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Création et fonctionnement du syndicat de forme coopérative

 

 

I.         adoption du régime coopératif

A.       syndicats éligibles à la forme coopérative

B.       étude préalable

C.       ordre du jour de l’assemblée

D.       sort d’une décision inopinée

E.       nécessité d’un contrat de syndic ?

II.        fonctionnement du syndicat de forme coopérative

A.       désignation du syndic-président

B.       rôle du conseil syndical coopératif

C.       pouvoirs et obligations du syndic

D.       l’environnement coopératif

E.       tensions et conflits

 

 

 

I.               adoption du régime coopératif

C’est bien de l’adoption du régime coopératif qu’il s’agit dans un premier car il n’y a pas à proprement parler de création d’un syndicat de forme coopérative, expression que nous avons utilisée pour simplifier le titre de l’étude.

A.             syndicats éligibles à la forme coopérative

Théoriquement, tout syndicat de copropriétaires groupant une dizaine de copropriétaires au moins peut adopter le régime coopératif. Ce minimum n’est pas inscrit dans la loi mais résulte de la nécessité d’un conseil syndical pérenne et qui ne se confonde pas avec l’assemblée des copropriétaires !

Le régime coopératif trouve néanmoins sa véritable justification dans les syndicats d’importance moyenne ou grande. Les petits syndicats souhaitant pratiquer l’autogestion peuvent se contenter d’un syndic copropriétaire qui peut continuer son activité sans risque même si le conseil syndical n’est plus en état de fonctionner faute d’un nombre suffisant de titulaires.

B.            étude préalable

L’adoption du régime coopératif doit faire l’objet d’une étude préalable portant sur les candidatures au conseil syndical susceptibles d’être recueillies et sur l’existence d’un ou deux leaders pouvant accepter les fonctions de syndic et vice-président. Il faut également vérifier l’existence ou non d’une clause du règlement de copropriété portant règlement de fonctionnement du conseil syndical. Le cas échéant, il faut préparer la rédaction d’une telle clause et prévoir l’inscription de son adoption à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il faut de même vérifier la clause du règlement relative au nombre des membres titulaires et à celui des membres suppléants. Il peut être opportun d’envisager une modification de cette clause si elle stipule un nombre fixe, sept par exemple. Il est préférable d’adopter une plage, de six à neuf par exemple, pour pallier le risque d’un nombre insuffisant de sièges pourvus.

Il faut encore s’enquérir des modalités d’adhésion à une organisation dédiée et des coûts correspondants. Cette adhésion devra également être approuvée par l’assemblée générale. Le décret permet au syndic coopératif de déléguer mais ne règle pas le sort des frais de la délégation. Il est évident qu’ils seront décomptés au syndicat qui sera seul adhérent ou co-contractant.

L’organisation de l’assemblée peut elle-même poser des problèmes. Le syndic professionnel non renouvelé peut quitter l’assemblée. Il faut donc prévoir un secrétaire copropriétaire et la reprise des pièces de l’assemblée (feuille de présence, projet de procès-verbal, etc.…)

C.            ordre du jour de l’assemblée

L’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à prendre la décision devra comporter différentes questions dans un certain ordre.

 

1) adoption s’il y a lieu du règlement de fonctionnement du conseil syndical. Ce règlement est prescrit pour tous les syndicats. La régularisation sera effectuée.

2) désignation des membres titulaires et suppléants du conseil syndical : ici encore les décisions sont nécessaires mais il faut s’assurer de la constitution d’un conseil régulier et suffisant. La décision doit fixer la durée du mandat des conseillers désignés. C’est un point important dans le cas d’un conseil syndical coopératif.

Dans le cas d’un syndicat ayant décidé dans le passé de ne pas instituer de conseil syndical, il faut prendre préalablement la décision nécessaire.

3) désignation à nouveau du syndic en place : nous évoquons cette question qui, selon les cas, pourra se présenter sous différentes formes et devra comporter les questions accessoires habituelles (durée du mandat, rémunération, etc…)

4) adoption du régime des syndicats de forme coopérative. La question cruciale est abordée si le mandat du syndic en place n’a pas été renouvelé.

 

Toutes ces questions doivent figurer dans l’ordre du jour inclus dans la convocation. Il faut y joindre les projets de résolution liés et, s’il y a lieu, le projet de règlement de fonctionnement du conseil et la proposition d’adhésion à une organisation dédiée.

D.            sort d’une décision inopinée

Ces exigences interdisent, à notre avis, de formuler une proposition de passage au régime coopératif  en cours d’assemblée pour remédier au non-renouvellement du mandat du syndic en place ou à sa démission. En effet la question figurant à l’ordre du jour est celle de la désignation à nouveau du syndic en place ou de la désignation d’un nouveau syndic. La proposition faite inopinément est d’adopter le régime des syndicats de forme coopérative. Elle est radicalement différente.

Ce n’est pas le cas lorsqu’un copropriétaire présente alors sa candidature comme syndic bénévole. La désignation d’un nouveau syndic figure bien à l’ordre du jour.

Il reste un élément commun aux deux cas : le passage de la gestion par un professionnel à la gestion par un non-professionnel. Il faut admettre la légitimité, sinon l’opportunité, de l’opposition de certains copropriétaires à cette dernière solution. Ils ont le droit de penser, à tort ou à raison, qu’un non-professionnel n’aura pas les compétences nécessaires à l’exercice de la fonction syndicale.

E.            nécessité d’un contrat de syndic ?

Il est au moins opportun de faire figurer cette question à l’ordre du jour afin de désamorcer d’éventuels conflits.

Certains affirment même affirmer qu’il s’agit d’une obligation légale puisque la convocation doit être accompagnée du projet de contrat d’un éventuel syndic copropriétaire, serait-il bénévole. La nécessité d’un contrat édictée par l’article D 29 est générale. C’est sur ce fondement de l’absence de notification avec la convocation que la désignation d’un syndic non-professionnel peut être contestée avec des chances de succès.

On peut rétorquer que l’assemblée n’est pas appeler à désigner le syndic puisque cette désignation est du ressort du conseil syndical. La généralisation du contrat de syndic, sans exception explicite en faveur des syndics coopératifs impose une réflexion plus approfondie. L’assemblée peut certainement définir les exigences qui devront être imposées par le conseil syndical aux candidats et acceptées formellement par l’heureux élu. Elle peut aussi désigner un copropriétaire étranger au conseil syndical pour signer le contrat après avoir vérifier que les clauses décidées y sont bien inscrites.

On respecterait ainsi les dispositions du statut, serait-ce au prix d’une atteinte certaine aux principes de la coopération.

II.             fonctionnement du syndicat de forme coopérative

Sous réserve des particularités que nous avons signalées, le fonctionnement du syndicat de forme coopérative est identique à celui des syndicats classiques. C’est l’environnement du monde coopératif qui apporte une connotation particulière.

A.             désignation du syndic-président

Après l’assemblée générale « constitutive », le conseil syndical doit se réunir sans délai pour désigner l’un des conseillers titulaires en qualité de syndic. Il sera également président du conseil syndical. L’article 17-1 permet également  au conseil syndical de désigner un vice-président. C’est une sage précaution puisqu’il pourra suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Il n’est pas interdit aux membres du conseil syndical de prendre ces décisions au cours de l’assemblée générale s’ils sont tout présents, et si elles peuvent être prises sans débat. En d’autres termes, il faut que tout ait été organisé à l’avance. On ne peut admettre la suspension de l’assemblée que pour quelques minutes. Cette solution a pour avantage d’éviter toute vacance, serait-elle brève, du poste de syndic. Rien n’interdit non plus de faire mention de cette désignation dans le procès-verbal de l’assemblée à titre d’information.

B.            rôle du conseil syndical coopératif

Les spécialistes de la gestion sous forme coopérative font valoir comme un avantage primordial de ce régime que le conseil syndical d’un syndicat coopératif assume « de fait » collégialement la gestion de la copropriété. A leurs yeux le conseil syndical fonctionne comme le conseil d’administration d’une société anonyme.

De fait, ces affirmations sont parfaitement exactes. Il est peu fréquent qu’un syndic coopératif agisse à l’encontre des avis du conseil syndical. Nous utilisons le mot avis plutôt que décisions car nous avons montré plus haut l’important décalage qui existe à cet égard entre les textes statutaires et la pratique courante.

Le conseil syndical ne peut prendre de décisions qu’en vertu de délégations données par l’assemblée générale.

C.            pouvoirs et obligations du syndic

Le syndic coopératif, de son côté, a les mêmes pouvoirs et obligations qu’un syndic classique. Il peut confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs, notamment un administrateur de biens professionnel. Malgré le silence des textes, la prudence commande au syndic coopératif d’obtenir l’accord  de l’assemblée sur ce point et surtout l’ouverture des crédits nécessaires à insérer dans le budget prévisionnel.

Il reste seul responsable des actes d’administration et de gestion et doit être assuré à ce titre, aux frais de la copropriété, qui doivent également être insérés dans le budget prévisionnel.

D.            l’environnement coopératif

Le vrai particularisme de la gestion coopérative vient de son environnement et de la spécificité de ses partenariats. Certaines banques apportent un concours privilégié aux syndicats coopératifs et des mécanismes facilitant leur fonctionnement. Les Unions coopératives facilitent également le fonctionnement des syndicats qui, pour autant, restent en marge des institutions coopératives.

Il vient également, surtout dans les immeubles importants, de la réelle implication des conseils syndicaux dans la gestion de l’immeuble qui s’inscrit mieux dans le temps que la gestion classique. On en trouve la preuve dans le développement des fonds de prévoyance établis pour la maintenance lourde. De même les plans pluriannuels de travaux, simplement évoqués dans le statut, sont une réalité dans la plupart des syndicats de forme coopérative.

Dans le présent, les conseillers syndicaux, qui se répartissent habituellement les tâches, sont mieux à même de surveiller les travaux en cours que le plus diligent de syndic professionnel.

L’information des copropriétaires est mieux assurée entre les assemblées, par des circulaires, des petits journaux ou des sites internet propres aux syndicats. Aux documents de fin d’exercice exigés par la loi sont souvent joints des documents complémentaires indiquant l’évolution de certaines catégories de charges. Ils viennent à l’appui de suggestions présentées pour une meilleure maîtrise des dépenses communes.

 

Pour le surplus il appartient à l’assemblée de prendre les décisions importantes, d’approuver les comptes présentés par le syndic, de fixer les budgets prévisionnels et de manifester sa satisfaction en désignant à nouveau, si bon lui semble, les conseillers syndicaux qui ont œuvré dans l’intérêt commun.

 

Les assemblées générales syndicats de forme coopérative présent également des aspects spécifiques.

L’information préalable des copropriétaires est généralement de très bonne qualité. Elle rapporte souvent les avis extérieurs donnés par divers spécialistes ou les organismes dédiés et notamment les Unions coopératives.

Le syndic-ne peut en assurer la présidence. La logique voudrait que cette interdiction fût étendue à tous les membres du conseil syndical puisqu’ils participent à la gestion dont la qualité doit être appréciée. La solution ne serait pas satisfaisante car c’est certainement dans ce groupe, - y compris le syndic -, que se trouve la personne la plus compétente pour diriger l’assemblée.

Pour la même raison (participation directe à la gestion), les membres du conseil syndical se trouvent dans une position particulière. Il importe peu qu’elle soit de pur fait. C’est bien le conseil syndical qui a géré. Cela est vrai a fortiori lorsqu’il a donné des avis contraires à ceux du syndic-président, auxquels il s’est conformé.

Les questions importantes ont généralement été étudiées et approfondies. Les copropriétaires sont donc bien éclairés avant de voter.

Tout cela fait que les assemblées générales sont tenues dans des conditions satisfaisantes qui contribuent à l’épanouissement du principe élémentaire de la Coopération : participer.

 

Notons enfin que l’article 93 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) a rétabli la possibilité pour les syndicats de forme coopérative de constituer entre eux des unions coopératives. Le I du texte est ainsi conçu :

I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

L’étude 1 / 6.2 est consacrée à ces unions coopératives

E.            tensions et conflits

Les syndicats de forme coopérative ne sont pourtant pas à l’abri des tensions et conflits. On en trouve la trace dans les recueils de jurisprudence. La forme coopérative est rarement en cause. Il s’agit de conflits de personnes, souvent camouflés en conflits de programmes de gestion. On les trouverait donc aussi bien dans les syndicats classiques ou dans des municipalités.

L’inconvénient majeur est que ces contestations finissent par lasser les meilleures volontés. Le régime coopératif en pâtit alors et la sanction finale est parfois le retour au régime classique, sans qu’aucune solution ait été trouvée.

On pourrait penser que les solutions modernes de médiation et d’arbitrage ont une vocation privilégiée à être utilisées dans le monde coopératif. C’est certainement exact pour les conflits traditionnels entre copropriétaires ou entre ceux-ci et le syndicat. L’expérience montre que ce n’est pas exact pour les conflits de pouvoir entre des groupes désirant conserver ou prendre la main au sein du conseil syndical.

 

Le syndic-président et le vice président peuvent être révoqués par le conseil syndical. Ils conservent alors la qualité de membres du conseil syndical.

Ils peuvent aussi être « révoqués » par l’assemblée générale qui déciderait de les révoquer de leur fonction de membres du conseil syndical.

L’abandon de la forme coopérative du syndicat peut être décidé par l’assemblée à la majorité de l’article L 25 et, le cas échéant, de l’article L 25-1. Sur l’application de ce dernier texte nous formulons les mêmes observations qu’à propos de l’adoption du régime.

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/04/2007