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Le syndicat de forme coopérative

 

 

I.         principes généraux de la coopération

II.        coopération et copropriété

A.       régime légal des syndicats coopératifs

1.        L’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965

2.        Le décret du 17 mars 1967

B.       Les unions coopératives

III.       Intérêt de la gestion coopérative

 

 

C’est dans le cortège hétéroclite des dispositions de la loi du 31 décembre 1985 que les spécialistes ont vu apparaître avec surprise le syndicat coopératif.

Ils n’y ont vu, dans un premier temps, qu’une simple curiosité, issue d’un amendement gouvernemental adopté sans discussion. Il existe pourtant de nos jours un nombre significatif de syndicats coopératifs. Les rédacteurs du décret du 27 mai 2004 ont cru pouvoir leur attribuer une qualification autre que celle prévue par la loi : « syndicats de forme coopérative ». Ils ont voulu rappeler ainsi que le préfixe « co » n’impose pas l’assujettissement à un mécanisme social unique. Notons quand même que la terminologie légale  n’a pas été modifiée ! Il nous arrivera donc d’utiliser l’appellation légale.

On ne peut traiter des syndicats coopératifs sans rappeler brièvement les caractéristiques du secteur de la coopération.

I.       principes généraux de la coopération

Sous sa forme moderne et économique, la coopération est une méthode d’action collective permettant à des personnes ayant un but commun de constituer une entreprise au sein de laquelle les droits de tous sont égaux et dont le profit est réparti entre les seuls sociétaires en fonction de leur participation à l’activité sociale. Ces coopératives de production sont apparues en France au début du 19e siècle.

Une caractéristique essentielle du régime coopératif est l’égalité des droits des sociétaires dans la gestion et le contrôle de l’entrepris commune. Chaque sociétaire dispose d’une voix aux assemblées générales.

Ce système, présenté dès le 19e siècle comme une innovation économique fondamentale permettant d’éviter les inconvénients de la concurrence et du profit capitaliste n’avait pourtant rien de nouveau, même dans le domaine particulier du logement. Il s’inscrivait dans un environnement social et économique nouveau Il impliquait la participation parfaitement égalitaire (un homme, une voix) des membres à la gestion des institutions coopératives et avait généré des organisations financières spécifiques (Banque coopérative créée en 1893 et Caisse centrale de crédit coopératif). La création de ces institutions financières a constitué la véritable innovation du mouvement coopératif moderne.

Il a conservé ses principes humanistes fondateurs : l’union des efforts individuels pour la réalisation du but commun, la formation des membres (universités populaires) et les liens étroits avec le secteur mutualiste. Après les deux guerres mondiales, les nécessités de la reconstruction ont favorisé son intervention dans le secteur du logement par la constitution de coopératives H.L.M ou d’habitat traditionnel, pratiquant la location-attribution et la location coopérative.

Sous une forme moins structurée, parfois même coutumière, des organisations de même type ont existé dans les temps plus anciens.

 

Aux coopératives ouvrières de production que nous venons de décrire sont venues s’ajouter des coopératives de consommation,  des coopératives agricoles ou artisanales, des coopératives de services, etc…, et dans des domaines de voisins, de nombreuses institutions mutualistes.

 

L’élaboration d’un statut général de la coopération a été marquée par de nombreux échecs, en raison du particularisme d’un grand nombre de ces institutions. C’est seulement en 1947 que le secteur coopératif a été doté d’un régime juridique général, avec pour objet de réduire, au bénéfice de ses membres et par leur effort commun, le prix de revient, voire le prix de vente de certains produits ou services en assurant les fonctions des entrepreneurs ou intermédiaires dont la rémunération grève les coûts. L’amélioration de la qualité doit accompagner la réduction des coûts.

Le régime général de la coopération a été ultérieurement complété par la création de régimes particuliers en fonction de leurs différents objets. Dans notre domaine, on peut citer les sociétés coopératives d’habitation ordinaires ou HLM, les sociétés coopératives de construction et les sociétés coopératives de crédit immobilier.

 

Le mécanisme grenoblois de création de copropriétés était, au 19e siècle, assez proche du régime coopératif mais l’achèvement de l’immeuble marquait l’extinction du groupement de production. Il ne restait ensuite aux sociétaires qu’à administrer leur patrimoine commun.

 

II.      coopération et copropriété

On a invoqué l’inadaptation du régime coopératif à une institution dont le mécanisme majoritaire est fondamentalement différent, pour marginaliser son éventuel développement, limité aux modalités de gestion de l’immeuble. C’est ainsi qu’a été entretenue une confusion permanente des syndicats coopératifs, d’une part avec les syndicats gérés par un syndic non professionnel, d’autre part avec les associations syndicales libres, pourvues comme les syndicats coopératifs d’un « conseil », organe essentiel de la gestion. La participation plus directe des membres à la gestion est un caractère commun aux trois institutions, ce qui a incité leurs membres à adhérer à des organisations communes.

L’article  80 de la loi du 7 février 1953, précisant le champ d’application de la loi du 28 juin 1938, visait explicitement le secteur coopératif de la construction :

« les dispositions de la loi du 28/06/1938 sont étendues aux sociétés constituées ou à constituer ,quelle qu’en soit la forme, ayant pour objet la construction, l’acquisition ou la gestion d’ensembles immobiliers à usage principal d’habitation composés d’immeubles collectifs, de maisons individuelles et éventuellement des services communs y afférents, et destinés à être attribués  aux sociétés en propriété ou en jouissance.

Les sociétés ayant le même objet et fonctionnant dans le cadre de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération  peuvent attribuer à leurs associés les immeubles ou fractions d’immeubles soit à titre de reprise ou de remboursement en nature d’apports, soit, pour la partie excédant la valeur de ces apports, par voie de cession. »

Comme il est indiqué plus haut, nous rappelons que des dispositions propres à favoriser le développement des syndicats coopératifs ont été insérées dans la loi du 31 décembre 1985. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat de « revêtir la forme d’un syndicat coopératif » et impose qu’il soit fait mention dans le règlement de copropriété de la possibilité d’adopter ce mode de gestion.

Il n’est pas douteux que, dans l’esprit du législateur, il ne s’agissait que d’adapter aux copropriétés un mécanisme de gestion sans intégrer les syndicats de copropriétaires dans le secteur de la coopération.

A.        régime légal des syndicats coopératifs

Le régime légal des syndicats coopératifs est désormais fixé par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le titre VIII du décret du 17 mars 1967 (articles 40 à 42-2)

1.         L’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965

Un nouveau pas a été franchi par la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (loi SRU) du 14 décembre 2000. Le dernier paragraphe de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 a été remplacé par un article 17-1 ainsi rédigé

 

« Dans le cas ou l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui ci.

« Le président et le vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

« L’adoption et l’abandon de la forme coopérative du syndicat sont décidées à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1 »

 

Il est impropre d’énoncer que « l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif ». La collectivité des copropriétaires est obligatoirement constituée en un syndicat de copropriétaires dont l’objet est déterminé par la loi. Ce syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif. Il s’agit d’une « modalité de gestion » Il fallait donc redresser la rédaction malheureuse de l’ancien article 17 en reprenant celle de l’article 41 (ancien) du décret : « Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical … ».

 

Le dernier paragraphe de l’article 17-1 vise à faciliter l’adoption du régime coopératif en le soumettant à la majorité de l’art L 25 et le cas échéant de l’article 25-1. La même majorité est requise pour son abandon, ce qui était déjà le cas auparavant.

Pour certains, l’opportunité de cette disposition, n’est pas évidente. Elle soumet l’institution, pour l’un et l’autre cas, à des majorités de fortune, pour ne pas parler de « minorités agissantes ». Elle peut alors permettre le retour au régime de droit commun de syndicats dont le caractère coopératif a été déterminé, dès l’origine, par le règlement de copropriété. De toute manière, l’adoption de cette modalité de gestion est une décision importante. Elle a vocation à une pérennité que le nouveau texte ne lui assure pas.

On admettra sur ce point un moyen terme : il eût été préférable de ne pas laisser place à un second vote dans les conditions prévues par l’article L 25-1. Il suffisait pour cela d’utiliser l’une des expressions qui écartent la solution majoritaire minimale tout en exigeant la « majorité de tous les copropriétaires ».

2.         Le décret du 17 mars 1967

Les dispositions réglementaires relatives aux syndicats coopératifs sont modestes. Nous les retrouverons dans les études suivantes.

On notera seulement ici qu’en vertu de l’article 41 « dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.

B.        Les unions coopératives

L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction (loi SRU du 13 décembre 2000), ne comporte plus de dispositions propres aux syndicats coopératifs et à ceux « dont le syndic est un copropriétaire » leur permettant de constituer entre eux, même s’ils n’appartiennent pas au même ensemble, des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion..

Mais l’article 42-2 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 27 mai 2004) en conserve la mention. Il assujettit les unions coopératives au régime des unions de syndicats fixé en la section VIII nouvelle du décret (articles 63 à 63-4). On a considéré alors que le particularisme des unions de syndicats coopératifs ne tenait plus qu’à la possibilité qu’elles ont de réunir des syndicats non contigus ni voisins, alors que cette condition s’impose aux unions classiques de syndicats.

« Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

« Ces unions coopératives sont soumises aux dispositions de la section VIII du présent décret.

« Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier.

 

L’ancien article 45 du décret laissait aux syndicats non coopératifs la possibilité d’adhérer à des unions coopératives, avec l’accord de ces dernières, sans perdre de plein droit leur forme initiale. Cette disposition a disparu.

 

Les interrogations ont cessé avec l’article 93 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (Engagement national pour le logement) qui a sans nul doute rétabli le régime des unions coopératives de syndicats sans toutefois l’intégrer au statut de la copropriété. Il précise que peuvent adhérer à ces unions les syndicats de forme coopérative, les syndicats administrés par un syndic copropriétaire et les associations syndicales.

« I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les Associations Syndicales Libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des Unions Coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

« II. - Ces unions Coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Ses adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'Union Coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit parmi les représentants des syndicats ou A.S.L. adhérents les membres du Conseil d'Administration de l'Union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

« III. - Chaque syndicat ou A.S.L. décide parmi les services proposés par une Union Coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les Unions Coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section VIII du décret du 17 mars 1967. »

 

Il faut donc considérer que le législateur a omis de mettre à jour l’article 42-2 du décret

 

Le régime fixé par l’article 93 de la loi du 13 juillet 2006 diffère sensiblement de celui que prévoyait sommairement l’article 45 ancien. Les unions coopératives auxquelles les syndicats coopératifs pouvaient alors adhérer étaient soumises au régime général de la section VI consacrée aux unions de copropriétaires. Elles ne pouvaient donc être constituées qu’entre des syndicats de copropriétaires, sociétés immobilières et tous autres propriétaires dont les immeubles étaient contigus ou voisins. De plus tous les syndicats non coopératifs pouvaient y adhérer avec l’accord des unions coopératives concernées.

 

Les nouvelles unions sont réservées aux syndicats de forme coopérative, aux syndicats gérés par un copropriétaire syndics et aux associations syndicales libres, sans condition de contiguïté ou voisinage des immeubles. Elles sont étrangères au statut de la copropriété (régime général de la section VIII consacrées aux unions de syndicats). En particulier, le régime des assemblées d’unions exclut toute possibilité d’avis préalable des assemblées de copropriétaires. Enfin le régime proposé comporte un conseil d’administration dont les membres sont élus par l’assemblée de l’union, à l’exclusion de tout « conseil de l’union » assimilable à un conseil de contrôle et d’assistance.

Les unions coopératives doivent donc être considérées comme des prestataires de services au même titre qu’un expert-comptable ou un professionnel immobilier.

 

III.     Intérêt de la gestion coopérative

Le secteur coopératif de la copropriété présente un intérêt certain. Il exige la présence dans les immeubles concernés de copropriétaires acceptant de s’investir dans une tâche souvent ingrate. Ils doivent avoir des connaissances suffisantes en matière de gestion immobilière, même s’ils disposent de moyens d’assistance appropriés. Les professionnels immobiliers acceptent désormais d’apporter leur concours à la gestion des institutions collectives citées plus haut sans avoir la qualité de «  syndic ». Cette évolution devrait favoriser leur développement.

Simple mode de gestion ?

Oui certainement, du moins aux yeux du législateur et surtout des pouvoirs publics qui rejettent manifestement toute appartenance des « syndicats de forme coopérative » au secteur économique, - on oserait même dire philosophique -, de la coopération. Le changement récent de dénomination le montre bien.

Non, certainement pour les partisans très motivés d’un secteur coopératif significatif dans le monde immobilier. Ils militent activement pour que certaines pratiques propres à la mentalité coopérative soient admises par le statut de la copropriété. On peut citer notamment celle des fonds de prévoyance non restituables, provisions sur travaux futurs dont le syndicat coopératif resterait « propriétaire » en cas de vente du lot.

Nous verrons que l’on retrouve des divergences identiques dans le régime propre aux syndicats coopératifs qui, réserve faite de certaines dispositions dérogatoires, restent, avant tout, des syndicats de copropriétaires.

 

Nous étudierons successivement :

·      la structure et l’organisation

·      la création et le fonctionnement

·      les pratiques habituelles des syndicats de forme coopérative.

 

 

 

 

 

Mise à jour

27/06/2010