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Responsabilité civile et responsabilité pénale du syndicat

 

 

I.         responsabilité du fait de l’immeuble

A.       fondements de la responsabilité du fait de l’immeuble

B.       la force majeure exonératoire

C.       clause exonératoire du règlement de copropriété

II.        responsabilité du fait des préposés

III.       responsabilité du syndicat pour faute

A.       fautes de l’assemblée générale

B.       fautes du syndic

C.       fautes du conseil syndical

IV.      responsabilité pénale du syndicat

 

 

Pour l’examen des règles déterminant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il faut le considérer comme une personne morale propriétaire. Le particularisme du régime de la copropriété divise n’apparaît que pour certaines modalités.

 

Le syndicat est assujetti  aux règles de droit commun relatives

· à la responsabilité civile contractuelle, fondée sur une infraction aux clauses du règlement de copropriété ou à celles des contrats souscrits par le syndicat, en ce compris le contrat de mandat du syndic

· à la responsabilité civile délictuelle, fondée sur le dommage résultant d’une infraction intentionnelle (délit)

· à la responsabilité civile quasi-délictuelle, fondée sur le dommage résultant d’une infraction non intentionnelle (quasi-délit)

· et, le cas échéant, à la responsabilité pénale.

 

Il est en outre assujetti aux dispositions du statut de la copropriété

· pour certains aspects de la responsabilité quasi-délictuelle, en vertu du dernier alinéa de l’article L 14

· pour certains aspects de la responsabilité contractuelle,

 

La distinction classique entre responsabilité contractuelle et responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle est de portée insuffisante. Il serait préférable de parler dans ce dernier cas de responsabilité extra-contractuelle, conformément d’ailleurs à l’organisation du Code civil qui place les articles 1382 à 1386 dans un chapitre intitulé « Des engagements qui se forment sans convention ».

 

Rappelons enfin que, par un arrêt [1] du 11 janvier 1922, la Cour de cassation a posé le principe du non-cumul des responsabilités : « lorsque sont réunies les conditions qui donnent à la responsabilité une nature contractuelle et que sont par conséquent en cause des rapports entre cocontractants, la victime ne peut pas, quand même elle y aurait intérêt, invoquer les règles de la responsabilité délictuelle ».

Les tentatives d’échapper à la règle du non-cumul dans le cas de faute dolosive ou de faute lourde ont échoué devant les juridictions civiles. Les juridictions répressives accueillent au contraire les constitutions de partie civile dans le cas d’une faute pénale dans l’exécution d’un contrat. On est alors bien obligé de constater la coexistence de ce contrat et d’une faute délictuelle.

Il est encore porté atteinte à la règle du non-cumul dans le cas d’une stipulation pour autrui. Un exemple classique est celui des parents d’un voyageur tué dans un accident de transport, qui peuvent aussi bien se prévaloir des clauses du contrat de transport que se porter parties civiles devant la juridiction pénale. Or les clauses du règlement de copropriété peuvent être, en droit classique, considérées comme des stipulations pour autrui, même si, de manière plus moderne, on peut considérer le règlement de copropriété comme une convention collective.

 

De nos jours, l’intérêt de la distinction est limité à des considérations procédurales comme la compétence ratione loci, les frais et la durée de l’instance.

I.          responsabilité du fait de l’immeuble

Comme tout propriétaire, le syndicat est responsable « du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction », en vertu de l’article 1386 du Code civil [2] .

En outre, la disposition spécifique du dernier aléa de l’article L 14 précise que le syndicat « est responsable  des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction  ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Pour comprendre l’intérêt de cette disposition, il faut connaître les controverses qui sont apparues avant 1965 au sujet de la responsabilité du syndicat. On se contentera ici de rappeler qu’il avait été soutenu que les copropriétaires ne pouvaient invoquer ni l’article 1384 al. 1 ni l’article 1386 contre le syndicat soit en raison du non-cumul de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle, soit en raison de la participation gratuite à l’usage l’immeuble [3]

 

Enfin le syndicat peut être déclaré responsable en vertu de la présomption générale de responsabilité résultant de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Or il est bien certain que le propriétaire est réputé avoir la garde de son immeuble.

 

Les victimes d’un dommage causé d’une manière ou d’une autre par un des éléments constitutifs d’immeuble en copropriété disposent donc d’un large éventail de moyens d’action en réparation de ce dommage contre le syndicat, sauf à faire le choix du moyen le plus adapté à sa cause exacte.

A.        fondements de la responsabilité du fait de l’immeuble

Le tableau qui suit résume les caractéristiques des trois fondements de la responsabilité du syndicat du fait de l’immeuble.

 

texte

victimes

cause

Art. 1386 C. civil

Ruine par

défaut d’entretien

vice de construction

Art. L 14

copropriétaires

tiers

Parties communes

vice de construction

défaut  d’entretien

Art. 1384 al. 1

Fait de la chose que
l’on a sous sa garde

 

On constate

· que toutes les victimes possibles peuvent invoquer cette responsabilité

· qu’il faut sélectionner l’un des fondements en fonction de l’origine du dommage

 

Le fondement le plus restrictif semble celui fourni par l’article L 14. La cause doit provenir d’une partie commune, par vice de construction ou défaut d’entretien. La restriction n’est qu’apparente.

D’une part le syndicat ne peut être déclaré responsable d’un dommage causé par une partie privative, quel que soit le fondement invoqué.

D’autre part, la jurisprudence a interprété largement la notion de parties communes en admettant la réparation des dommages causés par un élément d’équipement commun, qu’il s’agisse d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. Ainsi pour des nuisances provenant du fonctionnement de la chaufferie [4] ou d’un défaut d’entretien. 

On doit signaler toutefois le cas particulier des améliorations réalisées aux frais de certains copropriétaires, comme l’installation d’un ascenseur. Le régime juridique de ces améliorations reste flou dès lors qu’on considère qu’elles demeurent la propriété indivise des copropriétaires ayant participé à la réalisation de l’amélioration et de ceux qui en ont ensuite racheté le droit d’usage. Nous considérons pour notre part qu’elles devraient être considérées comme des parties communes à certains copropriétaires et administrées comme telles par le syndic. Le statut est muet à ce sujet.

 

Le fondement tiré de l’article 1386 du Code civil exige la ruine du bâtiment. On trouve peu de jurisprudence au sujet de ce texte dont la prise en considération pour des copropriétés est récente. La jurisprudence commune à tous les bâtiments  précise que la ruine doit s’entendre non seulement de la destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de tout ou partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble (on dirait de nos jours indissociable) [5] 

 

Le fondement tiré de l’article 1384 alinéa 1 du Code civil est le plus large mais ne doit pas être utilisé comme un moyen passe-partout. Le texte crée une présomption de responsabilité dont la mise en œuvre impose à la victime de rapporter la preuve que la chose a bien été l’instrument du dommage.

Le fait de confier la surveillance de l’immeuble à une société de gardiennage n’entraîne pas le transfert juridique de la garde de l’immeuble à cette société [6]

 

B.        la force majeure exonératoire

Le syndicat peut être exonéré de toute responsabilité dans certains cas :

· totalement dans le cas de force majeure ou du fait d’un tiers présentant les caractéristiques de la force majeure, c’est à dire un événement imprévisible et irrésistible. En présence da avantages de l’assurance du syndicat, les juges retiennent rarement la force majeure. La Cour de cassation, dans un arrêt récent [7] , n’a pas retenu la force majeure dans le cas d’une victime ayant fait une chute mortelle en ouvrant la porte d’un ascenseur entre deux étages !

· totalement ou partiellement dans le cas de faute de la victime. On trouve un exemple dans le cas d’utilisation d’une échelle appartenant au syndicat [8]  Il faut signaler en outre le cas particulier d’un copropriétaire demandeur qui s’était abstenu pendant un certain temps de payer les charges de copropriété, mettant ainsi le syndicat dans l’impossibilité d’effectuer les travaux de réfection d’une partie commune qui était à l’origine de son dommage [9]

 

La Cour de cassation vient de faire le point sur les caractères de la force majeure dans un communiqué accompagnant la publication de deux arrêts   :

« En matière de responsabilité, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle, la force majeure exonère le débiteur de l'obligation ou le gardien de la chose ayant concouru au dommage. Les critères classiques de la force majeure sont au nombre de trois : extériorité, imprévisibilité, irrésistibilité. Certaines évolutions jurisprudentielles, ainsi que de nouvelles analyses doctrinales suggéraient que toutefois cette définition puisse être reconsidérée en ce qui concerne les deux derniers critères.

« Après avoir fait un point approfondi sur ces nouvelles données et examiné les solutions fournies sur les mêmes questions dans les grands systèmes de droit, la Cour de cassation, réunie en assemblée plénière, a réaffirmé la conception classique de la force majeure. Elle a en effet jugé, par deux arrêts du 14 avril 2006, que les critères cumulés conservaient toute leur pertinence pour caractériser la force majeure exonératoire en matière délictuelle comme en matière contractuelle.

« Dans une première affaire [10] où était discutée, en matière délictuelle, l'existence de la force majeure tenant à la faute volontaire de la victime qui s'était jetée sous un train dans une gare, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel de l'avoir retenue, pour exonérer la RATP de sa responsabilité, en constatant que le comportement de la victime était tout à la fois imprévisible et irrésistible.

« Dans une seconde affaire [11] où était discutée la responsabilité contractuelle d'un fabriquant de matériel industriel auquel avait été commandée une machine qu'il n'avait pas livrée, la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel d'avoir exonéré ce fabriquant de son obligation de livrer la machine, en retenant que présentait les caractères de la force majeure la grave maladie qui avait frappé cette personne, imprévisible au moment de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution puisqu'elle en était décédée.

« Ces deux arrêts ont été rendus sur des conclusions partiellement non-conformes du premier avocat général. »

C.        clause exonératoire du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires peut-il être exonéré de sa responsabilité par une clause du règlement de copropriété ?

La réponse est négative lorsque la demande est fondée sur l’article L 14 qui est d’ordre public. Il en est de même pour les deux autres cas de responsabilité car les textes fixant les obligations du syndicat sont également d’ordre public. Une clause d’exonération de responsabilité aurait pour effet de les priver d’efficacité.

De même le syndicat ne peut se prévaloir des clauses d’exonération de garantie qui pourraient figurer dans des actes de vente de lot. Le vendeur seul peut s’en prévaloir [12]

Le syndicat dispose par ailleurs de larges recours pour être garanti des condamnations prononcées contre lui, s’il est en mesure de prouver la faute d’un autre copropriétaire, d’un locataire, d’un tiers ou du syndic.

 

II.         responsabilité du fait des préposés

L’article 1384 alinéa 5 est ainsi conçu : « Les maîtres et les commettants [sont responsables] du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions  auxquelles ils les ont employés ».

Les qualités de commettant et préposé ne peuvent être déterminées séparément l’une de l’autre.

·         Il faut en premier lieu que le commettant ait, d’une manière ou d’une autre, le pouvoir de donner au préposé des ordres relatifs aux modalités d’exercice de la fonction et d’exécution de la mission.

·         Il faut en second lieu une fonction précise conférée par le commettant au préposé.

Il est donc nécessaire qu’il y ait un lien de subordination entre le commettant et le préposé. Ce lien peut être temporaire ou permanent, avec ou sans rémunération, avec ou sans louage de services. Il n’est pas nécessaire que le commettant soit un technicien qualifié dans la branche considérée [13] .

Les salariés sont des préposés de l’employeur.

Dans notre cas, il s’agit généralement des gardiens et concierges, mais éventuellement d’une femme de ménage ayant rendu le sol d’une partie commune très glissant en utilisant mal un produit d’entretien. De même la responsabilité du syndicat a été retenue dans le cas très particulier d’un concierge ayant déposé un sac-poubelles contenant des seringues contaminées par le virus du sida dans les détritus d’un marché, entraînant la contamination d’un éboueur[14]

La responsabilité du syndicat pour faute de la concierge peut aussi être recherchée lorsque cette faute a rendu possible un cambriolage [15]

Mais une entreprise de nettoyage n’a pas la qualité de préposée. Elle organise librement les prestations de ses salariés pour se conformer aux obligations du contrat d’entretien de propreté.

 

Le syndic peut-il être qualifié de préposé ?

On considère habituellement que sa qualité de mandataire est incompatible avec celle de préposé. Pourtant le syndicat a pouvoir de lui «  donner des ordres » par le truchement des décisions de l’assemblée.

Un arrêt de la 1ere chambre de la Cour de cassation du 27 mai 1986 indique que la qualité de mandataire attribuée à certains organes dirigeants d’une société n’est pas nécessairement exclusive de celle de préposé.

Auparavant, un arrêt du 17 juillet 1967 de la 2e chambre avait jugé que « la personne morale répond des fautes dont elle s’est rendue coupable par ses organes et en doit réparation à la victime sans que celle-ci soit obligée de mettre en cause, sur le fondement de l’article 1384, alinéa 5, lesdits organes pris comme préposés ». La règle usuelle est en effet que la victime peut assigner directement la commettant sans mettre en cause son préposé. Elle a pour objet de protéger la victime contre l’insolvabilité éventuelle du préposé auteur du dommage.

Le syndicat peut donc, à notre avis, être déclaré responsable du dommage causé par une faute du syndic considéré comme préposé. On peut toutefois que cette voie n’est ouverte seulement que pour les fautes commises dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Dans tous les autres cas il organise ses prestations comme il l’entend pour exécuter, conformément à son contrat de mandat, les missions prescrites par le statut de la copropriété et le règlement de copropriété. Il n’y a plus alors de lien de subordination.

Nous reviendrons sur ce point plus loin (III B ).

III.        responsabilité du syndicat pour faute

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par ses organes : l’assemblée générale, le syndic et le conseil syndical.

Mais avant de décrire les particularités des fautes commises par les organes, il est nécessaire d’établir l’inventaire des cas dans lesquels la responsabilité du syndicat peut être engagée. Celle ci étant reconnue, il faut ensuite rechercher quel organe a commis la faute imputée au syndicat.

 

Le syndicat a pour première obligation de faire respecter le règlement de copropriété. Les points d’application de cette obligation sont nombreux.

Les principaux concernent la destination de l’immeuble, les règles relatives à la jouissance et à l’utilisation des parties communes et celles relatives à la destination ou à l’usage des parties privatives.

Le syndicat doit ainsi veiller à la suppression des empiètements sur les parties communes et à leur appropriation frauduleuse, à l’utilisation abusive d’une cour commune pour le stationnement des véhicules, à l’apposition d’enseignes ou panneaux publicitaires sans autorisation, etc.…

D’une manière plus quotidiennement disciplinaire, il doit veiller aux atteintes à l’harmonie esthétique des façades, aux gênes provoquées par les bruits, les odeurs, à l’utilisation comme débarras des emplacements de stationnement, etc.

Le syndicat, -de fait le syndic pour son compte -, est fort démuni pour respecter son obligation car il est souvent nécessaire d’engager pour ce faire une action judiciaire. On sait que ces actions ne peuvent être engagées qu’avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale qui n’a pas la possibilité de donner au syndic des autorisations préventives, seraient-elles limitées et précises.

 

Le syndicat a encore pour obligation

· d’entretenir les parties communes et les éléments d’équipements communs

· d’assurer la fourniture des services collectifs, soit par les éléments d’équipement communs, soit par des prestations serviles, soit encore par des co-contractants du syndicat.

Sa responsabilité est engagée lorsque le mauvais état d’une partie commune cause un préjudice à un copropriétaire ou à un locataire. Il en est ainsi lorsque des fuites de toiture ou d’étanchéité provoquent des dégradations dans une partie privative, voire dans une partie commune car des traces d’infiltrations en partie haute d’une cage d’escalier peuvent dévaloriser un appartement mis en vente.

Les cas de responsabilité sont, à cet égard, innombrables.

Le syndicat est, dans ces cas, tenu généralement à une obligation de résultat. Le service de l’eau chaude doit, par exemple, être fourni en permanence et à une température conforme aux normes courantes.

Mais le syndicat peut se heurter parfois à des impossibilités techniques. Un système de production de chauffage et/ou d’eau chaude peut s’avérer vétuste et irremplaçable à l’identique. On a admet alors que la solution unique est l’installation de chaudières individuelles est désormais le seul moyen d’assurer le service. Faute d’une disposition appropriée dans le statut, on a dû avoir recours pour ce faire à la notion d’amélioration !

 

Certaines obligations mises à la charge du syndic par le statut de la copropriété sont en réalité des obligations pesant sur le syndicat. Le syndic les exécute ès qualité. Un bon exemple est l’établissement de l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, en vue d’un acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel. C’est pour cette raison que la rémunération de cette prestation exceptionnelle doit être fixée par le contrat de mandat du syndic, payée par le syndicat au syndicat et imputée immédiatement comme charge individuelle au vendeur.

La responsabilité du syndicat est engagée en cas d’omission ou de retard dans l’établissement de l’état daté, comme en cas d’erreur dans les indications fournies.

 

Sa responsabilité est encore engagée en vertu des textes généraux applicables à tout propriétaire d’immeuble. On peut citer tous ceux relatifs à la sécurité et à l’hygiène des immeubles et ceux relatifs aux relations de voisinage.

Le syndicat est ainsi responsable des dégradations occasionnées à une propriété voisine par l’absence ou le mauvais état d’un raccordement à l’égout. Certaines juridictions n’hésitent pas à proclamer la responsabilité collective des copropriétaires, - et donc celle du syndicat -, lorsqu’un voisin de la copropriété vient à se plaindre du jet systématique d’immondices divers sur son terrain sans que l’on ait pu identifier précisément les auteurs.

A.        fautes de l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires est responsable des décisions abusivement prises par l’assemblée générale..

 

Sur les demandes d’autorisation présentées par des copropriétaires en vertu de l’article 25 b d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’assemblée ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire. Un refus éventuel doit être motivé [16] . Même solution pour le refus non conforme au règlement de copropriété d’autoriser l’installation d’un restaurant dans un lot à usage commercial [17] .

L’assemblée commet une faute lorsqu’elle refuse de faire exécuter des travaux  sur une partie commune, nécessaires pour remédier aux dégradations constatées dans une partie privative [18] . Dans un tel cas le préjudice résultant du retard apporté à l’exécution des travaux est constitué par l’aggravation des dégradations et l’allongement du délai de privation de jouissance. Indemnisé en vertu de l’article 1382 du Code civil, il s’ajoute au préjudice résultant du sinistre initial.

Il en est de même en présence d’une décision de conférer sans contrepartie à certains copropriétaires un droit de jouissance sur une cour commune pour le stationnement de leurs véhicules, au mépris des droits d’autres copropriétaires [19].

Les cas semblables sont très nombreux.

On évoque à ce propos, de manière trop générale à notre avis, un abus de majorité. Au sens traditionnel du droit des assemblées générales, l’abus de majorité est caractérisé par l’intention de nuire et une concertation préalable. On ne trouve pas toujours ces deux conditions réunies.

Il paraît au contraire y avoir abus de majorité lorsque l’assemblée décide d’implanter une clôture pour assurer prétendument la protection des espaces verts alors qu’il est établi que cette manœuvre a pour véritable but de gêner l’exploitation d’un commerce [20] .

Les juges du fond, avec l’approbation de la Cour de cassation, retiennent comme éléments constitutifs d’un abus de majorité le mépris de l’intérêt collectif qui doit inspirer le vote de chaque copropriétaire et à fortiori des préoccupations partisanes assorties de la recherche d’intérêts purement personnels  [21].

 

A l’abus de majorité il faut ajouter l’abus de droit et l’abus de pouvoir.

Commet un abus de pouvoir l’assemblée générale qui s’oppose à la présentation d’un dossier constitué pour obtenir l’autorisation d’ouverture d’une discothèque devant la commission départementale de sécurité [22]

Commet un abus de droit l’assemblée qui décide de procéder par voie de saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance minime.

 

La responsabilité du syndicat du fait des décisions de l’assemblée pose le problème du sort des copropriétaires minoritaires qui ont voté en faveur des résolutions rejetées, ou contre les résolutions préjudiciables adoptées. Ils sont en effet tenus de contribuer au paiement des dommages et intérêts alloués à la victime. On peut comprendre qu’ils envisagent de mettre à leur tour en cause la responsabilité des copropriétaires majoritaires.

On peut concevoir que ceux-ci soient condamnés à se partager finalement l’indemnité versée à la victime de la décision. Curieusement, cet aspect secondaire de l’abus de majorité est négligé par les auteurs comme on peut le constater dans l’étude, par ailleurs excellent, de M. Le Masson sur « la responsabilité des copropriétaires en raison de leur vote » [23] .

Nous considérons pour notre part, qu’une action des minoritaires contre les majoritaires fautifs devrait être favorablement accueillie.

 

B.        fautes du syndic

Nous avons vu plus haut que le syndicat des copropriétaires peut être déclaré responsable du fait du syndic pris comme préposé dans les cas où celui-ci a reçu des ordres précis de l’assemblée générale.

Plus généralement, les juristes admettent que le syndicat est responsable de toutes les fautes du syndic. Ils se pressent moins pour justifier cette affirmation. Les règles du mandat énoncées par le Code civil n’y suffisent pas. Elles commandent seulement que le syndicat soit tenu des engagements contractuels par son mandataire.

Mme Kischinewski-Broquisse, à l’appui de cette solution, invoque la notion de représentation. Elle reprend l’argumentation ancienne de M. François Faure : « l’obligation qui pèse sur le syndic est une obligation qui lui a été transférée par le syndicat au moyen du contrat de mandat. C’est le syndicat qui en était tenu initialement. Le syndicat est engagé envers chacun de ses membres à exécuter les obligations que le législateur a mises à sa charge ; c’est donc le syndicat qui est responsable de leur inexécution » [24] .

Ce n’est pas faire injure aux principes du droit romain que d’y ajouter ceux qu’imposent l’évolution des mœurs et celle des pratiques socio-économiques.

Il n’a pas de personne, physique ou morale, privée de ses organes vitaux.

Le mandat classique du Code civil exprime le choix délibéré d’un mode de gestion. Ainsi pour un bailleur souhaitant être déchargé des soucis de l’administration de son bien. C’est au contraire par nécessité vitale qu’une personne morale désigne son représentant légal. Sa liberté est limitée au choix du mandataire social.

Il faut donc étendre à la notion de représentation légale les observations des auteurs cités plus haut. Le syndic est l’organe ayant pour fonction d’exercer les droits et d’exécuter les obligations du syndicat. Cette organisation imposée par une nécessité supérieure, véritable symbiose -, justifie le caractère institutionnel de la fonction syndicale et la communauté de la responsabilité à l’égard des victimes d’un dommage.

Les règles classiques réapparaissent après la « poursuite », quand il s’agit de déterminer le «  contribution », en un mot de dire qui finalement a commis la faute et doit en supporter définitivement la charge financière. Ce mécanisme est plus particulièrement opportun quand le mandat social est salarié parce que dévolu à un professionnel. Si la responsabilité du syndicat peut être engagée « du fait du syndic » à l’égard de la victime, il peut exercer une action récursoire contre le syndic pour obtenir le remboursement de tout ou partie de l’indemnité qu’il aura supportée.

 

Nous énumérons dans l’étude consacrée à la responsabilité du syndic les catégories de fautes susceptibles d’être imputées au syndic. On constate alors que la jurisprudence a admis assez largement la recevabilité d’actions directement engagées contre le syndic par la victime, avec ou sans mise en cause du syndicat.

On fait valoir à l’appui de cette relative autonomie de la responsabilité du syndic qu’en qualité de mandataire du seul syndicat, il n’a de rapports contractuels ni avec les copropriétaires ni avec les locataires. Cette solution doit être connue des praticiens car elle est admise par un courant fortement majoritaire et par la Cour de cassation elle-même. Il en résulte que toute action en responsabilité dirigée exclusivement contre le syndic doit être fondée sur une faute délictuelle ou quasi-délictuelle dont la preuve doit être rapportée.

 

C.        fautes du conseil syndical

Une observation préalable sur ce point est que le conseil syndical, dépourvu de personnalité juridique, ne peut être déclaré responsable de quoi que ce soit. Seule la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil est envisageable, et celle du président en premier lieu. C’est donc par facilité que nous parlons des »fautes du conseil syndical ».

On répugne intuitivement à envisager que les membres du conseil syndical, volontaires non rémunérés pour le temps qu’il consacre aux intérêts de la communauté immobilière, puissent être assujettis à une quelconque responsabilité.

Il est pourtant certain que la responsabilité d’un conseiller syndical à l’égard du syndicat est parfaitement concevable dans le cas d’une faute lourde. On peut envisager le cas d’une connivence avec le syndic l’amenant à « couvrir » un détournement de fonds manifeste découvert à l’occasion d’un contrôle des comptes du syndicat. Sa responsabilité pourrait être engagée.

 

La responsabilité civile d’un conseiller syndical a été recherchée [25] pour immixtion fautive dans la gestion du syndicat à l’occasion de la réalisation d’une étude portant sur un important contrat de gestion de chaufferie. Le conseiller syndical avait fait valoir aux copropriétaires sa compétence dans ce domaine particulier. Ses suggestions avaient toutefois fait l’objet de critiques émanant d’autres copropriétaires lors de l’assemblée générale appelée à délibérer sur l’étude présentée. Il était apparu que le projet de contrat comportait des clauses abusives et un financement défavorable à la copropriété.

L’annulation de la décision prise venait au soutien des prétentions des demandeurs. La Cour d’appel, approuvant les premiers juges, a retenu que l’avis du conseil syndical ne lie ni le syndic ni les copropriétaires réunis en assemblée générale et « que le fait d’écarter les objections, même de plusieurs copropriétaires, ne constitue pas en soi une faute susceptible d’entraîner la responsabilité des membres du conseil syndical dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils aient agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété ». Le conseiller syndical a donc échappé à toute condamnation.

Prenons acte de cette décision. Il n’en reste pas moins que cette affaire porte les prémices d’une nouvelle catégorie de litiges.

L’implication croissante des conseils syndicaux dans la gestion est encouragée tant par un courant consumériste que par la loi elle-même. On le voit aussi bien dans les syndicats classiques que dans les syndicats de forme coopérative pour lesquels il est affirmé couramment que « le conseil syndical assure la gestion de la copropriété », ce qui est en fait exact, bien que contraire aux dispositions de l’article L 21..

Un pas nouveau vient d’être franchi puisque la loi « Engagement national pour le logement » comporte l’ébauche d’un régime des résidences-services qui prévoit la possibilité pour les conseils syndicaux d’assurer la gestion des services collectifs. On se trouvera alors dans la situation légale des associations syndicales libres dont le « syndicat » est un conseil de gestion composé de syndicataires élus ayant pouvoir décisionnel. Qui dit pouvoir dit responsabilité !

On peut donc envisager à bref délai des litiges relatifs à la responsabilité du conseil syndical envers le syndicat, les copropriétaires ou les tiers.

IV.       responsabilité pénale du syndicat

Après avoir proclamé en son article 121-1 que « Nul n'est responsable pénalement que de son propre fait. », Le Code pénal posait jusqu’au 31 décembre 2005 le principe de la responsabilité pénale des personnes morales en ces termes

« Les personnes morales, à l'exclusion de l'État, sont responsables pénalement, selon les distinctions des articles 121-4 à 121-7 et dans les cas prévus par la loi ou le règlement, des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants.

« Toutefois, les collectivités territoriales et leurs groupements ne sont responsables pénalement que des infractions commises dans l'exercice d'activités susceptibles de faire l'objet de conventions de délégation de service public.

« La responsabilité pénale des personnes morales n'exclut pas celle des personnes physiques auteurs ou complices des mêmes faits, sous réserve des dispositions du quatrième alinéa de l'article 121-3. »

 

En vertu de la loi n°2004-204 du 9 mars 2004 art. 207 IV, les termes « et dans les cas prévus par la loi ou le règlement » sont supprimés à compter du 31 décembre 2005. Il en résulte une généralisation de la responsabilité des personnes morales, réserve faite de certaines exceptions qui ne concernent pas notre domaine. Elle a fait l’objet de la circulaire CRIM 2006 03 E8 du 13 février 2006 [26].

 

Les copropriétaires ne doivent pas ignorer le risque pour le syndicat d’être condamné au pénal pour les crimes, délits et contraventions pouvant lui être imputés.

Ils auront été commis par ses organes ou son représentant. Autant dire que le syndicat peut être désormais responsable d’une faute pénale commise par le syndic, mais aussi d’une faute de l’assemblée générale sans faute du syndic. C’est dans le domaine du non-respect des règles d’hygiène  et de sécurité du travail que l’article 121-2 pourra trouver application, mais aussi plus généralement dans les multiples cas où une réglementation est assortie de sanctions pénales, qu’il s’agisse de délits ou de contraventions.

 

Si, dans ces cas, le syndic porte à la connaissance des copropriétaires les nouvelles obligations leur incombant et inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale une question relative à l’exécution des travaux imposés, sa responsabilité ne pourra être engagée ni au civil ni au pénal.

Si l’assemblée refuse de voter les décisions nécessaires à l’exécution de ces travaux, il paraît certain que la responsabilité du syndicat pourra, le cas échéant, être mise en cause.

Il a été jugé dans le passé que le syndic pouvait, - voire devait -, passer outre au refus de l’assemblée. Cette solution était de toute évidence incompatible avec les dispositions du statut de la copropriété. De plus son inefficacité pratique était évidente puisque le syndic ne peut alors assurer le financement des travaux.

Ces considérations feront sans doute rebondir le problème déjà évoqué de la responsabilité individuelle des copropriétaires du fait de leurs votes. On voit mal en effet les copropriétaires ayant voté favorablement tenus de contribuer au paiement d’une sanction pécuniaire trouvant son origine dans les votes négatifs de la majorité.

 

Sur ces points, la circulaire destinée aux Parquets comporte les indications suivantes :

« En cas d’infraction intentionnelle, la règle devra en principe consister dans l’engagement de poursuites à la fois contre la personne physique auteur ou complice des faits, et contre la personne morale, dès lors que les faits ont été commis pour son compte par un de ses organes ou représentants.

« En revanche, en cas d’infraction non intentionnelle, mais également en cas d’infractions de nature technique pour laquelle l’intention coupable peut résulter, conformément à la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation de la simple inobservation, en connaissance de cause, d’une réglementation particulière, les poursuites contre la seule personne morale devront être privilégiées, et la mise en cause de la personne physique ne devra intervenir que si une faute personnelle est suffisamment établie à son encontre pour justifier une condamnation pénale.

« Il en sera d’ailleurs nécessairement ainsi en cas d’infraction d’imprudence ayant causé indirectement un dommage, du fait des dispositions du quatrième alinéa de l’article 121-3 du code pénal résultant de la loi du 10 juillet 2000, qui exige à l’égard de la personne physique une faute de mise en danger délibérée ou une faute caractérisée, exigence qui ne concerne en revanche pas la personne morale. »

 

La peine encourue en cas de délit ou contravention est une peine d’amende dont le maximum est égal à cinq fois le montant de l’amende encourue par les personnes physiques, en application des dispositions générales des articles 131-38 et 131-41 du code pénal.

Lorsqu'il s'agit d'un crime pour lequel aucune peine d'amende n'est prévue à l'encontre des personnes physiques, l'amende encourue par les personnes morales est de 1 000 000 euros. La condamnation effective peut être inférieure.

 

Les copropriétaires ont intérêt à noter que leurs contrôles de gestion devront avant tout porter sur les risques encourus à ces titres divers, serait-ce au risque de laisser passer quelques erreurs dans l’indexation des redevances contractuelles ou autres anomalies de moindre importance.

 

Notons pour conclure que les conseils syndicaux ne seront pas à l’abri des foudres judiciaires, dans le cas de fautes particulièrement lourdes. On pourra leur reprocher de n’avoir relevé des défaillances devant apparaître aux yeux de tout justiciable normalement avisé.

 

 

 

 

Mise à jour

20/06/2007

 



[1] Cass. civ. 11/01/1922 Sirey 1924 I 105 note Demogue

[2] Cass. civ. 2e 17/12/1997 n° 96-12260 Loyers et copropriété 1998 n° 84

[3] Sur ce point voir Givord et Giverdon La copropriété 4e édition n° 419 et ss et Azoulai note sous TGI Seine 2/07/1963 D. 1964-221

[4] CA Paris 1e 12/05/1987  d 1987 Inf. rap. p. 99

[5] Cass. civ. 2e 12/07/1966 d 1966 632 JCP 1967 II 15985 note Dejean de la Batie

[6] Cass civ. 1e 16/06/1998 n° 96-20640 Loyers et copropriété 1998 n° 257

[7] Cass. civ. 2e 18/03/2004 n° 02-19454

[8] CA Paris 7e A 25/03/1992 Administrer octobre 1992 p. 99

[9] Cass. civ. 3e 17/05/1995 RDI 1995-593 note Capoulade

[10] Cass Assemblée. Plénière. 14 avril 2006 REJET N° 04-18.902 .sur- C.A. Paris, 29 juin 2004

[11] Cass Assemblée  Plénière. 14 avril 2006 REJET N° 02-11.168.- sur C.A. Douai, 12 novembre 2001

[12] CA Paris 19e 22/10/1993 Administrer mai 1994 p. 53

[13] Cass. civ. 11/10/1989 Bull. II n° 175

[14] Cass. civ. 2e 02/06/2005 n° 03-20011

[15] Cass. civ. 3e 14/06/1995 n° 95-16283 Loyers et copropriété 1995 n° 444

[16] Cass. civ. 3e 13/03/1987 RL 1987 334

[17] Cass. civ. 06/10/1999 Loyers et copropriété 2000 n° 25

[18] Cass. civ. 06/07/1994 RDI décembre 1994 700

[19] CA Paris 24/04/1984 RL 1984 p. 381

[20] CA Chambery 15/12/1998

[21] Cass. civ. 3e 19/11/1997 Loyers et copropriété février 1998 47

[22] CA Pau 30/11/1994

[23] Administrer novembre 1997  p. 30 et ss

[24] F. Faure L’action en justice dans le domaine de la copropriété p. 109

[25] CA Paris 23e A 04/10/2000 Loyers et copropriété avril 2001 n° 100

[26] Bulletin officiel du Ministère de la Justice n° 101