté d’un règlement de fonctionnement établi par le règlement de copropriété. Lorsque celui-ci est lacunaire à cet égard, il convient d’établir un règlement de fonctionnement du conseil syndical. L’adoption du projet doit inscrite à l’ordre du jour d’une  assemblée générale. Celle statut à la majorité simple. Le règlement adopté doit être inséré dans le règlement de copropriété et publié.

 

Dans la pratique, on constate un fonctionnement correct du conseil syndical dans de nombreux syndicats classiques, mais aussi de regrettables dérives.

Dans certains cas, la réalité juridique du conseil syndical reste virtuelle, ce qui n’interdit pas de reconnaître l’efficacité pratique de ses interventions. Les causes de cette situation curieuse sont diverses :

·          inorganisation juridique des conseils syndicaux existants

·          irrégularités dans la désignation des membres

·          absence ou insuffisance en nombre des candidatures

·          inadaptation de l’institution aux petites copropriétés

Dans d’autres cas, le conseil syndical ne respecte pas l’encadrement de son activité.

Un cas particulier est celui de certains présidents de conseil syndical qui outrepassent largement les limites de leur compétence.

 

Dans les syndicats coopératifs et les copropriétés avec services, le conseil syndical participe activement à la gestion. Il ne s’agit plus d’un conseil syndical au sens de l’article 21 de la loi mais bien d’un conseil de gestion ou d’administration.

La fonction d’assistance est alors sans objet puisqu’il y a confusion entre l’assistant et l’assisté.

On peut en dire autant pour la fonction de contrôle. Il y a confusion entre le contrôleur et le contrôlé. C’est pourquoi, pour les syndicats coopératifs, le contrôle des comptes doit être confié à un ou plusieurs contrôleurs étrangers au conseil syndical, désignés par l’assemblée générale.

 

Certains mouvements consuméristes prônent la création d’un régime de co-gestion des copropriétés.

Il est vrai que, dans la pratique, les conseillers syndicaux interviennent de fait dans la réalisation de petits travaux d’entretien et assurent une liaison entre l’immeuble et le cabinet du syndic. D’une manière générale ces interventions sont bénéfiques pour les copropriétaires et le syndic tout à la fois.

Il faut tolérer et même encourager ce type d’usage sans prétendre lui conférer un régime juridique.

Si l’on veut accéder au régime de l’autogestion, qui est parfaitement respectable, il faut opter pour le choix d’un syndic bénévole ou, mieux encore, adopter le régime du syndicat coopératif.

Les propositions formulées au titre de la cogestion ne peuvent mener qu’à la multiplication des conflits litigieux.

 

 

VII.    la loi du 24 mars 2014 (alur)

Nous présentons ci-dessous le texte de l’article 21 de la loi de 1965 dans sa version 2011 et le texte modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :

 

Art. 21 Texte antérieur

 

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

 

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

 

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

 

Art. 21 modifié par loi n°2014-366 du 24 mars 2014

 

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

 

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

 

 

 

Pour l’essentiel les ajouts ont trait à un dispositif aussi complexe et inutile qu’il est incohérent !

Ils figurent dans l’article 21 alors qu’ils ne concernent pas le fonctionnement courant du conseil syndical. Mais celui-ci est chargée d’une invraisemblable corvée.

Il s’agit en effet d’organiser une mise en concurrence systématique à l’occasion de chaque désignation du syndic, en ce compris les désignations à nouveau (plus clairement renouvellement du mandat du syndic en place) !!!!

C’est bien le conseil syndical qui est chargé, avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, de réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Pour les syndicats désignant habituellement le syndic « pour une année », le texte impose l’opération chaque année, même si manifestement le syndicat en place a vocation à un renouvellement de mandat confortable. Il faut plusieurs projets de contrat avec l’indication saugrenue des frais afférents au compte bancaire séparé, pour faire suite à une demande spécifique de l’ARC. A noter que maintenant l’association reconnaît la malfaisance de cette réforme.

Pour les assemblées à tenir en avril, le conseil syndical doit débuter dès la fin novembre de l’année précédente.

Les syndics vont s’organiser pour présenter des projets fictifs contre peut-être une rémunération. On ne sait pas dans quelles conditions les copropriétaires pourront prendre l’initiative de rechercher un syndic.

 

Il est fortement question d’un détricotage de ce texte malvenue, pas étudié, bâclé, mal rédigé…

 

Par ailleurs l’interdiction faite au syndic de faire partie du conseil syndical est étendue aux parents en ligne collatérale. L’interdiction ne vaut pas pour les syndicats de forme coopérative. Pourquoi ?

 

 

 

 

Mise à jour

13/03/2015

 



[1] Guide des copropriétaires et des sociétés de construction Ed. Actualité juridique 1959 n° 751 et 752

[2] Le texte ne fait pas état de la majorité « prévue à l’article 25 ». Quid alors d’une décision en seconde assemblée ? De toute manière l’atteinte au parallélisme des formes montre la faveur du législateur pour l’institution.